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越秀金悅文華最近在售3/6兩棟樓，1/2/5三棟樓所剩不多，以頂?shù)讟菍訛橹鳌?
102㎡現(xiàn)在成交價(jià)17600左右，123㎡成交價(jià)18300左右，142㎡成交價(jià)19600左右。

最近銷售速度明顯也慢了下來(lái)，包括王牌戶型142㎡，也不像之前那么火爆，一方面該買的已經(jīng)買過(guò)了，另一方面眼下的價(jià)格已經(jīng)不低，性價(jià)比喪失。

工地速度還挺快，周邊的臨時(shí)用房也都在拆除中，想營(yíng)造一種煥然一新的感覺(jué)。但周邊的安置房和爛尾樓是很難改變的，只能等越秀后期地塊和配套商業(yè)建成，才能小成規(guī)模。二期地塊也即將摘地，產(chǎn)品細(xì)節(jié)還沒(méi)完全定下來(lái)，希望和一期能有點(diǎn)不一樣的，最起碼升級(jí)一下，越秀這個(gè)開(kāi)發(fā)商還是能蓋出好房子的，之前在廣州也見(jiàn)識(shí)過(guò)。一期給人的感覺(jué)就是戶型不錯(cuò)，其他沒(méi)了。

不過(guò)憑借國(guó)企的招牌＋不錯(cuò)的學(xué)校，首開(kāi)至今也賣了400多套房，這個(gè)業(yè)績(jī)還是很拿得出手。一期目前還有200來(lái)套房，到年底清盤應(yīng)該問(wèn)題不大，即使有問(wèn)題，那也是明年初一哆嗦的事。

個(gè)人對(duì)這個(gè)項(xiàng)目還是比較認(rèn)可的，只是很多人對(duì)交房時(shí)間有抗性，感覺(jué)現(xiàn)在的買房人一半都要求是現(xiàn)房。前些年買房，都是靜靜地等待交房，這些年確實(shí)被問(wèn)題樓盤整怕了。

現(xiàn)在還有一個(gè)不確定性就是交付品質(zhì)，越秀過(guò)去在南龍湖開(kāi)發(fā)的臻悅府，中規(guī)中矩，但畢竟價(jià)格在那放著，也賠錢。按道理講，金悅文華是這個(gè)盤的首期，還是要做做樣子的，大概率差不到哪去。(展開(kāi)全部)

這位置，超1.5都是一關(guān)

越秀這個(gè)樓盤的熱賣特別能說(shuō)明中國(guó)人中庸的特點(diǎn)，他是比學(xué)校比不過(guò)美盛，比舒適比不過(guò)保利，但是又啥都沾點(diǎn)

先來(lái)聊聊越秀的入鄭之路：

越秀于2019年5月進(jìn)駐鄭州，首個(gè)項(xiàng)目落子南龍湖，當(dāng)時(shí)經(jīng)過(guò)315輪競(jìng)價(jià)，最終以5.01億元成功摘地，溢價(jià)率達(dá)173.73%，樓面價(jià)4778元/㎡。彼時(shí)正是房地產(chǎn)的黃金時(shí)期，地王層出不窮，無(wú)論市區(qū)還是環(huán)線亦或者遠(yuǎn)郊，幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都在搶地。現(xiàn)在臻悅府已經(jīng)是現(xiàn)房，依然未開(kāi)盤，免除購(gòu)房者后顧之憂的同時(shí)可見(jiàn)國(guó)企資金雄厚，絲毫不擔(dān)心現(xiàn)金流問(wèn)題，這是真正的實(shí)力碾壓。

2022年5月，越秀默默增持了金茂未來(lái)府51%的股權(quán)成為項(xiàng)目大股東金茂越秀未來(lái)府搖身一變成為越秀在鄭的第二個(gè)項(xiàng)目，但是這個(gè)項(xiàng)目依舊是金茂負(fù)責(zé)操盤，越秀躺著掙錢，在管南三環(huán)片區(qū)，未來(lái)府的銷售還算不錯(cuò)的。

2022年6月22日，鄭州越武房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司摘得路砦地塊，摘地公司背后越秀地產(chǎn)80%股份，金水建投20%；直到金悅文華項(xiàng)目的面世，成為越秀在鄭州獨(dú)自操盤第一個(gè)面世的項(xiàng)目。

2023年6月3日，省委常委、市委書記安偉會(huì)見(jiàn)越秀集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)張招興一行，雙方就拓展多領(lǐng)域合作、共謀城市高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)行深入交流、達(dá)成廣泛共識(shí)，鄭州市將緊緊圍繞省委豫粵合作相關(guān)部署要求，扎實(shí)全面做好服務(wù)，持續(xù)抓好與越秀集團(tuán)的合作項(xiàng)目建設(shè)，全力支持企業(yè)在鄭發(fā)展。越秀集團(tuán)愿意加大在鄭投資，扎根鄭州、服務(wù)鄭州，與鄭州攜手邁向更高發(fā)展層次和水平。希望在基礎(chǔ)設(shè)施、城市更新、綜合開(kāi)發(fā)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域與鄭州開(kāi)展全面戰(zhàn)略合作，打造更多標(biāo)志性項(xiàng)目，形成更多高質(zhì)量發(fā)展成果。

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這次實(shí)探金悅文華項(xiàng)目是因?yàn)楹门笥严朐谶@個(gè)所謂的地產(chǎn)寒冰撿漏置業(yè)。

從文化路轉(zhuǎn)魏河北路，過(guò)東風(fēng)渠的時(shí)候瞄了一眼依舊是泥土小溝待修復(fù)的狀態(tài)，緊接著就是綠地云都會(huì)的爛尾樓和圍擋圍起來(lái)的待施工地塊和路兩側(cè)的臨時(shí)性商戶，小城市界面確實(shí)不咋地，項(xiàng)目所在的小區(qū)域生活配套還需要提升呀。

售樓部大門在長(zhǎng)安路正對(duì)著文化路三小，小區(qū)主大門在北側(cè)宏康路，目前已經(jīng)做好待展示~
項(xiàng)目本身34畝地，3.49的容積率規(guī)劃5棟高層，個(gè)人還是比較喜歡這種體量不大的小區(qū)的，600多戶的人口，容積率又不高，純高層的設(shè)計(jì)舒適度什么的都可以，戶型設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單粗暴，三個(gè)面積102㎡三房、123㎡三房、142㎡四房，主打品質(zhì)剛改客戶群體，越秀此次的戶型設(shè)計(jì)誠(chéng)意滿滿，標(biāo)準(zhǔn)的三開(kāi)間朝南，每個(gè)戶型都有大額的贈(zèng)送面積，各種入戶花園、陽(yáng)臺(tái)、飄窗、設(shè)備平臺(tái)等半面積全面積的贈(zèng)送，贈(zèng)送完后拓展出來(lái)的使用空間確實(shí)非?？捎^，以142戶型為例，如果樣板間沒(méi)有比例放大的話，整個(gè)感覺(jué)給人一種160㎡戶型的空間感。
項(xiàng)目的售價(jià)策略也是越大戶型越貴，不得不說(shuō)大戶型確實(shí)更加完美，而且銷售去化在片區(qū)也首屈一指，600多套房源已經(jīng)去化70%（水分未知），起碼朋友考慮的142㎡戶型可選樓棟和樓層除了底頂特殊層外，優(yōu)質(zhì)的樓層只有兩三個(gè)而已~

雙國(guó)企+高得房率的優(yōu)質(zhì)戶型+不錯(cuò)的區(qū)域已經(jīng)是一個(gè)優(yōu)秀樓盤的保底，那么再加上文化路一小+龍門實(shí)驗(yàn)中學(xué)的學(xué)區(qū)加持呢，本來(lái)猶豫的購(gòu)房者在學(xué)區(qū)的誘惑之下還能攥緊錢包？地塊雖然對(duì)面就是文化路三小，但是依舊把學(xué)區(qū)選擇在了更好的一小，得益于和平臺(tái)公司合作的加持，簽完合同即可入學(xué)效率，更是把學(xué)區(qū)簽進(jìn)合同里面，而且還是教育局和區(qū)zf的雙重文件，如果這個(gè)還要去挑刺的話，恐怕鄭州新房市場(chǎng)所謂的學(xué)區(qū)房都不入法眼了~

至于目前的售價(jià)，在售樓部算了一套121.8㎡的在1.82萬(wàn)/㎡,140.9㎡的在1.98萬(wàn)/㎡，這個(gè)選的樓層都是還不錯(cuò)的樓層，可作為大家購(gòu)房的參考（其實(shí)現(xiàn)在價(jià)格也非常公開(kāi)透明），個(gè)人認(rèn)為相比較于周邊的競(jìng)品，大戶型的價(jià)格還是競(jìng)爭(zhēng)力滿足的。

（PS：地塊西側(cè)還有一個(gè)20畝的市政公園，可以當(dāng)做小區(qū)的后花園平時(shí)來(lái)休閑娛樂(lè)，但是越秀為何不效仿永威高新項(xiàng)目和國(guó)投管城項(xiàng)目、萬(wàn)科中原項(xiàng)目，人家都是先自費(fèi)把小公園建設(shè)的漂漂亮亮再賣房）
路砦后續(xù)用地已經(jīng)掛牌公告，大概率依舊越秀操盤，期待越秀把這個(gè)被綠地搞垮的小區(qū)域好好建設(shè)建設(shè)吧。(展開(kāi)全部)

越秀后期地塊襲來(lái)。

孫子曰：兵者，國(guó)之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也。故經(jīng)之以五事，校之以計(jì)，而索其情：一曰道，二曰天，三曰地，四曰將，五曰法。

賣的好都是相似的，賣不好各有各的不幸，越秀金悅文化絕對(duì)是進(jìn)今年金水北殺出來(lái)的黑馬，而且是特別黑的一種，跑的還特別快。

現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目賣的是七七八八，特別火，火的不能行，三四月開(kāi)的盤，現(xiàn)在賣的飛快，究其原因有兩個(gè)致勝法寶：

第一：國(guó)企背書。這個(gè)項(xiàng)目是妥妥的雙國(guó)企，金水區(qū)zf加上廣州越秀地產(chǎn)，真的是王炸，是那種雙王加上的四個(gè)二的炸彈。

第二個(gè)：學(xué)區(qū)加持。文化路一小+龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校，這兩學(xué)校也是名牌學(xué)校，好教育才是王道。

總而言之天時(shí)地利人和，一通熱銷。

后期地塊也在日程上，11號(hào)地塊和12號(hào)地塊上，11號(hào)地塊位于金水區(qū)宏安路（少林路）南、長(zhǎng)安路西，占地面積約104畝，容積率是3.5，建筑高度小于80米，起始單價(jià)為1100萬(wàn)/畝，樓面價(jià)約4700/平方米；12號(hào)地塊位于宏康路（龍門路）南、香山路（洛陽(yáng)路）西，占地面積約56畝，建筑高度小于80米，起始單價(jià)為1100萬(wàn)/畝，樓面價(jià)約4700/平方米。

11號(hào)地塊南側(cè)是越秀金悅文化，東側(cè)是龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校，12號(hào)地塊的北側(cè)是龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校，西側(cè)則是文化路三小，總而言之位置還是不錯(cuò)的，周邊的配套也是不錯(cuò)。(展開(kāi)全部)

最近越秀領(lǐng)導(dǎo)很忙，忙著和大領(lǐng)導(dǎo)見(jiàn)面，其實(shí)早在今年的5月份金水區(qū)zf就曾與越秀就城市更新、綜合開(kāi)發(fā)等方面簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，根據(jù)目前的進(jìn)度和形勢(shì)，越秀絕不僅限于路砦這一個(gè)項(xiàng)目，看樣子是要深耕鄭州了，鄭州的樓市市場(chǎng)終究還是國(guó)企和央企攬下了一切。

金悅文華在金水北一直都是神一樣的存在，別人都賣不動(dòng)的時(shí)候它的去化率還是大寫的讓人羨慕，目前加推3#，均價(jià)17000-19000左右，面積越大越貴，142平的四室兩廳兩衛(wèi)依舊非常深受大家的喜愛(ài)。

對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目只有以下幾點(diǎn)：

這是金水北少見(jiàn)的低容積率項(xiàng)目，別提保利縵城和頌的低容積率了，那已經(jīng)是連霍高速北了，與金水北只能算是擦邊關(guān)系，保利大都匯也算是低密度項(xiàng)目，但緊鄰連霍高速，二者的環(huán)境也是半斤八兩，選哪盤全憑自己愛(ài)好了。

國(guó)企實(shí)力強(qiáng)，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度非?？?，越秀新鄭項(xiàng)目硬是蓋到現(xiàn)房才對(duì)外銷售，因?yàn)檫@點(diǎn)越秀也算是小有名氣，這點(diǎn)也占據(jù)了非常大的分量。

這兩年能火起來(lái)的樓盤都跟教育脫不了干系，比如美盛教育港灣、一江云著等，金悅文華的教育資源是文化路一小翰林校區(qū)+龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校，這個(gè)教育資源的組合只能算好，不能說(shuō)是特別好，而且與翰林校區(qū)還是有一段距離的，也不能排除后期入住為了方便部分業(yè)主直接選擇家門口的文化路三小長(zhǎng)安校區(qū)，金悅文華反正是不缺學(xué)校，業(yè)主的選擇性很多，這點(diǎn)縵城和頌和大都匯直接被KO。

路砦其他地塊已陸續(xù)啟動(dòng)招拍掛，最快入市也要下半年了，區(qū)域內(nèi)周邊路網(wǎng)和教育資源都已完善，如其他幾個(gè)地塊都被同時(shí)開(kāi)發(fā)，城市界面勢(shì)必要上升一個(gè)臺(tái)階，但金悅文華19000的價(jià)格明顯也已經(jīng)將這種價(jià)值提前透支。

純自住可以考慮。(展開(kāi)全部)

不說(shuō)了，又是大利

不知不覺(jué)中樓盤也銷售3分之2了

越秀以后在金水的話語(yǔ)權(quán)也會(huì)越來(lái)越重

越秀和保利大都匯怎么選？是不是更應(yīng)該選北邊的正弘府二手房？

2023年4月10日
5號(hào)樓 可售(58) 不可售(33) 已售(66)
1號(hào)樓 可售(56) 不可售(21) 已售(68)