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東風(fēng)渠西邊那一大片地是不是建公園呀，美盛說(shuō)規(guī)劃公園，我看已經(jīng)施工了，網(wǎng)上查不到相關(guān)信息呀

越秀天悅江灣對(duì)美盛是個(gè)強(qiáng)有力的競(jìng)品，美盛該重視了。金水印二期如果降價(jià)促銷(xiāo)，一期老業(yè)主怎么辦？

金水印二期 五棟樓
戶(hù)型比一期好太多了

實(shí)地探盤(pán)所謂的美盛金水印二期地塊：

1、 因距離東風(fēng)渠較近，備案名依舊跟水有關(guān)，熙水苑。

2、 美盛確實(shí)還是非常有實(shí)力的，地塊進(jìn)展很快，目前已開(kāi)始做前期準(zhǔn)備工作了。

3、 周邊的城市界面真的令人堪憂(yōu)，跟現(xiàn)在高高在上的房?jī)r(jià)完全不成正比，金水北也確實(shí)是個(gè)神奇的地方，這個(gè)位置的城市界面陳寨蔬菜批發(fā)市場(chǎng)以及其他市場(chǎng)一天不拆完就一天難以得到實(shí)質(zhì)性的改變。

4、 探盤(pán)最大的驚喜是新地塊西側(cè)的學(xué)校居然提前啟動(dòng)為緯五路一小杏花校區(qū)，美盛真的是要把好不容易拉進(jìn)來(lái)的緯五路一小發(fā)揮到極致，這個(gè)學(xué)校的到來(lái)也將真正解決周邊對(duì)于教育的需求，適當(dāng)緩解農(nóng)科路小學(xué)國(guó)基校區(qū)的招生壓力。

該學(xué)校占地占地面積12978.59㎡，總建筑面積25500㎡，設(shè)48個(gè)教學(xué)班。

如果這個(gè)區(qū)域能再來(lái)個(gè)好點(diǎn)的初中就更有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)了。

5、 位置怎么說(shuō)呢，緊鄰水科路，周邊的國(guó)基路、渠東路、北三環(huán)全不相鄰，但絕對(duì)不影響它出行的方便，距離地鐵4號(hào)線(xiàn)也更近了一些，總之就是 除了嘈雜，其他還是比較不錯(cuò)的，這個(gè)位置的金水北也有點(diǎn)不是主城確勝似主城的意思，各種配套都非常的便利。

6、 地塊略小只有35畝，容積率5.5，不低，但對(duì)于美盛系列來(lái)說(shuō)已經(jīng)是低容積率，金水印也在用實(shí)力告訴我們不是只有低容積率才配做改善。

位置不錯(cuò)，學(xué)校這個(gè)缺陷總算是給安排上了，生態(tài)資源也非常不錯(cuò)，優(yōu)勢(shì)還是挺多的，縱使金水北的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，新盤(pán)不斷再加入，但大多都是三全路以北地塊，美盛這個(gè)緊鄰三環(huán)的位置還是無(wú)人撼動(dòng)的。(展開(kāi)全部)

美盛金水印在金水北的位置也是相當(dāng)不錯(cuò)。

渠東路豫北三環(huán)交匯處，位置可以說(shuō)頗為優(yōu)越，可以說(shuō)是金水北的核心位置，有4號(hào)線(xiàn)和7號(hào)線(xiàn)加持，開(kāi)車(chē)出行有三環(huán)高架，另外臨近東風(fēng)渠，還是有些景觀資源的。

美盛金水印目前主要在售2號(hào)樓、9號(hào)樓和10號(hào)樓，也只有這三棟樓還有房源，其他都沒(méi)有了，基本屬于尾盤(pán)了。

不得不說(shuō)一下的是現(xiàn)在剩余房源還較多的10號(hào)樓，這棟樓很尷尬，距離高架最近，產(chǎn)品也跟金水印的高端改善相悖，三梯六戶(hù)設(shè)計(jì)，南側(cè)中間兩戶(hù)是117平和120平三室兩廳兩衛(wèi)，西邊戶(hù)是120平三室兩廳兩衛(wèi)，東邊戶(hù)為137平四室兩廳兩衛(wèi)，西北戶(hù)還有兩戶(hù)純北戶(hù)108平三室兩廳兩衛(wèi)，不僅臨高架，采光和通風(fēng)效果也不好。

美盛金水印之前最大面積165的價(jià)格直接賣(mài)到27000-28000元/平米，妥妥的金水北天花板，不管大家再怎么質(zhì)疑，人家也基本上都賣(mài)完了，目前在售120平左右的三室價(jià)格在21000-23000元/平米，正常首付20%，還可以首付分期，首付5萬(wàn)，剩余部分分兩次交齊，沒(méi)有利息。(展開(kāi)全部)

金水印給人的感覺(jué)始終是改善底氣不足，想往豪宅靠吧，115平和128平的剛改產(chǎn)品占了接近70%，注定豪不起來(lái)，但臨東風(fēng)渠的165平，也能賣(mài)到28000的高價(jià)，確實(shí)有點(diǎn)豪的資本。

金水印更像是美盛廟里大棋里的一顆棋子，樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿，擠壓促進(jìn)教育港灣的銷(xiāo)售，畢竟，金水印才多少體量，教育港灣可是接近萬(wàn)套的房源，沒(méi)有金水印美盛能活，沒(méi)有教育港灣的現(xiàn)金流，美盛可撐不下去，所以從2021年9月入市以來(lái)，金水印一直堅(jiān)持均價(jià)24000左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)的和教育港灣拉開(kāi)價(jià)差。

接下來(lái)，金水印要面對(duì)的頭號(hào)勁敵是豫發(fā)豫園。

豫園位置比金水印更好，地塊形狀也更加方正，而且兩個(gè)主力地塊分別是3.5和4.8的容積率，地塊素質(zhì)本身已經(jīng)從各方面秒殺金水印了，現(xiàn)在又有了金水區(qū)平臺(tái)公司金水投資集團(tuán)接盤(pán)，更是如虎添翼。據(jù)說(shuō)項(xiàng)目大平層直接150起步，比美盛金水印高了不止一個(gè)檔次。所以說(shuō)，如果說(shuō)在金水北買(mǎi)房，剛需流量盤(pán)非教育港灣莫屬的話(huà)，頂流改善則非豫園莫屬了。

唯一能拼一下的是金水印二期，容積率5.5，位于一期的東北，和瀚海思念城、碧桂園云麓遙遙相對(duì)。

我一直認(rèn)為像金水印這種偽裝的改善盤(pán)，可以堅(jiān)挺一時(shí)，但沒(méi)法堅(jiān)挺一世，隨著交房幾年后，業(yè)主才會(huì)感知到高容積率和臨路帶來(lái)的痛點(diǎn)，而這將反映到價(jià)格上，相比東潤(rùn)泰和萬(wàn)科世階等天生麗質(zhì)的改善盤(pán)，金水印還是差遠(yuǎn)了。(展開(kāi)全部)

繼金水印一期熱銷(xiāo)即將交房之后，有金水印二期之稱(chēng)的15號(hào)地也隨之而來(lái)，文化路以東以后是金水印的天下。

水科路南、鶴壁路西，35畝，容積率5.5，建筑高度100米，折合樓面價(jià)3849元/㎡，容積率比文化路西低了點(diǎn)，有可能會(huì)成為第二個(gè)金水印，甚至是超越。

國(guó)基路南、渠東路東、北三環(huán)北這個(gè)區(qū)域，現(xiàn)在也是金水北的熱門(mén)區(qū)域，尤其是在瀚海思念城成功交房后，片區(qū)均價(jià)20000，價(jià)格直逼金水主城，除了價(jià)格，這個(gè)區(qū)域的面積段也更偏向改善，陳砦的安置房主要在文化路西，這個(gè)小區(qū)域的幾個(gè)地塊全是商品房，西側(cè)又有東風(fēng)渠和渠東路，渠東路已經(jīng)升級(jí)改造煥然一新，東風(fēng)渠也算是可以以及美盛自建的臨渠運(yùn)動(dòng)公園，臨渠這一條路的房子本來(lái)就自帶改善基因，比如圣菲城、還沒(méi)有露面的豫園、著名的金水印，剛交房的思念城熱度也是非常的高。

但現(xiàn)在這個(gè)小區(qū)域汽配大世界和華北水利水電大學(xué)占據(jù)了周邊一半的人流量，水科路兩側(cè)的環(huán)境非常一般，兩側(cè)不少家屬院及小產(chǎn)權(quán)房，城市界面還有待提升，所以這個(gè)片區(qū)最好的城市界面只能站在渠東路這一帶評(píng)價(jià)。

金水印在金水北之所以這么成功，主要在于成功定位，主力房源為總價(jià)400萬(wàn)左右的改善房源，金水北不缺剛需和剛改房，但唯獨(dú)這個(gè)段的改善真是欠缺，金水北地緣也是不容忽視的一個(gè)群體，購(gòu)買(mǎi)力杠杠的，金水印的成功離不開(kāi)這些。

周邊目前急缺的是學(xué)校，北側(cè)的貝斯特為私立學(xué)校，特點(diǎn)就是學(xué)費(fèi)貴，15號(hào)地北側(cè)為規(guī)劃教育用地，暫時(shí)還沒(méi)有啟動(dòng)的跡象，金水印這幾個(gè)地塊再蹭教育港灣的教育福利就有點(diǎn)牽連了，畢竟距離上毫無(wú)優(yōu)勢(shì)可言，花園路西、國(guó)基路南、渠東路東、文化路北這個(gè)區(qū)域沒(méi)有一所學(xué)校，未來(lái)的教育資源只能依靠15號(hào)地北側(cè)的規(guī)劃學(xué)校。

美盛現(xiàn)在是民企里的神話(huà)，地塊是一塊接一塊的拿，15號(hào)西側(cè)還有一塊地也是陳砦城改，據(jù)說(shuō)是金水印三期。

可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)

鄭政出〔2023〕15號(hào)（網(wǎng)）

土地成交信息——

2023年8月2號(hào)，鄭政出〔2023〕15號(hào)（網(wǎng)）地塊最終由鄭州美盛灣置業(yè)有限公司以底價(jià)48749萬(wàn)元摘得，成交畝單價(jià)1411萬(wàn)元/畝，折合樓面價(jià)3849元/㎡，溢價(jià)0%。

土地基本信息——

該地塊位于金水區(qū)水科路南、鶴壁路西，土地面積23029.14㎡，容積率＜5.5，建筑密度＜28%，建筑高度＜100，綠地率＞25%。

該地塊屬于金水區(qū)廟李陳砦城中村三期改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地，將作為美盛金水印項(xiàng)目的后續(xù)地塊。

項(xiàng)目周邊配套情況——

1.道路：地塊北側(cè)為現(xiàn)狀市政道路，西側(cè)、南側(cè)、東側(cè)為規(guī)劃道路。
2.教育：地塊北側(cè)為鄭州市瀚斯大外語(yǔ)小學(xué)，東側(cè)為華北水利水電大學(xué)(花園校區(qū)),南側(cè)1公里范圍內(nèi)為河南藝術(shù)職業(yè)學(xué)院、河南省工業(yè)學(xué)校等多所大中專(zhuān)院校。
3.醫(yī)療：地塊周邊一公里范圍內(nèi)為鄭州市金水區(qū)總醫(yī)院、河南省煤炭總醫(yī)院。
4.周邊小區(qū)：地塊北側(cè)為四十七中家屬院，南側(cè)為聯(lián)通家屬院。(展開(kāi)全部)

現(xiàn)在這個(gè)盤(pán)建議謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)吧，主推的10號(hào)樓著實(shí)有點(diǎn)坑。

之前的幾棟樓，容積率高點(diǎn)就高點(diǎn)吧，起碼產(chǎn)品好，對(duì)于金水區(qū)改善忍忍也可以接受，過(guò)去的藍(lán)堡灣、東潤(rùn)泰和這些確實(shí)久了點(diǎn)。

現(xiàn)在這一棟，距離高架最近，三梯六戶(hù)，戶(hù)型有108㎡三室兩廳兩衛(wèi)、120㎡三室兩廳兩衛(wèi)、137㎡四室兩廳兩衛(wèi)，還有純北戶(hù)，一棟樓上6套房，僅有一套能做到真正的南北通透。

美盛也知道這棟樓難賣(mài)掉，使出了幾個(gè)殺器——1、降價(jià)至22000-23500； 2、月供補(bǔ)貼，首付5萬(wàn)，返12個(gè)月/正常首付（20%），返17個(gè)月，165平以上每月返15000,165平以下，每月返9000，月供補(bǔ)貼最高25.5萬(wàn)； 3、高傭金刺激經(jīng)紀(jì)人帶客戶(hù)。

不得不說(shuō)，美盛現(xiàn)在營(yíng)銷(xiāo)套路很有當(dāng)年融創(chuàng)的風(fēng)范，小政策給的那是相當(dāng)靈活，現(xiàn)在這市場(chǎng)，把房子賣(mài)出去就是王道，開(kāi)發(fā)商活下去才是重要的。

前一段時(shí)間美盛喜報(bào)不斷，那是市場(chǎng)好，這一段還是不斷，我就有點(diǎn)持懷疑態(tài)度。兄弟項(xiàng)目教育港灣二期庫(kù)存樓棟已經(jīng)不多，四期地塊也不大，五期地塊今年肯定要拍到手，大概率還要定位改善，彌補(bǔ)金水印售完后的空白。

美盛這個(gè)城改項(xiàng)目挺恐怖的，從2019年到現(xiàn)在四年時(shí)間吸金兩百億左右，接下來(lái)還有多宗地塊，這個(gè)千畝大盤(pán)稱(chēng)為千億大盤(pán)也不為過(guò)。

只是學(xué)校需要繼續(xù)進(jìn)步了，起碼得再建幾所，才能對(duì)得起港灣的稱(chēng)號(hào)。(展開(kāi)全部)

難得的大一室 不知道鄭州有錢(qián)的年輕人們喜歡這種不
PS：右邊是永威上和府155㎡一室