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豫發(fā)豫園真容顯露，6月14日，鄭州自然和規(guī)劃局公示豫發(fā)豫園（一期）的詳細(xì)規(guī)劃。
一期地塊不大，由豫發(fā)在2021年12月份摘得鄭政出【2021】74號（網(wǎng)）地，區(qū)區(qū)19畝，折合樓面地價6015元一平。但豫發(fā)后來一直磨磨唧唧的，主要原因還是沒錢，再后來市場下行豫發(fā)也徹底破罐子破摔了，各種欠債不還，各種裁員賣身，到現(xiàn)在基本就剩個總部小殼子了，算是名存實亡吧。
直到2023年5月底，豫發(fā)官宣與金水區(qū)投資集團(tuán)簽約，才給豫園帶來一絲生機(jī)。
豫發(fā)實力和能力都不行，但金水城投可是杠杠的，從目前的規(guī)劃來看，很有看點。
項目規(guī)劃四棟兩梯兩戶的小高層，一棟高層，總共323戶，商業(yè)街沿索克路沿線布局。考慮到新品入市，金水城投還是很謹(jǐn)慎的，項目分兩期報建，一期三棟小高層，二期一棟小高層和一棟高層。項目立面采用公建化立面、五棟樓全部首層架空，戶型都是現(xiàn)在最流行的270度拐角陽臺餐客一體大廳。
豫園采用小高層，算是做對了。現(xiàn)在的金水北，基本都是高密度的偽改善，比如美盛金水印，比如信達(dá)天樾九章，全靠砸錢硬懟品質(zhì)，但那種改善的寬松舒適感，是沒法和洋房小高層別墅比的。豫園的小高層大平層，算是區(qū)域唯一，只此一家。
但由于地塊太小，景觀配套肯定是不如大盤的，所以豫園想賣個高價也挺難的。(展開全部)

豫發(fā)頌園（不知道是不是這個案名），目前金水控股主導(dǎo)
規(guī)劃大改特改了，一期現(xiàn)在一棟高層四棟小高層
產(chǎn)品還不錯類，公建化立面、五棟樓首層架空，戶型尺度不小，對面的美盛金水印要更難賣了

拿地之后還依舊是金水區(qū)最墨跡的項目，繼跟金水城投聯(lián)姻之后，又火速沒有了下文，實地探盤依舊是沒有開工。

最近關(guān)于項目的消息是“豫園的建筑方案協(xié)調(diào)會”，其是Line+建筑事務(wù)所進(jìn)駐鄭州的第一個設(shè)計作品，曾先后為華潤、綠城、旭輝等房企的TOP產(chǎn)品系列設(shè)計，成功案例很多，所以豫發(fā)拉來Line+足以看出豫園的地位，但說的天花亂墜，最關(guān)鍵的是什么時候開工入市。

這個位置的地塊屬性還是比較復(fù)雜的，一部分屬于奧克啤酒廠，一部分屬于徐寨，遲遲未動，跟這也有關(guān)系，周邊住宅項目很多，居住氛圍非常濃郁，但多是一些房齡時間較長的社區(qū)，連圣菲城都已經(jīng)15年+了，周邊的隱形富豪對于這種迭代升級的新盤還是有一定需求的，產(chǎn)品給力的話這應(yīng)該就是周邊的天花板了。

首開地塊不臨東風(fēng)渠，也不臨北三環(huán)，南側(cè)緊鄰徐寨安置房，東側(cè)是已經(jīng)招生的文化路一小文渠校區(qū)，只有一墻之隔，這個區(qū)域的中學(xué)目前是47中，這個學(xué)區(qū)還是有價值的。

以上這些都只是點綴，豫園最大的優(yōu)勢還是地處金水主城區(qū)帶來的無敵的區(qū)位價值，這個區(qū)域的主城區(qū)又不同于二環(huán)內(nèi)，15年前也是都市村莊集結(jié)地，臨近東風(fēng)渠旁的圣菲城曾經(jīng)也是富人的集聚地，房價節(jié)節(jié)攀升，最高峰時刻也是20000+，不過周邊也是眾多老社區(qū)，城市界面有但很一般。

競品來自金水印二期以及同是金水主城待改造的姜寨城改項目，因為都知道主城區(qū)貴，所以客戶群體就非常的純粹，主要是地緣，但從萬科古翠隱秀、未來天奕等豪宅項目來看，做成純改善豪宅也是真的難賣，最好賣的面積段還是經(jīng)典的最受中產(chǎn)喜歡的165.(展開全部)

8月份，豫發(fā)集團(tuán)與鄭州金水投資集團(tuán)有限公司、工商銀行鄭州分行和相關(guān)參建方簽署戰(zhàn)略協(xié)議，有金水城投加持，也就意味著這個項目基本上穩(wěn)了，安全性大概率不會有問題。

最近又官宣豫發(fā)豫園項目要由line+聯(lián)合創(chuàng)始人&主持建筑師孟凡浩來操刀建筑方案，這是也是孟凡浩在鄭州的第一個作品，可以期待一下。

不僅如此，鄭州市金水區(qū)文化路一?。ㄎ那^(qū)）正式掛牌了，今年第一年已經(jīng)招生了。雖然是集團(tuán)化辦學(xué)的產(chǎn)物，但文化路一小的分校區(qū)從翰林到金桂，都是非常有特色的，文渠校區(qū)還是有成為周邊名校潛力的。

豫發(fā)豫園的好消息不斷，但是在工程進(jìn)度方面一直沒有實質(zhì)性進(jìn)展，今年能否入市，還要打個問號。

首期備案名頌園，共計19.51畝，地塊不大，居住體驗差點意思，容積率3.5，規(guī)劃四棟高層，精裝交付，預(yù)期2.5萬左右。

地塊北臨奧克路，西臨索克路，主城區(qū)少有的核心位置，地段，交通，配套都沒得說。硬傷在于周邊新建安置房較多，城市界面需要提升。(展開全部)

豫發(fā)豫園應(yīng)該算今年金水北最引人注目的項目了，先是迎來金水城投這個白騎士，從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，河南金水北區(qū)建設(shè)投資有限公司占股51%，河南省索克置業(yè)有限公司占股49%，索克就是豫發(fā)，可以看出豫發(fā)對這項目還是戀戀不舍的。最近又迎來中國高端居住領(lǐng)域設(shè)計專家、住宅產(chǎn)品迭代創(chuàng)新的引領(lǐng)者、line+聯(lián)合創(chuàng)始人主持建筑師孟凡浩來操刀建筑方案。
豫發(fā)這上風(fēng)上水的位置，只要用心好好弄，銷路問題不大，金水北不像中原區(qū)土豪東流，金水北自有一批高凈值人士堅守，拿南面的圣菲城來說，還是挺保值的，高凈值人群力挺，價位一直不算低。主要是這位置真心好，東風(fēng)渠沿岸綠化休閑設(shè)施完善，過不遠(yuǎn)就是正弘城，偏偏周邊還不算鬧，圣菲城本身品質(zhì)也不俗。
所以說，如果旁邊有個各方面都差不多，又相對于圣菲城升級的樓盤，絕對有市場，那么豫園算升級版嗎？大概還是算的。
地塊方面，240畝地整體還算方正，臨河的兩塊地沒TG過，比較干凈，容積率4.8的容積率略高，但如果純大戶型的話倒還可以。
規(guī)劃方面，據(jù)說要做140平起步的高端改善社區(qū)，戶型設(shè)計融合了電梯入戶，寬廳陽臺，LDKB一體化等等，可以參考萬科古翠隱秀、未來天奕等。
品牌方面，金水城投兜底自然不用擔(dān)心，豫發(fā)的話在港區(qū)開發(fā)的國園系也是可圈可點，有一定改善經(jīng)驗。
總而言之，今年打算入手金水北的，一定要看看豫園。(展開全部)

只聞其聲不見其人的豫發(fā)豫園依舊沒有什么動靜，現(xiàn)場還是無任何的進(jìn)展，但有兩點：

1、5月底官宣與金水區(qū)投資集團(tuán)簽約之后，8月初在金水區(qū)城市有機(jī)更新項目推介簽約會上，豫發(fā)集團(tuán)再次與金水投資集團(tuán)、工商銀行、鄭州銀行及參建方簽約戰(zhàn)略協(xié)議，意味著項目穩(wěn)了。

2、東側(cè)的學(xué)校文化路第一小學(xué)文渠校區(qū)已正式掛牌，今年首次招生，老師主要來自文一總校、翰林校區(qū)和信大校區(qū)，作為渠東路東、北三環(huán)南、花園路西唯一的一所學(xué)校，目前的招生范圍和條件都非常的苛刻，日后的熱度也絕對是只增不減。

已擱置多年，現(xiàn)在已經(jīng)不能稱之為城改項目，統(tǒng)一為城市更新項目，聽起來也更高大上，項目總占地面積240余畝，主打改善，據(jù)說面積段為95-186平的瞰河高層，150-220平的大平層，已摘地的這個地塊因牽扯到TG只是毛毛雨而已，重頭戲還是在渠東路和北三環(huán)這兩個核心地塊。

從對外透露的信息來看，175平和135平的戶型設(shè)計還是非常給力的，全獨立入戶電梯廳設(shè)計，大面寬，為了更好的觀景，175還設(shè)計了西向橫廳，2016-2023七年磨一劍，全改善社區(qū)，未來也一定是改善房的天下，還是值得關(guān)注的。

不少人都覺得這將是金水印最大的競爭，金水印一期目前是待交房狀態(tài)，豫園一期還沒有影子，二者就算是巔峰對決也要在二期了，不過區(qū)位還是略有不同，別看只是一條北三環(huán)之隔，一邊是屬于金水北，一邊是三環(huán)主城。

如果純改善的消息屬實，還是可以期待一下。(展開全部)

豫發(fā)官宣與金水投資集團(tuán)有限公司就徐砦項目合作簽約。

豫發(fā)豫園終于有新進(jìn)展了。

這個項目還沒有入市，但早就已經(jīng)聞名鄭州。



豫發(fā)豫園原本是北三環(huán)旁徐砦村和奧克啤酒廠的地，豫發(fā)早在2018年就曾做過內(nèi)購，內(nèi)購時規(guī)劃的四種戶型分別為86平方米兩房、92平方米三房、106平方米三房、120平方米三房，那時候均價在1.5-1.6萬/平米左右。

但是直到2021年12月份，鄭州豫園實業(yè)有限公司才摘得鄭政出【2021】74號（網(wǎng)）地，折合單位地價1403.56萬元/畝，樓面地價6015元/㎡。

拿地之后，仍然是沒有動靜，最近官宣跟金水投資合作，也就意味著后續(xù)的進(jìn)展可能會加快了。

豫發(fā)豫園整個項目總占地面積約240余畝，由6個地塊組成，總建筑面積約84萬平米，規(guī)劃有商品房、安置房、商鋪、公寓等，其中住宅地塊總占地約133畝，建筑面積約51萬平米，由A-4、D-1、E-1共3個地塊組成，分為三期開發(fā)。

官宣合作之后，還沒有最近的產(chǎn)品信息出來，不過據(jù)說是要做精裝小高層，25000元/平米，交房時間得2026年了。(展開全部)

豫園重生了。

豫發(fā)也終于把豫園讓出去了，這個徐砦城改項目，拖得夠久了，早在2018年就搞過內(nèi)購，渠東路上的售樓部也早已蓋好，還在2021年掛過一次地，但是，豫園就是啟動不了，歸根結(jié)底是開發(fā)商豫發(fā)集團(tuán)沒錢。這可苦了村民和內(nèi)購的業(yè)主，村民被拖欠過渡費，業(yè)主遲遲住不進(jìn)新房。
而現(xiàn)在，豫發(fā)集團(tuán)也窮途末路了，之前屢屢被法院強(qiáng)制執(zhí)行，還進(jìn)行了多輪裁員，港區(qū)的項目也基本“合作”出去了。

回到豫園這個項目，既然金水投資集團(tuán)接手了，應(yīng)該快有進(jìn)展了。項目本身是沒啥問題的，總占地240余畝，由6個地塊組成，總建筑面積約84萬平米,其中開發(fā)區(qū)由A-4、D-1、E-1共3個地塊地塊組成，總占地約133畝，建筑面積約51萬平米。

這是金水老城區(qū)難得的優(yōu)質(zhì)地塊，北三環(huán)東風(fēng)渠沿線，像圣菲城、美盛金水印，都是品味不低的樓盤，地段夠成熟，距離花園路農(nóng)科路這個金水商務(wù)板塊僅一河之隔，交通夠便利，有地鐵2號線，有北三環(huán)到北龍湖10幾分鐘，環(huán)境夠宜居，東風(fēng)渠這一段的綠化投入相當(dāng)大，堪稱鄭州的門面。

豫園的缺點是容積率偏高，最值得買的那個大地塊容積率高達(dá)4.8，好在美盛金水印之隔更密（容積率5.99）的樓盤已經(jīng)趟了路，證明純做大戶型改善盤是不愁賣的。

雖然現(xiàn)在戶型還沒出，但豫園定位可能比金水印還高一點，畢竟豫園位置更好，地塊更優(yōu)秀，開發(fā)商也是國企不差錢，發(fā)揮空間大，個人判斷可能參考北龍湖的面積段，140平起步，創(chuàng)新的外立面，有可能參考未來天奕，萬科古翠隱秀等樓盤的建筑標(biāo)準(zhǔn)。(展開全部)

豫發(fā)官宣與金水投資集團(tuán)有限公司就徐砦項目合作簽約。

金水投資集團(tuán)光聽名字就不簡單，這是金水區(qū)zf成立的國有獨資平臺公司，簡單理解就是各地zf組建的城投類公司，算是根正苗紅的國企，大環(huán)境之下的豫發(fā)一直是深陷泥潭，經(jīng)營狀況不容樂觀，豫園這個項目從2016年至今也是已擱置數(shù)年，豫發(fā)的狀況獨自開發(fā)的難度很大，中間也一直傳言將與其他開發(fā)商合作，最終均不了了之，此次塵埃落定與城投公司牽手絕對是zf介入了，比合作其他任何開發(fā)商都強(qiáng)，豫園算是有救了，房價一直笑傲金水北的金水印有對手了。

位置杠杠的，北三環(huán)南，這才是標(biāo)準(zhǔn)的三環(huán)項目，又緊鄰金水北，介于金水老城和快速發(fā)展區(qū)域的中間地帶，城市界面最起碼一點問題也沒有，身處的這個區(qū)域也是金水的又一房價高點。

學(xué)校，徐砦片區(qū)配建的文化路一小金渠校區(qū)今年將投入使用，雖然又是集團(tuán)化辦學(xué)的產(chǎn)物，但文化路一小的分校區(qū)從翰林到金桂，也都是非常有特色的，金渠校區(qū)還是有成為周邊名校潛力的。

第三點就是金水城投公司的加入了，搖身有了國企成分，莫名就多了幾分穩(wěn)定，最起碼降低了爛尾的風(fēng)險，畢竟現(xiàn)在買房首選國企和央企。

位置好，區(qū)位價值無敵，距離學(xué)校非常近，又有國企加持，豫園真真的踩在各個點上，注定會有熱度。

把控好品質(zhì)，還是可以收割一波改善的。(展開全部)

豫發(fā)豫園算是黃金位置+標(biāo)準(zhǔn)學(xué)區(qū)房，東風(fēng)渠公園旁，小學(xué)文一（金渠），中學(xué)47中，就看豫發(fā)目前能撐下去不能了，品質(zhì)好的話能上2.5W