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精裝1萬5，綠都要單騎救主？

綠都青云敘，整個項目占地550畝，分七期開發(fā)。

惠濟區(qū)價格梯隊非常明顯，一路向西一路降，特價房、降價盤集中在西邊，特價房穩(wěn)定在1萬1-1萬3。

1、家河家、中原宸院、大河宸院的小片區(qū)；
2、四季城、裕華會園的小片區(qū)；
3、加上現(xiàn)在的綠都青云敘的小片區(qū)；
4、中心，碧源月湖、湖濱世家的小片區(qū)。

綠都一竿子捅進來，精裝1萬5準備干翻全場。不用看什么新奢云系，通風(fēng)連廊，改善為主，這些都是胡扯，你要關(guān)注的只有3個：位置、價格、產(chǎn)品，以及值不值？能不能買？

我認為好的2點是：

1、2.5容積率，確實低密，小板樓真漂亮；
2、綠地整體考慮，紫荊華庭、瀾灣1-3期同價位還行。

其他的，位置談不上太好，都挨著江山路了，地鐵通達也一般，距離惠濟主城、鄭州主城都太遠；周邊配套也夠嗆，遠一點只能去萬達廣場、美景廣場，居住屬性也一般；整體沒有改善的氛圍，江山路附近都沒有改善的樓盤，一個都沒有。

單靠一個綠都、一個項目，太難！(展開全部)

一期開工咯

請大家擦亮眼睛，謹慎選擇，本人2018年購買綠都地產(chǎn)旗下綠都瀾灣椿園商品房一套，上周交房現(xiàn)場驗房發(fā)現(xiàn)戶型跟購房合同戶型不一致，找相關(guān)銷售負責(zé)人，只回復(fù)合同戶型弄錯了之后便不再理會消費者。至今該公司沒有任何人或組織主動聯(lián)系我！

綠都青云敘8月22日開盤推出1期小高層5#、6#、7#，共計370套房源，去化275套。
小高層95㎡三室兩廳一衛(wèi)推出185套；108㎡三室兩廳兩衛(wèi)推出134套；125㎡四室兩廳兩衛(wèi)推出51套。均價（精裝）：高層14700-15300元/㎡。從7月11日開始認籌，截止開盤前認籌490組，開盤當(dāng)天到訪450組客戶?？催^這一組數(shù)據(jù)只能說到訪率不低，首開認購能達到約75%占比，如果數(shù)據(jù)詳實，只能說綠都還是有些東西的。

綠都青云敘是屬于惠濟西片區(qū)的項目，周邊在售項目較少，裕華會園，正商家河家 ，錦藝四季城，這其中綠都無疑是最貴的，比旁邊的錦藝四季城都要貴，錦藝的價格主要有自己后期的商業(yè)和學(xué)校以及未來大體量社區(qū)支撐，再加上錦藝一期的交房小區(qū)內(nèi)部效果還不錯，所以不管是新房還是二手房的表現(xiàn)都還是比較不錯的，但是再反觀綠都，現(xiàn)階段的配套的確不足以支撐這個價格。

整個惠濟片區(qū)一直主打的是宜居和環(huán)境，在鄭州置業(yè)的推薦順序里面，東西南北，北邊的惠濟區(qū)一直都是僅次于東區(qū)的地位，但這并不意味這惠濟的房子都可以買?；轁鷧^(qū)分為惠濟東，惠濟核心區(qū)以及惠濟西片區(qū)，惠濟東主要是尚悅居和正弘府和瀾庭敘，惠濟核心區(qū)的就是碧源月湖和中海，還有萬科，惠濟西的話目前還基本上處于剛起步的狀態(tài)，不管是裕華還是正商都沒有能做的很好，除了房子，也就只剩下房子了。所以，綠都的產(chǎn)品設(shè)計絕對是沒問題的，這一期的體量是小了些，但是舒適度的問題應(yīng)該問題不大，主要說的就是配套，總不能完全指望錦藝吧？后期的生活是否會便利，這才是惠濟西片區(qū)的項目要共同面臨的問題。(展開全部)

綠都東瀾岸一期停工半年，大家了解一下，業(yè)主都去維權(quán)了。今年瀾灣，紫荊華庭也都維權(quán)了，這樣的綠都，你們還敢買嗎？

綠都青云敘，是綠都地產(chǎn)在北區(qū)第一個項目。整個項目占地約550畝，是杜莊城改項目，共分七期開發(fā)。

首期地塊位于惠濟區(qū)科技路南、杜莊街西，容積率2.5，規(guī)劃5棟18-20層小高層及一棟幼兒園。?包含95㎡三室兩廳一衛(wèi)（分布在2#、3#、5#、6#、7#號樓）、108㎡三室兩廳兩衛(wèi)（分布在2#、3#、5#、7#樓）、125㎡四室兩廳兩衛(wèi)等幾個戶型。

95㎡戶型南向面寬約9.3米，陽臺長約6米，北向還有一個小陽臺，可以贈送一半面積；

108㎡戶型有兩個，差別不大，也沒啥亮點；

125㎡戶型南向面寬約10.4米，陽臺長約6米，贈送有飄窗，算是最好的一個戶型，量不大，只有幾十套，不愁賣。

這個算是綠都地產(chǎn)第二個精裝修住宅項目，第一個試水精裝交付的綠都二環(huán)里整體還不錯。裝修標準算是中規(guī)中矩，個人認為單平值個1000塊錢。

項目入市時間恰到好處，目前北區(qū)處于供應(yīng)偏空白期。相比前兩年的集中供應(yīng)期，現(xiàn)如今融創(chuàng)中原宸院、融創(chuàng)大河宸院、正商家河家等多個項目都沒有大的節(jié)點。據(jù)悉首期開盤價15000元/㎡，個人認為有些高。

這個地塊距離地鐵約2公里，不能稱為地鐵盤，沒有競品有優(yōu)勢。

學(xué)校的話還在談，這個也是綠都的拿手好戲，綠都瀾灣、綠都東瀾岸都有成功案例。

另外就是2號樓還有公租房 ，這也算是一個小劣勢。

據(jù)說，現(xiàn)在蓄客量還可以，我們等待市場檢驗吧。綠都現(xiàn)在也有點膨脹啦，可能跟在售項目不多，也不著急回款有關(guān)。(展開全部)

本土實力房企綠都地產(chǎn)惠濟北區(qū)首盤—青云敘，自拍地之際就備受關(guān)注，總占地550畝，分7期開發(fā)，為綠都地產(chǎn)旗下“云系”產(chǎn)品，目前首期5#/6#/7#共計376套房源，預(yù)售證已出，物業(yè)費2.98元/㎡，預(yù)計8月中旬開盤，對外釋放價格精裝不超過16000元/㎡。
首期規(guī)劃5棟住宅，面積區(qū)間為95-125平，以95-110平的三房為主力戶型，125平小四房占比較少，從戶型配比來看談改善有點尷尬，定位剛需和剛改更準確點。這是鄭州首個云系產(chǎn)品，當(dāng)然云系產(chǎn)品也不是徒有虛名，代表作杭州云和湖，主打科技住宅，以小而精致為主要特點。
亮點：與天倫莊園、錦藝四季城為同一區(qū)域，全為大盤且距離較近，商業(yè)等各種資源均可實現(xiàn)共享，毗鄰江山路、京廣快速路天河路，區(qū)域內(nèi)部道路已基本成形，公共交通目前除天河路及江山路上的公交線路，還有地鐵2號線，但距離項目個別地塊還都有段距離，未來天河路上規(guī)劃地鐵3號線二期工程較近（但修建時間遙遙無期）。
生態(tài)資源也是一大亮點，開元路上的古樹苑公園，南側(cè)的賈魯河濱河景觀帶及穿越整個項目中間的鐵路專線，后期將規(guī)劃為鄭州鐵路主題景觀帶，符合“北靜”所有的特點。
學(xué)校一直是購房者比較關(guān)注的問題，青云敘也不例外，據(jù)悉鄭州一中附屬小學(xué)已簽約，但合作模式待定。
周邊還有已確定規(guī)劃待建的北區(qū)健身中心。
缺點：首期地塊較小且有公租房，介意的繞行。
雖未售但已先紅，這個位置15000+的精裝價格相對周邊毛坯的售價真心不低，希望價格能跟品質(zhì)完美匹配，考慮置業(yè)北區(qū)的剛需和剛改可以關(guān)注。(展開全部)

綠都青云敘為綠都進入北區(qū)首個精品云系項目，杜莊城中村改造項目，總占地522畝，分七期開發(fā)，售樓展示中心已對外開放，現(xiàn)代東方建筑學(xué)風(fēng)格，預(yù)計7月中旬對外開售。首期入市為6#和7#，其中6#和7#均為兩梯四戶設(shè)計，中間戶為95平小三房，邊戶分別為110平三房和125平三房。
精裝修交付，指紋密碼鎖、斷橋鋁三層隔熱隔音玻璃為標配，但不包括新風(fēng)系統(tǒng)，樣板間也已對外開放，總體裝修設(shè)計亮點不多，屬于比較大眾系列。
亮點：首期西側(cè)和南側(cè)為規(guī)劃中小學(xué)用地，后期將引入重點學(xué)校來提升社區(qū)的教育品質(zhì)，惠濟區(qū)整體教育水平比較薄弱，哪所學(xué)校將花落青云敘拭目以待。
北四環(huán)高架6月底開通，豐業(yè)街和天山路均設(shè)有上下匝道，周邊有京沙快速路、天河路、江山路、開元路，地鐵2號線已開通和規(guī)劃的地鐵3號線，雖有點偏離惠濟區(qū)住宅核心區(qū)域，但交通隨著時間的推移基本可以用四通八達來形容。
1號地地塊不大，最大戶型面積也僅做到125平，改善談不上，最多算剛改，整體對該樓盤的感覺無非就是低密度、小高層，其他對比周邊都比較中規(guī)中矩，對外釋放價格15000+，這個價格在受疫情影響的大環(huán)境下，真不低，綠都云系產(chǎn)品在鄭州屬于首例，無參照對比樓盤，口碑能否立足鄭州市場，就看青云敘了。
去周邊轉(zhuǎn)了一圈白天尚可，晚上還是比較荒涼的，發(fā)展成熟需要時間等待，地緣客戶可以關(guān)注。(展開全部)

2019年12月13日綠都摘惠濟區(qū)90畝地
鄭政出〔2019〕83號（網(wǎng)），位于惠濟區(qū)科技路南、杜莊街西，使用面積25359.29㎡，鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場站用地） ，1.1＜容積率＜2.5，被河南福瑞源置業(yè)以起始價27998萬元，折合樓面價4416元/㎡。
鄭政出〔2019〕84號（網(wǎng)），位于惠濟區(qū)科技路南、天山路西，使用面積34601.47㎡，城鎮(zhèn)住宅，1.1＜容積率＜3.0，被河南福瑞源置業(yè)（綠都+源升）以起始價39792萬元摘得，折合樓面價3833元/㎡。
地塊屬性偏剛需，81號地需配建不少于6339.8㎡租賃住房，租賃住房以中小套型為主，不得改變租賃住房性質(zhì)，不得分割轉(zhuǎn)讓，不得銷售，不得變相出售或違規(guī)使用，統(tǒng)一納入市房屋租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺管理。82號地規(guī)劃要求采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè)，優(yōu)先規(guī)劃設(shè)計中低價位、中小套型商品住房。

源升的500畝杜莊城改項目拉進了綠都，掀開了惠濟的戰(zhàn)場。

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青云敘這個案名中規(guī)中矩，畢竟被正弘搶先“注冊了”青云兩個字，也就反映平平了
81號地作為綠都推出的首地塊，項目規(guī)劃5棟20層小高層，戶型95三房、110三房、125四房，這個地塊因為有配建公租房，所以改善基因不足，而且南側(cè)規(guī)劃社會停車場對項目有一定影響，而綠都的產(chǎn)品布局也在告訴我們，還是以品質(zhì)剛需為主了。
作為開發(fā)過管南兩代神盤的綠都，產(chǎn)品打磨自然不在話下，個人感覺這三個面積區(qū)間的戶型去挑戰(zhàn)區(qū)域其他開發(fā)商同面積區(qū)間戶型，基本都是可以KO的。95的方正，110和125單獨的入戶玄關(guān)都獨居特點，要說唯一不可控的是綠都的精裝修，物業(yè)綠化等在管南已經(jīng)展現(xiàn)過自己的水平，成品房是個趨勢，綠都在北區(qū)也開始了自己的成品房之路，但是經(jīng)驗欠缺是不爭的事實。

作為惠濟區(qū)的核心位置，上百畝的城改項目，綠都很上心，惠濟能不能分一杯羹就看如何操作了，綠都善于引進名校加持，不知道此次青云敘會不會有什么驚喜，目前精裝修預(yù)計價格在14500上下。(展開全部)

一開始看到案名還以為是和正弘青云筑有什么關(guān)系，直到看到綠都自家的公眾號發(fā)文“城市北望，青云起時 ”，正是綠都地產(chǎn)旗下的“云”系產(chǎn)品，綠都青云敘作為云系產(chǎn)品的鄭州首作，創(chuàng)作于杭州，歷經(jīng)上海、南昌等地。看過之后給人的感覺就是一種，綠都變洋氣了，要在惠濟北摘帽了，要開始做偏向改善的產(chǎn)品了。
用青云敘置業(yè)顧問的話說：“綠都云系打造初衷，是為城市中堅量身精著的奢適人居筑品。致敬在萬千領(lǐng)域中拼搏貢獻的中堅力量?！逼鋵嵰呀?jīng)表明了項目可目標客群：定位偏改善，至少是剛改，很直觀的感覺就是售樓部給人眼前一亮的感覺，大面積的水系和大落地玻璃窗，可能是因為惠濟北本身環(huán)境就比較好，先天優(yōu)勢適合做景觀，不像綠都在管南的項目，這個項目給人的第一印象至少是加分的。
青云敘項目總占地約522畝，首期約2.54萬㎡，總建面約100萬㎡，首期約8.67萬㎡，18-20F小高層+洋房，建面約95-135㎡，容積率2.49，綠化率約35%。首期地塊面積不大，規(guī)劃了5棟小高層，其中有一棟是公租房（規(guī)定配建）。項目精裝交付，目前精裝標準還沒有具體出來，處于前期入會階段，價格的話目前也沒有釋放，參考周邊毛坯價格加上精裝，就是青云敘的價格。大致推斷一下，這個位置小高層加精裝和中海那個位置的高層精裝能有多少的差價？沖著小高層最多給加1000-1500塊，不能再多。
最近看過幾個19年底20年初拿地的項目，都陸續(xù)開始面市，可見疫情期間對開發(fā)商的影響基本上已經(jīng)消化完，下半年的樓市行情必定是腥風(fēng)血雨的角逐。(展開全部)