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越秀金越文華，金水區(qū)長安路西，魏河北路南。

年年歲月花相似，歲歲年年人不同，工抵房/特價(jià)房年年有，今年特別多。工抵房大概有兩種，第一種是真的工地房，第二種是工抵房的幌子，然后便宜出售。

咱們說說真的工抵房，就是開發(fā)商沒有錢，把房子抵給承包商/材料商等等，然后他們拿出來房子銷售，價(jià)格應(yīng)該是比售樓部便宜幾百塊錢，工抵房比較多的之前的綠地算是一個(gè)。

越秀金越文華現(xiàn)在也有工抵房了價(jià)格從14800-15800元/平方米，戶型面積有80平方米，102平方米，122平方米，這比原來18500的價(jià)格便宜不少。

越秀金越文華也是當(dāng)之無愧的當(dāng)紅辣子雞，光是這學(xué)校就秒殺多少開發(fā)商，文化路一小+龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校，這兩個(gè)學(xué)校在金水北也是炸彈的級(jí)別，如果你覺得還不夠3.5的容積率加上102平起步，絕對(duì)是能秒殺大部分房企，有學(xué)校的沒有我容積率低，容積率和我一樣的，我有更好的學(xué)校，背后更是靠著雙國企，金水區(qū)zf和越秀合作，交房時(shí)間是今年年底，基本算是無憂了，有興趣的同志可以關(guān)注一下。

惟一的風(fēng)險(xiǎn)就是對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)預(yù)期不要太高，我之前說過兩個(gè)定理，第一個(gè)是來鄭州水平必然下滑定理，在其他城市做的好好的，一來鄭州水平驟然下滑，這個(gè)定理是屢試不爽，現(xiàn)在更不用說了；第二個(gè)定理是1+1＜2的定理，兩家房企合作的水平必然小于一家房企，兩家實(shí)力不錯(cuò)的房企只要合作，由于受到各種掣肘，不如一家單獨(dú)開發(fā)的，也不知道越秀能發(fā)揮出來幾成功力？(展開全部)

越秀金越華庭，金水區(qū)長安路西，魏河北路南。

今年7月份的時(shí)候，越秀拿下兩宗土地，是金越華庭的后期地塊，一期算是越秀試試水，二三期是重頭戲。

二期也就是11號(hào)地塊，位于宏安路（少林路）南、長安路西，占地面積約104.4畝，容積率是3.5，建筑密度小于25%，建筑高度小于80米，成交總價(jià)114883萬元，單價(jià)1100萬/畝，折合樓面價(jià)4716元/平方米。

三期也就是12號(hào)地塊，位于宏康路（龍門路）南、香山路（洛陽路）西，占地面積約56.39畝，容積率是3.5，建筑密度小于25%，建筑高度小于80米，成交61847萬元，單價(jià)1096萬/畝，折合樓面價(jià)4700元/平方米。

二期規(guī)劃20棟12層-22層的高層，內(nèi)部規(guī)劃2500平方米的會(huì)所和下沉庭院，只有三個(gè)面積段102平方米、127平方米、143平方米，定位是改善，跟一期的面積劃分基本差不多；如果說越秀金越華庭是含著金鑰匙出身的高富帥，那么他的直接競品常綠藍(lán)城金水宸苑就是平頭來百姓，平民出身的常綠拉上代建小王子，也是只有三個(gè)面積110平方米、127平方米和145平方米，層高是3-3.1米，很典型的綠城的二代風(fēng)格。

項(xiàng)目的優(yōu)勢如下：

1、國企

國企就意味著安全，金水區(qū)zf和越秀地產(chǎn)合作，絕對(duì)是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，但是國企也得注意，比如某地，蓋著蓋著房子就不行了，越秀是廣州的國企，作風(fēng)還是很硬朗，工地的速度也是嗖嗖的，南龍湖的項(xiàng)目硬是到現(xiàn)房才銷售，兜里沒錢干不出來這事情。

2、學(xué)區(qū)

要想賣得好學(xué)區(qū)是必不可少的，一期宣傳的是文化路一小、龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校，兩個(gè)學(xué)校還算是不錯(cuò)，二期到底是走啥路子，現(xiàn)在還未知，是繼續(xù)文化路一小+龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校，還是文三長安校區(qū)+龍門實(shí)驗(yàn)。(展開全部)

臨近年底一下子涌現(xiàn)出許多新盤，但越秀二期依舊還是那么的顯眼，案名“越秀天悅江灣”，這也是一個(gè)曾屢次出現(xiàn)在廣州樓市的案名，主打剛改和改善，只是“江灣”的寓意何在。

進(jìn)展的速度非?？?，現(xiàn)場施工熱火朝天，部分樓棟已經(jīng)建了好幾層，104畝的地塊，規(guī)劃20棟高層住宅，三個(gè)面積段，102平、127平和142平，最大的特點(diǎn)是超前的戶型設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積多，102平得房率高達(dá)92.48%，127平得房率高達(dá)99%，143平得房率高達(dá)100%，同時(shí)內(nèi)部還規(guī)劃2500平豪華會(huì)所以及大面積的下沉式庭院，產(chǎn)品和規(guī)劃確實(shí)還不錯(cuò)，按照越秀的節(jié)點(diǎn)年前還是要開盤的。對(duì)外售價(jià)參照周邊甚至是更高一些。

位置跟一期大差不差，現(xiàn)在周邊都是比較荒涼，距離地鐵7號(hào)線的距離也是一樣的，不足之處就是距離連霍高速較近，這點(diǎn)如何選擇就全憑自己喜好了。

金水北眾盤的學(xué)校個(gè)個(gè)都非常給力，一期對(duì)外宣傳的學(xué)校是文一翰林校區(qū)+龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校，所以二期的是什么呢？繼續(xù)走一期的教育路線，還是參與就近劃片“文三長安校區(qū)+龍門實(shí)驗(yàn)”，這點(diǎn)還是個(gè)未知數(shù)，也是大家比較關(guān)注的話題。

國企依舊非常有分量，尤其是越秀聯(lián)合金水城投，非常的穩(wěn)健，也給項(xiàng)目加分了不少，開發(fā)商穩(wěn)健這塊就是比美盛包括周邊的常綠更有影響力一些。

金水北年期及明年登場的還有金水印二期、中環(huán)壹號(hào)二期，都是流量大咖級(jí)別的樓盤，競爭真的是非常的激烈，不過好在24年金水北并沒有加庫存地塊的意向，慢慢去庫存就行了。

我們只有靜待越秀的表演，依舊是金水北置業(yè)都繞不開的一個(gè)項(xiàng)目。(展開全部)

越秀一期進(jìn)入清棟，金悅文華二期終于揭開神秘面紗，簡單明了，104畝地20棟高層，簡直是金水區(qū)版本的金茂越秀未來府，都是大地塊，純高層，也都有高速噪音之虞，一個(gè)在南一個(gè)在北而已。
至此，金水北陷入了大盤競爭的時(shí)代，天樾九章110畝，保利大都匯120畝，保利縵城和頌230畝，更不提稍遠(yuǎn)的美盛教育港灣，可以看到，這些大盤的地塊素質(zhì)密度都不高，產(chǎn)品理念都比較先進(jìn)，開發(fā)商實(shí)力也都硬杠杠，就細(xì)微的定位差異和產(chǎn)品特點(diǎn)了。
像金悅文華二期，單從效果圖看，已經(jīng)和一期不可同日而語了，外立面、景觀、配置什么的應(yīng)該會(huì)有一個(gè)超越，但這些都不足以和周邊競品拉開差距，能拿得出手的就是戶型了，這次的突出優(yōu)勢在于，既采用了目前豪宅流行的270度轉(zhuǎn)角陽臺(tái)大客廳，還贈(zèng)送了北側(cè)一個(gè)房間，而且還有入戶花園，集合了多種亮點(diǎn)。
其中中間8棟單體樓，舒適度改善度應(yīng)該比信達(dá)天樾還要強(qiáng)一點(diǎn)，金水區(qū)改善必看。
當(dāng)然，高速噪音問題仍然不可小覷，我注意到越秀在北側(cè)排了3棟雙單元大板樓來阻隔噪音，購房者千萬別買這一排，太坑了。
這些優(yōu)質(zhì)大盤出貨，勢必會(huì)對(duì)小盤形成碾壓態(tài)勢，常綠藍(lán)城金水宸院雖然打出了你好越秀的海報(bào)，但下行市場下，誰又有閑功夫搭理這種溫情共贏式炒作呢？只有冷酷到底的爭奪市場份額而已。金水宸院小盤沒啥優(yōu)勢，還是果斷價(jià)格戰(zhàn)吧。(展開全部)

這邊金水宸院剛剛開門迎客，越秀金悅文華二期就釋放了項(xiàng)目信息，金水魏河一帶真的是火藥味十足。

新開地塊為剛摘的104畝大項(xiàng)目，備案名為云祥院，位于宏安路（少林路）南、長安路西，容積率3.5，分兩期開發(fā)，規(guī)劃20棟20-27層高層住宅及1個(gè)12班制幼兒園，包括兩梯四戶和兩梯兩戶的三房和四房，其中套型建筑面積小于130平的為1348戶，大于130平的為612戶，定位剛改+改善，跟一期是完全兩個(gè)風(fēng)格，外立面的顏值較一期做了不少的升級(jí)改造，戶型設(shè)計(jì)方面中間戶的102戶跟一期大差不差，邊戶做了調(diào)整，但入戶花園依舊保留，270轉(zhuǎn)角落地窗以及6.8米的客廳開建帶來的超強(qiáng)視覺盛宴或?qū)⑹且淮罂袋c(diǎn)，這樣看來是直接給了金水宸院當(dāng)頭一棒。

位置怎么說呢，整個(gè)路砦都是不錯(cuò)的，在金水北占據(jù)著比較重要的位置，周邊條條大路通羅馬，距離在建的地鐵7號(hào)線較近，而且完全可以享受魏河和東風(fēng)渠帶來的生態(tài)資源，無非就是現(xiàn)有的城市界面稍微差了點(diǎn)，這一切最大的原因也是因?yàn)橹苓叾继幱诖_發(fā)狀態(tài)，云祥苑最大的劣勢是距離連霍高速有點(diǎn)近了，好在還有大面積綠地隔離，但噪音和粉塵也是在所難免。

西側(cè)一路之隔就是龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校和文化路三小了。

有一期做鋪墊，越秀和金水城投的實(shí)力在這擺著，工地進(jìn)展情況也是非常的快，不出意外云祥院也將繼續(xù)笑傲金水北，可以關(guān)注。(展開全部)

金悅文華二期在路上了，一期小小34畝地，只是前菜試水，二期104畝，才是真正的主菜。
二期位于宏安路（少林路）南、長安路西，從這個(gè)位置平行往東看去，有康橋朗城3號(hào)院、和昌悅瀾北苑，往西看去，有瀚宇天悅，都是不錯(cuò)的項(xiàng)目。但是，最大的硬傷還是北側(cè)離連霍高速太近，有朋友住在康橋朗城3號(hào)院，說北側(cè)的樓棟二手房要比南側(cè)便宜不少，主要就是連霍噪音影響。所以對(duì)于二期，一定要買南不買北。

二期容積率還是3.5，限高80米，由8棟26層左右高層住宅構(gòu)成，這樣的規(guī)劃延續(xù)了一期的理念，主打低密寬樓間距，戶型大概率還是延續(xù)一期102-143平的剛改產(chǎn)品為主，整體來看，是一個(gè)均好型小區(qū)。
現(xiàn)在金水北連霍南這一塊是半熟的狀態(tài)，說它地段好吧，周邊就幾個(gè)學(xué)校，剩下就是工地，還是有點(diǎn)荒的，說它地段不好吧，東邊花園路，西邊文化路，交通便利，去哪都不遠(yuǎn)。個(gè)人感覺這邊賣17000-18000的價(jià)格還是有點(diǎn)超預(yù)期的，從最近信達(dá)天樾來看，便宜點(diǎn)走量才是王道。

相比天樾和教育港灣來說，金悅二期容積率較低，面積總價(jià)好入手，相比保利大都會(huì)和縵城和頌來說，金悅二期的位置要更干凈整潔些，相比瀚宇天悅來說，金悅的品牌更優(yōu)質(zhì)，戶型更好。
就個(gè)人觀點(diǎn)，金悅二期是值得等待的一個(gè)盤，如果嫌一期地塊小，不妨坐等二期，但一定要注意連霍噪音問題。說句題外話，旁邊的綠都云都會(huì)爛在那真礙眼，不知道越秀考慮不考慮收掉。(展開全部)