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綠都青云敘目前一期尾盤在售，主推二期高層8號樓，還有兩棟高層五證不全，還沒開始賣。二期高層價(jià)格在14500-15000元/㎡，洋房均價(jià)19000元/㎡。戶型建面約95-130㎡高層、130㎡洋房，精裝修交付，配備有地暖、鋼制防盜門、指紋密碼鎖，裝修上亮點(diǎn)并不多，用精裝修來做溢價(jià)，但綠都做精裝修的經(jīng)驗(yàn)不足，究竟能做成什么樣子，還是不要有太高的期待。

高層95㎡三室兩廳一衛(wèi)A1戶型方正，餐客廳一體，約9.3米南向三面寬，約6米雙聯(lián)闊陽臺，動(dòng)靜分區(qū)，但入戶門處與臥室過道存在一定面積浪費(fèi)；A2戶型就比較狹長，只有兩開間朝南，南北通透，但動(dòng)靜不分區(qū)，108㎡三室兩廳兩衛(wèi)類似95㎡A2戶型。

項(xiàng)目的位置并不算好，偏離惠濟(jì)核心區(qū)，距離惠濟(jì)萬達(dá)以及美景萬科均超過3公里；距離最近的地鐵2號線惠濟(jì)區(qū)zf站約1.6公里，基本上無法享受到地鐵的輻射，臨近京廣快速路、天河路、連霍高速等多條城市主干道，后期出行還是以自駕為主。

項(xiàng)目一期西側(cè)和南側(cè)規(guī)劃有學(xué)校，不過目前尚未簽約學(xué)校，學(xué)校還在洽談中，置業(yè)顧問說預(yù)計(jì)5月份能確定下來，綠都瀾灣簽約創(chuàng)新街小學(xué)、紫荊華庭簽約鄭州一中，青云敘后期大概率會(huì)引入不錯(cuò)的學(xué)校，如果能簽約名校，對項(xiàng)目肯定是一大利好。(展開全部)

綠都青云敘目前一期清盤階段，僅剩少量戶型，均價(jià)15000左右，主要在售為二期，小高層均價(jià)14400元左右，全為精裝，三期即將于3月2日開拍，位于一期的南側(cè)天元路北、杜莊街西，地塊較小且狹長僅26畝，總體一般。
項(xiàng)目基本情況：
惠濟(jì)區(qū)杜莊城改項(xiàng)目，低密度大盤，屬于惠濟(jì)區(qū)天河路版塊，更確切的說是江山路版塊，江山路目前正在進(jìn)行沿線景觀及道路升級改造，未來作用等同于現(xiàn)在的天河路以及文化北路，但需要時(shí)間，整體以洋房和小高層為主，雖規(guī)劃有洋房，但面積段較小定位不明確，說好的惠濟(jì)區(qū)第一改善盤依然是改善談不上，主力人群還是以剛需和剛改為主。
實(shí)地探盤
自駕交通有江山路、天河路、科技路，項(xiàng)目內(nèi)部道路暫未貫通，地鐵2號線賈河站約2公里的距離，天河路上規(guī)劃的地鐵3號線北延長線暫未啟動(dòng)依然還是遙遙無期。
江山路以西主要為市場，短時(shí)間暫未開發(fā)計(jì)劃。
方圓3公里內(nèi)樓盤主要集中在開元路以北、天河路以東，開元路、江山路、天河路區(qū)域除了南側(cè)零零星星的幾個(gè)已交房社區(qū)及對面的鄭州財(cái)經(jīng)學(xué)院，比較荒涼，青云敘總有種孤盤的感覺。
相比周邊的荒涼和配套不齊全，最大的詬病在于學(xué)校，一期西側(cè)分別規(guī)劃有中學(xué)和小學(xué)，前期傳言的鄭州一中已經(jīng)不歡而散，據(jù)透露現(xiàn)在還在與其他名校洽談，辦學(xué)性質(zhì)為名校直屬分校，5月份左右會(huì)正式對外宣布。
位置平平，戶型平平，精裝平平，配套平平的低密度小高層已經(jīng)不足以吸引客戶，學(xué)校確定但必須是名校在教育荒漠的江山路沿線才是其最大的亮點(diǎn)。
周邊可選樓盤現(xiàn)在也只剩下青云敘了，價(jià)格略高，學(xué)校在不確定的情況下，非地緣請三思。(展開全部)

綠都青云敘項(xiàng)目位于惠濟(jì)區(qū)天河路科技路西200米、鄭州財(cái)經(jīng)學(xué)院一墻之隔，總占地約550畝，共分七期開發(fā)，目前主要在售二期，一期剩余少量房源在售。也是綠都首個(gè)精裝房源，隨著惠濟(jì)區(qū)正商、融創(chuàng)幾大競品項(xiàng)目接近于清盤，綠都推售節(jié)奏上還是比較緊湊的。
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一二期地塊對比上，其實(shí)區(qū)別不大，一期占地約38畝，容積率2.49，共規(guī)劃5棟18-20層小高層和一棟3層商業(yè)體；二期位于科技路南、天山路西，占地約52畝，總建面143455.08㎡，容積率2.99，共規(guī)劃5棟高層、4棟洋房和1棟商業(yè)用房，共計(jì)990戶，在售戶型建面約95-130㎡，精裝修交付。
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相比一期的低容積率純小高層，二期是容積率稍高而且還是高低配，洋房加高層。由于容積率稍高，外加高低配，市場原因也是很大一部分，單價(jià)相比一期稍低，價(jià)差在每平方500以內(nèi)。
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但整個(gè)地塊對比一期地塊，居住人群更加純粹，二期純商品房地塊，沒有了保障用房，一期有一棟保障用房。
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但年前惠濟(jì)融創(chuàng)大河宸院有11000左右的特價(jià)房，近處裕華會(huì)園的價(jià)格也只有12000多，即使對比一期價(jià)格上略有優(yōu)惠，綠都青云敘價(jià)格優(yōu)勢不大，銷售壓力還是比較大的。
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在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上于一期戶型設(shè)計(jì)一致，洋房一梯兩戶，135- 144平。135平洋房（一樓送50平花園，送約104平挑高5.4米地下室）。洋房有產(chǎn)品優(yōu)勢，對于在區(qū)域內(nèi)剛改客戶，多了一個(gè)選擇。
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只是綠都首次做精裝交付，最終呈現(xiàn)效果怎樣？不太好說，考慮在惠濟(jì)區(qū)購房的客戶，價(jià)格上對比會(huì)是真大一部分原因，但品質(zhì)和舒適度也要綜合考慮，由此可以多轉(zhuǎn)幾個(gè)樓盤對比參考一下。(展開全部)

項(xiàng)目亮點(diǎn)：綠都鄭州首個(gè)精裝云系產(chǎn)品+550畝城改大盤+低密雙地鐵+高贈(zèng)送高性價(jià)比

綠都青云敘位于惠濟(jì)區(qū)天河路科技路西200米，總占地550畝，首期占地38畝，容積率2.49,2019年底以樓面價(jià)4419元/㎡摘得土地，5月份售樓部開放，8月份首開小高層5/6/7#樓現(xiàn)場選房，推出370套，當(dāng)天去化179套，去化率48%；

項(xiàng)目總占地約550畝，共分七期開發(fā)，一期地塊位于整體項(xiàng)目西北方向，2019年12月13日由綠都、源升以27998萬元底價(jià)競得，地塊占地38畝，容積率2.5，地上總建面6.34萬㎡，其北側(cè)緊鄰鄭州財(cái)經(jīng)學(xué)院，西側(cè)規(guī)劃一所中學(xué)，南側(cè)規(guī)劃一處公共停車場

項(xiàng)目周邊3公里范圍內(nèi)基礎(chǔ)配套齊全，距離最近的2號線地鐵站（惠濟(jì)區(qū)zf站）1.2公里，處于地鐵利好的輻射范圍內(nèi)，道路通達(dá)性好；距離惠濟(jì)萬達(dá)約3Km，錦藝城仍處于規(guī)劃中，短期內(nèi)商業(yè)資源相對較少

一期由5棟18-20F小高層、1棟商業(yè)和1棟九班制幼兒園組成，整體采用現(xiàn)代東方建筑風(fēng)格，裝配式建筑工藝，玻璃幕墻設(shè)計(jì)，三大景觀組團(tuán)打造全齡化運(yùn)動(dòng)空間，社區(qū)舒適度較高；規(guī)劃總戶數(shù)520套，整體定位剛需、剛改，面積區(qū)間為95-125㎡，其中95m2和110m2的三房為主力戶型，占比86%，125㎡四房占比14%，預(yù)計(jì)7月底首開5#、6#、7#共376套房源

內(nèi)部精裝修交付，玻璃幕墻設(shè)計(jì)，增加采光效果；配置地暖、三層中空玻璃、指紋密碼鎖等，其實(shí)大部分都沒有明確的品牌，少部分有品牌的也都是國內(nèi)品牌，裝標(biāo)一般。

感性分析一波：其實(shí)綠都做產(chǎn)品還不錯(cuò)，像管南的綠都瀾灣，小區(qū)做出來的展示和質(zhì)量以及物業(yè)，都是可圈可點(diǎn)的。另外現(xiàn)在是一期，后期還有很大體量，即使做個(gè)樣子工程，那也會(huì)用心做的。不過這是綠都第一次做精裝，可能或多或少還是會(huì)有一些潛在問題的。(展開全部)

惠濟(jì)區(qū)三環(huán)內(nèi)目前在售的住宅項(xiàng)目只有三個(gè)樓盤，中海湖濱世家勝在開發(fā)商和配套設(shè)施，裕華會(huì)園勝在地鐵和價(jià)格，綠都青云敘則勝在產(chǎn)品和戶型。

目前綠都青云敘一期去化效果不錯(cuò)，二期毛坯改精裝，這是綠都精裝的處子秀，據(jù)說1000左右的精裝標(biāo)準(zhǔn)。但是連置業(yè)顧問都略顯底氣不足，至于交付的效果如何，只能交給時(shí)間了。

二期高低配的產(chǎn)品搭配也和一期有所區(qū)別。目前二期加推高層9#樓。價(jià)格在13800左右。售樓部當(dāng)天門庭若市，幾乎沒有空的位置。先從產(chǎn)品來看，青云敘戶型方正，貫穿臥室和客廳的大陽臺無疑是產(chǎn)品的點(diǎn)睛之筆。加上贈(zèng)送面積，整體得房率可達(dá)80%左右，即使是在95㎡戶型最小的房間里，也絲毫沒有感受到空間的緊湊感。

但是綠都青云敘的劣勢同樣明顯，除了項(xiàng)目北邊的鄭州財(cái)經(jīng)學(xué)院外，周邊配套還很難形成大社區(qū)的居住氛圍，加上大盤開發(fā)需要周期，配套設(shè)施短期內(nèi)難成規(guī)模。距離項(xiàng)目最近的惠濟(jì)區(qū)zf站，直線距離也要1公里左右，基本不在地鐵的輻射范圍。學(xué)校問題懸而未決，置業(yè)顧問暗示大概率是省實(shí)驗(yàn)小學(xué)和鄭州一中，且信誓旦旦肯定不是聯(lián)合辦學(xué)，是實(shí)打?qū)嵉姆中Ｐ^(qū)。但是除非看到紅頭文件，誰也不想拿著百十萬去賭孩子的未來。

綠都青云敘作為鄭州第一個(gè)“云”系產(chǎn)品系，產(chǎn)品定位高于綠都瀾灣，從目前綠都瀾灣的交付品質(zhì)來看，綠都青云敘無疑是值得期待的。(展開全部)

看看地下室車庫墻面。這可是混凝土承重墻

惠濟(jì)的可選在售樓盤真的不多了，錦藝四季城目前只剩余別墅和公寓在售，裕華會(huì)園一如既往的價(jià)格，只不過上了貝殼之后回了一血，中海湖濱世家二期的三棟住宅也已經(jīng)全部推出，四環(huán)外的融創(chuàng)大河宸院三期已清盤，還有和昌水岸花城，懂得都懂。

也正是趁著這樣一個(gè)契機(jī)，綠都青云敘從8月22日一期首開，到現(xiàn)在一期所剩房源基本不多，二期11月入市，清空一棟10#樓之后加推高層9#樓，收攬了不少客戶。目前二期的價(jià)格維持在13900上下，精裝修交付，不過不是項(xiàng)目主打特色，裝修標(biāo)準(zhǔn)裝標(biāo)不超過1000，更多還是換個(gè)花樣收割。

細(xì)細(xì)一品，更愿意說這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)占盡了天時(shí)人和的便宜，現(xiàn)下無論是項(xiàng)目體量還是剩余貨量上，沒有能與之一較高下的，等后期萬科老鴉陳地塊入市，才會(huì)拉開主戰(zhàn)場。沒有地利，是因?yàn)轫?xiàng)目宣傳的種種還是太虛。地鐵2號線惠濟(jì)區(qū)zf站距離二期1.7公里，地鐵3號線二期規(guī)劃站點(diǎn)更靠近裕華會(huì)園；學(xué)校宣傳則是拿出了綠都瀾灣、綠都紫荊華庭簽約的學(xué)校出來，有意無意地暗示鄭州一中和省實(shí)驗(yàn)小學(xué)。天河路以西的各項(xiàng)生活配套都不算完善，還是太過荒涼。(展開全部)

——青云敘二期——
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綠都·青云敘二期10#于11月24日已開盤，推出建面約95、108㎡高層房源，均價(jià)約13600-14000元/㎡，該項(xiàng)目另有建面約95、108、125㎡小高層和二期建面約135㎡洋房在售，小高層均價(jià)約14500-15000元/㎡，洋房均價(jià)約18000元/㎡，預(yù)計(jì)2023年6月交房。支持省市公積金組合貸。
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二期其實(shí)是和一期同期拿的地，都是2019年年底拿的，鄭政出〔2019〕84號(網(wǎng))位于惠濟(jì)區(qū)科技路南、天山路西，也就是一期東邊，占地34601.47平方米，約合51.902畝， 3.0，建筑密度23%，建筑高度80米，綠地率35%，起始地價(jià)39792萬元，最終被綠都以起始價(jià)拍的，單價(jià)766萬元/畝，樓面價(jià)3833元/㎡。
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與一期相比，二期說不上太好， 也說不上太差。
優(yōu)勢：
1、地塊面寬較大， 容易出好戶型。
2、純商品住宅地，沒有保障用房，一期有一棟保障用房。
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劣勢：
二期高低配，規(guī)劃有9棟住宅(5棟27層高層+4棟7-8層洋房)+1棟商業(yè)用房，規(guī)劃總戶數(shù)：990戶，高層戶型為兩梯四戶設(shè)計(jì)，與一期戶型一致，邊戶為108平三房和125平小四房、中間戶為95平小三房，通風(fēng)連廊設(shè)計(jì)，洋房一梯兩戶，135- 144平，。這比一期18-20層純小高層差點(diǎn)意思。，但好在有了洋房，在區(qū)域還算有優(yōu)勢。
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目前周邊的家河家、中原宸院、大河宸院、四季城、裕華會(huì)園等價(jià)格在11000-13000，綠都這價(jià)格真不便宜，如果說是賣給追求品質(zhì)的人吧，這個(gè)片區(qū)又是特別剛的一個(gè)區(qū)域。
片區(qū)目前周邊環(huán)境道路均需提升，而且遠(yuǎn)離比較繁華的文化路開元路片區(qū)。
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個(gè)人感覺綠都應(yīng)該不是特別好賣，但這個(gè)洋房一樓帶院送地下室應(yīng)該還可以。(展開全部)

綠都青云敘一期先行，二期迅速跟上，即將進(jìn)入大眾視線。
位于科技路南、天山路西，為去年12月份綠都攜手源升摘得的地塊，相較一期，地塊略大，容積率3.0，建筑高度80米（一期容積率2.5，建筑高度60米），高低配設(shè)計(jì)，5棟27層高層、4棟7層洋房、1棟商業(yè)配套用房，990戶，機(jī)動(dòng)車停車位1044個(gè)（地下945個(gè)），非機(jī)動(dòng)車停車位1550個(gè)（地上982個(gè)，地下568個(gè)），高層戶型為兩梯四戶設(shè)計(jì)，與一期戶型基本一致，邊戶為108平三房和125平小四房、中間戶為95平小三房，通風(fēng)連廊設(shè)計(jì)，洋房一梯兩戶，戶型面積不超過144平，總體設(shè)計(jì)在一期的基礎(chǔ)上，因?yàn)檠蠓康募尤?，剛改盤中摻雜著少許偏改善的氣息。
特點(diǎn)：順應(yīng)鄭州未來發(fā)展規(guī)劃方向“東強(qiáng)、西美、南動(dòng)、北靜、中優(yōu)”，青云敘處于北靜之上，加上大手筆黃河帶來的發(fā)展方向，區(qū)域的發(fā)展前景是毋容置疑的。
云系產(chǎn)品純改善談不上，可以說是“小而精”。
臨主干道開元路、天河路、江山路、科技路，地鐵2號線和規(guī)劃的地鐵3號線，這個(gè)交通配置未來也算優(yōu)質(zhì)。
引入的學(xué)校為直屬托管、分校還是聯(lián)合辦學(xué)，這點(diǎn)還有待驗(yàn)證。
目前有已開，精裝修均價(jià)15000左右，這個(gè)價(jià)格在2020風(fēng)云莫測的房地產(chǎn)市場來說，性價(jià)比不算太高，最大競品當(dāng)數(shù)錦藝四季城，各有利弊，可對比關(guān)注。(展開全部)

綠都地產(chǎn)看起來不顯山露水，實(shí)際上已經(jīng)悶聲發(fā)大財(cái)。

你以為的綠都還是宇通旗下的鄭州地產(chǎn)公司，還停留在管南三雄之一、綠都瀾灣的余威之中。實(shí)際的綠都已經(jīng)總部遷到上海，立足上海發(fā)展全國，目前杭州綠都在手心項(xiàng)目數(shù)個(gè)在售面積個(gè)金額都以達(dá)到杭州前三，南昌綠都已經(jīng)有將近6個(gè)項(xiàng)目在售，可以說，本土房企中，綠都的外出之路異常順利。

綠都青云敘作為和源升合作的城改項(xiàng)目，位于惠濟(jì)區(qū)天河路科技路西200米（鄭州財(cái)經(jīng)學(xué)院南側(cè)）。目前推出項(xiàng)目一期，占地38畝，總建面6.34萬㎡，容積率2.49，規(guī)劃有5棟18-20層小高層和一棟3層商業(yè)體。
外在大環(huán)境中，片區(qū)目前周邊環(huán)境道路均需提升，而且惠濟(jì)這個(gè)片區(qū)也是不在惠濟(jì)區(qū)的核心發(fā)展區(qū)域，沒有什么很好的前景可言，這一點(diǎn)遠(yuǎn)不如文化路開元路片區(qū)。內(nèi)在環(huán)境，小區(qū)規(guī)劃采用現(xiàn)代板式風(fēng)格，玻璃幕墻的效果真的很棒，而且一期容積率低，在周邊競品樓盤中獨(dú)樹一幟，整個(gè)一期是個(gè)小而美的社區(qū)，三種戶型更是設(shè)計(jì)的不錯(cuò)，贈(zèng)送面積多大6-10平米，這一點(diǎn)使用權(quán)面積和單價(jià)算一筆賬還是不虧的。

15000的精裝單價(jià)貴不貴，仁者見仁，光比價(jià)格，下面有裕華會(huì)園兜底，特價(jià)兌到12000，東邊的錦藝因?yàn)閷W(xué)區(qū)和成熟配套的加持，高層毛坯兌到14000。每個(gè)人買房都有自己買房的理由和偏向，所以每個(gè)樓盤都會(huì)有很多人去購買，他們或許不是十全十美，但是肯定有自己獨(dú)特的優(yōu)勢。

不過最后還是建議多看看惠濟(jì)北的樓盤，位置、品牌和配套，當(dāng)然還是價(jià)格，畢竟大環(huán)境下都在搞些促銷(展開全部)