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2021年鄭州二次土拍中，鄭政出〔2021〕64號（網(wǎng)）由中電建文博置業(yè)以總價12.06億摘得（折合單價1428.95萬元/畝，樓面地價7145元/㎡）；占地約84畝，容積率大于1.1，小于3（項目容積率2.99），毛坯限價16800元/㎡，裝修限價3300元/㎡，不得分拆合同銷售。

1、一是擁有不可復(fù)制的政，教，文，衛(wèi)的配套。成熟的配套代表著生活的便捷；

2、央企背書，國資委核定的首批16家從事房地產(chǎn)開發(fā)的央企之一。三峽水電站，北京大興機場，小浪底水利樞紐都是電建承建。

3、拿地價低于濱河電建的洺悅?cè)趫@。其洺悅產(chǎn)品系卻不如濱河瀧悅系，仰仗其地塊優(yōu)勢，電建顯然不想在產(chǎn)品上花費太多精力。(展開全部)

現(xiàn)在錦旗的門檻都這么低了嗎?。?

金水核心區(qū)，緯二路小學(xué)學(xué)區(qū)房，周六的售樓部卻空空如也，申泰憑實力混成老金水最沒有存在感的樓盤，也是有跡可循。

首先產(chǎn)品規(guī)劃上，7.89的容積率，在普遍高容積率的金水區(qū)都有點讓人望塵莫及，戶型設(shè)計全是長進深，短開間的長條戶型，這讓本就不充足的采光更是雪上加霜。兩開間朝南像是上個時代的設(shè)計產(chǎn)物，最小戶型80平的兩房。這個讓剛需看了心動，改善看了嫌棄的戶型。偏偏出現(xiàn)在老金水這個不差錢的地方。

其次銷售策略上，早于萬科，敏捷一年入市的申泰，手握小戶型產(chǎn)品卻沒有選擇低價走量的營銷策略，反而打著學(xué)區(qū)房（最開始宣傳八中加緯五路二小，如今只剩緯五路二?。┑拿x走學(xué)區(qū)溢價的路線。因此錯過了最佳的銷售節(jié)點。

最后開發(fā)商資質(zhì)上，來自洛陽的申泰在萬科面前只能說是默默無聞，開盤時間早了萬科一年卻比萬科交房時間還晚，建設(shè)周期整整4年，這是在向奧運會致敬嗎？從安全性的角度出發(fā)，明顯萬科更有保障。

目前在售3號樓和7號樓，7號樓精裝修價格區(qū)間在25000-28000元/㎡之間，3號樓精裝改毛坯，均價在23000元/㎡左右。

有一點需要強調(diào)，目前申泰可以選擇首付分期，和其他的首付分期形式不同，訂房只需要10%首付，剩下20%首付交房前一個月付清，不交房的話剩余部分首付也不用付。這在一定程度上可以將損失降到最低。

目前申泰硬剛?cè)f科，除了確定的緯五路二小學(xué)位外，整體優(yōu)勢不大，目前老金水的配套已經(jīng)趨近飽和，未來的升值空間僅剩品質(zhì)這一項，申泰的價格和萬科基本持平，已經(jīng)透支了未來的漲幅空間。這里僅僅適合有老城情節(jié)且資金實在夠不上大戶型的客戶，可以選擇這里。(展開全部)

萬科自從12年進入鄭州市場，從最初的剛需大盤萬科城到鄭紡機地王萬科世玠，再到如今的萬科古翠隱秀，萬科的產(chǎn)品不斷在進化。

不可否認萬科品牌在鄭州這幾年的精耕細作，品質(zhì)二字已經(jīng)深入人心，加上國資背景（大股東是深圳地鐵）傍身，讓追求品質(zhì)的購房者多了一份安心。

但是萬科古翠隱秀有些生不逢時，如果早兩年入市，可以說在金水主城難逢敵手，但是這兩年，金水主城改善項目扎堆入市，加上華潤幸福里的虎視眈眈，萬科的位置確實有些尷尬。

位于經(jīng)二路和紅專路交叉口，雖然萬科承諾參與整改經(jīng)二路道路建設(shè)。但是依然改變不了周邊老破小林立，城市界面較差的現(xiàn)狀。所以萬科只能在情懷上做文章，古翠隱秀重點在于隱字，根植于鄭州主城，出則繁華，入則寧靜，像是身處鬧市的山林居士。

目前萬科在售的1#，2#，1號樓因為有少量的人才公寓用房，搭配小戶型低價走量，整體均價在28000左右，最小戶型147㎡四室兩廳兩衛(wèi)，功能性拉滿。這也是老金水同面積段唯一個做到四房的產(chǎn)品，毫無意外，這個戶型已經(jīng)全部售罄，目前175還有少量房源，待到后面大戶型加推，萬科才算真正進入老金水的銷售戰(zhàn)場。

萬科深知自身配套不占優(yōu)勢，項目底部規(guī)劃了1萬方的街區(qū)商業(yè)，容積率沒有優(yōu)勢，規(guī)劃一環(huán)四庭三園，設(shè)置高實體圍墻+臺地花園，以及主題架空層的設(shè)計，增加客戶社交活動空間，將活動空間功能化，實現(xiàn)景觀價值最大化，真正做到了以人為本的設(shè)計理念。

總而言之，如果換做其他開發(fā)商，早已躺平做小戶型低價走量，萬科在這塊地優(yōu)勢不大的情況下做成這樣，真的已經(jīng)盡力了。(展開全部)

自從嘉里拿地以來，稀缺二字就一直伴隨他左右

首先是地段稀缺，雅頌居位于金水區(qū)花園路與金水路交叉口，一環(huán)位置，鄭州的宇宙中心，周邊省委、省政協(xié)、省人民會堂、省文旅廳、省司法廳、省公安廳等，一水的省級行政單位。

其次是配套稀缺，周邊學(xué)校有緯五路一小，省實驗二中，鄭州八中，緯一路小學(xué)，一水的名校，醫(yī)院有省人民醫(yī)院，省腫瘤醫(yī)院，省胸科醫(yī)院，鄭大二附院，一水的三甲醫(yī)院，緊鄰二七商圈，鄭州最頂級的商圈。單論配套，這輩子都沒有打過這么富裕的仗。

最后是產(chǎn)品稀缺，有港資背景的嘉里在其他城市落地的嘉里中心皆是當(dāng)?shù)氐牡貥私ㄖ嵵菅彭灳?54平起精裝大平層，外立面太空鋁板。大平層項目本就稀缺，主城大平層更是鳳毛麟角。

說完了雅頌居的優(yōu)勢，我們再來說一下他的劣勢，首先嘉里自2011年拍地到項目入市，歷經(jīng)10年之久，待到項目明年交房，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)已經(jīng)損失了12年。

其次，項目地塊較小，占地面積只有67畝，容積率4.44，住宅只有3棟樓。樓棟排布上，北邊1號樓24層高，南邊兩棟樓32層高，南高北低，1號樓采光是不小的問題。

目前1號樓，3號樓已經(jīng)全部售罄，在售2號樓204-206平四室兩廳三衛(wèi)，目前售價3100—32000?？們r超過600萬。目前還剩50套左右的房源。

對比周邊項目，嘉里地段和配套秒殺老金水所有項目，產(chǎn)品則略遜于萬科和未來天奕。

有人愛老城區(qū)的配套成熟，但同時也要忍受他的交通擁堵。(展開全部)

保利綠化少硬化多忍了，交房還沒半年塑膠（不確定是啥材質(zhì)，有一點點軟）地面直接裂了，質(zhì)量這么好嗎？

保利弄了這一大片水泥地不能忍，保利是啥意思？保利物業(yè)是啥意思？

點評區(qū)那些保利的人出來走一走，啥意思？高端社區(qū)這么大水泥地是留給廣場舞嗎？

這是保利海德公園一號院，四號院和保利大都匯的業(yè)主們記得做好心理建設(shè)。(展開全部)

惠濟區(qū)三環(huán)內(nèi)目前在售的住宅項目只有三個樓盤，中海湖濱世家勝在開發(fā)商和配套設(shè)施，裕華會園勝在地鐵和價格，綠都青云敘則勝在產(chǎn)品和戶型。

目前綠都青云敘一期去化效果不錯，二期毛坯改精裝，這是綠都精裝的處子秀，據(jù)說1000左右的精裝標準。但是連置業(yè)顧問都略顯底氣不足，至于交付的效果如何，只能交給時間了。

二期高低配的產(chǎn)品搭配也和一期有所區(qū)別。目前二期加推高層9#樓。價格在13800左右。售樓部當(dāng)天門庭若市，幾乎沒有空的位置。先從產(chǎn)品來看，青云敘戶型方正，貫穿臥室和客廳的大陽臺無疑是產(chǎn)品的點睛之筆。加上贈送面積，整體得房率可達80%左右，即使是在95㎡戶型最小的房間里，也絲毫沒有感受到空間的緊湊感。

但是綠都青云敘的劣勢同樣明顯，除了項目北邊的鄭州財經(jīng)學(xué)院外，周邊配套還很難形成大社區(qū)的居住氛圍，加上大盤開發(fā)需要周期，配套設(shè)施短期內(nèi)難成規(guī)模。距離項目最近的惠濟區(qū)zf站，直線距離也要1公里左右，基本不在地鐵的輻射范圍。學(xué)校問題懸而未決，置業(yè)顧問暗示大概率是省實驗小學(xué)和鄭州一中，且信誓旦旦肯定不是聯(lián)合辦學(xué)，是實打?qū)嵉姆中Ｐ^(qū)。但是除非看到紅頭文件，誰也不想拿著百十萬去賭孩子的未來。

綠都青云敘作為鄭州第一個“云”系產(chǎn)品系，產(chǎn)品定位高于綠都瀾灣，從目前綠都瀾灣的交付品質(zhì)來看，綠都青云敘無疑是值得期待的。(展開全部)

惠濟區(qū)的在售樓盤本就不多，競爭環(huán)境相對寬松，但是裕華會園仍在中海和綠都的夾縫中默默無聞，但是走進售樓部，售樓部車水馬龍的景象著實讓我感到意外，甚至連置業(yè)顧問都無暇接待我們。

之后才了解到，裕華會園和貝殼合作的一號樓130平四房毛坯只有11000左右?？們r不過143萬。這個價格在綠都僅僅只能買到95平的三房。即使去除青云敘精裝所謂的1000元差價，價差也有2000左右。

正所謂一份價格一分貨。裕華會園除了南側(cè)待開發(fā)的住宅用地外，周邊配套成熟度不高。旁邊的江山路偶有大車穿行而過，沒有活躍的人流，說他荒涼也并不為過。樓棟分布參差不齊，有些樓棟并不是正南朝向。項目內(nèi)部只規(guī)劃了一所幼兒園，這對教育資源本就不富?；轁詿o疑是雪上加霜。唯一的安慰可能就是三號線二期濱河路站距離較近，算是目前在售惠濟區(qū)在售樓盤中距離地鐵最近的了。

整體來看，裕華會園剛需屬性明顯，看重價格和地鐵的朋友可以重點關(guān)注！(展開全部)