上周五，鄭州市自然資源和規(guī)劃局更新了一則《頌園(一期)》的項目規(guī)劃。
值得注意的是，這個頌園不是新項目，是豫發(fā)豫園一期。
是的！不用懷疑！鴿了鄭州人六年的豫發(fā)豫園正式回歸了！
1
豫發(fā)豫園的故事，得回到很久很久以前。
2014年，鄭州城中村拆遷潮來襲。
豫發(fā)接下徐砦城中村拆遷改造項目，開始拆遷工作。
2016年，豫發(fā)豫園項目基本信息流出，徐砦、奧克啤酒廠舊址兩批開發(fā)。
項目位置極佳，三環(huán)內(nèi)、臨東風(fēng)渠，還有地鐵2號線在側(cè)。
整體的關(guān)注度極高，許多人眼巴巴等著項目開盤。
可豫發(fā)豫園在一月復(fù)一月中，一次又一次的放鴿子。
直到2018年，豫發(fā)釋放了豫發(fā)豫園項目的內(nèi)購消息。
一期86㎡兩室、92㎡三室、106㎡三室、120㎡三室內(nèi)購一次性15000元/㎡，綁精裝修2000元/㎡，折下來精裝17000元/㎡。
同期的名門翠園毛坯15500元/㎡、綁車位22萬，美景美境毛坯16500元/㎡，隔壁的圣菲城二手賣到了20000元/㎡以上。
對比之下，豫發(fā)豫園性價比極高。
即便需要托關(guān)系才能內(nèi)購，豫發(fā)豫園一期內(nèi)購開盤還是被哄搶一空。
可問題出現(xiàn)了，豫發(fā)豫園內(nèi)購時五證并未到位，連土地都還在整理中。
奧克啤酒廠本身是工業(yè)用地，變更住宅用地手續(xù)繁瑣，再加上土地中還有架空高壓線，規(guī)劃需要入地工作，整個項目的土地整理進(jìn)度非常緩慢。
內(nèi)購的業(yè)主把身價押上賭桌之后，開始了無盡的等待。
早期還時不時有些消息傳出，讓人激動一下。
慢慢的，豫發(fā)豫園回歸跟賈躍亭回國一樣，連業(yè)主都不信了。
事情的轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2021年鄭州第三次集中土拍，豫發(fā)豫園一期掛地，豫發(fā)以起始價27378萬元正式摘得鄭政出【2021】71號（網(wǎng)）土地。
按理說，內(nèi)購了、拍地了，接下來該是緊鑼密鼓的蓋房子，正式對外銷售。
但事與愿違，三道紅線下，豫發(fā)一直是深陷泥潭，經(jīng)營狀況不容樂觀。
拍下土地的豫發(fā)豫園，被開發(fā)商拖累，遲遲沒有開工。
中間傳言過其他開發(fā)商接觸項目，最終都不了了之。
苦了村民和內(nèi)購的業(yè)主，村民被拖欠過渡費(fèi)，業(yè)主遲遲住不進(jìn)新房。
2
2023年，豫發(fā)官宣與金水投資集團(tuán)合作徐砦項目。
金水控股集團(tuán)是金水區(qū)政府的國有獨資平臺，與豫發(fā)合作徐砦項目，基本上意味著豫發(fā)豫園上岸了，一切開始邁向正軌。
上個月，我們航拍了一次豫發(fā)豫園一期。
可以清楚的看到，豫發(fā)豫園一期不再是野草叢生，有工人正在進(jìn)行土方施工。
隨著這次《頌園(一期)》的項目規(guī)劃更新，正式宣告了豫發(fā)豫園回歸！
與早期的規(guī)劃不同，項目有了非常大的變化。
豫發(fā)豫園一期占地19.5畝，容積率＜3.5，早期規(guī)劃的2棟小高層+2棟高層，新規(guī)劃（兩批次報規(guī)，圖上僅為一批次）做了更改，規(guī)劃了4棟小高層+1棟高層。
整個立面設(shè)計放棄了過去的新中式，取而代之的是更現(xiàn)代的立面。
根據(jù)項目規(guī)劃信息顯示，5棟樓首層均做了局部架空設(shè)計，不輸當(dāng)下主流改善項目。
最最最驚喜的，還是豫發(fā)豫園的戶型設(shè)計。
目前僅有小高層戶型流出，相當(dāng)能打。
小高層兩梯兩戶設(shè)計，清一色改善戶型，目測西戶大概160+㎡、東戶大概140+㎡。
單獨講講兩個戶型。
160+㎡四室兩廳三衛(wèi)
【1】南北雙陽臺、四開間朝南，通透性沒得說 【2】得房率不低，具體數(shù)據(jù)未知，但贈送面積肉眼可見的多 【3】三衛(wèi)設(shè)計，160㎡左右的戶型在市面上絕大多數(shù)是2個衛(wèi)生間
可以同時滿足以上三個設(shè)計的，基本上都在北龍湖了。
140+㎡三室兩廳兩衛(wèi)
【1】超絕的270°環(huán)幕陽臺，粗略估算在20㎡以上，視野絕佳
【2】7㎡寬的橫廳設(shè)計，同面積段基本上做不到這么夸張的尺度
南向陽臺可以隔出個四室，對比那些還在搞四葉草設(shè)計的基礎(chǔ)四室，這個設(shè)計已經(jīng)Next Level了。
到這里，可以看出豫發(fā)豫園的基礎(chǔ)定調(diào)（高層產(chǎn)品可能面積相對小一些），絕對是奔著改善去的。
而且不出意外的話，豫發(fā)豫園不愁賣。
3
豫發(fā)豫園最大的賣點是什么？
主城區(qū)稀缺改善項目。
豫發(fā)豫園整個項目被北三環(huán)、花園路、東風(fēng)渠圍合，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的三環(huán)內(nèi)，有相對完善的教育、醫(yī)療配套，以及歲月沉淀的城市煙火。
這個地段，交通極其便利，北三環(huán)高架四通八達(dá)，一期距離地鐵2號線不到一公里。
同時項目距離花園路商圈僅一河之隔，配套豐富，兩公里內(nèi)正弘城、萬達(dá)坊（花園路）、瀚海北金三大商業(yè)鼎立。
二期、三期挨著東風(fēng)渠，標(biāo)準(zhǔn)的一線河景，河對岸是文化公園，整體環(huán)境宜居。
最值得一提的是，豫發(fā)豫園的學(xué)區(qū)相當(dāng)不錯。
一期一路之隔是文化路一小文渠校區(qū)，與文化路一小的金桂校區(qū)、翰林校區(qū)同為總校直屬校區(qū)，級別一樣，含金量不低。
按照往年的劃片，項目可劃片四十七中，鄭州傳統(tǒng)的好學(xué)校，這兩年更是憑借線下招生崛起迅猛。
文化路一小文渠校區(qū)+四十七中，這個雙學(xué)區(qū)稱得上是在售項目中王炸般的存在。
一系列資源的占有，讓豫發(fā)豫園的地段可遇不可求。
項目的容積率＜3.5，算不得低密，但鄭州主城區(qū)的土地十分稀缺，容積率基本上都是3.5以上，如果是城中村改造項目可能更高，好多都奔著5.0以上去了。
對比之下，豫發(fā)豫園一期（一期二期＜3.5、三期＜4.8）稱得上低密，還做了4棟小高層。
當(dāng)下有不少改善項目把重心放在了品質(zhì)、精裝上，凸顯改善，但是小高層的寬松舒適感和高層是不一樣的，改善小高層大平層，差不多是主城區(qū)唯一。
豫發(fā)豫園有沒有問題？硬傷？
有！
一期地塊太小，園林景觀做不了太好。
項目南側(cè)一路之隔是安置區(qū)，對于前排小高層的采光可能有一些影響，
但整體影響有限，項目潛在的目標(biāo)群體不少，特別是臨東風(fēng)渠的二期三期，等的人不少。
聽說項目計劃年前入市，明年開盤。
一期將給整個項目定調(diào)，只要品質(zhì)OK，二期三期可能捅破北三環(huán)的天花板。
對手來了，小心了！
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