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幾度難產(chǎn)的豫發(fā)豫園項(xiàng)目終于提上日程，一期商品房摘地。
位于奧克路南、索克路東，19.506畝，容積率3.5，建筑密度25%，建筑高度100米，綠地率25%，該地塊為徐砦和奧克啤酒廠地塊，同時(shí)也是18年豫發(fā)內(nèi)購(gòu)地塊，均價(jià)15000-16000，歷時(shí)4年內(nèi)購(gòu)客戶暫時(shí)可以緩口氣了，但可悲的是早已今非昔比，如今的豫發(fā)資金鏈不容樂(lè)觀一直再為該項(xiàng)目尋求合作伙伴，不乏有永威和旭輝，但最終均不了了之。
特點(diǎn)很明顯：
1、屬于標(biāo)準(zhǔn)三環(huán)內(nèi)，區(qū)位價(jià)值無(wú)敵，一路之隔即為金水北地盤，各種配套都比較齊全。
2、北臨北三環(huán)、西有渠東路，向東有花園路，地鐵目前有2號(hào)線北三環(huán)站，北三環(huán)與文化路交叉口在建有地鐵7號(hào)線，交通便利，南側(cè)為圣菲城目前也是該片區(qū)的房?jī)r(jià)天花板。
3、3.5的容積率，對(duì)于三環(huán)城改項(xiàng)目實(shí)屬不易。
4、西側(cè)為東風(fēng)渠及其濱河公園，該段的景觀配套及成熟度明顯要優(yōu)于金水北沿線，生態(tài)資源非常優(yōu)質(zhì)。
劣勢(shì)在于豫發(fā)自身，項(xiàng)目進(jìn)度非常慢，雖已摘地，但按照豫發(fā)目前的現(xiàn)狀自身獨(dú)立開發(fā)難度有點(diǎn)大，雖永威、旭輝均不了了之，但后期依然會(huì)有新開發(fā)商加入，對(duì)于該項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是曙光。
金水區(qū)最優(yōu)質(zhì)的當(dāng)屬教育資源，但花園路、北三環(huán)、渠東路圍合區(qū)域，關(guān)于學(xué)校依然是空白，規(guī)劃徐寨小學(xué)，36班規(guī)模，計(jì)劃2022年秋季投入使用。
首摘地塊因前期參與TG及地塊太小，整體一般，可對(duì)外出售房源應(yīng)該不多，最好的地塊為二期和三期臨渠東路地塊，能否上車就看豫發(fā)跟誰(shuí)聯(lián)姻了。(展開全部)
豫發(fā)豫園，金水區(qū)北三環(huán)渠東路交匯處。
豫發(fā)北三環(huán)項(xiàng)目折騰這么久終于拿地了，叫豫發(fā)豫園，71號(hào)土地位于奧克路南、索克路東，占地面積約20畝，容積率是3.5，總建筑面積約3.9萬(wàn)平方米，成交單價(jià)是1400萬(wàn)一畝，成交樓面價(jià)7000元/平方米。
豫園這個(gè)項(xiàng)目是徐寨城改+奧克啤酒，土地性質(zhì)非常復(fù)雜，總共占地240畝，總建筑面積86萬(wàn)平方米，能開發(fā)的區(qū)域133畝，能銷售的住宅約30萬(wàn)平方米、公寓約4.2萬(wàn)平方米、商鋪約2萬(wàn)平方米，另外還需要再蓋25萬(wàn)平方米的安置房。
這個(gè)項(xiàng)目在18年的時(shí)候進(jìn)行過(guò)一批TG，一次性是15000元/平方米，外加2000元/平方米精裝修，首付60%是16200元/平方米，外加2000元/平方米精裝修，一共是四種戶型86平方米兩房、92平方米三房、106平方米三房、120平方米三房，為3T6，這個(gè)地塊是豫園里面最差的地塊，南側(cè)就是安置區(qū)！
之前說(shuō)和永威合作，現(xiàn)在也是沒(méi)動(dòng)靜了！之所以拖這么長(zhǎng)時(shí)間，因?yàn)閹に悴贿^(guò)來(lái)，所以一直拖到現(xiàn)在。
不過(guò)這個(gè)項(xiàng)目還是不建議大家碰！
為啥呢！因?yàn)樵グl(fā)的資金鏈確實(shí)很緊張！有認(rèn)識(shí)的朋友可以好好打聽打聽。
內(nèi)購(gòu)一定要小心，說(shuō)的是2018年底拿地，預(yù)計(jì)交房時(shí)間是2022年，現(xiàn)在可好2021年才拿到地，交房的時(shí)間都到2025年了。
對(duì)于這種沒(méi)有拿到土地證就開始內(nèi)購(gòu)的要小心，對(duì)于這種城改要小心，尤其是這種城改+工廠，變數(shù)是相當(dāng)?shù)亩?，除了?nèi)部的不確定，現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策，三年一變化，變的越來(lái)越嚴(yán)格！(展開全部)
豫發(fā)豫園終于有實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，但很可惜，拿的這一期有點(diǎn)差，而且綜合各種因素，金水北置業(yè)基本可以忽略此盤了。
先看下這塊地吧，編號(hào)為鄭政出[2021]71號(hào)（網(wǎng)），位于奧克路南，索克路東，占地19畝，容積率3.5，單價(jià)1404萬(wàn)一畝，樓板價(jià)7018元一平。
這個(gè)價(jià)格還是可以的，北環(huán)一路之隔的美盛金水印和美盛教育港灣二期知學(xué)院，基本都是接近1400萬(wàn)一畝，不過(guò)人家美盛由于容積率高達(dá)6.0，樓面價(jià)攤低到3467元一平。
個(gè)人不太建議關(guān)注此盤的原因主要有三：
第一，地塊太小，我記得內(nèi)購(gòu)時(shí)的規(guī)劃是2棟高層1棟洋房，還是東西向的，硬生生做出了公寓居住感，這種小盤，無(wú)論自住還是投資，都遠(yuǎn)遜與正常的小區(qū)，你來(lái)金水北都掏那么貴的價(jià)格了，何必不買個(gè)正常點(diǎn)的小區(qū)呢。
第二，這盤內(nèi)購(gòu)過(guò)，而且是過(guò)了好幾年了，這其中開發(fā)商和內(nèi)購(gòu)客戶的各種糾纏，肯定不少，對(duì)于緋聞纏身的項(xiàng)目?jī)?nèi)購(gòu)盤，個(gè)人都是建議直接放棄，不說(shuō)別的，你掏個(gè)正常市場(chǎng)價(jià)住進(jìn)去，一問(wèn)隔壁都是低價(jià)內(nèi)購(gòu)，生氣不說(shuō)，二手房都不好賣。
第三，開發(fā)商的安全問(wèn)題，購(gòu)房者自行打聽吧，敏感不多說(shuō)。
現(xiàn)在買房，頭等考慮要素就是安全、安全、安全，再好的地段，再好的樓盤，也不得不防爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。
說(shuō)回這個(gè)地塊自身，圣菲城香堤漫步那一期北側(cè)小路可以進(jìn)去看看，有博客工社、錦繡匯城，通達(dá)性、觀感都不是很好，城改都這樣吧，如果當(dāng)時(shí)內(nèi)購(gòu)的戶型不變的話，戶型估計(jì)也是比較落后的。
豫發(fā)豫園真正值得期待的是臨渠東路的兩個(gè)大地塊，那才是正兒八經(jīng)的小區(qū)，也比較干凈，據(jù)說(shuō)會(huì)按純改善的定位來(lái)做。
綜合來(lái)看，這盤還是再等等吧，此次拿地最大的作用，大概就是內(nèi)購(gòu)的客戶終于可以小安心一下了。(展開全部)
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