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首次進(jìn)駐的越秀，給金水北帶來了什么樣的產(chǎn)品？

在金水北不少城改項(xiàng)目，容積率普遍偏高的情況下，越秀項(xiàng)目3.5的容積率非常稀缺，地塊素質(zhì)很優(yōu)秀。35畝地，越秀規(guī)劃有5棟33層高層住宅，全部為獨(dú)棟獨(dú)單元，兩梯四戶設(shè)計(jì)。

從3.5的容積率這類數(shù)據(jù)指標(biāo)來看，只能看出來地塊天然素質(zhì)優(yōu)秀，并不能代表項(xiàng)目是剛還是改，但從戶型的設(shè)計(jì)中，則能直接看出項(xiàng)目更偏剛改，因?yàn)樵叫愕钠鸩矫娣e才103㎡。

目前已知的戶型只有三個(gè)面積段，103㎡和123㎡三室兩廳兩衛(wèi)以及142㎡四室兩廳兩衛(wèi)。從戶型配比來看，103㎡戶型占比50%，123㎡和142㎡戶型占比50%，說好的低密改善，為了去化率，越秀還是把最好賣的小三房放在了首位。

103㎡戶型中規(guī)中矩，沒有太大的亮點(diǎn)，跟目前市場上大部分的小三房布局差不多，唯一不同的是，越秀偷了一部分飄窗面積作為客衛(wèi)，后期可以改成三段式衛(wèi)生間。123㎡跟142㎡兩個(gè)戶型的亮點(diǎn)更足，不僅陽臺、飄窗贈送面積多，并且入戶配置有入戶花園。不僅如此，142㎡戶型為四開間朝南，餐客一體的橫廳設(shè)計(jì)，不僅讓整個(gè)空間更為大氣，也能充分提供整個(gè)房屋的通風(fēng)和采光效果。

越秀在戶型設(shè)計(jì)方面下了不少功夫，將這兩個(gè)戶型放在金水北同面積段的戶型中，也是相當(dāng)有競爭力。
Ps：以下戶型圖非最終版，僅供參考，具體以售樓部釋放為準(zhǔn)。(展開全部)

金水北下半年的流量屬于越秀金悅文華。

容積率只有3.49，作為城改項(xiàng)目放在金水北簡直讓人不敢相信，規(guī)劃5棟33層高層住宅，毛坯交付，只有三個(gè)面積段103平三房兩衛(wèi)、123平三房兩衛(wèi)和142平四房兩衛(wèi)，兩梯四戶，全為獨(dú)棟獨(dú)單元，其中103平占比50%，123平和142平占比50%，說好的改善，為了去化率還是不得以只能把最好賣的小三房放在首位。

越秀勢必要占據(jù)金水北的半壁江山，戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)不少，特點(diǎn)就是多贈送，最多贈送面積20平，大面寬，大面積段分別設(shè)計(jì)有入戶花園，尤其是142平的設(shè)計(jì)，四面寬，餐客一體的橫廳設(shè)計(jì)，這點(diǎn)可以直接秒殺某匯了。

除了戶型還有購房者最受歡迎的教育配套，與推測的基本一致，越秀直接拋棄了一路之隔的文化路三小，牽手文化路一小翰林校區(qū)和龍門實(shí)驗(yàn)初中部，未來拿合同就可以上，文化路一小翰林校區(qū)是文化路一小的直屬校區(qū)，資源與總校共享，一直都是周邊學(xué)校的香餑餑，2016年投入使用，學(xué)校規(guī)模不大，劃片范圍為新龍社區(qū)和安泰銀河社區(qū)，就是周邊的兩個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房和路砦，當(dāng)然就算是在劃片范圍內(nèi)，要求也是非常嚴(yán)格，必須是一手房才有資格上，越秀憑借這一點(diǎn)，優(yōu)勢在周邊真的是蹭蹭的就上來了。

門口的魏河都是以后的事了，這種環(huán)境下，暫時(shí)就別期待了，但終歸是家門口的生態(tài)資源，差不了也跑不了。

周邊的幾個(gè)勁敵，教育港灣靠著學(xué)校的地塊接近尾聲，新地塊學(xué)校優(yōu)勢就有點(diǎn)弱了，除了周邊生活配套和位置更靠近主城比越秀強(qiáng)這點(diǎn)優(yōu)勢外，其他沒啥可比性；保利大都匯贏在央企，但越秀也是國企而且加入了學(xué)校，所以大都匯也有點(diǎn)黯然失色，妥妥的沒有對比就沒有傷害。

越秀同時(shí)還是一個(gè)非常任性的開發(fā)商，新鄭項(xiàng)目直接蓋成了現(xiàn)房銷售，所以只要價(jià)格不離譜，還是可以的，建議重點(diǎn)關(guān)注。(展開全部)

140的類似于西安的這個(gè)項(xiàng)目的戶型，不過西安這個(gè)賣的一般，倒不是開發(fā)商的問題，根據(jù)市場的反饋，140平的還用連廊設(shè)計(jì)不受歡迎，而且這種設(shè)計(jì)2戶之間接觸面積過大，隔音效果不好，鄭州整體來說，戶型創(chuàng)新程度還是不高的

都是連廊戶型，外觀沒看出來多少驚喜

金水北在鄭州樓市的地位這幾年都有目共睹，片區(qū)內(nèi)有幾個(gè)樓盤常年霸占熱榜，而具體的區(qū)位是指北三環(huán)以北到連霍，西到京廣鐵路，東到中州大道的區(qū)域，大部分屬于金水區(qū)，少部分屬于惠濟(jì)區(qū)，在售的樓盤不少，美盛，招商，碧桂園，萬科都有，現(xiàn)在又來了一個(gè)新項(xiàng)目，越秀金悅文華，首先開發(fā)商越秀，名副其實(shí)的國企，是廣州本土的國企，2019年就進(jìn)入了鄭州，奈何時(shí)運(yùn)不濟(jì)，第一個(gè)項(xiàng)目落在了南龍湖-越秀臻悅府項(xiàng)目，現(xiàn)在已經(jīng)準(zhǔn)備賣現(xiàn)房了，主城還有一個(gè)和金茂合作的經(jīng)開區(qū)的金茂越秀未來府，而自己也在今年6月份第一批次集中供地中拿下一塊，終于進(jìn)城了！
先說地塊位置吧，位于金水區(qū)，北臨宏康路，南臨魏河北路，西臨嵩陽路（規(guī)劃路名），東臨長安路（規(guī)劃路名），南側(cè)就是康橋天樾九章項(xiàng)目，地塊編號B-07-02，用地面積23146.42平方米，建筑面積110064.32平方米，綠地率35.01%，容積率3.5，備案名越秀金越華庭，最近對外釋放案名為：越秀金悅文華，近期在組建銷售團(tuán)隊(duì)，代理公司用了本地的泰辰，項(xiàng)目屬于路砦的城改地塊，原來由綠地進(jìn)駐，目前還有3個(gè)住宅地塊及部分商業(yè)開發(fā)，全在魏河北，一路之隔就是魏河，西有東風(fēng)渠及濱河公園，宏康路與文化路交叉口為在建的地鐵7號線龍門站，目前得到的消息這將是越秀布局鄭州主城的低密改善盤，全新創(chuàng)意戶型及贈送率，對外宣傳將簽約優(yōu)質(zhì)教育資源，主打雙名校，東側(cè)即為鄭州市金水區(qū)文化路第三小學(xué)（長安校區(qū)）和鄭州龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校長安校區(qū)。預(yù)計(jì)11月份開盤，改善客戶可以重點(diǎn)關(guān)注一下(展開全部)

地塊不大，不知道會有什么驚喜，難道用鋁板外立面？應(yīng)該只有4-5棟樓

越秀金越華庭，越秀在路砦的項(xiàng)目。
1*周邊配套：離學(xué)校挺近的，文化路三小，龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校，周邊交通比較一般，周邊游康橋朗城，海亮?xí)r代，還有綠地的停工的房，現(xiàn)在的道路比較窄，距離花園路、三全路、文化路都有一定距離，周邊的汽配店挺多的，香山路二手車市場還有二手。周邊在售樓盤有康橋天樾九章、保利大都匯。周邊魏河、東風(fēng)渠也在治理。項(xiàng)目也是主要宣傳學(xué)校、大師力作、國企實(shí)力這些。畢竟，越秀作為國企也是相對穩(wěn)定的，雖然隔壁綠地也是國企。
2*汽配。周邊環(huán)境的治理也有包括汽配和二手車市場。汽配類業(yè)態(tài)牽涉到成千上萬個(gè)配件，需要扎堆集聚，方便商戶間調(diào)換貨，也更易抱團(tuán)做大。汽車膜、音響、內(nèi)飾等等，各種店面都有，有商戶希望，汽配城能集中搬往某個(gè)地方，還是會扎堆抱團(tuán)集聚。這邊的汽配城有的外遷了，但是附近小區(qū)的門面房好多也在進(jìn)行這些汽配業(yè)務(wù)，還有新北站也有個(gè)智慧汽車產(chǎn)業(yè)園。
當(dāng)時(shí)有河南商報(bào)報(bào)道，2014年9月投入運(yùn)營的鄭州客運(yùn)北站總建筑面積約28850㎡，設(shè)計(jì)日發(fā)送旅客2.4萬人次。北站的人也表示，客流量下降后，鄭州北站已經(jīng)不需要這么大體量的運(yùn)營面積，不開發(fā)利用的話，也是一種資源的浪費(fèi)。
2020年7月，鄭州客運(yùn)北站對站區(qū)內(nèi)原一樓售票大廳、站前廣場、待發(fā)區(qū)停車場等占地面積約15000㎡的區(qū)域，進(jìn)行了合作開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)，并成功招商打造了新北站智慧汽車產(chǎn)業(yè)園，也算是對周邊的汽配城的升級，北站這也能有點(diǎn)營收。金水北這樣的汽配店面也不會消失，有的外遷了，有的只是在附近重新開始。(展開全部)

2022年金水北的最強(qiáng)王者非越秀路砦項(xiàng)目莫屬，備案名金越華庭，暫時(shí)未有更多信息釋放，但進(jìn)展速度還是挺快的，現(xiàn)場已開工，有望年底前入市，所以最大的壓力給到保利大都匯了。

連霍南、文化北路東、魏河北、花園路西這個(gè)區(qū)域是早在還沒有金水北這個(gè)概念時(shí)就已被開發(fā)的區(qū)域，2016年起步，先有康橋朗城、再有和昌悅瀾和海亮?xí)r代，目前各種配套設(shè)施已陸續(xù)完善，但香山路為一條明顯分界線，香山路西為路砦區(qū)域，因?yàn)榫G地的爛尾而一直被擱淺，導(dǎo)致路砦拆完遲遲未開發(fā)，城市界面非常一般，此次國企越秀從新啟動，希望不辜負(fù)腳下這片土地。

位置不錯(cuò)，標(biāo)準(zhǔn)地鐵盤，文化路龍門路在建地鐵7號線龍門路站，預(yù)計(jì)2024年開通，文化北路東風(fēng)渠沿線及魏河沿線規(guī)劃有集中商業(yè)用地后期也將全部交由越秀開發(fā)，因全為新開發(fā)地塊所以城市界面必然將煥然一新，另外南有魏河、西有東風(fēng)渠雙河環(huán)繞，生態(tài)資源也非常不錯(cuò)，加上整體容積率不高，所以未來這里也將是集商業(yè)、休閑、住宅于一體的高端住宅區(qū)域。

這個(gè)天生麗質(zhì)的環(huán)境、地塊指標(biāo)以及交通可直接秒殺金水北其他樓盤。

東側(cè)兩所小學(xué)龍門實(shí)驗(yàn)小學(xué)和文化路三小，區(qū)域不缺小學(xué)，但沒有中學(xué)，這也是整個(gè)金水北的教育現(xiàn)狀，近幾年金水區(qū)的教育集團(tuán)加快擴(kuò)張，但以小學(xué)為主，中學(xué)也希望可以快速提上日程。

靠東風(fēng)渠、地鐵及一所未知名校都可以20000+傲嬌金水北的瀚宇天悅城，現(xiàn)在看來似乎越秀更香，畢竟又多了一道國企的光環(huán)。

售價(jià)可向大都匯看齊，保守估計(jì)18000，剛改和改善可重點(diǎn)關(guān)注。(展開全部)