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越秀金越華庭，金水區(qū)長安路西，魏河北路南。
簡單的看一下土地情況：地塊位于金水區(qū)宏康路南、長安路西，占地面積34畝，容積率是大于1.1小于3.5，一共規(guī)劃了5棟樓，4個戶型，A1的102平方米，A2的102平方米，B戶型是123平方米，C戶型143平方米。
這個項目的優(yōu)勢我們來簡單的說一說：
第一：雙國企。
這個項目的開發(fā)商是鄭州越武房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，背后則是金水控股集團有限公司和鄭州東煌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，簡單的來首就是金水區(qū)zf和越秀地產(chǎn)合作，雙國企合作，也算是雙保險。
第二：低容積率+改善。
該項目是金水北為數(shù)不多的改善項目，起步就是102平，最大的是143平方米，大戶型能篩選掉很多客戶，另外就是容積率只有3.5，比如說美盛的容積率是6。
第三：文化路一小+龍門實驗學校
宣傳的是文化路一小、龍門實驗學校，兩個學校還算是不錯，文化路一小在2022年招生范圍是香山路以西，渠東路以東，魏河南路以南，三全路以北。
咱們看看這個項目會賣多少錢？先看看周邊的二手房，旁邊的和昌悅瀾的二手大概在15200元/平方米左右，康橋朗城的二手房大概在15500元/平方米，康橋天樾九章原來TG價格是16000元/平方米，毛坯的均價18000元/平方米。
一個項目有學校和沒有學校，區(qū)別還是非常大的，一個好的學校能帶來房子很高的溢價，比如美盛金水印緯五路一小+外國語，接近6的容積率能賣到兩萬多。(展開全部)
在鄭州樓市的市場金水北一直是個傳奇的存在，地位僅次于三環(huán)主城區(qū)，甚至已經(jīng)超越管城和二七主城的地位和價值，身處其中的樓盤皆是爆款。
很快又將迎來一員大將，越秀項目案名確定為金悅文華，將于近日官宣，目前正在組建銷售團隊，目前得到的最新消息這將是越秀布局鄭州主城的低密改善盤，全新的創(chuàng)意戶型以及高贈送率，未來有望引領和主宰金水北市場。
宣傳的點很多：
1、低密度改善盤，3.5的容積率在這擺著呢，但能否稱得上改善盤還要看具體的產(chǎn)品，金水北盤不少，但城改項目多共性就是容積率高且多以位置致勝，所以3.5容積率的越秀做改善的優(yōu)勢非常大。
2、對外宣傳將簽約優(yōu)質教育資源，主打雙名校，東側即為文化路三小長安校區(qū)及龍門實驗學校長安校區(qū)，越秀地塊為路砦城改，路砦的規(guī)劃范圍為宏祥路北包括文化路一小翰林校區(qū)和安泰銀河，香山路以西、高速南、文化路以東，片區(qū)三所學校，但文化路三小暫時的名氣和口碑遠遠達不到強學區(qū)，文化路一小翰林校區(qū)作為文化路一小的另一個校區(qū)，倒是口碑和名氣連年攀升，占的又是路砦的土地，越秀所指的雙學區(qū)應該是文化路一小和龍門實驗學校的雙組合。
雙河環(huán)繞，魏河and東風渠，雙地鐵，地鐵7號線開通時間肯定是早于交房時間，以及規(guī)劃的K1線路，同樣為實力國企，位置、配套包括城市界面可以直接秒殺保利大都匯了。
金水北改善又多了一個選擇，建議重點關注。(展開全部)
越秀終于從遠郊來到城市中心，成功摘牌路砦6號地塊，樓面價4839元/㎡，背后實際控股人為廣州越秀和金水區(qū)人民zf，宏康路南、長安路西，34.72畝，容積率3.5，地處金水北本就是個話題，加上3.5的容積率，注定這又是紅盤一個。
實地探盤：
1、金水北文化北路、連霍高速、三全路、花園北路這個區(qū)域因為金水市民中心和市民公園的落地而有種不一樣的感覺，該區(qū)域除風雅頌、鹿港小鎮(zhèn)、安泰銀龍小區(qū)、路砦安置小區(qū)以及早期還沒有金水北這個概念時開發(fā)的海亮時代、和昌、康橋外，待開發(fā)的地塊還有很多，新盤只有康橋天樾九章和越秀，花園路東為金水自貿港，因更多的金水行政部門遷移至此，所以這里有望成為下一個金水北的中心，發(fā)展?jié)摿€是非常大的。
2、越秀項目終于姍姍來遲，地塊不大，目前還沒有動工的跡象，目前三全路這個板塊雖過了魏河還是一片荒涼，但能看到的配套還是不少，南側與魏河僅一路之隔，向西有東風渠及東風渠濱河公園，算是雙河環(huán)繞，路網(wǎng)已基本完善，魏河北路和宏康路貫通東西，長安路和香山路可通至三全路，方圓2公里四所學校，金水區(qū)文化路第三小學長安校區(qū)、龍門實驗學校長安校區(qū)、文化路一小翰林校區(qū)、藝術小學宏康校區(qū)，教育資源還是非常豐富的，地鐵7號線龍門路站在建階段文化路和宏康路附近設有站點，所以越秀也算是地鐵盤，地鐵的開通絕對在交房前。
至于越秀地產(chǎn)，成立于1985年，是大灣區(qū)實力國資房企，這點也給項目增色了不少。
所以綜合起來這個位置的配套以及未來發(fā)展?jié)摿?，絲毫不遜色于金水北國基路沿線一帶的幾個樓盤，可以重點關注。(展開全部)
越秀金越文華，金水區(qū)長安路西，魏河北路南。
年年歲月花相似，歲歲年年人不同，工抵房/特價房年年有，今年特別多。工抵房大概有兩種，第一種是真的工地房，第二種是工抵房的幌子，然后便宜出售。
咱們說說真的工抵房，就是開發(fā)商沒有錢，把房子抵給承包商/材料商等等，然后他們拿出來房子銷售，價格應該是比售樓部便宜幾百塊錢，工抵房比較多的之前的綠地算是一個。
越秀金越文華現(xiàn)在也有工抵房了價格從14800-15800元/平方米，戶型面積有80平方米，102平方米，122平方米，這比原來18500的價格便宜不少。
越秀金越文華也是當之無愧的當紅辣子雞，光是這學校就秒殺多少開發(fā)商，文化路一小+龍門實驗學校，這兩個學校在金水北也是炸彈的級別，如果你覺得還不夠3.5的容積率加上102平起步，絕對是能秒殺大部分房企，有學校的沒有我容積率低，容積率和我一樣的，我有更好的學校，背后更是靠著雙國企，金水區(qū)zf和越秀合作，交房時間是今年年底，基本算是無憂了，有興趣的同志可以關注一下。
惟一的風險就是對項目的品質預期不要太高，我之前說過兩個定理，第一個是來鄭州水平必然下滑定理，在其他城市做的好好的，一來鄭州水平驟然下滑，這個定理是屢試不爽，現(xiàn)在更不用說了；第二個定理是1+1＜2的定理，兩家房企合作的水平必然小于一家房企，兩家實力不錯的房企只要合作，由于受到各種掣肘，不如一家單獨開發(fā)的，也不知道越秀能發(fā)揮出來幾成功力？(展開全部)
越秀金越華庭，金水區(qū)長安路西，魏河北路南。
今年7月份的時候，越秀拿下兩宗土地，是金越華庭的后期地塊，一期算是越秀試試水，二三期是重頭戲。
二期也就是11號地塊，位于宏安路（少林路）南、長安路西，占地面積約104.4畝，容積率是3.5，建筑密度小于25%，建筑高度小于80米，成交總價114883萬元，單價1100萬/畝，折合樓面價4716元/平方米。
三期也就是12號地塊，位于宏康路（龍門路）南、香山路（洛陽路）西，占地面積約56.39畝，容積率是3.5，建筑密度小于25%，建筑高度小于80米，成交61847萬元，單價1096萬/畝，折合樓面價4700元/平方米。
二期規(guī)劃20棟12層-22層的高層，內部規(guī)劃2500平方米的會所和下沉庭院，只有三個面積段102平方米、127平方米、143平方米，定位是改善，跟一期的面積劃分基本差不多；如果說越秀金越華庭是含著金鑰匙出身的高富帥，那么他的直接競品常綠藍城金水宸苑就是平頭來百姓，平民出身的常綠拉上代建小王子，也是只有三個面積110平方米、127平方米和145平方米，層高是3-3.1米，很典型的綠城的二代風格。
項目的優(yōu)勢如下：
1、國企
國企就意味著安全，金水區(qū)zf和越秀地產(chǎn)合作，絕對是強強聯(lián)合，但是國企也得注意，比如某地，蓋著蓋著房子就不行了，越秀是廣州的國企，作風還是很硬朗，工地的速度也是嗖嗖的，南龍湖的項目硬是到現(xiàn)房才銷售，兜里沒錢干不出來這事情。
2、學區(qū)
要想賣得好學區(qū)是必不可少的，一期宣傳的是文化路一小、龍門實驗學校，兩個學校還算是不錯，二期到底是走啥路子，現(xiàn)在還未知，是繼續(xù)文化路一小+龍門實驗學校，還是文三長安校區(qū)+龍門實驗。(展開全部)
臨近年底一下子涌現(xiàn)出許多新盤，但越秀二期依舊還是那么的顯眼，案名“越秀天悅江灣”，這也是一個曾屢次出現(xiàn)在廣州樓市的案名，主打剛改和改善，只是“江灣”的寓意何在。
進展的速度非?？?，現(xiàn)場施工熱火朝天，部分樓棟已經(jīng)建了好幾層，104畝的地塊，規(guī)劃20棟高層住宅，三個面積段，102平、127平和142平，最大的特點是超前的戶型設計，贈送面積多，102平得房率高達92.48%，127平得房率高達99%，143平得房率高達100%，同時內部還規(guī)劃2500平豪華會所以及大面積的下沉式庭院，產(chǎn)品和規(guī)劃確實還不錯，按照越秀的節(jié)點年前還是要開盤的。對外售價參照周邊甚至是更高一些。
位置跟一期大差不差，現(xiàn)在周邊都是比較荒涼，距離地鐵7號線的距離也是一樣的，不足之處就是距離連霍高速較近，這點如何選擇就全憑自己喜好了。
金水北眾盤的學校個個都非常給力，一期對外宣傳的學校是文一翰林校區(qū)+龍門實驗學校，所以二期的是什么呢？繼續(xù)走一期的教育路線，還是參與就近劃片“文三長安校區(qū)+龍門實驗”，這點還是個未知數(shù)，也是大家比較關注的話題。
國企依舊非常有分量，尤其是越秀聯(lián)合金水城投，非常的穩(wěn)健，也給項目加分了不少，開發(fā)商穩(wěn)健這塊就是比美盛包括周邊的常綠更有影響力一些。
金水北年期及明年登場的還有金水印二期、中環(huán)壹號二期，都是流量大咖級別的樓盤，競爭真的是非常的激烈，不過好在24年金水北并沒有加庫存地塊的意向，慢慢去庫存就行了。
我們只有靜待越秀的表演，依舊是金水北置業(yè)都繞不開的一個項目。(展開全部)
開盤數(shù)據(jù)
2023年6月5日，鄭州城區(qū)共計2個項目、472套房源進行了預售許可前信息公示，建筑面積53209.69㎡。
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