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小道消息
精裝小高層
兩萬五一平

1月30日，中國人民銀行鄭州中心支行、河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于引發(fā)河南省房地產(chǎn)行業(yè)省級白名單企業(yè)的通知》，康橋被拋棄，豫發(fā)集團(tuán)赫然在列，這樣看來，豫園這個項目不知還是否會易主繼續(xù)尋找下家。

備案名頌園規(guī)劃4棟高層住宅，實地探盤現(xiàn)場并沒有任何關(guān)于項目的宣傳，也沒見動工，沿奧克路一路向東過了博客工社就是項目所在處，周邊被一眾房齡時間較長的社區(qū)包圍，入住率非常高，人流量也非常大，又因社區(qū)時間都非常長，早期設(shè)計不規(guī)范，車位緊缺，導(dǎo)致周邊的道路兩側(cè)停滿了車，未來早晚高峰期擁堵是必然，但好處就是煙火氣非常濃郁，也正是因為這樣有了對比，新項目豫園在周邊是典型的鶴立雞群，優(yōu)越感很大。

不過緊鄰項目的南側(cè)即為在建的徐寨安置房，因密度大，站在遠(yuǎn)處就能感受到滿滿的壓抑感，距離較近的樓棟采光需要注意一下。

雖然一再強調(diào)豫園這個項目最好的地塊在渠東路，但奧克路這個雖不臨大路，但也沒有太大的硬傷，未來廣電南路貫通后還可以享受2號線的福利，而且周邊多條道路均可以直通北三環(huán)，交通還是非常方便的。

東側(cè)的小學(xué)已經(jīng)建成，今年將投入使用，隸屬于文化路一小教育集團(tuán)，但看學(xué)校的規(guī)模以及周邊的入住率，注定是競爭激烈人滿為患，新學(xué)校加上有文化路一小做支撐，成為周邊熱門學(xué)校的可能性還是非常大的。

樓市同樣在日益更新，5年前的產(chǎn)品和設(shè)計很顯然已經(jīng)配不上2023的樓市，但無奈因為牽扯到TG，更改設(shè)計的可能性也不大，這個小地塊只是整個大盤的一小部分，想成為經(jīng)典還得依靠北三環(huán)渠東路地塊。

考驗周邊購買力的時候到了，地緣繼續(xù)關(guān)注吧。(展開全部)

豫發(fā)豫園的首期摘地標(biāo)志著這個擱置許久的徐砦+奧克啤酒城改項目終于有了實質(zhì)性的進(jìn)展，當(dāng)然耽誤幾年也非常遺憾的錯過了地產(chǎn)開發(fā)的黃金時代，目前項目最近進(jìn)展是也基本上沒什么太大的進(jìn)展，依舊是非常緩慢，首期備案名頌園，北臨奧克路，西臨索克路，19.51畝，容積率3.5，規(guī)劃4棟32層高層住宅。

作為前期內(nèi)購地塊、豫發(fā)目前的經(jīng)營極不樂觀以及遲遲未落地的合作伙伴，以上幾點是項目進(jìn)度緩慢的主要原因。

實地探盤，作為三環(huán)內(nèi)城改的商品房項目，這個地塊不僅小而且周邊被老舊社區(qū)和安置房包圍，環(huán)境非常一般，除了占據(jù)金水三環(huán)區(qū)位價值和交通便利外，其他真的非常平庸，但再糟糕的環(huán)境和不利因素也終將被金水三環(huán)內(nèi)主城區(qū)位價值的光芒所掩蓋，該項目最大的看點依舊還是在臨渠東路的兩個地塊，但按照現(xiàn)在這個進(jìn)度，項目的未來依舊是有點渺茫。

槽點在于已列入主城范圍的北三環(huán)、渠東路、鑫苑路、花園路一帶居然教育資源是一片空白，目前區(qū)域的孩子上學(xué)以文化路三小和四十七中為準(zhǔn)，還是有段距離的，區(qū)域內(nèi)多以已建成社區(qū)為主，所以未來的教育資源只能寄希望于該項目內(nèi)部規(guī)劃的教育用地，最新消息金臺路奧克路交叉口西南角在建小學(xué)未來將由文化路第一小學(xué)托管，為文化路一小金渠校區(qū)，與文化路一小的金桂校區(qū)、翰林校區(qū)同為總校直屬校區(qū)，級別一樣，預(yù)計2023年秋季投入使用，雖為分校，但含金量依舊不低，對于周邊的教育資源來說算是久旱逢甘霖，也是豫發(fā)豫園日后宣傳的一個新亮點。

下一步的走向非常重要，靜待官宣吧。(展開全部)

4月2日，河南豫發(fā)集團(tuán)有限公司成為被執(zhí)行人，案號為（2022）豫0103執(zhí)2307號，執(zhí)行標(biāo)的為124.85萬元，立案日期為2022年03月31日。

鄭政出【2021】74號（網(wǎng)）地由鄭州豫園實業(yè)有限公司起始價競得，折合單位地價1403.56萬元/畝，樓面地價6015元/㎡，無溢價。

豫發(fā)能拿這塊地還是挺意外的，雖按理說該地塊是豫發(fā)豫園的后續(xù)地塊，但據(jù)傳豫發(fā)沒錢了，連員工工資都發(fā)不下來，聽說這塊地是豫發(fā)通過融資才拿下的，后期大概率會拉來別的房企進(jìn)行合作開發(fā)。

該地塊位于奧克路南、索克路東，東邊緊挨著就是教育用地，規(guī)劃的是一所小學(xué)，項目地塊不大，占地面積約13003.845㎡，約合19.51畝，容積率小于3.5，綠地率大于25%，建筑密度小于25%，建筑高度小于100m，不到20畝地，也建不幾棟樓，小區(qū)內(nèi)部的綠化環(huán)境就不要奢望了。

該地塊屬于奧克啤酒廠和徐砦城中村改造用地，地塊性質(zhì)非常復(fù)雜，此次土拍的位于奧克路南、索克路東地塊，18年就已經(jīng)進(jìn)行了內(nèi)部TG，現(xiàn)在才拍地，業(yè)主們等的也是很辛苦，不過有價值的東西還是值得等待的，要知道以當(dāng)年的內(nèi)購價，現(xiàn)在絕對買不到這個位置。

項目位置非常好，正宗的三環(huán)內(nèi)，與圣菲城屬于同一片區(qū)，屬于金水老城和金水北新城的交匯處，周邊各種配套成熟完善；臨近北三環(huán)和花園路兩大城市主干道，后期自駕出行便利，周邊有地鐵2號線北三環(huán)站和在建的地鐵7號線陳砦村站，不過距離兩條地鐵都不算近。(展開全部)

鄭政出【2021】71號（網(wǎng)），被鄭州豫發(fā)實業(yè)有限公司以地價27378萬元競得，地塊位于奧克路南、索克路東，總占地面積約19.51畝，地塊面積：13003.845㎡，用地性質(zhì)：二類居住用地，建筑密度<25%，建筑高度<100m，綠地率>25%，容積率<3.5。

項目起拍價27378萬元，單價1404萬元/畝，起拍樓面價7018元/平米，競買保證金13689萬元，熔斷價31478萬元，底價成交；小區(qū)內(nèi)部配建有便民店、體育活動場地、物業(yè)管理站等配套設(shè)施，是馬李莊村徐砦城中村及連片改造開發(fā)用地。

豫發(fā)集團(tuán)成立于2000年，是河南本土老牌一線房企，此次拍的地塊為豫發(fā)豫園后期用地，也屬于奧克啤酒廠和徐砦城中村改造用地，項目總占地約240余畝，總建筑面積約86萬㎡，產(chǎn)品規(guī)劃有商品房、安置房、商鋪、公寓等，該地塊在沒拿到地的時候18年就已經(jīng)在內(nèi)購，現(xiàn)在才拿到地塊，產(chǎn)品面積范圍為86-120平，2梯6戶的設(shè)計，當(dāng)時內(nèi)購價全款一萬五，首付60%價格在16200元/平米，與金水北其它樓盤相比，價格較低。

該項目地塊位置比較好，位于金水北三環(huán)內(nèi)，南側(cè)有圣菲城，北側(cè)有美盛金水?。ňb2萬3）、瀚海思念城（售完）項目，相鄰渠東路，西側(cè)就是東風(fēng)渠，地段好，當(dāng)初內(nèi)購一萬六以現(xiàn)在的價格看絕對是便宜的，如果能正常交房，也是升值很多，畢竟現(xiàn)在金水北的頂都到2萬3了。(展開全部)

從2016至2021在金水北繼續(xù)群雄爭霸之際，三環(huán)沿線沉寂許久的豫發(fā)豫園也總算是有了點實質(zhì)性的進(jìn)展，被爆出的第二輪土拍名單中終于出現(xiàn)徐砦城中村改造項目的身影，金農(nóng)路北、廣電南路南、金臺路東、花園路西及廣電南路北、奧克路南、索克路東、金臺路西，兩個地塊雖然分別為安置區(qū)用地和前期內(nèi)購一期地塊，但標(biāo)志著豫發(fā)豫園總算是步入正軌，2021年的金水主城區(qū)又加入一員大將。
關(guān)于大咖的劇透，豫園改為永園，永威加入，究竟是二者合作還是豫發(fā)轉(zhuǎn)讓或者是永威的輕資產(chǎn)項目，也將進(jìn)一步揭曉答案。
中優(yōu)時代之下，樓市的兩極分化愈加嚴(yán)重，主城區(qū)也愈加稀缺，豫園的無敵就在其位置，三環(huán)內(nèi)，北三環(huán)南、渠東路東，與圣菲城屬于同一片區(qū)，同時這個位置還屬于老城和新城的交匯處，特點在于交通便利和配套設(shè)施不輸于老城且城市界面也遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于老破小遍地的老城區(qū)，尤其是在這次暴雨之后三環(huán)內(nèi)的新小區(qū)價值將會更加顯著。內(nèi)部規(guī)劃的徐砦小學(xué)36個教學(xué)班，明年9月份投入使用，大概率是名校托管，地鐵7號線北三環(huán)文化路交叉口陳砦站在建，計劃2024年通車運營，一路之隔的東風(fēng)渠該段環(huán)境也是目前金水北段所無法媲美的，但經(jīng)歷過暴雨洗禮的鄭州臨河社區(qū)只能用利弊均衡來形容。
位置+區(qū)位價值都注定該盤非同一般，臨北三環(huán)和渠東路交叉口的最硬核地塊才是項目的重中之重，永威的加入這個位置應(yīng)該會走品質(zhì)改善路線，置業(yè)金水區(qū)可以重點關(guān)注。(展開全部)

作為金水北城改中唯一位于三環(huán)內(nèi)的樓盤，豫發(fā)豫園真的是讓人等得花都開了還得繼續(xù)等下去。

一級土地開發(fā)商豫發(fā)集團(tuán)屬于河南本土老牌一線房企。豫發(fā)集團(tuán)成立于2000年，房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，是一家涵蓋產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、金融投資五大主營業(yè)務(wù)，橫跨開發(fā)、運營和物業(yè)管理服務(wù)等領(lǐng)域的綜合性企業(yè)集團(tuán)。（熟為人知的錦榮系屬于豫發(fā)旗下產(chǎn)業(yè)）

作為徐寨城改及奧克啤酒廠片區(qū)連片改造，這個項目最大的問題是土地問題，控規(guī)批復(fù)的片區(qū)之內(nèi)有奧克啤酒廠的國有用地地（已辦證在索克置業(yè)旗下），還有徐寨村的集體用地，復(fù)雜程度相當(dāng)大。
項目總占地約240余畝，總建筑面積約86萬㎡，其中：
開發(fā)區(qū)133畝，地上37.4萬方，可售36.6萬方，其中可售住宅30萬方，可售商鋪2萬方，可售公寓4.2萬方。
安置區(qū)70畝，地上25萬方，安置住宅20萬方，安置商業(yè)5萬方。
三個開發(fā)地塊中目前處于奧克路南、索克路東的E-1地塊18年已經(jīng)進(jìn)行內(nèi)部TG：86-120平四種戶型，設(shè)計為3t6戶。價格:一次性：15000元/㎡，另加2000元/㎡裝修；首付60%：16200元/㎡，另加2000元/㎡裝修。當(dāng)時的市場來看，對比周邊二手小區(qū)，這個價格十分優(yōu)越，但是3年過去了，還是沒動工土地也沒拿到，而且目前的進(jìn)展繼續(xù)等3-5年還是未知數(shù)，TG的業(yè)主真的賺了嗎，利息成本多少，而且目前金水北的房價十分穩(wěn)定，時不時還有特價房出現(xiàn)。
剩余兩個開發(fā)地塊最大的問題是地塊上空有110KV架空高壓線，目前規(guī)劃需要進(jìn)行高壓入地工作，而且地塊A-4中屬于索克置業(yè)的原土地還有抵押，所以土地整理進(jìn)度十分緩慢。

豫園的位置確實非常不錯，北三環(huán)內(nèi)，渠東路一路之隔就是東風(fēng)渠及沿河公園，周邊還有圣菲城打下的生活配套基礎(chǔ)。而且索克路和廣電南路打通后直接到花園路還有地鐵口。
但是還念念不忘豫園的購房者，如果換房期在2-3年可以放棄，預(yù)計豫發(fā)的土地手續(xù)最快也要明年拿下開發(fā)用地。預(yù)計換房5年的購房者倒是可以等啊等(展開全部)

與金水北區(qū)一路之隔，應(yīng)該算是名正言順的金水主城區(qū)，如果說金水北區(qū)還可以低價走量，贏得剛需的歡呼叫好，那么一路之隔的金水主城區(qū)早已走價高走質(zhì)路線，這里早已不是剛需停留之地。
豫發(fā)豫園位于北三環(huán)與渠東路交叉口，前身為奧克啤酒廠和徐寨城中村改造項目，圈地多年，由于土地因素的原因，進(jìn)度緩慢，開發(fā)商為豫發(fā)集團(tuán)一家非常低調(diào)的開發(fā)商，很少聽到它的消息，項目主要在港區(qū)，從已交房的項目來看，靠譜程度還是比較好的，所以因為這兩點位置+開發(fā)商，依然還是有大批購房者愿意追隨。
一期TG已消化差不多，后續(xù)推出地塊據(jù)悉主要以120-200平南北通透大平層為主，定位類似西側(cè)的東潤泰和，主打品質(zhì)，將成為周邊高端地緣客戶和周邊區(qū)域改善客戶的目標(biāo)，因為土地擱置時間長，原來的設(shè)計方案可能會有所變化，成品房的概率多一點。
緊鄰東風(fēng)渠，臨近北三環(huán)，北三環(huán)北側(cè)的陳寨蔬菜批發(fā)市場已拆遷，后期同樣為住宅，文化路與北三環(huán)規(guī)劃有地鐵7號線。
缺點進(jìn)度太慢，時間等不起的果斷繞行。
價位不會低，剛需遠(yuǎn)離，考慮改善而又不想遠(yuǎn)離主城區(qū)的可以把這個收藏一下。(展開全部)

北三環(huán)、國基路、渠東路一帶，目前只剩豫發(fā)豫園在獨自堅守了。
雖然金水區(qū)2019年是滿血復(fù)活，不論老城還是金水北新盤一個個是接踵而出，但作為純正三環(huán)內(nèi)新盤拋開老城區(qū)的擁堵，豫發(fā)豫園作為為數(shù)不多的大盤，還未上市就備受矚目。
位于北三環(huán)渠東路交叉口東南角，總占地240畝，分三期開發(fā)，周邊有地鐵2號線及規(guī)劃的7號線，地址位置非常優(yōu)越，地塊自2013年圍擋圍起，售樓部2017年開放，一期內(nèi)購已經(jīng)完畢，因為牽扯到徐寨城中村改造及奧克啤酒廠用地的土地性質(zhì)變更，項目自此進(jìn)入悄無聲息狀態(tài)，眾多周知，一單牽扯到土地性質(zhì)變更過，時間節(jié)點就遙遙無期了，瀚海思念城及普羅旺世周邊的旭瑞和昌優(yōu)地情況類似，中間經(jīng)過漫長的時間等待才陸續(xù)入市。
西側(cè)的東風(fēng)渠是1958年開挖的一條引黃灌溉渠，是河南省人民義務(wù)開挖的一條全人工渠，途徑金水區(qū)、鄭東新區(qū)，經(jīng)過多次治理，目前已經(jīng)成了鄭州有名的景觀河，周邊設(shè)計的多個景觀公園也成了市民休閑散步的好去處，其中中州大道-北三環(huán)這段應(yīng)該是最美景觀，所以除了得天獨厚的位置以外，臨東風(fēng)渠也是豫發(fā)豫園的一大賣點，尤其對于臨近渠東路的二期和三期，生態(tài)環(huán)境比較不錯。
豫發(fā)是一家比較低調(diào)的開發(fā)商，成立于2000年，目前項目主要在鄭州南三環(huán)、南四環(huán)、港區(qū)等區(qū)域，豫園將作為豫發(fā)集團(tuán)回歸主城區(qū)提升品牌的一個重要項目，目前售樓部已經(jīng)處于歇業(yè)狀態(tài)，據(jù)說年后會有新的節(jié)點公布，后期的規(guī)劃可能都要進(jìn)行調(diào)整。
黃金地段，等待入市，注定又是一個充滿話題的神盤。(展開全部)