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開發(fā)商越秀作為廣州的100%純國(guó)企，根據(jù)克爾瑞2021年數(shù)據(jù)，越秀地產(chǎn)廣州市場(chǎng)占率已經(jīng)達(dá)到了13.3%，其背后的實(shí)力還是很雄厚的。

越秀進(jìn)駐鄭州的首個(gè)項(xiàng)目在新鄭南龍湖，是準(zhǔn)備賣現(xiàn)房的臻悅府，越秀經(jīng)過315輪競(jìng)拍、溢價(jià)率達(dá)174%搶下的地?？上У氖悄淆埡袌?chǎng)一路下行，現(xiàn)在準(zhǔn)現(xiàn)房了還沒有正式開盤。第二個(gè)項(xiàng)目在經(jīng)開區(qū)，是跟金茂合作的金茂越秀未來府，越秀占股51%，地拍的不便宜，但是并不好賣，首開之后特價(jià)房頻出。

第三個(gè)項(xiàng)目是金水北的越秀金悅文華，相比前兩個(gè)項(xiàng)目，金悅文華才是被越秀寄予厚望，地段優(yōu)勢(shì)非常明顯。

南側(cè)一路之隔為正在治理的魏河，西側(cè)還有東風(fēng)渠及濱河公園，另外文化路與宏康路交叉路口在建地鐵7號(hào)線龍門路站，距離項(xiàng)目800米左右，交房之前地鐵能通車運(yùn)營(yíng)。并且項(xiàng)目還宣傳有雙名校，越秀直接拋棄了一路之隔的文化路三小，簽約文化路一小翰林校區(qū)，未來拿合同就可以上，據(jù)說下個(gè)月月初就會(huì)舉行簽約儀式，中學(xué)為北邊的龍門實(shí)驗(yàn)初中。這樣一來，學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)就有了，尤其是對(duì)于想買競(jìng)品大都匯，又擔(dān)心沒有學(xué)校的購房者來說，越秀給了一顆定心丸，不得不說越秀是懂購房者的。

金水北靠著無敵的區(qū)位價(jià)值，房?jī)r(jià)一直居高不下，雖然越秀也把金水北最為賣點(diǎn)來宣傳，但是路砦在魏河以北，靠近連霍高速，不在金水北的核心。原本路砦城改是交給了綠地，綠地撤出去之后，只留下了兩棟爛尾公寓，周邊城市界面一般，居住氛圍還差點(diǎn)意思。(展開全部)

切記不要買連廊中間戶，切記

金水北下半年的流量屬于越秀金悅文華。

容積率只有3.49，作為城改項(xiàng)目放在金水北簡(jiǎn)直讓人不敢相信，規(guī)劃5棟33層高層住宅，毛坯交付，只有三個(gè)面積段103平三房?jī)尚l(wèi)、123平三房?jī)尚l(wèi)和142平四房?jī)尚l(wèi)，兩梯四戶，全為獨(dú)棟獨(dú)單元，其中103平占比50%，123平和142平占比50%，說好的改善，為了去化率還是不得以只能把最好賣的小三房放在首位。

越秀勢(shì)必要占據(jù)金水北的半壁江山，戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)不少，特點(diǎn)就是多贈(zèng)送，最多贈(zèng)送面積20平，大面寬，大面積段分別設(shè)計(jì)有入戶花園，尤其是142平的設(shè)計(jì)，四面寬，餐客一體的橫廳設(shè)計(jì)，這點(diǎn)可以直接秒殺某匯了。

除了戶型還有購房者最受歡迎的教育配套，與推測(cè)的基本一致，越秀直接拋棄了一路之隔的文化路三小，牽手文化路一小翰林校區(qū)和龍門實(shí)驗(yàn)初中部，未來拿合同就可以上，文化路一小翰林校區(qū)是文化路一小的直屬校區(qū)，資源與總校共享，一直都是周邊學(xué)校的香餑餑，2016年投入使用，學(xué)校規(guī)模不大，劃片范圍為新龍社區(qū)和安泰銀河社區(qū)，就是周邊的兩個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房和路砦，當(dāng)然就算是在劃片范圍內(nèi)，要求也是非常嚴(yán)格，必須是一手房才有資格上，越秀憑借這一點(diǎn)，優(yōu)勢(shì)在周邊真的是蹭蹭的就上來了。

門口的魏河都是以后的事了，這種環(huán)境下，暫時(shí)就別期待了，但終歸是家門口的生態(tài)資源，差不了也跑不了。

周邊的幾個(gè)勁敵，教育港灣靠著學(xué)校的地塊接近尾聲，新地塊學(xué)校優(yōu)勢(shì)就有點(diǎn)弱了，除了周邊生活配套和位置更靠近主城比越秀強(qiáng)這點(diǎn)優(yōu)勢(shì)外，其他沒啥可比性；保利大都匯贏在央企，但越秀也是國(guó)企而且加入了學(xué)校，所以大都匯也有點(diǎn)黯然失色，妥妥的沒有對(duì)比就沒有傷害。

越秀同時(shí)還是一個(gè)非常任性的開發(fā)商，新鄭項(xiàng)目直接蓋成了現(xiàn)房銷售，所以只要價(jià)格不離譜，還是可以的，建議重點(diǎn)關(guān)注。(展開全部)

越秀金越華庭，金水區(qū)長(zhǎng)安路西，魏河北路南。

該宗土地是6月22日鄭州第一批次集中土拍所摘，成交總價(jià)39202萬元，樓面地價(jià)4839元/㎡，溢價(jià)率0%，地塊位于金水區(qū)宏康路(龍門路)南、長(zhǎng)安路西，使用面積23146.42㎡，約34畝，為城鎮(zhèn)住宅(地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地) ，容積率大于1.1并且小于3.5 ，開發(fā)程度七通一平。

首先來看大的區(qū)位是不錯(cuò)的，位于金水北，金水北的房?jī)r(jià)基本也被夯實(shí)在18000左右，旁邊的和昌悅瀾的二手大概在15500左右，康橋朗城的二手房大概在15500左右，康橋天樾九章原來TG價(jià)格是16000，毛坯的均價(jià)18000元，一路之隔是魏河，西側(cè)是綠地云都會(huì)。

越秀也是妥妥的國(guó)企，算是根正苗紅的哪一種，目前戰(zhàn)略布局29個(gè)核心城市，土地儲(chǔ)備約3000萬㎡，2020年合同銷售額接近1000億元，但是呢越秀來鄭州拿地一直是不順利，2019年5月份，越秀經(jīng)過315輪，拿下南龍湖52畝土地，成交單價(jià)955.65萬/畝，樓面價(jià)4778.23元/㎡，溢價(jià)率達(dá)173.73%，這個(gè)位置就是南龍湖的地王窩，也幸虧越秀是國(guó)企時(shí)不時(shí)封一個(gè)盤，一直賣到現(xiàn)房，這一波操作真是讓人感覺到財(cái)大氣粗。

國(guó)企的特點(diǎn)是皮糙肉厚，風(fēng)險(xiǎn)程度低，國(guó)企或者央企很少出現(xiàn)爛尾的，但是缺點(diǎn)也很明顯就是做的品質(zhì)很一般，30多畝的項(xiàng)目玩出來花兒還是非常困難的。對(duì)于現(xiàn)在買房的同志來說，我個(gè)人建議現(xiàn)在買二手房比較劃算，基本沒有啥風(fēng)險(xiǎn)，買完就能住，如果要買期房，三年之后才能住，這中間的風(fēng)險(xiǎn)還是很大的，這是要規(guī)避開。(展開全部)

連霍南這一片的金水北，以文化路為界，西邊以瀚宇天悅灣為代表，搞得熱熱鬧鬧，東邊以綠地云都會(huì)為代表，凄凄慘慘戚戚。

按道理是東邊比西邊好，但夾在文化路和花園路的這一片，自從2015年康橋朗城、和昌悅瀾，海亮?xí)r代廣場(chǎng)帶動(dòng)了一下，就再也沒火過了，直到現(xiàn)在，還隱隱有爛尾樓連成片的趨勢(shì)，香山路的翰林華庭，半死不活的綠地云都會(huì)，這幸虧康橋和信達(dá)合作了，不然再多個(gè)康橋天越九章。

所以你要說這一片位置好，我認(rèn)，但你要說這片很上檔次，我不認(rèn)，除了死氣沉沉的工地，這里就是安泰、路砦兩大安置區(qū)，生活氛圍是很不錯(cuò)的，但絕對(duì)稱不上高端板塊。

個(gè)人認(rèn)為越秀項(xiàng)目周邊還略好點(diǎn)，旁邊兩學(xué)校，金水區(qū)文化路三小長(zhǎng)安校區(qū)，龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校長(zhǎng)安校區(qū)，西邊不遠(yuǎn)是東風(fēng)渠，東風(fēng)渠兩遍的景觀步道綠化整的很不錯(cuò)，南邊的魏河倒是一直帶不動(dòng)，說是有整改計(jì)劃，但我看難，畢竟，誰愿意為了一個(gè)建成區(qū)的河投資呢，也不是條大河。

說實(shí)話，對(duì)于越秀這小區(qū)本身我倒是不咋關(guān)注，就對(duì)越秀關(guān)注，因?yàn)樵叫闶莻€(gè)很有個(gè)性的國(guó)企，之前在南龍湖的項(xiàng)目由于賣不上價(jià)，算不過賬，硬生生蓋成現(xiàn)房，不知道這項(xiàng)目會(huì)咋整，如果也能改成現(xiàn)房，我看也行，畢竟首期地塊沒多大，就34畝，5棟樓，如果趕在康橋前面蓋好，絕對(duì)不愁賣。

目前知道的是越秀戶型是偏剛改的，100平，120平，140平，3.5的容積率，戶型應(yīng)該很不錯(cuò)，相比康橋容積率第，相比保利價(jià)格應(yīng)該會(huì)不高，相比瀚宇天悅灣品牌夠硬，對(duì)于區(qū)域購房者來說是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

但個(gè)人感覺這項(xiàng)目快不了，越秀除非看到市場(chǎng)回轉(zhuǎn)的希望，不然不會(huì)輕易啟動(dòng)這塊地的銷售，畢竟南龍湖的虧還沒吃完。(展開全部)

140的類似于西安的這個(gè)項(xiàng)目的戶型，不過西安這個(gè)賣的一般，倒不是開發(fā)商的問題，根據(jù)市場(chǎng)的反饋，140平的還用連廊設(shè)計(jì)不受歡迎，而且這種設(shè)計(jì)2戶之間接觸面積過大，隔音效果不好，鄭州整體來說，戶型創(chuàng)新程度還是不高的

都是連廊戶型，外觀沒看出來多少驚喜

金水北在鄭州樓市的地位這幾年都有目共睹，片區(qū)內(nèi)有幾個(gè)樓盤常年霸占熱榜，而具體的區(qū)位是指北三環(huán)以北到連霍，西到京廣鐵路，東到中州大道的區(qū)域，大部分屬于金水區(qū)，少部分屬于惠濟(jì)區(qū)，在售的樓盤不少，美盛，招商，碧桂園，萬科都有，現(xiàn)在又來了一個(gè)新項(xiàng)目，越秀金悅文華，首先開發(fā)商越秀，名副其實(shí)的國(guó)企，是廣州本土的國(guó)企，2019年就進(jìn)入了鄭州，奈何時(shí)運(yùn)不濟(jì)，第一個(gè)項(xiàng)目落在了南龍湖-越秀臻悅府項(xiàng)目，現(xiàn)在已經(jīng)準(zhǔn)備賣現(xiàn)房了，主城還有一個(gè)和金茂合作的經(jīng)開區(qū)的金茂越秀未來府，而自己也在今年6月份第一批次集中供地中拿下一塊，終于進(jìn)城了！
先說地塊位置吧，位于金水區(qū)，北臨宏康路，南臨魏河北路，西臨嵩陽路（規(guī)劃路名），東臨長(zhǎng)安路（規(guī)劃路名），南側(cè)就是康橋天樾九章項(xiàng)目，地塊編號(hào)B-07-02，用地面積23146.42平方米，建筑面積110064.32平方米，綠地率35.01%，容積率3.5，備案名越秀金越華庭，最近對(duì)外釋放案名為：越秀金悅文華，近期在組建銷售團(tuán)隊(duì)，代理公司用了本地的泰辰，項(xiàng)目屬于路砦的城改地塊，原來由綠地進(jìn)駐，目前還有3個(gè)住宅地塊及部分商業(yè)開發(fā)，全在魏河北，一路之隔就是魏河，西有東風(fēng)渠及濱河公園，宏康路與文化路交叉口為在建的地鐵7號(hào)線龍門站，目前得到的消息這將是越秀布局鄭州主城的低密改善盤，全新創(chuàng)意戶型及贈(zèng)送率，對(duì)外宣傳將簽約優(yōu)質(zhì)教育資源，主打雙名校，東側(cè)即為鄭州市金水區(qū)文化路第三小學(xué)（長(zhǎng)安校區(qū)）和鄭州龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校長(zhǎng)安校區(qū)。預(yù)計(jì)11月份開盤，改善客戶可以重點(diǎn)關(guān)注一下(展開全部)