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有了金水印一期的成功，美盛做起改善來越來越順手，一次性布局了兩個改善盤，雖然時間點一前一后，但仍然眼花繚亂，果然在金水北，能超越美盛的只有美盛。

一期即將交房，目前僅有少量房源，國基路-北三環(huán)這一段的渠東路原來一直是陳寨蔬菜批發(fā)市場的地盤，常年嘈雜、亂，現(xiàn)在有了瀚海思念城、又有了金水印，城市界面確實有了很大的改變，而且這個區(qū)域全是純粹的商品房，陳寨的安置房全都在文化路西側(cè)。

也可能是金水印規(guī)格太高，被寄予厚望，競品一直都來自于數(shù)公里外的蘭溪府甚至是東站的潤府，更有甚是西區(qū)的時光之境，都是區(qū)域的標桿之作，這個位置也一直是介于金水北和金水主城之間，原來這個梯隊的產(chǎn)品也只有這一個，天時地利人和造就了金水印的成功，但現(xiàn)在不一樣了，市場下行是一方面，而且北有豫發(fā)豫園小高層產(chǎn)品西有自家的臻灣一品，都會分流部分客戶，金水印二期面臨的市場壓力比一期要大得多，規(guī)格確實提高了不止一個檔次，但價格確有下行的趨勢。

學校是隔壁的緯五路一小杏花校區(qū)和金水外國語東校區(qū)，這個梯隊的買金水印應(yīng)該很少是沖著學校去的。

金水印二期現(xiàn)在拼的主要是細節(jié)，高容積率已經(jīng)被細節(jié)掩蓋，產(chǎn)品是肯定沒有什么問題的。

至于爭議一直很大主要還是因為大家都覺得金水北無法支撐這個價格，有這個梯隊產(chǎn)品需求的金水印依然是必看的項目，但終極置業(yè)建議遠離。(展開全部)

美盛金水印一期，金水區(qū)北三環(huán)路北、渠東路東。

這個項目居然還有兩棟樓在銷售7號樓和10號樓，一期占地面積是54畝，規(guī)劃10棟樓，預計的是今年底交房，容積率是5.99，正在銷售的是精裝108平方米、116平方米、120平方米，正在銷售的價格是在售價格：22000-27500元/平方米，7號樓是2T4戶，中間戶120三房（均價25000元/平方米），東邊戶116三房（均價25500元/平方米）；10號樓是3T6戶，中間戶117/120三房（均價21000元/平方米）；西邊戶108三房（均價21600元/平方米）；2/9號樓只剩頂?shù)?15三房（21000元/平方米）。

老規(guī)矩先說說項目劣勢：

1、公主病、丫鬟命

美盛金水印一期位于北三環(huán)路北、渠東路東，是一個梯形的地塊，南側(cè)是北三環(huán)，鄭州最繁忙的一條路，金水印一期南北300米，噪音是必不可少的，10號樓在頂在最前面，可以說是緊鄰北三環(huán)，其次是西側(cè)渠東路，車流量也是非常非常非常的大，再加上5.99的容積率，跟高端改善基本無緣了，但是這個價格最貴的時候能賣到27000-28000元/平方米，同樣的價位妥妥買到東區(qū)，為啥要賣到這呢？

2、開發(fā)商

美盛算是比較有實力的開發(fā)商，但是感覺開發(fā)這個城改項目依舊是比較吃力，尤其是這么大體量，銷售有一點點遲緩，就會出現(xiàn)很大的問題。

再說說項目優(yōu)勢：

1、特價房

特價房年年有，天天有，一賣不動就會有特價房，10號樓指定房源20XXXX元/平方米，其他樓棟指定房源21XXXX元/平方米，而且送12萬歐派卡薩帝，同時呢5萬網(wǎng)簽，剩余交房前補齊，瘸子里挑將軍，這也算是一點點優(yōu)勢。

2、學校

花這么貴買到這，十之八九是考慮學校，緯五路一小杏花路校區(qū)和金水外國語中學。

總之建議優(yōu)先考慮二手房或者帶有國企、央企背景的項目，畢竟安全是最可靠的。(展開全部)

2023年8月2日鄭州美盛灣置業(yè)有限公司以起始價48749萬元摘得（樓面價約3849元/㎡）鄭政出[2023]15號（網(wǎng)）地塊，該地塊位于金水區(qū)水科路南、鶴壁路西，使用面積23029.14㎡，70年城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場站用地），容積率＞1.1，＜5.5。

該地塊也被美盛開發(fā)為金水印項目二期，金水印作為美盛開發(fā)陳寨廟里千畝城改的純改善品牌，有一套自己的銷售團隊和售樓部，和教育港灣的剛需對比主打差異化，大面積戶型，高標準精裝及高標準園區(qū)建設(shè)是主打策略，但是因為其高售價、高容積率以及一期地塊的不規(guī)則地形和位置是否有純改善的水平褒貶不一。

克而瑞數(shù)據(jù)發(fā)布鄭州本土房企上半年排行榜美盛地產(chǎn)以銷售額16.46億高居榜首，鄭州市場銷售額上美盛也排第五，前面四位是萬科、華潤、保利、中海；從美盛拿下陳寨廟里城改的時候就知道金鱗不是池中物，但是沒人想到幾年光景后美盛竟然成為鄭州本土房企的扛把子，曾經(jīng)的建業(yè)和永威康橋之流尾燈都快看不到了，真可謂物是人非。

金水印二期規(guī)劃5棟高層建筑+1棟配套幼兒園，外觀采用大面積玻璃幕+鋁板的公建化外立面，號稱要重塑金水主城顏值天花板，看效果圖還行，但是總感覺還是未來天奕更上一籌；為了打造豪宅屬性，美盛確實下了點功夫，有了一期的成績，在基礎(chǔ)上繼續(xù)堆料，6米落差的巨瀑景觀、度假式下沉花園會所、80余米IMAX巨幕景觀門廳，約158米風雨連廊等無不彰顯改善的作品。

二期與一期對比容積率低了一點點，產(chǎn)品設(shè)計提升較大，首先就是高贈送，目前的市場，沒有高贈送幾乎說不過去，美盛的每一個戶型結(jié)合贈送的陽臺和電梯廳換算下來得房率也高達90%，而且戶型產(chǎn)品上145㎡以上占比超越92%，大戶型多戶數(shù)就少，也能彌補一部分高容積率帶來的不足。戶型產(chǎn)品各不相同，但是還是建議優(yōu)先選擇純一梯一戶的橫廳戶型，舒適度想對較高，而188㎡的樓王戶型更是兩梯一戶+270°觀景，整個戶型方正通透，確實豪宅屬性十足。

美盛在陳寨和廟里的改造主打的學區(qū)是引進的鄭州金水外國語學校和緯五路第一小學，只要是范圍內(nèi)建設(shè)的中小學全部冠名這兩個學校，而金水印最近的是項目西北側(cè)的鄭州外國語教育集團金水外國語學校東校區(qū)與一路之隔的緯五路第一小學杏花校區(qū)；其實個人覺得，能買金水印的沒幾個沖著學區(qū)來的，金水印的客戶群體非富即貴，上個學還不是手到擒來，有錢的出資往名校賽，有權(quán)的出權(quán)，至于美盛搞的這幾個新的分校，還真看不上。。。。

金水印目前的售價在2.1-2.6之間，戶型越大越貴，雖然推出各種低首付和贈送車位等活動，但是畢竟這個不是教育港灣的剛需屬性，所以市場銷售還是較為一般的，很多拿金水印和北龍湖的次級產(chǎn)品對比，比如蘭溪府，三少只能說各有千秋，主要是購房者的需求是什么，正所謂蘿卜青菜各有所愛，你所追求的可能是別人已經(jīng)厭倦的，所以沒有什么絕對，只要有市場反映和客戶就說明有市場，只不過如今的大環(huán)境下，步履蹣跚是正常狀態(tài)，前提是美盛要踏踏實實把產(chǎn)品真的做好，對得起4500元/㎡的精裝修，畢竟這個地價低的發(fā)指，售價高的嚇人，不能光掙錢不努力干活，不過從教育港灣的交付和美盛的執(zhí)行力來看，目前還是有想做好的恒心的。(展開全部)

這是一個逐漸不接受畫餅的市場，一個無比務(wù)實的市場，在普通地塊硬拉升的所謂豪宅，不會獲得認可。
2024年5月3日，慘痛的成交數(shù)據(jù)像一盆冷水，把金水印二期的美顏妝彩給潑了個干凈，成了銅水印。
金水印于今年1月就開始認籌，五一期間針對高層2號樓3號樓內(nèi)購落位，推出共計327套房源，據(jù)說總共賣了五六十套，折合下來每月10套的成交量，馬馬虎虎吧。

說起價格，真不算便宜，2號樓164平的24000-25000元一平，140平的23500-24500元一平，3號樓164平的23000-24000元一平，140平的22000-23000元一平，美盛說精裝4500元一平，但誰信啊。反觀東區(qū)的蘭溪府毛坯24300-28800，一個是5點多的容積率，一個是2點多，又貴不了多少，你覺得哪個更有性價比？當然，美盛也知道自己的處境，搞的有首付分期，首付5%，剩余交房前付清，還送車位券，但還是改變不了頹勢。

金水印二期的核心賣點是金水北核心地段，緯五路一小杏花校區(qū)，金水外國語學校東校區(qū)的雙學區(qū)，以及宣傳最夸張的是金水北改善天花板。但實際較一期提升的無非是有下沉會所庭院，風雨連廊，北向80多米IMAX巨幕景觀門廳。
個人認為，金水印所謂的改善天花板可能并不是客戶買單的點，買金水印圖的還是金水北，在這里享受的就是人間煙火，北龍湖確實太高大上，而在金水北15分鐘生活圈吃喝住行全滿足。(展開全部)

真是人紅是非多，遠在金水區(qū)的金水印莫名成了北龍湖蘭溪府的競爭對手，現(xiàn)在居然又被拿來跟華潤潤府做了對比，美盛金水印的流量真是讓人心服口服。

目前施工進度很快，景觀示范區(qū)和樣板間已對外開放，造價不菲的大門非常的豪氣回家儀式感滿滿，雖然對于這個項目吐槽聲還是一片，但實地探盤美盛做改善還是有兩把刷子的，豪氣中又帶著精致，偷摸著開了盤，價格23000-26000，面積越大越貴。

精裝定制交付，客戶可根據(jù)自己需求選擇不同的裝修風格，裝修標準對標萬科古翠隱秀，

學校就是隔壁的緯五路一小杏花路校區(qū)和金水外國語中學，金水外國語不管是總校還是在建的東校區(qū)反正都完全沒有了距離上的優(yōu)勢。

典型的高端地緣改善盤，放眼整個金水基本沒有同梯隊的競品，目前的競品全在3公里開外，就拿潤府來講，買高鐵東廣場板塊的未必看得上金水印周邊的環(huán)境，買金水印的客戶也未必看得上潤府周邊現(xiàn)在的荒涼，客戶群體基本不重疊，買金水印的客戶還是周邊地緣為主，最大的競爭對手是一直墨跡中的豫園，金水印也盡力在豫園渠東路地塊面市前來個收尾。

出行沒有一期方便，但遠離了北三環(huán)高架的干擾，地塊也相對更方正一些，至于東風渠也是走兩路就到了， 北側(cè)瀚海思念城， 南側(cè)金水印一期， 除了現(xiàn)有環(huán)境有點嘈雜也是金水區(qū)居住比較純粹的一個區(qū)域了。

平心而論二期的產(chǎn)品確實還不錯 ，絲毫感覺不到這是一個高容積率的項目， 壓抑感應(yīng)該只有置身社區(qū)才能感受的到 。

美盛系列二手房的價格現(xiàn)在可以用一言難盡來形容，金水印是高開低走還是低開高走還需時間驗證，賣到現(xiàn)房應(yīng)該不是大問題的 ，總之除了價格其他都還可以，可以關(guān)注。(展開全部)

金水印二期為了超越一期，明顯用力過猛，雖然都說改善置業(yè)和剛需置業(yè)加劇分化，但那是一線大城市，從鄭州的表現(xiàn)來看，管你是主城大平層、北龍湖洋房，還是南龍湖綠博滎陽的剛需屌絲盤，都在齊刷刷的掉價，公平的很。

金水印二期想逆襲一把，難度較大，平平無奇的區(qū)區(qū)35畝地，就5棟高層，自然要使出吃奶的力氣來討好越來越稀少的改善客戶，所以必須用力過猛。

首先體現(xiàn)在操盤團隊用力過猛，六位大師、3家超一線公司，包括深圳灣一號的主創(chuàng)班底，平均一棟樓一個大師，設(shè)計費得花不少錢。
其次是會所用力過猛，因為地塊小，想做好公共部位，只能往地下挖，下沉式的花園會所，首創(chuàng)6米落差的巨瀑景觀，自上至下整體設(shè)計10米落差，有下沉會客庭院、私宴廳、瑜伽室、健身房、茶室、下午茶等6大休閑系統(tǒng)。但個人認為鄭州的環(huán)境，這個下沉會所可能利用率堪憂。
再次是戶型用力過猛，145平強行拉出一個客餐一體的大 長廳，165平的硬擠出4個臥室，188平的硬是弄出兩梯一戶的類瀚海晴宇產(chǎn)品，有點整層寫字樓的感覺。

其實金水北這塊吧，做點普通的改善就挺好了，非要照著頂豪去做，真心有點過頭了，從目前的老城大平層來看，仍然是北龍湖洋房的備選產(chǎn)品，不是頂豪的改善第一選擇，誰也不會逆時代潮流，為懷舊而買房畢竟是少數(shù)人。(展開全部)

美盛仍是民企中的一股清流，金水印二期的進度還是可以的，現(xiàn)場施工熱火朝天。

目前一期尾盤在售，二期還是在宣傳階段，遲遲沒有迎來首開，地處金水的金水印怎么也想不到開盤壓力居然是不在同一片區(qū)的蘭溪府給的，身居北龍湖，純小高層改善社區(qū)，24000起步，帶清華附中學區(qū)，直接將高調(diào)沖刺25000的金水印二期給整尷尬了。

金水印地處特殊的金水北，這個位置是介于主城區(qū)和金水北的特殊區(qū)域，挨著北三環(huán)，周邊因為有思念、陳寨市場。華北水利水電大學以及汽配大世界等市場存在，人流量很大，但環(huán)境一般，一旦周邊環(huán)境能得到改善，這個區(qū)域的價值絲毫不差主城區(qū)，金水印一直以來都是金水北改善盤的特殊存在，銷量和價格也一直都非常堅挺，二期的關(guān)注度非常高也是必然，主打的也一直都是金水的改善豪宅，鋁板+石材+玻璃幕墻的立面、串聯(lián)整個社區(qū)的風雨連廊、4500元/㎡的精裝修標準、80米巨幕大門、高差6米的下沉式庭院，規(guī)格和價格更是直逼北龍湖的某些項目，所以幾公里外的蘭溪府成了其最大競爭對手一點也不意外啊。

北龍湖主要是自帶富貴氣質(zhì)，生態(tài)資源非常優(yōu)質(zhì)，且低密度，買的就是鄭州的未來，金水印這個位置就是看得見摸的著的配套，周邊環(huán)境主要在于提升，二者一個是未來，一個是現(xiàn)在。

還有一點就是學區(qū)了，蘭溪府是清華附中，金水印是緯五路一小+金水外國語，特點是名氣都很大，但都是新學校，有一點以上幾所學校按照目前的實力都不足以之稱高溢價。

都知道低容積率小高層住著舒服，所以金水印的高容積率也會嚇退一部分客戶。

這兩個盤如何選擇真的是全憑個人需求了。(展開全部)