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豫園一期地塊不大，但創(chuàng)造了神話，推出的首批房源直接售罄，樓市也已經(jīng)好久沒有過這成績(jī)了，原因很簡(jiǎn)單：

1、 項(xiàng)目安排的學(xué)區(qū)是文化路一小+47中總校的雙組合，47中近幾年的成績(jī)不錯(cuò)，河南高考大省還是有家長(zhǎng)愿意為教育買單的，這個(gè)教育組合比某盛的金水外國(guó)語(yǔ)+緯五路一小含金量還要高一些。

2、 產(chǎn)品確實(shí)不錯(cuò)，主城區(qū)小高層產(chǎn)品+容積率低，這個(gè)搭配也是非常稀缺的，主城區(qū)近幾年確實(shí)項(xiàng)目不少，但因多是牽扯城改項(xiàng)目，容積率都很高而且都是30層左右的高層產(chǎn)品。

3、 位置決定一切，金水主城區(qū)還是有說服力的。

4、 一直以來北三環(huán)渠東路這個(gè)位置都知道圣菲城這個(gè)項(xiàng)目是二手房的天花板，社區(qū)的特點(diǎn)就是大面積段多，偏改善，但項(xiàng)目最后一期差不多是2011年左右的房源，房齡時(shí)間已經(jīng)有點(diǎn)長(zhǎng)了，內(nèi)部戶型及規(guī)劃設(shè)計(jì)相比較于新盤肯定落后不少，急需新盤改善，這部分客戶也是豫園的客戶主力。

5、 項(xiàng)目的背后是金水投資集團(tuán)，根正苗紅的國(guó)企。

豫園試水成功，明年的金水主城將更加血雨腥風(fēng)，先拋開美盛的幾個(gè)高容積率盤不說，華潤(rùn)金水北項(xiàng)目規(guī)劃已公示，高顏值產(chǎn)品和規(guī)劃都非常有亮點(diǎn)，緊鄰北三環(huán)，距離北龍湖更近一些，搞不好也是47中的學(xué)區(qū)，除此以外信息學(xué)院路司法警官又上新了一個(gè)地塊，東潤(rùn)泰和的隔壁，距離北三環(huán)和文化路東風(fēng)路都非常近，地塊指標(biāo)條件也非常好，對(duì)于金水北、豫園等都是一個(gè)不小的威脅，不過豫園一期體量小，形成直接競(jìng)爭(zhēng)的應(yīng)該是挨著東風(fēng)渠的這個(gè)地塊。(展開全部)

12月28日，位于金水區(qū)的金投豫發(fā)豫園項(xiàng)目迎來首次開盤。此次開盤，前期認(rèn)籌客戶需要在現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)才能有購(gòu)房資格，最終該項(xiàng)目以2小時(shí)銷售2.2億元，開盤即售罄。
鄭州樓市今年再次出現(xiàn)“日光盤”現(xiàn)象，居民的改善型住房需求仍然旺盛。這也不意外，旁邊的美盛都賣的很好。況且豫發(fā)豫園還在三環(huán)內(nèi)。
1.配套成熟。項(xiàng)目位于 老金水核心區(qū)，位于花園路、文化路、北三環(huán)、農(nóng)業(yè)路圍合區(qū)域，是目前鄭州發(fā)展最核心、配套最集中的區(qū)域。項(xiàng)目周邊有正弘城這樣的大型商業(yè)。
項(xiàng)目距離東風(fēng)渠很近，出門即是東風(fēng)渠濱河長(zhǎng)廊，約2082畝濱河公園、約120畝文化公園等，文化路一小文渠校區(qū)，鄭州市小學(xué)TOP6，金水區(qū)前三甲，這也是距離總校最近的一個(gè)分校；初中劃片47中總校，金水區(qū)中學(xué)排名第2。
產(chǎn)品方面，和現(xiàn)在流行的高得房率的項(xiàng)目一樣，豫發(fā)豫園 146㎡戶型高達(dá)103%得房率，一梯一戶獨(dú)立電梯入戶，公建化外立面，大面積的“鋁板+玻璃幕墻”。
2.主城改善。 主城改善也是鄭州樓市這一段時(shí)間的主流。中原區(qū)的中海時(shí)光之境、中原華曦府都賣的很好，克而瑞河南的數(shù)據(jù)顯示，鄭州 1-11 月的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售排行榜。中海時(shí)光之境（約19.74億），美盛教育港灣（約15.18億），中原華曦府（約14.93億）摘得主城八區(qū)項(xiàng)目銷售金額榜單前三名。金水區(qū)作為鄭州 GDP 總量最高的區(qū)域，周邊居民購(gòu)買力也很強(qiáng)。主城區(qū)的人有很多改善的需求，也有改善的實(shí)力，這都是主城改善項(xiàng)目賣的很好的原因。(展開全部)

期待豫發(fā)二期地塊

酒香也怕巷子深，金投豫發(fā)豫園的TG也搞起來了，個(gè)人感覺這房子不咋愁賣的，因?yàn)樘倭?，小高層一共?棟樓，每棟30套房，一共120套，首次開盤3棟樓，也就90套房，主打140平的。買這就是圖小高層稀缺，如果是高層，太多了，美盛、越秀大把可選。
除了常規(guī)的那些，豫園主打的還是學(xué)區(qū)，文化路一小直屬文渠小區(qū)和47中老牌總校，在名校濟(jì)濟(jì)的金水區(qū)，47中不能算很拔尖，但在第二梯隊(duì)還是排的上的，再加上周邊城市界面很不錯(cuò)，所以豫園的綜合性就很好。
現(xiàn)在豫園也有底氣，是金水區(qū)唯一一個(gè)不接受房票的項(xiàng)目。當(dāng)然房票客戶也得掂量掂量，拿房票買這個(gè)項(xiàng)目是否劃算。
在經(jīng)歷過美盛金水印、越秀天悅江灣、美盛臻灣一品、信達(dá)天樾等改善項(xiàng)目的洗禮，金水區(qū)改善客戶的眼光越發(fā)高了，建筑規(guī)劃、建標(biāo)建材、園林景觀、單元大堂、戶型設(shè)計(jì)、地下車庫(kù)都成為各項(xiàng)目要卷的點(diǎn)。豫園來得早，但開盤晚，算是經(jīng)過了一輪，能夠集合各盤優(yōu)點(diǎn)，算是集大成者吧。戶型方面創(chuàng)新X+LDKB進(jìn)化設(shè)計(jì)，得房率最高約103%得房率，獨(dú)立電梯門廳。
豫園也采用的大師組合模式，雖然有孟凡浩、孫虎、丹健國(guó)際等知名大家，但現(xiàn)在鄭州也不缺這些大師，所以歸根結(jié)底還是看產(chǎn)品呈現(xiàn)效果的。像美盛金水印就做的不錯(cuò)，做出來實(shí)景，很不錯(cuò)。(展開全部)

金投豫發(fā)豫園（豫發(fā)豫園），金水區(qū)北三環(huán)渠東路交匯處。

金水區(qū)又雙叒叕多了一個(gè)新項(xiàng)目——金投豫發(fā)豫園，項(xiàng)目是位于金水區(qū)北三環(huán)渠東路交匯處，原來的豫發(fā)徐砦和奧克啤酒廠地塊，臨東風(fēng)渠，往北就是北三環(huán)，往東就是花園路，地鐵方面是北三環(huán)站，教育方面周邊有文化路一小、四十七中，寸土寸金老城區(qū)的地塊配套絕對(duì)是成熟?？偟捻?xiàng)目占地是133畝，一期占地是20畝，容積率3.5，只有323戶，規(guī)劃5棟樓，1棟14F小高層、3棟17F小高層、1棟34F高層，規(guī)劃面積是約117-147平方米云翼天幕平層。

首先這個(gè)項(xiàng)目是足夠安全，股份占比是這樣，鄭州金水投資集團(tuán)有限公司（51%）和河南豫發(fā)集團(tuán)有限公司（49%），安全性是真的沒有一點(diǎn)問題，而且是鄭州市房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目。

其次就是位置，位置是真的沒的說，用一句非常土的話就是“出則繁華，入則寧?kù)o”，一共是有3個(gè)住宅地塊，一期占地20畝，二期占地是76畝，容積率4.8，三期是38畝，容積率是3.5，如果按照地塊的位置三期＞二期＞一期，一期地塊小，周邊都是一些成熟的小區(qū)，北側(cè)是錦繡匯城和茵悅之聲，二期是在北三環(huán)和東風(fēng)渠交匯處，三期是位置最好的。

位置這么棒，價(jià)格肯定是不會(huì)便宜，他們是如何支撐這個(gè)價(jià)格呢？大師肯定是少不了的，金投豫發(fā)豫園請(qǐng)了設(shè)計(jì)大師孟凡浩，也是第一次聽到金大師的名字，查了查還是有一些代表作，成都麓湖黑石島別墅、洛杉磯環(huán)球影城希爾頓酒店、成都卓越點(diǎn)將臺(tái)、杭州融創(chuàng)杭源里等；另一個(gè)景觀大師是孫虎，山水比德園林集團(tuán)創(chuàng)始人，孫虎的作品在北龍湖是遍地開花，代表作是貴陽(yáng)鐵建城飲馬湖公園、西安上實(shí)浐灞半島、鄭州未來天奕、贛州嘉榕灣等；室內(nèi)設(shè)計(jì)是丹健國(guó)際，也是獲得很多獎(jiǎng)，比如德國(guó)紅點(diǎn)設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)、IDA美國(guó)國(guó)際設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)。

整體來說還是花費(fèi)點(diǎn)心思，但是國(guó)企無“精品”，東西好歸好，還是需要看啥人執(zhí)行！(展開全部)

金水區(qū)的項(xiàng)目之爭(zhēng)，已經(jīng)超過了北龍湖，且個(gè)個(gè)都是卷王，一個(gè)項(xiàng)目剛公示一些超新的概念和規(guī)劃，過不了多久就會(huì)出現(xiàn)同款甚至是超越，在這里只有兩條路，要不繼續(xù)做卷王，要么直接擺爛。

重啟的豫發(fā)豫園就是其中一個(gè)卷王，首期地塊，只有19畝，與其他不同的是竟然走了小高層路線，周邊金水印、臻灣一品包括即將登場(chǎng)的華潤(rùn)金水北都是33層高層，豫發(fā)豫園這個(gè)位置的小高層就是博眼球，一股清流的存在，殺傷力很強(qiáng)，所以關(guān)注度一直很高。

計(jì)劃12月份首開，已啟動(dòng)定存，官方對(duì)外宣稱的定存客戶數(shù)據(jù)還不錯(cuò)，打不打臉，就看開盤數(shù)據(jù)了，釋放價(jià)格20000左右，毛坯交付，2026年底前交房。

優(yōu)勢(shì)非常明顯:

金水主城三環(huán)沿線核心區(qū)，位置比金水北更具價(jià)值。

一梯一戶私家電梯廳入戶，現(xiàn)在對(duì)于改善盤來講，這已經(jīng)是標(biāo)配。

小高層面積段只有147平，綜合得房率96%-102%。

外立面鋁板+玻璃幕墻設(shè)計(jì)，內(nèi)部5棟樓全為架空層，打造有泛會(huì)所，這些都是改善盤的標(biāo)配，整個(gè)項(xiàng)目貴氣和豪氣都是有的。

年底前開通發(fā)地鐵7號(hào)線也是項(xiàng)目可以沾上邊的線路了。

三環(huán)內(nèi)的樓盤通病就是容積率高和環(huán)境一般，這個(gè)盤的容積率還可以，但周邊大環(huán)境真的沒辦法，總要有個(gè)先來后到吧。

這個(gè)位置對(duì)外釋放價(jià)格20000一平，選擇毛坯交付，確實(shí)是經(jīng)過深思熟慮的，金水印的日子不好過了。(展開全部)

金投豫發(fā)豫園（豫發(fā)豫園），金水區(qū)北三環(huán)渠東路交匯處。

金水區(qū)又雙叒叕多了一個(gè)新項(xiàng)目——金投豫發(fā)豫園，項(xiàng)目是位于金水區(qū)北三環(huán)渠東路交匯處，原來的豫發(fā)徐砦和奧克啤酒廠地塊，臨東風(fēng)渠，往北就是北三環(huán)，往東就是花園路，地鐵方面是北三環(huán)站，教育方面周邊有文化路一小、四十七中，寸土寸金老城區(qū)的地塊配套絕對(duì)是成熟。總的項(xiàng)目占地是133畝，一期占地是20畝，容積率3.5，只有323戶，規(guī)劃5棟樓，1棟14F小高層、3棟17F小高層、1棟34F高層，規(guī)劃面積是約117-147平方米云翼天幕平層。

首先這個(gè)項(xiàng)目是足夠安全，股份占比是這樣，鄭州金水投資集團(tuán)有限公司（51%）和河南豫發(fā)集團(tuán)有限公司（49%），安全性是真的沒有一點(diǎn)問題，而且是鄭州市房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目。

其次就是位置，位置是真的沒的說，用一句非常土的話就是“出則繁華，入則寧?kù)o”，一共是有3個(gè)住宅地塊，一期占地20畝，二期占地是76畝，容積率4.8，三期是38畝，容積率是3.5，如果按照地塊的位置三期＞二期＞一期，一期地塊小，周邊都是一些成熟的小區(qū)，北側(cè)是錦繡匯城和茵悅之聲，二期是在北三環(huán)和東風(fēng)渠交匯處，三期是位置最好的。

位置這么棒，價(jià)格肯定是不會(huì)便宜，他們是如何支撐這個(gè)價(jià)格呢？大師肯定是少不了的，金投豫發(fā)豫園請(qǐng)了設(shè)計(jì)大師孟凡浩，也是第一次聽到金大師的名字，查了查還是有一些代表作，成都麓湖黑石島別墅、洛杉磯環(huán)球影城希爾頓酒店、成都卓越點(diǎn)將臺(tái)、杭州融創(chuàng)杭源里等；另一個(gè)景觀大師是孫虎，山水比德園林集團(tuán)創(chuàng)始人，孫虎的作品在北龍湖是遍地開花，代表作是貴陽(yáng)鐵建城飲馬湖公園、西安上實(shí)浐灞半島、鄭州未來天奕、贛州嘉榕灣等；室內(nèi)設(shè)計(jì)是丹健國(guó)際，也是獲得很多獎(jiǎng)，比如德國(guó)紅點(diǎn)設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)、IDA美國(guó)國(guó)際設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)。

整體來說還是花費(fèi)點(diǎn)心思，但是國(guó)企無“精品”，東西好歸好，還是需要看啥人執(zhí)行！(展開全部)

2023年12月鄭州市第三批集中供地，鄭政出[2021]71號(hào)由鄭州豫園實(shí)業(yè)有限公司以起始價(jià)27378萬(wàn)元摘得（折合1404萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)7018元 /㎡），地塊位于奧克路南、索克路東，占地19.506畝，容積率3.5，建筑密度25%，建筑高度100米，綠地率25%。

豫發(fā)在徐寨的城改搞了很多年，家大業(yè)大的豫發(fā)也扛不起疫情+地產(chǎn)下行的市場(chǎng)，原以為被港區(qū)困住的豫發(fā)沒有精力和財(cái)力了，但是豫發(fā)依舊強(qiáng)撐著拿地了，畢竟是個(gè)小地塊錢不算多，果不其然拿完地豫發(fā)就開始靜默，兩三年的時(shí)間凈看對(duì)面的美盛表演了，估摸著豫發(fā)也很急，直到2023年4月與金水區(qū)平臺(tái)公司金水北區(qū)建設(shè)投資有限公司合作，金投控股豫園實(shí)業(yè)51%成為大股東，豫發(fā)豫園的開發(fā)才又提上日程，現(xiàn)如今售樓部也重新開放，以金投豫發(fā)豫園的推廣名正式面世。

項(xiàng)目首期地塊占地約20畝，建筑面積約6.4萬(wàn)㎡，容積率3.49。規(guī)劃有4棟14/17層小高層建筑及1棟34層高層建筑，僅323戶。金投和豫發(fā)請(qǐng)了一位叫孟凡浩的建筑設(shè)計(jì)“大師”帶來了中原首作，景觀上依舊是常青樹山水比德孫虎。

孟凡浩這個(gè)人對(duì)于河南和鄭州來講都很陌生，三少也特意去百度了一下，貌似還真有點(diǎn)東西。
孟凡浩和朱培棟聯(lián)手創(chuàng)立了line+建筑事務(wù)所，一位是南大碩士/浙大導(dǎo)師，一位是同濟(jì)博士/浙大導(dǎo)師，都是建筑高材生。
而且該建筑所2022 美國(guó)《建筑實(shí)錄》評(píng)選的全球十大設(shè)計(jì)先鋒，也是中國(guó)極少數(shù)能向歐美輸出設(shè)計(jì)的本土設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，近年來在舊金山、洛杉磯以及北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等一線城市核心地段進(jìn)行了大量前瞻性、引領(lǐng)性的頂級(jí)豪宅實(shí)踐，“豫發(fā)豫園”是line+建筑事務(wù)所進(jìn)駐鄭州的第一個(gè)設(shè)計(jì)作品。

豫園的產(chǎn)品和當(dāng)下市場(chǎng)的一線產(chǎn)品基本保持了一致，那就是高贈(zèng)送的主題，定位剛改117㎡/126㎡三房，142㎡/146㎡四房，兩個(gè)三房產(chǎn)品戶型基本一致，南側(cè)三面寬長(zhǎng)達(dá)10米的甲板陽(yáng)臺(tái)，整體戶型方正無浪費(fèi)，加上北側(cè)陽(yáng)臺(tái)和飄窗設(shè)備平臺(tái)等贈(zèng)送也不錯(cuò)；142㎡的四房產(chǎn)品是一梯一戶，首先贈(zèng)送電梯間前室空間，入戶后的陽(yáng)臺(tái)空間可做成儲(chǔ)藏間或者一個(gè)靈活客房，整個(gè)戶型的空間設(shè)計(jì)是傳統(tǒng)的三開間朝南方正，北側(cè)兩臥室+衛(wèi)生間都有飄窗的全贈(zèng)送空間；146㎡戶型較為新穎，依舊是一梯一戶贈(zèng)送前室，餐客廳區(qū)域270°觀景+大空間的陽(yáng)臺(tái)飄窗贈(zèng)送，得房率基本超過100%，但是主臥是個(gè)暗衛(wèi)是個(gè)小瑕疵。146㎡戶型還是小高層產(chǎn)品，比美盛的大戶型有天然的優(yōu)勢(shì)，加上高顏值的大玻璃幕墻呈現(xiàn)的外立面，絕對(duì)有一戰(zhàn)之力。

項(xiàng)目位置屬于北三環(huán)沿線還是三環(huán)內(nèi)的核心區(qū)域，教育資源上有文化路第一小學(xué)文渠校區(qū)，學(xué)校位于金水區(qū)金臺(tái)路與奧克路向南50米路西，屬于徐寨城中村及連片改造工程中的教育用地，學(xué)校占地面積約29畝，設(shè)置36個(gè)教學(xué)班，每個(gè)年級(jí)6個(gè)班；學(xué)校劃片范圍：花園路以西，渠東路以東，北三環(huán)以南，東風(fēng)路以北；2023年9月正式招生開校，樓下就是學(xué)校，還是原本的城改用地，豫發(fā)豫園的業(yè)主100%劃片這里了；至于初中距離四十七中倒是不遠(yuǎn)，但是畢竟隔著一條花園路，大概率正常劃不進(jìn)去，不過也要看金投接下來有沒有什么好的操作了，交通方面公共出行的地鐵看似都不遠(yuǎn)實(shí)則都不近，不過公交車還是比較方便的，自駕出門就是北三環(huán)，不過等幾年片區(qū)開發(fā)起來后，奧克路索克路這些小路怕是要堵成粑粑~

至于入市的價(jià)格，美盛肯定是個(gè)參照物，但是行情又不一樣了，比教育港灣高金水印低？給大家放一張當(dāng)時(shí)豫發(fā)TG的圖參考一下~(展開全部)

金投豫發(fā)豫園（豫發(fā)豫園），金水區(qū)北三環(huán)渠東路交匯處。

來了，來了，它來了，最終還是國(guó)企扛下了所有，這個(gè)項(xiàng)目還是非常期待的。

項(xiàng)目也是非常曲折的，2016年的時(shí)候我都點(diǎn)評(píng)過這個(gè)項(xiàng)目，2018年的時(shí)候項(xiàng)目開始TG，一次性15000元/平方米，2000元/平方米裝修，首付60%16200元/平方米，2000元/平方米裝修，2020年疫情，房企是雪上加霜，21年找永威談過，22年土地才拿下來，2023年5月豫發(fā)官宣與金水投資集團(tuán)有限公司就徐砦項(xiàng)目合作簽約。

再說一遍TG要小心，尤其是TG城改項(xiàng)目，再加上房企本身也缺錢，這和買一個(gè)定時(shí)炸彈差不多，非常煎熬的。

位置方面基本絕對(duì)的事沒得說，原來徐砦和奧克啤酒廠地塊，進(jìn)可攻退可守，往北就是北三環(huán)，往東就是花園路，地鐵方面是北三環(huán)站，基本上屬于蝎子拉屎獨(dú)一份，教育方面周邊有文化路一小分校區(qū)，47中，位置是真的是不錯(cuò)，寸土寸金。

再看產(chǎn)品19畝土地，容積率3.5，小高層加上高層，一共是323戶且套內(nèi)面積均小于130平方米，戶型面積從117-147平方米，小高層只有一個(gè)146平方米，請(qǐng)來的是孟凡浩大師，孟凡浩大師查了查名聲有點(diǎn)小啊，line+建筑事務(wù)所聯(lián)合創(chuàng)始人、主持建筑師，國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建筑師。長(zhǎng)期致力于城市營(yíng)造和鄉(xiāng)村激活雙線并行的創(chuàng)作實(shí)踐，積極探索并思考現(xiàn)有體制與社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀下城市環(huán)境改善和鄉(xiāng)村激活振興的可能性。近年來榮獲英國(guó)皇家建筑師國(guó)際杰出建筑獎(jiǎng)、亞洲建筑師協(xié)會(huì)金獎(jiǎng)、中國(guó)建筑學(xué)會(huì)青年建筑師等多項(xiàng)殊榮。

最能拿得出手的是參加的綜藝《夢(mèng)想改造家第11季》！

這個(gè)項(xiàng)目和美盛臻灣一品錯(cuò)開了競(jìng)爭(zhēng)，美盛臻灣一品占地41畝，容積率5.99，規(guī)劃有6棟33-34層高層產(chǎn)品，規(guī)劃總戶數(shù)974戶，四個(gè)產(chǎn)品面積段126平方米、142平方米、168平方米、188平方米，主力戶型是142平方米。

國(guó)企加持有興趣的可以關(guān)注關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目！(展開全部)