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實地探盤所謂的美盛金水印二期地塊：

1、 因距離東風渠較近，備案名依舊跟水有關(guān)，熙水苑。

2、 美盛確實還是非常有實力的，地塊進展很快，目前已開始做前期準備工作了。

3、 周邊的城市界面真的令人堪憂，跟現(xiàn)在高高在上的房價完全不成正比，金水北也確實是個神奇的地方，這個位置的城市界面陳寨蔬菜批發(fā)市場以及其他市場一天不拆完就一天難以得到實質(zhì)性的改變。

4、 探盤最大的驚喜是新地塊西側(cè)的學校居然提前啟動為緯五路一小杏花校區(qū)，美盛真的是要把好不容易拉進來的緯五路一小發(fā)揮到極致，這個學校的到來也將真正解決周邊對于教育的需求，適當緩解農(nóng)科路小學國基校區(qū)的招生壓力。

該學校占地占地面積12978.59㎡，總建筑面積25500㎡，設(shè)48個教學班。

如果這個區(qū)域能再來個好點的初中就更有競爭優(yōu)勢了。

5、 位置怎么說呢，緊鄰水科路，周邊的國基路、渠東路、北三環(huán)全不相鄰，但絕對不影響它出行的方便，距離地鐵4號線也更近了一些，總之就是 除了嘈雜，其他還是比較不錯的，這個位置的金水北也有點不是主城確勝似主城的意思，各種配套都非常的便利。

6、 地塊略小只有35畝，容積率5.5，不低，但對于美盛系列來說已經(jīng)是低容積率，金水印也在用實力告訴我們不是只有低容積率才配做改善。

位置不錯，學校這個缺陷總算是給安排上了，生態(tài)資源也非常不錯，優(yōu)勢還是挺多的，縱使金水北的競爭日益激烈，新盤不斷再加入，但大多都是三全路以北地塊，美盛這個緊鄰三環(huán)的位置還是無人撼動的。(展開全部)

金水印給人的感覺始終是改善底氣不足，想往豪宅靠吧，115平和128平的剛改產(chǎn)品占了接近70%，注定豪不起來，但臨東風渠的165平，也能賣到28000的高價，確實有點豪的資本。

金水印更像是美盛廟里大棋里的一顆棋子，樹立價格標桿，擠壓促進教育港灣的銷售，畢竟，金水印才多少體量，教育港灣可是接近萬套的房源，沒有金水印美盛能活，沒有教育港灣的現(xiàn)金流，美盛可撐不下去，所以從2021年9月入市以來，金水印一直堅持均價24000左右，遠遠的和教育港灣拉開價差。

接下來，金水印要面對的頭號勁敵是豫發(fā)豫園。

豫園位置比金水印更好，地塊形狀也更加方正，而且兩個主力地塊分別是3.5和4.8的容積率，地塊素質(zhì)本身已經(jīng)從各方面秒殺金水印了，現(xiàn)在又有了金水區(qū)平臺公司金水投資集團接盤，更是如虎添翼。據(jù)說項目大平層直接150起步，比美盛金水印高了不止一個檔次。所以說，如果說在金水北買房，剛需流量盤非教育港灣莫屬的話，頂流改善則非豫園莫屬了。

唯一能拼一下的是金水印二期，容積率5.5，位于一期的東北，和瀚海思念城、碧桂園云麓遙遙相對。

我一直認為像金水印這種偽裝的改善盤，可以堅挺一時，但沒法堅挺一世，隨著交房幾年后，業(yè)主才會感知到高容積率和臨路帶來的痛點，而這將反映到價格上，相比東潤泰和萬科世階等天生麗質(zhì)的改善盤，金水印還是差遠了。(展開全部)

繼金水印一期熱銷即將交房之后，有金水印二期之稱的15號地也隨之而來，文化路以東以后是金水印的天下。

水科路南、鶴壁路西，35畝，容積率5.5，建筑高度100米，折合樓面價3849元/㎡，容積率比文化路西低了點，有可能會成為第二個金水印，甚至是超越。

國基路南、渠東路東、北三環(huán)北這個區(qū)域，現(xiàn)在也是金水北的熱門區(qū)域，尤其是在瀚海思念城成功交房后，片區(qū)均價20000，價格直逼金水主城，除了價格，這個區(qū)域的面積段也更偏向改善，陳砦的安置房主要在文化路西，這個小區(qū)域的幾個地塊全是商品房，西側(cè)又有東風渠和渠東路，渠東路已經(jīng)升級改造煥然一新，東風渠也算是可以以及美盛自建的臨渠運動公園，臨渠這一條路的房子本來就自帶改善基因，比如圣菲城、還沒有露面的豫園、著名的金水印，剛交房的思念城熱度也是非常的高。

但現(xiàn)在這個小區(qū)域汽配大世界和華北水利水電大學占據(jù)了周邊一半的人流量，水科路兩側(cè)的環(huán)境非常一般，兩側(cè)不少家屬院及小產(chǎn)權(quán)房，城市界面還有待提升，所以這個片區(qū)最好的城市界面只能站在渠東路這一帶評價。

金水印在金水北之所以這么成功，主要在于成功定位，主力房源為總價400萬左右的改善房源，金水北不缺剛需和剛改房，但唯獨這個段的改善真是欠缺，金水北地緣也是不容忽視的一個群體，購買力杠杠的，金水印的成功離不開這些。

周邊目前急缺的是學校，北側(cè)的貝斯特為私立學校，特點就是學費貴，15號地北側(cè)為規(guī)劃教育用地，暫時還沒有啟動的跡象，金水印這幾個地塊再蹭教育港灣的教育福利就有點牽連了，畢竟距離上毫無優(yōu)勢可言，花園路西、國基路南、渠東路東、文化路北這個區(qū)域沒有一所學校，未來的教育資源只能依靠15號地北側(cè)的規(guī)劃學校。

美盛現(xiàn)在是民企里的神話，地塊是一塊接一塊的拿，15號西側(cè)還有一塊地也是陳砦城改，據(jù)說是金水印三期。

可以關(guān)注。(展開全部)

鄭政出〔2023〕15號（網(wǎng)）

土地成交信息——

2023年8月2號，鄭政出〔2023〕15號（網(wǎng)）地塊最終由鄭州美盛灣置業(yè)有限公司以底價48749萬元摘得，成交畝單價1411萬元/畝，折合樓面價3849元/㎡，溢價0%。

土地基本信息——

該地塊位于金水區(qū)水科路南、鶴壁路西，土地面積23029.14㎡，容積率＜5.5，建筑密度＜28%，建筑高度＜100，綠地率＞25%。

該地塊屬于金水區(qū)廟李陳砦城中村三期改造項目開發(fā)用地，將作為美盛金水印項目的后續(xù)地塊。

項目周邊配套情況——

1.道路：地塊北側(cè)為現(xiàn)狀市政道路，西側(cè)、南側(cè)、東側(cè)為規(guī)劃道路。
2.教育：地塊北側(cè)為鄭州市瀚斯大外語小學，東側(cè)為華北水利水電大學(花園校區(qū)),南側(cè)1公里范圍內(nèi)為河南藝術(shù)職業(yè)學院、河南省工業(yè)學校等多所大中專院校。
3.醫(yī)療：地塊周邊一公里范圍內(nèi)為鄭州市金水區(qū)總醫(yī)院、河南省煤炭總醫(yī)院。
4.周邊小區(qū)：地塊北側(cè)為四十七中家屬院，南側(cè)為聯(lián)通家屬院。(展開全部)

現(xiàn)在這個盤建議謹慎購買吧，主推的10號樓著實有點坑。

之前的幾棟樓，容積率高點就高點吧，起碼產(chǎn)品好，對于金水區(qū)改善忍忍也可以接受，過去的藍堡灣、東潤泰和這些確實久了點。

現(xiàn)在這一棟，距離高架最近，三梯六戶，戶型有108㎡三室兩廳兩衛(wèi)、120㎡三室兩廳兩衛(wèi)、137㎡四室兩廳兩衛(wèi)，還有純北戶，一棟樓上6套房，僅有一套能做到真正的南北通透。

美盛也知道這棟樓難賣掉，使出了幾個殺器——1、降價至22000-23500； 2、月供補貼，首付5萬，返12個月/正常首付（20%），返17個月，165平以上每月返15000,165平以下，每月返9000，月供補貼最高25.5萬； 3、高傭金刺激經(jīng)紀人帶客戶。

不得不說，美盛現(xiàn)在營銷套路很有當年融創(chuàng)的風范，小政策給的那是相當靈活，現(xiàn)在這市場，把房子賣出去就是王道，開發(fā)商活下去才是重要的。

前一段時間美盛喜報不斷，那是市場好，這一段還是不斷，我就有點持懷疑態(tài)度。兄弟項目教育港灣二期庫存樓棟已經(jīng)不多，四期地塊也不大，五期地塊今年肯定要拍到手，大概率還要定位改善，彌補金水印售完后的空白。

美盛這個城改項目挺恐怖的，從2019年到現(xiàn)在四年時間吸金兩百億左右，接下來還有多宗地塊，這個千畝大盤稱為千億大盤也不為過。

只是學校需要繼續(xù)進步了，起碼得再建幾所，才能對得起港灣的稱號。(展開全部)

難得的大一室 不知道鄭州有錢的年輕人們喜歡這種不
PS：右邊是永威上和府155㎡一室

來，談?wù)剛€人理解，金水印這么貴，為什么還賣的這么好，客觀分析，先看下圖

看懂金水印，先看位置，可不可以理解，金水印被富人圈包圍著，老金水省直單位家屬院，出了名的多，請問有編制的領(lǐng)導(dǎo)，敢直接上車北龍湖么？他們寧愿買郊區(qū)別墅，也不敢買北龍湖，所以，就近買到金水區(qū)的很多，第二，金水北商業(yè)服務(wù)業(yè)很發(fā)達，正弘城，360，還有很多商街的老板，他們置業(yè)，要不要考慮到通勤，就近選擇，第三，各個區(qū)域有錢人，為了教育置業(yè)金水區(qū)的，最基礎(chǔ)的上車門檻，除了東區(qū)不能隨便買，在其他區(qū)隨便可以挑了吧，這個區(qū)域聚集了大量有錢人，300-500萬的預(yù)算，還要考慮學校，通勤，生活配套成熟寫的話，周圍沒有競品，就是cbd，東區(qū)，考慮學區(qū)，配套成熟，這個也是逃離不了考慮的樓盤，18年大部分買房子的都站崗了，但金水區(qū)從1.8漲到2以上，就是這個區(qū)域不缺有錢人涌入，所以，賣的貴，依然有人買，但是，金水印2.8的價格，到底值不值，我認為，五年內(nèi)，沒有太多溢價空間了，因為金水北未來入市的地塊，一定是布局改善產(chǎn)品的，競品會變多，二手市場會受一定影響，但是僅僅是2.8這個價格買到，我認為2.6以下買168的都不會站崗，因為，金水北，僅靠北三環(huán)，離老金水，cbd，北龍湖同時這么近的位置優(yōu)勢是不可替代的，目前115成交價在2.3左右，還可以入手，143-168實在是有點高了(展開全部)

金水印是真的牛逼，7號樓165㎡竟然干到28000一平，總價接近500萬，竟然還有成交，真愛呀。如果不是親眼所見，我都不敢信。

這個總價在鄭州可以買哪里呢?
海馬公園180㎡（高層、毛坯交付、容積率3.49）
華潤瑞府155㎡、160㎡（小高層、精裝交付、容積率2.49）
中海云著湖居150㎡（洋房、精裝交付、容積率1.69）

中海面積雖然小點，但綜合得房率來講，套內(nèi)實際面積會更多。但又能怎么樣，我打死就是不出金水區(qū)。。。對于過去在金水區(qū)住習慣的一批人來講，把手中房子置換掉換一個外立面更新穎、景觀更時尚、精裝標準更好地小區(qū)，也不是不能考慮。像正弘藍堡灣、萬達公館這些小區(qū)的兩房都能賣到200萬左右，再加一點就能來這里買個三房和小四房，滿足家庭改善需求。

現(xiàn)在115㎡成交均價23500元/㎡，128㎡成交均價24500元/㎡，包括143㎡、165㎡相比之前上漲了1500-2000元/㎡左右，最近購買會贈送一個負三層車位，能值個幾萬塊錢。

1/3/6/9號樓已經(jīng)無房可售，2/4/5所剩房源不多，主力在售7/8兩棟樓,10號還沒開，戶型構(gòu)造比較垃圾。雖然價格漲了，個人覺得在售幾棟樓位置也沒有之前幾棟樓好，尤其是東側(cè)幾棟樓，未來下午陽光堪憂。

雖然我不理解，但銷量就是最好的證明，這才是王道。一季度接近8個億的銷售額，在整個鄭州也是排上號的。過去像華潤幸福里、萬科拾謐森語那是賣的真好，近期的保利璞悅也是，3月份首開至今已經(jīng)賣了一半，15個億。接下來能排上號的就是華潤瑞府、美盛教育港灣、美盛金水印這幾個。(展開全部)

2.8萬，停車景房6666.

金水印旁邊不是綠化是停車場！！西邊公園后期也會改規(guī)劃！不要相信圖紙?。?