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18000的價(jià)位，是不是虛高了

金悅文華二期在路上了，一期小小34畝地，只是前菜試水，二期104畝，才是真正的主菜。
二期位于宏安路（少林路）南、長(zhǎng)安路西，從這個(gè)位置平行往東看去，有康橋朗城3號(hào)院、和昌悅瀾北苑，往西看去，有瀚宇天悅，都是不錯(cuò)的項(xiàng)目。但是，最大的硬傷還是北側(cè)離連霍高速太近，有朋友住在康橋朗城3號(hào)院，說(shuō)北側(cè)的樓棟二手房要比南側(cè)便宜不少，主要就是連霍噪音影響。所以對(duì)于二期，一定要買南不買北。

二期容積率還是3.5，限高80米，由8棟26層左右高層住宅構(gòu)成，這樣的規(guī)劃延續(xù)了一期的理念，主打低密寬樓間距，戶型大概率還是延續(xù)一期102-143平的剛改產(chǎn)品為主，整體來(lái)看，是一個(gè)均好型小區(qū)。
現(xiàn)在金水北連霍南這一塊是半熟的狀態(tài)，說(shuō)它地段好吧，周邊就幾個(gè)學(xué)校，剩下就是工地，還是有點(diǎn)荒的，說(shuō)它地段不好吧，東邊花園路，西邊文化路，交通便利，去哪都不遠(yuǎn)。個(gè)人感覺(jué)這邊賣17000-18000的價(jià)格還是有點(diǎn)超預(yù)期的，從最近信達(dá)天樾來(lái)看，便宜點(diǎn)走量才是王道。

相比天樾和教育港灣來(lái)說(shuō)，金悅二期容積率較低，面積總價(jià)好入手，相比保利大都會(huì)和縵城和頌來(lái)說(shuō)，金悅二期的位置要更干凈整潔些，相比瀚宇天悅來(lái)說(shuō)，金悅的品牌更優(yōu)質(zhì)，戶型更好。
就個(gè)人觀點(diǎn)，金悅二期是值得等待的一個(gè)盤，如果嫌一期地塊小，不妨坐等二期，但一定要注意連霍噪音問(wèn)題。說(shuō)句題外話，旁邊的綠都云都會(huì)爛在那真礙眼，不知道越秀考慮不考慮收掉。(展開(kāi)全部)

越秀二期，金越華庭云祥院，宏安路(少林路)南、長(zhǎng)安路西。

金越華庭云祥院建設(shè)項(xiàng)目總用地面積69598.84㎡，擬建總建筑面積約335340㎡，地上建筑面積243240㎡，地下建筑面積92100㎡。其中一期用地面積為 2.83萬(wàn)㎡，總建筑面積為116122.13㎡，含1#-8#樓住宅（1#(地上26層)、2#(地上26層)、3#(地上20層)、4#(地上27層)、5#(地上24層)、6#(地上25層)、7#(地上26層)、8#(地上27層)）、幼兒園及配套；地上建筑面積為 90469.81 ㎡，地下建筑面積為25652.32㎡。

有沒(méi)有最近買過(guò)的大哥大姐，好像看到發(fā)的100平的已經(jīng)有1.5萬(wàn)多的價(jià)格了啊，真的嘛

旱的旱死，澇的澇死，去化出現(xiàn)了嚴(yán)重的兩極分化，越秀金悅文華一期馬上成了尾盤，很快重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移至二期，二期的進(jìn)展也非常快，已開(kāi)工。

就在一期的北側(cè)，7月底新摘地塊，宏安路（少林路）南、長(zhǎng)安路西，104.4畝，容積率3.5，建筑高度80米，地塊不小，位置跟一期大差不差，東側(cè)為龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校，西側(cè)是待開(kāi)發(fā)地塊，缺點(diǎn)是距離連霍高速更近了一些，日后絕對(duì)會(huì)有噪音影響，西側(cè)還有地鐵7號(hào)線已確定站名琉璃寺站位于宏康路和文化北路交叉口，整個(gè)金悅文華的一期和二期都是受益者，距離都不算太遠(yuǎn)。

路砦整個(gè)整改項(xiàng)目，11號(hào)地和12號(hào)地確定以后，待開(kāi)發(fā)地塊也就只剩渠東路和宏康路交叉口一個(gè)地塊了，所以三年以后再看這個(gè)區(qū)域，項(xiàng)目陸續(xù)交房，地鐵通了，南有魏河，西有東風(fēng)渠，配套有學(xué)校，向東跟康橋等項(xiàng)目連成一片，東西分別有花園路和文化路，宏康路現(xiàn)在也是貫穿金水北的一條主干道，出行非常的便利，全部落地之后城市界面絕對(duì)是煥然一新，也是個(gè)不錯(cuò)的宜居區(qū)域。

二期競(jìng)品一是西側(cè)久久未開(kāi)盤的常綠金水宸苑，原來(lái)是常綠藍(lán)城系列，現(xiàn)在又改成了興濤常綠系列，不管背后誰(shuí)來(lái)主導(dǎo)，該項(xiàng)目定位就是剛需和剛改，而且牽扯安置房混搭，位置是不錯(cuò)，但全面考慮的話不如越秀文華，第二個(gè)就是剛被救活的天樾九章了，目前的銷量已榮登金水北榜首，一期偏改善多一些，后期地塊還不知什么定位，金悅文華貌似正好介于常綠和信達(dá)中間，當(dāng)然也要看二期具體是什么定位。

二期的學(xué)校應(yīng)該就是劃片隔壁的文化路三小和龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校了。

越秀能不能繼續(xù)笑傲金水北的市場(chǎng)，就看接下來(lái)的產(chǎn)品了。(展開(kāi)全部)

越秀賣完了啊，真的嗎？

具體來(lái)看一下這兩宗土地的基本信息。

鄭政出〔2023〕11號(hào)（網(wǎng)）地塊具體位于金水北宏安路（少林路）南、長(zhǎng)安路西，使用權(quán)面積69598.84㎡，約合104.4畝，容積率小于3.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜85米，綠地率＞35%。

鄭政出〔2023〕12號(hào)（網(wǎng)）地塊具體位于宏康路（龍門路）南、香山路（洛陽(yáng)路）西，使用權(quán)面積37594.20 ㎡，約合56.39畝，容積率小于3.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜85米，綠地率＞35%。

這兩宗土地跟目前在售的越秀金悅文華一樣，均為金水北路砦的城中村改造項(xiàng)目用地。

11號(hào)地可以說(shuō)是整個(gè)路砦的王炸地塊，占地100多畝，地塊很方正，再加上3.5的低容積率，整體的景觀和產(chǎn)品都有可發(fā)揮空間，越秀大概率還是會(huì)做改善產(chǎn)品。

至于12號(hào)地塊，根據(jù)土地出讓前置條件中的改造方案，該地塊安置村民住宅建筑容量38614.82平方米(以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》最終批準(zhǔn)面積為準(zhǔn)),此類房屋不得進(jìn)入商品房一級(jí)市場(chǎng)銷售。

地塊本身就不大，還要配建安置房，地塊素質(zhì)明顯沒(méi)有11號(hào)地好，可發(fā)揮空間小。

所以，相比之下，11號(hào)地才是最值得期待的。(展開(kāi)全部)

在5月份的土地推介會(huì)中，就曾出現(xiàn)過(guò)路砦的后續(xù)地塊。

時(shí)隔兩個(gè)月，越秀終于拿下路砦的兩宗土地。

先來(lái)看土拍結(jié)果。

鄭政出〔2023〕11號(hào)（網(wǎng)）地塊由鄭州越武房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以底價(jià)114883萬(wàn)元摘得，折合畝單價(jià)1100萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)4716元/㎡，溢價(jià)0%。

鄭政出〔2023〕12號(hào)（網(wǎng)）地塊由鄭州越武房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以底價(jià)61847萬(wàn)元摘得，折合畝單價(jià)1097萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)4700元/㎡，溢價(jià)0%。

鄭州越武房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2022年5月24日，注冊(cè)資本3.95億元。

股權(quán)全景穿透圖顯示，該公司由鄭州東煌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（越秀）和鄭州市金水控股集團(tuán)有限公司共同持股。

而鄭州東煌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司由廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司間接持股100%，廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司為廣州越秀集團(tuán)旗下企業(yè)。

也就是說(shuō)這兩宗地依然是由越秀(80%)和金水控股(20%)聯(lián)合摘得，依然是雙國(guó)企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。(展開(kāi)全部)

今天越秀拿下金水北兩宗土地。

11號(hào)土地位于宏安路（少林路）南、長(zhǎng)安路西，占地面積約104.4畝，容積率是3.5，建筑密度小于25%，建筑高度小于80米，成交總價(jià)114883萬(wàn)元，單價(jià)1100萬(wàn)/畝，折合樓面價(jià)4716元/平方米，最終被鄭州越武房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

12號(hào)土地位于宏康路（龍門路）南、香山路（洛陽(yáng)路）西，占地面積約56.39畝，容積率是3.5，建筑密度小于25%，建筑高度小于80米，成交61847萬(wàn)元，單價(jià)1096萬(wàn)/畝，折合樓面價(jià)4700元/平方米，最終被鄭州越武房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

鄭州越武房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，背后則是金水控股集團(tuán)有限公司和鄭州東煌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是進(jìn)水控股和廣州越秀合作，這絕對(duì)是一個(gè)雙保險(xiǎn)，不會(huì)出現(xiàn)爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

這個(gè)項(xiàng)目賣的非常不錯(cuò)，從今年3月份開(kāi)始至今已經(jīng)賣掉了4棟樓，還剩下最后一棟樓王，均價(jià)19000左右，聽(tīng)朋友說(shuō)也挺卷，兩個(gè)團(tuán)隊(duì)都在賣，加班也是非常厲害。

除此之外買的好就是學(xué)區(qū)房，文化路一小加上龍門路實(shí)驗(yàn)學(xué)校，如果說(shuō)上面的雙國(guó)企是王炸，那么這個(gè)學(xué)區(qū)房至少得相當(dāng)于4個(gè)2，文化路一小咱們都不多數(shù)了，文化一小的學(xué)區(qū)房2.5萬(wàn)一平，普通的房子1.3萬(wàn)一平方，這就是名校的威力；再有就是龍門路實(shí)驗(yàn)學(xué)校，也是金水區(qū)重點(diǎn)，公辦的優(yōu)質(zhì)初中。

總而言之，要位置有位置，有安全有安全，有學(xué)校有學(xué)校，雙王加上4個(gè)2，還能再加上一個(gè)春天。(展開(kāi)全部)

恭喜越秀成功摘得11/12號(hào)地

越秀二期她來(lái)了
越秀從來(lái)不放空炮