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奧園，一直處在“促銷”聲浪中一個(gè)開發(fā)商，奧園譽(yù)湖灣，則是一直處于促銷中的一個(gè)盤。

與南龍湖大學(xué)南南南路旁的奧園悅城，自斷手腳的降價(jià)不同，譽(yù)湖灣則顯得溫潤(rùn)了許多。

仔細(xì)說來，譽(yù)湖灣一路走來也是磕磕碰碰。

18年前期市場(chǎng)尚可的時(shí)候，奧園宣傳開啟轟轟烈烈，隨后股權(quán)出現(xiàn)問題，一度被擱置。后來終于搞定了歸屬問題，市場(chǎng)已經(jīng)冷了下來，再也轟不起來。

都知道低開高走利于項(xiàng)目的持續(xù)銷售，譽(yù)湖灣的開盤則是深諳其道。

聯(lián)合各路渠道，在開盤攜帶精裝修以低于周邊競(jìng)品千元的價(jià)格入市，效果還行，一波渠道賺的盆滿缽滿。

沒過多久，又故技重施的來一波，兩撥下來的價(jià)格也就在16500元/㎡。

地塊算是楊金的核心C位吧？楊金路與龍?jiān)绰穭t都是南北主干道，特別是龍?jiān)绰芳僖詴r(shí)日貫通，通車北龍湖后更是一路暢通，精裝修小高層的價(jià)格還是很有支撐的。

為啥說譽(yù)湖灣一直處于促銷聲波中呢，就是它價(jià)格漲上來在1.8以后，還是會(huì)是不是搞一波促銷，屢試不爽。

10棟15-16層的小高層，目前基本只剩下最北側(cè)的9#10#11#三棟樓，且10#也基本去化的七七八八，滿打滿算可能只剩下1棟半的房子。

目前140㎡的基本達(dá)到1.9萬/㎡，118㎡的1.75+萬/㎡，最小的100㎡已經(jīng)沒啥房源，沒啥可挑的了。

只是，尾盤剩下的幾十套，依照以往的趨勢(shì)，還會(huì)不會(huì)再來一波促銷呢？畢竟賣完就收工了，再看看之前的做法， 看看現(xiàn)在的市場(chǎng)情況。

年底+尾盤+市場(chǎng)低迷+買房人觀望+整體預(yù)期低，我想大概率是會(huì)的。(展開全部)

奧園譽(yù)湖灣，鄭州市金水區(qū)中央大道與楊金路交叉口東北處。

這個(gè)開發(fā)商是鄭州啟迪置業(yè)有限公司，第一大股東就是廣州奧園，第二大股東是啟迪，還有三股東和四股東，占的比例小咱們就不說了。

這個(gè)奧園很有意思，他有很多板塊，其中有一個(gè)板塊是地產(chǎn)，但最風(fēng)生水起的板塊是醫(yī)美板塊，這家公司是在深交所主板上市，主要的業(yè)務(wù)是開展醫(yī)美科技、醫(yī)美材料和醫(yī)美服務(wù)，隨著地產(chǎn)越來越難做，估計(jì)重心慢慢就轉(zhuǎn)移到醫(yī)美上。

奧園是比較早進(jìn)入楊金，大概是18年中旬，是和啟迪公司合作的，由于土地的問題遲遲不能銷售，一直推遲到2020年的9月份才開盤，總占地面積是46畝，容積率是2.49，規(guī)劃10棟16層的小高層，戶型只有三個(gè)100平方米、118平方米、140平方米，主力戶型是118平方米，對(duì)比一下萬科未來時(shí)光主力戶型是130平方米和140平方米，整體改善屬性差一些，現(xiàn)在的價(jià)格18000-19500元/平方米，之前推出一部分特價(jià)房是155XX起步，交房時(shí)間是2023年。

項(xiàng)目的位于楊金比成熟的區(qū)域，南側(cè)是就是聚方科技園、河南外包產(chǎn)業(yè)園，西側(cè)就是龍?jiān)绰?，周邊的學(xué)校有金水科教園區(qū)第一小學(xué)、金水一中等，精裝選用海爾、西頓、蒙娜麗莎、施耐德等等。

現(xiàn)在只剩下9號(hào)上的房源，只有兩個(gè)戶型118平方米和140平方米，這個(gè)118平方米的三室兩廳兩衛(wèi)戶型設(shè)計(jì)的不錯(cuò)，三面寬朝南，兩個(gè)客廳加一個(gè)臥室朝南，做的不錯(cuò)，價(jià)格從價(jià)格18000-19500元/平方米不等。(展開全部)

進(jìn)去奧園看了，置業(yè)顧問素質(zhì)一般的很

奧園今年穩(wěn)了，業(yè)主可以安心過年。
公告顯示，中國奧園早在10月8日就已將2018年公開發(fā)行公司債券（第一期）的本息足額劃撥至中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司上海分公司，以供12日到期償還。這筆債券的總額為15億元，票面利率5.85%。至此，該公司2021年內(nèi)所有到期的公司債本息均已償還到位，2022年也無境內(nèi)公司債到期。

此外，中國奧園還于上半年贖回及提前贖回了年內(nèi)到期的所有公募美元債。其在2月份贖回了到期的1.88億美元債，3月份提前贖回了2021年9月到期的5億美元債及1億新加坡元境外債，5月份按時(shí)贖回了當(dāng)月到期的4.25億美元債。

于2021年7月底，中國奧園已償還及續(xù)期約25億元的短期借貸，短期借貸占比降至44%。該公司表示，在償付10月12日這筆公司債的本息后，該債券將完成摘牌，意味著公司的有息負(fù)債規(guī)模及短債比例將進(jìn)一步降低。

中國奧園相關(guān)人士透露，除了境內(nèi)公司債及境外公募美元債外，年內(nèi)到期的其余債務(wù)的償付也在有序鋪排中。(展開全部)

奧園御湖灣的位置在整個(gè)楊金算是最好的，緊鄰龍?jiān)绰?，龍?jiān)绰坟炌ㄖ螅ㄟ^下穿隧道可直達(dá)北龍湖金融島。

同時(shí)，這個(gè)位置也是目前楊金片區(qū)內(nèi)配套最成熟的一個(gè)區(qū)域，聚集了不少產(chǎn)業(yè)園區(qū)，如聚方科技園、嘉陽科技廣場(chǎng)、河南外包產(chǎn)業(yè)園、河南信息安全產(chǎn)業(yè)示范基地等，有了產(chǎn)業(yè)之后，才能吸引人口，人口有了，相關(guān)配套自然也就有了。

現(xiàn)在基本上所剩房源不多，只剩最北側(cè)的幾棟樓還有部分房源，精裝價(jià)格在18500元/㎡左右，算是楊金片區(qū)相對(duì)比較低的價(jià)格，考慮這個(gè)片區(qū)的剛改群體，奧園御湖灣還是可以看看的。

御湖灣為奧園與啟迪合作項(xiàng)目，后期規(guī)劃的還有產(chǎn)業(yè)，也就是就是清華啟迪科技城地塊，就在售樓部的北側(cè)。

中國奧園集團(tuán)于1996年在廣州成立，進(jìn)入鄭州的首個(gè)項(xiàng)目就與啟迪合作，選擇了距離北龍湖最近的片區(qū)。說起來也算大開發(fā)商，但是除此之外基本沒有什么存在感。

新鄭的奧園悅城偏離南龍湖核心區(qū)域，周邊各種配套都沒有，無論是軌道交通還是學(xué)校還是商業(yè)或是醫(yī)療資源全都處于規(guī)劃中，疫情期間還推出成交價(jià)基礎(chǔ)上每平補(bǔ)貼1000元，特價(jià)房源只要4999的優(yōu)惠政策，可見在市場(chǎng)不好的情況下，賣的也是相當(dāng)艱難。(展開全部)

可能很多人對(duì)奧園這個(gè)開發(fā)商不熟悉，其實(shí)奧園也算是個(gè)大開發(fā)商，只不過沒有在河南開發(fā)過樓盤，老巢在廣東，跟一般的閔系房企有些不同，開發(fā)商的樓盤口碑尚可。
奧園譽(yù)湖灣也是奧園在中原地區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目。
因?yàn)橥鈦黹_發(fā)商在鄭州拿地一向困難，所以奧園選擇跟啟迪合作。這塊地是啟迪圈的，奧園譽(yù)湖灣只是作為啟迪科技城的配套住宅，楊金的住宅基本都是這種開發(fā)模式，瀚海爾灣是這樣，康橋東麓園也是這樣。
這個(gè)盤在楊金的位置和產(chǎn)品規(guī)劃還不錯(cuò)，19000以內(nèi)的價(jià)格尚可接受，但能不能保持水準(zhǔn)還不好說。畢竟所有到鄭州的外來開發(fā)商，留下好口碑的太少了，只能等待時(shí)間給我們答案。

楊金片區(qū)，位于楊金路與龍?jiān)绰方粎R處東北角，奧園進(jìn)入鄭州四環(huán)的第一個(gè)項(xiàng)目

番外：奧園地產(chǎn)最早叫金業(yè)集團(tuán)，第一個(gè)項(xiàng)目是廣州的“金業(yè)體育花園”，后來配合中國二次申奧小區(qū)更名為“廣州奧林匹克花園”，奧園名字由此而來，在華南區(qū)域項(xiàng)目較多。

1，產(chǎn)品：規(guī)劃10棟住宅，總高16層，2T4戶，容積率2.49，得房率78%，23年年底精裝交付，無底商，小區(qū)西側(cè)與龍?jiān)绰分g預(yù)留商業(yè)用地，為zf配建，在售11號(hào)樓，還有9號(hào)樓未加推，其余樓棟所剩樓層很少。

2，位置：
項(xiàng)目南側(cè)一路之隔的是楊金片區(qū)最成熟的區(qū)域:
產(chǎn)業(yè)園有：聚方科技園、嘉陽科技廣場(chǎng)、河南外包產(chǎn)業(yè)園、河南信息安全產(chǎn)業(yè)示范基地等
行政辦公單位聚集：金水科教園區(qū)管委會(huì)、金水區(qū)總醫(yī)院東院區(qū)、楊金街道辦等，

3，奧園與北龍湖：
龍?jiān)绰沸尥ê髲捻?xiàng)目開車3分鐘可直達(dá)中原科技城
楊金西片區(qū)除中州大道、東三環(huán)外，規(guī)劃4條通往中原科技城的道路，分別是龍津路、龍?jiān)绰?、龍沄路、明哲路，其中龍?jiān)绰肥俏ㄒ豢赏ㄟ^隧道直達(dá)金融島的，連霍下穿已完成，離南北完全通車只剩最后200米左右

4，學(xué)校：
離項(xiàng)目最近的小學(xué)是：金水科教園區(qū)第一小學(xué)（建設(shè)中），距離900米左右
最近的初中是：金水一中（已封頂），距離400米左右

5，主力戶型118平：
在售11號(hào)樓，整層4戶全是118戶型，鏡像，中間連廊設(shè)計(jì)
3樓中間戶特價(jià)房17664，14樓特價(jià)房18000左右，正常在售8樓邊戶成交價(jià)2w左右

①位置優(yōu)勢(shì)明顯，配套在片區(qū)相對(duì)成熟；
②小學(xué)+初中為新公辦學(xué)校，距離較近，可滿足家庭居住教育需求；
②片區(qū)原來小開發(fā)商較多，近期隨著金科、萬科、永威逐漸入市，無論在新房或者后期二手房市場(chǎng)，大開發(fā)商將更具備優(yōu)勢(shì)，奧園全國TOP30，在品牌力上算加分項(xiàng)；
③目前2w成交價(jià)對(duì)于投資性價(jià)比一般，可重點(diǎn)關(guān)注特殊樓層特價(jià)房；(展開全部)

奧園譽(yù)湖灣的位置不錯(cuò)，周邊有中原科技城，與在建的龍?jiān)绰废噜?，如果今年通車的話到北龍湖、東區(qū)就更方便了，北側(cè)有賈魯河，南邊有魏河，但是距4號(hào)線龍湖北站還是挺遠(yuǎn)的。 小區(qū)是純粹的小高層規(guī)劃，都是獨(dú)棟一單元兩梯四戶的設(shè)計(jì)，容積率2.49，項(xiàng)目在售的三種戶型：100平三室一衛(wèi)、118平三室兩衛(wèi)、140平四室兩衛(wèi)，目前有房源的是8號(hào)樓和10號(hào)樓，精裝修價(jià)格區(qū)間在18500-24000元/平米，但是100平的就剩最后兩套，在10號(hào)樓東邊戶的底樓和15樓，價(jià)格在20600元左右/平米；還剩余的有9#、11#還沒開盤，也是大戶型118平、140平的。

從產(chǎn)品來看該項(xiàng)目不是純粹的改善盤，戶型既要滿足剛需群體喜歡的小戶型100平的，也有改善人群需要的140平大戶型，因此整個(gè)客戶群體不會(huì)太單調(diào)，樓盤也就缺少了些特色，價(jià)格在整個(gè)楊金片區(qū)來說并不低。其中100平戶型室邊戶產(chǎn)品，主臥和客廳朝南，北向有兩個(gè)臥室，算是比較一般吧；118平和140平的產(chǎn)品比較方正，三開間朝南，雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，陽臺(tái)通聯(lián)臥室，看著更加舒適。

這個(gè)項(xiàng)目位置較好，精裝修的樣板間看著也可以，但是價(jià)格并不低，而且現(xiàn)在房源剩的較少，后續(xù)再開的話價(jià)格會(huì)只低不高。如果確定買房的話就看好趕緊買，房?jī)r(jià)不等人。(展開全部)

奧園在鄭州的發(fā)展，從側(cè)面反映了房企進(jìn)入鄭州的難度，基本沒啥公開地，公開地top30盯著，前有中海、華潤(rùn)、保利央企三護(hù)法，后有萬科、融創(chuàng)、碧桂園、恒大四金剛，還有龍湖、金地、金科、新城、綠城、東原等群狼環(huán)伺，想通過公開地介入鄭州太難了，城中村都被本土房企瓜分看，外來房企只能走合作或收并購模式，而收并購項(xiàng)目又都是過于復(fù)雜，小房企都是一堆爛賬，還各種事，市面的公司基本談過幾輪才能有個(gè)意向合作單位，簽了協(xié)議也不是萬事大吉，后面好戲才開始。
在鄭州做的不錯(cuò)的也就萬科、碧桂園，這幾年保利、融創(chuàng)比較猛。龍湖進(jìn)來拿了南龍湖，掉到坑里，這兩年才有起色，藍(lán)光直接跳進(jìn)平原新區(qū)的坑，那邊坑未平，南龍湖又是一個(gè)坑；弘陽去了中牟，現(xiàn)在區(qū)域公司都撤了，雅居樂在白沙開發(fā)完，掉進(jìn)南龍湖的坑里一蹶不振。反而通過舊改和合作形式切入舊改的房企慢慢站穩(wěn)了腳跟，東原閱城、金科城、萬科系、融創(chuàng)系、新城時(shí)光印象……(展開全部)