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金水城投豫發(fā)豫園

項(xiàng)目計(jì)劃12月份首開，對(duì)外釋放價(jià)格20000元/平米左右，目前已經(jīng)啟動(dòng)定存。

一期占地面積約19畝，地塊不大，小區(qū)一共5棟樓，只有移動(dòng)高層，南邊四棟都是小高層，毛坯交付，交付時(shí)間為2026年底。

產(chǎn)品也非常不錯(cuò)，外立面鋁板+玻璃幕墻設(shè)計(jì)，內(nèi)部5棟樓全為架空層，打造有泛會(huì)所，面積段上，高層三個(gè)面積段，117平、126平和142平，小高層只有一個(gè)面積段146平，整體定位偏改善。

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于:

1、三環(huán)內(nèi)的地段，各種配套都已經(jīng)成熟，西側(cè)緊挨著就是東風(fēng)渠和濱河公園，教育資源方面，周邊學(xué)校有教育方面周邊有文化路一小和四十七中，地鐵的話往東有2號(hào)線北三環(huán)站。

2、容積率3.5，規(guī)劃的小高層產(chǎn)品非常稀缺，產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)不錯(cuò)。

3、金水城投占股51%，安全性是有保障的。(展開全部)

金水區(qū)的項(xiàng)目之爭(zhēng)，已經(jīng)超過了北龍湖，且個(gè)個(gè)都是卷王，一個(gè)項(xiàng)目剛公示一些超新的概念和規(guī)劃，過不了多久就會(huì)出現(xiàn)同款甚至是超越，在這里只有兩條路，要不繼續(xù)做卷王，要么直接擺爛。

重啟的豫發(fā)豫園就是其中一個(gè)卷王，首期地塊，只有19畝，與其他不同的是竟然走了小高層路線，周邊金水印、臻灣一品包括即將登場(chǎng)的華潤(rùn)金水北都是33層高層，豫發(fā)豫園這個(gè)位置的小高層就是博眼球，一股清流的存在，殺傷力很強(qiáng)，所以關(guān)注度一直很高。

計(jì)劃12月份首開，已啟動(dòng)定存，官方對(duì)外宣稱的定存客戶數(shù)據(jù)還不錯(cuò)，打不打臉，就看開盤數(shù)據(jù)了，釋放價(jià)格20000左右，毛坯交付，2026年底前交房。

優(yōu)勢(shì)非常明顯:

金水主城三環(huán)沿線核心區(qū)，位置比金水北更具價(jià)值。

一梯一戶私家電梯廳入戶，現(xiàn)在對(duì)于改善盤來講，這已經(jīng)是標(biāo)配。

小高層面積段只有147平，綜合得房率96%-102%。

外立面鋁板+玻璃幕墻設(shè)計(jì)，內(nèi)部5棟樓全為架空層，打造有泛會(huì)所，這些都是改善盤的標(biāo)配，整個(gè)項(xiàng)目貴氣和豪氣都是有的。

年底前開通發(fā)地鐵7號(hào)線也是項(xiàng)目可以沾上邊的線路了。

三環(huán)內(nèi)的樓盤通病就是容積率高和環(huán)境一般，這個(gè)盤的容積率還可以，但周邊大環(huán)境真的沒辦法，總要有個(gè)先來后到吧。

這個(gè)位置對(duì)外釋放價(jià)格20000一平，選擇毛坯交付，確實(shí)是經(jīng)過深思熟慮的，金水印的日子不好過了。(展開全部)

金投豫發(fā)豫園（豫發(fā)豫園），金水區(qū)北三環(huán)渠東路交匯處。

金水區(qū)又雙叒叕多了一個(gè)新項(xiàng)目——金投豫發(fā)豫園，項(xiàng)目是位于金水區(qū)北三環(huán)渠東路交匯處，原來的豫發(fā)徐砦和奧克啤酒廠地塊，臨東風(fēng)渠，往北就是北三環(huán)，往東就是花園路，地鐵方面是北三環(huán)站，教育方面周邊有文化路一小、四十七中，寸土寸金老城區(qū)的地塊配套絕對(duì)是成熟?？偟捻?xiàng)目占地是133畝，一期占地是20畝，容積率3.5，只有323戶，規(guī)劃5棟樓，1棟14F小高層、3棟17F小高層、1棟34F高層，規(guī)劃面積是約117-147平方米云翼天幕平層。

首先這個(gè)項(xiàng)目是足夠安全，股份占比是這樣，鄭州金水投資集團(tuán)有限公司（51%）和河南豫發(fā)集團(tuán)有限公司（49%），安全性是真的沒有一點(diǎn)問題，而且是鄭州市房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目。

其次就是位置，位置是真的沒的說，用一句非常土的話就是“出則繁華，入則寧靜”，一共是有3個(gè)住宅地塊，一期占地20畝，二期占地是76畝，容積率4.8，三期是38畝，容積率是3.5，如果按照地塊的位置三期＞二期＞一期，一期地塊小，周邊都是一些成熟的小區(qū)，北側(cè)是錦繡匯城和茵悅之聲，二期是在北三環(huán)和東風(fēng)渠交匯處，三期是位置最好的。

位置這么棒，價(jià)格肯定是不會(huì)便宜，他們是如何支撐這個(gè)價(jià)格呢？大師肯定是少不了的，金投豫發(fā)豫園請(qǐng)了設(shè)計(jì)大師孟凡浩，也是第一次聽到金大師的名字，查了查還是有一些代表作，成都麓湖黑石島別墅、洛杉磯環(huán)球影城希爾頓酒店、成都卓越點(diǎn)將臺(tái)、杭州融創(chuàng)杭源里等；另一個(gè)景觀大師是孫虎，山水比德園林集團(tuán)創(chuàng)始人，孫虎的作品在北龍湖是遍地開花，代表作是貴陽鐵建城飲馬湖公園、西安上實(shí)浐灞半島、鄭州未來天奕、贛州嘉榕灣等；室內(nèi)設(shè)計(jì)是丹健國(guó)際，也是獲得很多獎(jiǎng)，比如德國(guó)紅點(diǎn)設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)、IDA美國(guó)國(guó)際設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)。

整體來說還是花費(fèi)點(diǎn)心思，但是國(guó)企無“精品”，東西好歸好，還是需要看啥人執(zhí)行！(展開全部)

2023年12月鄭州市第三批集中供地，鄭政出[2021]71號(hào)由鄭州豫園實(shí)業(yè)有限公司以起始價(jià)27378萬元摘得（折合1404萬元/畝，樓面價(jià)7018元 /㎡），地塊位于奧克路南、索克路東，占地19.506畝，容積率3.5，建筑密度25%，建筑高度100米，綠地率25%。

豫發(fā)在徐寨的城改搞了很多年，家大業(yè)大的豫發(fā)也扛不起疫情+地產(chǎn)下行的市場(chǎng)，原以為被港區(qū)困住的豫發(fā)沒有精力和財(cái)力了，但是豫發(fā)依舊強(qiáng)撐著拿地了，畢竟是個(gè)小地塊錢不算多，果不其然拿完地豫發(fā)就開始靜默，兩三年的時(shí)間凈看對(duì)面的美盛表演了，估摸著豫發(fā)也很急，直到2023年4月與金水區(qū)平臺(tái)公司金水北區(qū)建設(shè)投資有限公司合作，金投控股豫園實(shí)業(yè)51%成為大股東，豫發(fā)豫園的開發(fā)才又提上日程，現(xiàn)如今售樓部也重新開放，以金投豫發(fā)豫園的推廣名正式面世。

項(xiàng)目首期地塊占地約20畝，建筑面積約6.4萬㎡，容積率3.49。規(guī)劃有4棟14/17層小高層建筑及1棟34層高層建筑，僅323戶。金投和豫發(fā)請(qǐng)了一位叫孟凡浩的建筑設(shè)計(jì)“大師”帶來了中原首作，景觀上依舊是常青樹山水比德孫虎。

孟凡浩這個(gè)人對(duì)于河南和鄭州來講都很陌生，三少也特意去百度了一下，貌似還真有點(diǎn)東西。
孟凡浩和朱培棟聯(lián)手創(chuàng)立了line+建筑事務(wù)所，一位是南大碩士/浙大導(dǎo)師，一位是同濟(jì)博士/浙大導(dǎo)師，都是建筑高材生。
而且該建筑所2022 美國(guó)《建筑實(shí)錄》評(píng)選的全球十大設(shè)計(jì)先鋒，也是中國(guó)極少數(shù)能向歐美輸出設(shè)計(jì)的本土設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，近年來在舊金山、洛杉磯以及北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等一線城市核心地段進(jìn)行了大量前瞻性、引領(lǐng)性的頂級(jí)豪宅實(shí)踐，“豫發(fā)豫園”是line+建筑事務(wù)所進(jìn)駐鄭州的第一個(gè)設(shè)計(jì)作品。

豫園的產(chǎn)品和當(dāng)下市場(chǎng)的一線產(chǎn)品基本保持了一致，那就是高贈(zèng)送的主題，定位剛改117㎡/126㎡三房，142㎡/146㎡四房，兩個(gè)三房產(chǎn)品戶型基本一致，南側(cè)三面寬長(zhǎng)達(dá)10米的甲板陽臺(tái)，整體戶型方正無浪費(fèi)，加上北側(cè)陽臺(tái)和飄窗設(shè)備平臺(tái)等贈(zèng)送也不錯(cuò)；142㎡的四房產(chǎn)品是一梯一戶，首先贈(zèng)送電梯間前室空間，入戶后的陽臺(tái)空間可做成儲(chǔ)藏間或者一個(gè)靈活客房，整個(gè)戶型的空間設(shè)計(jì)是傳統(tǒng)的三開間朝南方正，北側(cè)兩臥室+衛(wèi)生間都有飄窗的全贈(zèng)送空間；146㎡戶型較為新穎，依舊是一梯一戶贈(zèng)送前室，餐客廳區(qū)域270°觀景+大空間的陽臺(tái)飄窗贈(zèng)送，得房率基本超過100%，但是主臥是個(gè)暗衛(wèi)是個(gè)小瑕疵。146㎡戶型還是小高層產(chǎn)品，比美盛的大戶型有天然的優(yōu)勢(shì)，加上高顏值的大玻璃幕墻呈現(xiàn)的外立面，絕對(duì)有一戰(zhàn)之力。

項(xiàng)目位置屬于北三環(huán)沿線還是三環(huán)內(nèi)的核心區(qū)域，教育資源上有文化路第一小學(xué)文渠校區(qū)，學(xué)校位于金水區(qū)金臺(tái)路與奧克路向南50米路西，屬于徐寨城中村及連片改造工程中的教育用地，學(xué)校占地面積約29畝，設(shè)置36個(gè)教學(xué)班，每個(gè)年級(jí)6個(gè)班；學(xué)校劃片范圍：花園路以西，渠東路以東，北三環(huán)以南，東風(fēng)路以北；2023年9月正式招生開校，樓下就是學(xué)校，還是原本的城改用地，豫發(fā)豫園的業(yè)主100%劃片這里了；至于初中距離四十七中倒是不遠(yuǎn)，但是畢竟隔著一條花園路，大概率正常劃不進(jìn)去，不過也要看金投接下來有沒有什么好的操作了，交通方面公共出行的地鐵看似都不遠(yuǎn)實(shí)則都不近，不過公交車還是比較方便的，自駕出門就是北三環(huán)，不過等幾年片區(qū)開發(fā)起來后，奧克路索克路這些小路怕是要堵成粑粑~

至于入市的價(jià)格，美盛肯定是個(gè)參照物，但是行情又不一樣了，比教育港灣高金水印低？給大家放一張當(dāng)時(shí)豫發(fā)TG的圖參考一下~(展開全部)

金投豫發(fā)豫園（豫發(fā)豫園），金水區(qū)北三環(huán)渠東路交匯處。

來了，來了，它來了，最終還是國(guó)企扛下了所有，這個(gè)項(xiàng)目還是非常期待的。

項(xiàng)目也是非常曲折的，2016年的時(shí)候我都點(diǎn)評(píng)過這個(gè)項(xiàng)目，2018年的時(shí)候項(xiàng)目開始TG，一次性15000元/平方米，2000元/平方米裝修，首付60%16200元/平方米，2000元/平方米裝修，2020年疫情，房企是雪上加霜，21年找永威談過，22年土地才拿下來，2023年5月豫發(fā)官宣與金水投資集團(tuán)有限公司就徐砦項(xiàng)目合作簽約。

再說一遍TG要小心，尤其是TG城改項(xiàng)目，再加上房企本身也缺錢，這和買一個(gè)定時(shí)炸彈差不多，非常煎熬的。

位置方面基本絕對(duì)的事沒得說，原來徐砦和奧克啤酒廠地塊，進(jìn)可攻退可守，往北就是北三環(huán)，往東就是花園路，地鐵方面是北三環(huán)站，基本上屬于蝎子拉屎獨(dú)一份，教育方面周邊有文化路一小分校區(qū)，47中，位置是真的是不錯(cuò)，寸土寸金。

再看產(chǎn)品19畝土地，容積率3.5，小高層加上高層，一共是323戶且套內(nèi)面積均小于130平方米，戶型面積從117-147平方米，小高層只有一個(gè)146平方米，請(qǐng)來的是孟凡浩大師，孟凡浩大師查了查名聲有點(diǎn)小啊，line+建筑事務(wù)所聯(lián)合創(chuàng)始人、主持建筑師，國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建筑師。長(zhǎng)期致力于城市營(yíng)造和鄉(xiāng)村激活雙線并行的創(chuàng)作實(shí)踐，積極探索并思考現(xiàn)有體制與社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀下城市環(huán)境改善和鄉(xiāng)村激活振興的可能性。近年來榮獲英國(guó)皇家建筑師國(guó)際杰出建筑獎(jiǎng)、亞洲建筑師協(xié)會(huì)金獎(jiǎng)、中國(guó)建筑學(xué)會(huì)青年建筑師等多項(xiàng)殊榮。

最能拿得出手的是參加的綜藝《夢(mèng)想改造家第11季》！

這個(gè)項(xiàng)目和美盛臻灣一品錯(cuò)開了競(jìng)爭(zhēng)，美盛臻灣一品占地41畝，容積率5.99，規(guī)劃有6棟33-34層高層產(chǎn)品，規(guī)劃總戶數(shù)974戶，四個(gè)產(chǎn)品面積段126平方米、142平方米、168平方米、188平方米，主力戶型是142平方米。

國(guó)企加持有興趣的可以關(guān)注關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目！(展開全部)

作為金水投資與豫發(fā)集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目已成功冠名金投，案名為金投豫發(fā)豫園，金水投資的地位顯而易見，這是金水區(qū)zf的城投公司，國(guó)企實(shí)力強(qiáng)大，無形之中也給項(xiàng)目吃了一顆定心丸。

國(guó)內(nèi)一線設(shè)計(jì)大師孟凡浩的中原首作，景觀上有山水比德孫虎大師打造，這個(gè)大師的項(xiàng)目遍布鄭州各大樓盤，從剛需到豪宅都有他的身影，高顏值天幕晶鋁外立面，項(xiàng)目整體的規(guī)劃還是很高的，但所謂的改善盤看的主要就是品質(zhì)，都是內(nèi)卷之下的新規(guī)則。

戶型非常純粹，給出的信息是小高層只有一個(gè)146平的面積段，高層會(huì)有小一點(diǎn)的面積段，但二者分批次開發(fā)。

1、146平南北通透四房?jī)蓮d三設(shè)計(jì)，一梯一戶私家電梯廳直接入戶，南北雙陽臺(tái)，6.6米寬廳設(shè)計(jì)，加上各種贈(zèng)送得房率高達(dá)100%，對(duì)標(biāo)普通戶型180平的使用面積。

2、端廳戶型設(shè)計(jì)有兩個(gè)，一個(gè)三房一個(gè)四房，同樣都是一梯一戶私家電梯廳入戶，360度轉(zhuǎn)角端廳設(shè)計(jì)，端廳面積比較大，后期也可以改造成房間，空間設(shè)計(jì)感十足，得房率同樣高達(dá)100%，三房的戶型與四房的戶型差異主要在南側(cè)臥室，其他基本雷同。

都知道鄭州樓市產(chǎn)品迭代升級(jí)的速度堪比數(shù)碼產(chǎn)品，所以爆改之后的豫園各方面的設(shè)計(jì)還都是緊跟時(shí)代潮流的。

雖然金水印二期與豫園的面積段定位略有差別，但豫園的入市勢(shì)必要對(duì)其造成一定的影響。(展開全部)

豫園現(xiàn)場(chǎng)已開始施工，同時(shí)正式開始搖人組建團(tuán)隊(duì)，預(yù)計(jì)10月底前后入市。

優(yōu)勢(shì)非常明顯，金水三環(huán)核心區(qū)，區(qū)位價(jià)值無敵，臨東風(fēng)渠，圣菲城就是靠著位置和東風(fēng)渠優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源這兩點(diǎn)長(zhǎng)期占據(jù)二手房天花板數(shù)年，豫園的到來是要打破這一局面的。

配套沒得說，北三環(huán)、廣電南路、渠東路，馬上通車的地鐵7號(hào)線最近站點(diǎn)為北三環(huán)文化路交叉口，交通除了早晚高峰期有點(diǎn)擁堵外，其他沒毛病，隔壁為文化路一小分校區(qū)，區(qū)域初中劃片為47中，但新小區(qū)一般是交房后開發(fā)商協(xié)調(diào)后才會(huì)參與劃片的，現(xiàn)在遍地是學(xué)區(qū)房，周邊的競(jìng)品也都配建有學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)的優(yōu)勢(shì)慢慢的在弱化。

產(chǎn)品做了全面的優(yōu)化更新，高層+小高層設(shè)計(jì)，孟凡浩大師在鄭州的第一部作品，一梯一戶獨(dú)立電梯入戶，公建化外立面，面積段117-147平，改善盤，亮點(diǎn)在小高層的稀缺，沒有最卷只有更卷，豫園也是高顏值、高得房率、高贈(zèng)送一個(gè)也不差。

劣勢(shì)：南側(cè)被大面積的高容積率高層安置房包圍，壓抑感拉滿，第一排小高層的日照難免會(huì)受到影響，地塊較小，一期先練練手，后期2期和3期才是重中之重。

豫園一來，金水北改善盤一直一家獨(dú)大的金水印瞬間就有了壓力，同時(shí)下半年金水北-金水主城這個(gè)區(qū)域又加入了華潤(rùn)一員大將，產(chǎn)品梯隊(duì)略有不同，但都是沖著改善來的，位置和區(qū)位價(jià)值都很優(yōu)質(zhì)，金水印和豫園的產(chǎn)品設(shè)計(jì)也都是非常超前的，華潤(rùn)現(xiàn)在還沒有過多信息透露，應(yīng)該也不會(huì)差，要不如何立足呢。

買這三個(gè)項(xiàng)目只需要有鈔能力就好了。(展開全部)

豫發(fā)豫園的產(chǎn)品全部更新。

整個(gè)小區(qū)一共規(guī)劃有5棟住宅樓，1棟34F高層，4棟14F-17F的小高層，分為兩個(gè)批次開發(fā)。

根據(jù)率先公示的南側(cè)的3、5、6號(hào)樓，三棟小高層。

根據(jù)小高層6號(hào)樓的平層圖，兩梯兩戶設(shè)計(jì)，相當(dāng)于一梯一戶，獨(dú)立私家電梯，戶型設(shè)計(jì)的很不錯(cuò)，有兩個(gè)戶型面積段，戶型尺度不小。

其中西邊戶為四房?jī)蓮d三衛(wèi)，雙套房設(shè)計(jì)，主打高贈(zèng)送，三個(gè)飄窗，私家電梯廳，外加南北雙陽臺(tái)，全部都有贈(zèng)送面積，南向開間約13.7米，客餐廳開間約6.6米，轉(zhuǎn)角飄窗，超大開間，視野很不錯(cuò)。

東邊戶為三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，270°客廳采光的設(shè)計(jì)，客廳雙面采光，朝南約6米，向東約10米，整個(gè)L形陽臺(tái)有16米長(zhǎng)，另外L形陽臺(tái)，私家電梯廳，4個(gè)飄窗都有贈(zèng)送面積。(展開全部)

豫發(fā)豫園終于重生了！

2021年12月份，鄭州豫園實(shí)業(yè)有限公司才摘得鄭政出【2021】74號(hào)（網(wǎng)）地，折合單位地價(jià)1403.56萬元/畝，樓面地價(jià)6015元/㎡。

其中鄭州豫園實(shí)業(yè)有限公司，目前金水城投占主導(dǎo)，占比51%。

拿地之后，豫園的消息一直沒斷過，去年5月底，豫發(fā)官宣與金水投資集團(tuán)簽約，9月份，豫發(fā)官網(wǎng)發(fā)布了一則新聞——孟凡浩鄭州第一部作品：豫發(fā)豫園。

目前規(guī)劃已經(jīng)出來了，備案名：頌園。項(xiàng)目建設(shè)用地面積13004.08㎡，約合19畝，總建筑面積63976.53㎡，容積率3.494，綠地率25.1 %，建筑密度24.93 %，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有5棟住宅，其中包括1棟34層高層，4棟14-17層小高層，規(guī)劃總戶數(shù)323 戶，停車位394 個(gè)。

項(xiàng)目周邊配套——

項(xiàng)目位于金水主城區(qū)，三環(huán)內(nèi)，地段優(yōu)質(zhì)，周邊各種配套已經(jīng)相當(dāng)完善，項(xiàng)目東側(cè)緊挨著文化路一小文渠校區(qū)，另外片區(qū)內(nèi)住宅劃片中學(xué)，47中總校，但頌園業(yè)主能不能上這個(gè)學(xué)校，還要看后期的劃片或者開發(fā)商的協(xié)調(diào)。(展開全部)

千呼萬喚的豫發(fā)豫園終于有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，規(guī)劃公示，3棟17層小高層建筑、1棟14層小高層建筑及1棟34層高層建筑，總323戶且套內(nèi)面積均小于130平，與金水印在售的二期140平起步的面積段剛好錯(cuò)開競(jìng)爭(zhēng)，在豫發(fā)豫園規(guī)劃還沒有公示之前，豫園一直是其最大的隱形競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，看到規(guī)劃豫園雖然亮點(diǎn)也不少，但金水印二期的定位和規(guī)格暫時(shí)可以放心繼續(xù)在周邊做老大了。

重出江湖之后的產(chǎn)品在當(dāng)下這個(gè)內(nèi)卷的時(shí)代還是比較 出彩的，四房?jī)商輧蓱魹橹鳎涂蜋M廳大面寬，層高3米，戶型設(shè)計(jì)方面絲毫不輸某盛的金水印，也是改善系列的樓盤，關(guān)鍵這個(gè)位置的容積率只有3.5，北三環(huán)以南這是一個(gè)非常稀缺的指標(biāo)，對(duì)于5.0以上的金水印3.5的豫園還是比較香的，雖然二者錯(cuò)開競(jìng)爭(zhēng)，但無形之中也給金水印造成了不小的威脅。

隔壁為文化路一小，周邊配套非常齊全，不過并沒有特別給力的配套，所以拋開其他的設(shè)計(jì)和配套，這個(gè)盤最大的優(yōu)勢(shì)還是區(qū)位價(jià)值，位置屬于金水主城里面的新城區(qū)，城市界面比某些老破小好很多，區(qū)位價(jià)值的優(yōu)越性非常高。

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手應(yīng)該來自一公里開外的國(guó)泰隔壁的華潤(rùn)新地塊，如果真的是華潤(rùn)操盤，二者還是可以較量一下的。

金水城投和豫發(fā)聯(lián)合開發(fā)，穩(wěn)定性增加了不少。

現(xiàn)在的金水不論是主城還是金水北現(xiàn)狀就是高了賣不動(dòng)，低了又覺得配不上自身的身價(jià)，兩難。

可以關(guān)注。(展開全部)