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鄭政出【2021】71號(hào)（網(wǎng)），被鄭州豫發(fā)實(shí)業(yè)有限公司以地價(jià)27378萬元競得，地塊位于奧克路南、索克路東，總占地面積約19.51畝，地塊面積：13003.845㎡，用地性質(zhì)：二類居住用地，建筑密度<25%，建筑高度<100m，綠地率>25%，容積率<3.5。

項(xiàng)目起拍價(jià)27378萬元，單價(jià)1404萬元/畝，起拍樓面價(jià)7018元/平米，競買保證金13689萬元，熔斷價(jià)31478萬元，底價(jià)成交；小區(qū)內(nèi)部配建有便民店、體育活動(dòng)場地、物業(yè)管理站等配套設(shè)施，是馬李莊村徐砦城中村及連片改造開發(fā)用地。

豫發(fā)集團(tuán)成立于2000年，是河南本土老牌一線房企，此次拍的地塊為豫發(fā)豫園后期用地，也屬于奧克啤酒廠和徐砦城中村改造用地，項(xiàng)目總占地約240余畝，總建筑面積約86萬㎡，產(chǎn)品規(guī)劃有商品房、安置房、商鋪、公寓等，該地塊在沒拿到地的時(shí)候18年就已經(jīng)在內(nèi)購，現(xiàn)在才拿到地塊，產(chǎn)品面積范圍為86-120平，2梯6戶的設(shè)計(jì)，當(dāng)時(shí)內(nèi)購價(jià)全款一萬五，首付60%價(jià)格在16200元/平米，與金水北其它樓盤相比，價(jià)格較低。

該項(xiàng)目地塊位置比較好，位于金水北三環(huán)內(nèi)，南側(cè)有圣菲城，北側(cè)有美盛金水?。ňb2萬3）、瀚海思念城（售完）項(xiàng)目，相鄰渠東路，西側(cè)就是東風(fēng)渠，地段好，當(dāng)初內(nèi)購一萬六以現(xiàn)在的價(jià)格看絕對(duì)是便宜的，如果能正常交房，也是升值很多，畢竟現(xiàn)在金水北的頂都到2萬3了。(展開全部)

我咋聽說是不是跟合作方有變化，沒最終談成？

這還有人看嗎

這個(gè)項(xiàng)目還有房子嗎？

從2016至2021在金水北繼續(xù)群雄爭霸之際，三環(huán)沿線沉寂許久的豫發(fā)豫園也總算是有了點(diǎn)實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，被爆出的第二輪土拍名單中終于出現(xiàn)徐砦城中村改造項(xiàng)目的身影，金農(nóng)路北、廣電南路南、金臺(tái)路東、花園路西及廣電南路北、奧克路南、索克路東、金臺(tái)路西，兩個(gè)地塊雖然分別為安置區(qū)用地和前期內(nèi)購一期地塊，但標(biāo)志著豫發(fā)豫園總算是步入正軌，2021年的金水主城區(qū)又加入一員大將。
關(guān)于大咖的劇透，豫園改為永園，永威加入，究竟是二者合作還是豫發(fā)轉(zhuǎn)讓或者是永威的輕資產(chǎn)項(xiàng)目，也將進(jìn)一步揭曉答案。
中優(yōu)時(shí)代之下，樓市的兩極分化愈加嚴(yán)重，主城區(qū)也愈加稀缺，豫園的無敵就在其位置，三環(huán)內(nèi)，北三環(huán)南、渠東路東，與圣菲城屬于同一片區(qū)，同時(shí)這個(gè)位置還屬于老城和新城的交匯處，特點(diǎn)在于交通便利和配套設(shè)施不輸于老城且城市界面也遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于老破小遍地的老城區(qū)，尤其是在這次暴雨之后三環(huán)內(nèi)的新小區(qū)價(jià)值將會(huì)更加顯著。內(nèi)部規(guī)劃的徐砦小學(xué)36個(gè)教學(xué)班，明年9月份投入使用，大概率是名校托管，地鐵7號(hào)線北三環(huán)文化路交叉口陳砦站在建，計(jì)劃2024年通車運(yùn)營，一路之隔的東風(fēng)渠該段環(huán)境也是目前金水北段所無法媲美的，但經(jīng)歷過暴雨洗禮的鄭州臨河社區(qū)只能用利弊均衡來形容。
位置+區(qū)位價(jià)值都注定該盤非同一般，臨北三環(huán)和渠東路交叉口的最硬核地塊才是項(xiàng)目的重中之重，永威的加入這個(gè)位置應(yīng)該會(huì)走品質(zhì)改善路線，置業(yè)金水區(qū)可以重點(diǎn)關(guān)注。(展開全部)

那些內(nèi)購的開發(fā)商，也終于熬不住了找人接盤了。

巴菲特說大量的債務(wù)會(huì)讓管理者比以往更加專注，就像在汽車在方向盤上裝上一個(gè)匕首讓駕駛員更加小心。我們承認(rèn)這種人集中注意力的方式會(huì)造成一個(gè)非常警惕的駕駛員。但另一個(gè)后果是，一旦汽車碰上即使最小的坑或者冰，將導(dǎo)致不可避免的事故。

壓死駱駝的往往是最后一個(gè)稻草，豫發(fā)缺錢由來已久，現(xiàn)在也開始找人合作項(xiàng)目了。

豫發(fā)豫園，金水區(qū)北三環(huán)渠東路交匯處，現(xiàn)在應(yīng)該叫永威永園了。

簡單的說一下豫發(fā)，是一家 all in 港區(qū)崛起的房企，它成立于2000年，開發(fā)了錦榮商貿(mào)城、錦榮輕紡城、錦榮攝影喜慶城等，旗下的置業(yè)公司包括鄭州楷林置業(yè)、鄭州順隆置業(yè)、河南索克置業(yè)等年開發(fā)量約100萬平方，資產(chǎn)約200億元。

豫發(fā)前期做的主要是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，類似于錦榮商貿(mào)城、錦榮輕紡城，后期則是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)齊驅(qū)并駕。目前鄭州開發(fā)的錦榮世家、北環(huán)金晨嘉園等，2010年之后深耕航空港區(qū)，現(xiàn)在項(xiàng)目依舊在港區(qū)。

豫園這個(gè)項(xiàng)目是徐寨城改+奧克啤酒，土地性質(zhì)非常復(fù)雜，總共占地240畝，總建筑面積86萬平方米，能開發(fā)的區(qū)域133畝，能銷售的住宅約30萬平方米、公寓約4.2萬平方米、商鋪約2萬平方米，另外還需要再蓋25萬平方米的安置房。

這個(gè)項(xiàng)目在18年的時(shí)候進(jìn)行過一批TG，一次性是15000元/平方米，外加2000元/平方米精裝修，首付60%是16200元/平方米，外加2000元/平方米精裝修。

豫發(fā)找來永威，除了有堅(jiān)定的革命友誼，再有就是看上永威的高溢價(jià)，如果不明白什么是高溢價(jià)，可以移步永威西棠，永威對(duì)把房價(jià)賣高還是很有一套，預(yù)計(jì)價(jià)格25000元/平方米，再次拉高金水北的天花板。(展開全部)

永威要接盤了？永威永園？感覺還是豫園好，上海有個(gè)著名的景點(diǎn)豫園嘛。

今年第二輪集中供地，豫發(fā)豫園終于要面世了？廣電南路西段能打通不？

作為金水北城改中唯一位于三環(huán)內(nèi)的樓盤，豫發(fā)豫園真的是讓人等得花都開了還得繼續(xù)等下去。

一級(jí)土地開發(fā)商豫發(fā)集團(tuán)屬于河南本土老牌一線房企。豫發(fā)集團(tuán)成立于2000年，房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)，是一家涵蓋產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、金融投資五大主營業(yè)務(wù)，橫跨開發(fā)、運(yùn)營和物業(yè)管理服務(wù)等領(lǐng)域的綜合性企業(yè)集團(tuán)。（熟為人知的錦榮系屬于豫發(fā)旗下產(chǎn)業(yè)）

作為徐寨城改及奧克啤酒廠片區(qū)連片改造，這個(gè)項(xiàng)目最大的問題是土地問題，控規(guī)批復(fù)的片區(qū)之內(nèi)有奧克啤酒廠的國有用地地（已辦證在索克置業(yè)旗下），還有徐寨村的集體用地，復(fù)雜程度相當(dāng)大。
項(xiàng)目總占地約240余畝，總建筑面積約86萬㎡，其中：
開發(fā)區(qū)133畝，地上37.4萬方，可售36.6萬方，其中可售住宅30萬方，可售商鋪2萬方，可售公寓4.2萬方。
安置區(qū)70畝，地上25萬方，安置住宅20萬方，安置商業(yè)5萬方。
三個(gè)開發(fā)地塊中目前處于奧克路南、索克路東的E-1地塊18年已經(jīng)進(jìn)行內(nèi)部TG：86-120平四種戶型，設(shè)計(jì)為3t6戶。價(jià)格:一次性：15000元/㎡，另加2000元/㎡裝修；首付60%：16200元/㎡，另加2000元/㎡裝修。當(dāng)時(shí)的市場來看，對(duì)比周邊二手小區(qū)，這個(gè)價(jià)格十分優(yōu)越，但是3年過去了，還是沒動(dòng)工土地也沒拿到，而且目前的進(jìn)展繼續(xù)等3-5年還是未知數(shù)，TG的業(yè)主真的賺了嗎，利息成本多少，而且目前金水北的房價(jià)十分穩(wěn)定，時(shí)不時(shí)還有特價(jià)房出現(xiàn)。
剩余兩個(gè)開發(fā)地塊最大的問題是地塊上空有110KV架空高壓線，目前規(guī)劃需要進(jìn)行高壓入地工作，而且地塊A-4中屬于索克置業(yè)的原土地還有抵押，所以土地整理進(jìn)度十分緩慢。

豫園的位置確實(shí)非常不錯(cuò)，北三環(huán)內(nèi)，渠東路一路之隔就是東風(fēng)渠及沿河公園，周邊還有圣菲城打下的生活配套基礎(chǔ)。而且索克路和廣電南路打通后直接到花園路還有地鐵口。
但是還念念不忘豫園的購房者，如果換房期在2-3年可以放棄，預(yù)計(jì)豫發(fā)的土地手續(xù)最快也要明年拿下開發(fā)用地。預(yù)計(jì)換房5年的購房者倒是可以等啊等(展開全部)

與金水北區(qū)一路之隔，應(yīng)該算是名正言順的金水主城區(qū)，如果說金水北區(qū)還可以低價(jià)走量，贏得剛需的歡呼叫好，那么一路之隔的金水主城區(qū)早已走價(jià)高走質(zhì)路線，這里早已不是剛需停留之地。
豫發(fā)豫園位于北三環(huán)與渠東路交叉口，前身為奧克啤酒廠和徐寨城中村改造項(xiàng)目，圈地多年，由于土地因素的原因，進(jìn)度緩慢，開發(fā)商為豫發(fā)集團(tuán)一家非常低調(diào)的開發(fā)商，很少聽到它的消息，項(xiàng)目主要在港區(qū)，從已交房的項(xiàng)目來看，靠譜程度還是比較好的，所以因?yàn)檫@兩點(diǎn)位置+開發(fā)商，依然還是有大批購房者愿意追隨。
一期TG已消化差不多，后續(xù)推出地塊據(jù)悉主要以120-200平南北通透大平層為主，定位類似西側(cè)的東潤泰和，主打品質(zhì)，將成為周邊高端地緣客戶和周邊區(qū)域改善客戶的目標(biāo)，因?yàn)橥恋財(cái)R置時(shí)間長，原來的設(shè)計(jì)方案可能會(huì)有所變化，成品房的概率多一點(diǎn)。
緊鄰東風(fēng)渠，臨近北三環(huán)，北三環(huán)北側(cè)的陳寨蔬菜批發(fā)市場已拆遷，后期同樣為住宅，文化路與北三環(huán)規(guī)劃有地鐵7號(hào)線。
缺點(diǎn)進(jìn)度太慢，時(shí)間等不起的果斷繞行。
價(jià)位不會(huì)低，剛需遠(yuǎn)離，考慮改善而又不想遠(yuǎn)離主城區(qū)的可以把這個(gè)收藏一下。(展開全部)