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奧園，一直處在“促銷”聲浪中一個開發(fā)商，奧園譽湖灣，則是一直處于促銷中的一個盤。

與南龍湖大學南南南路旁的奧園悅城，自斷手腳的降價不同，譽湖灣則顯得溫潤了許多。

仔細說來，譽湖灣一路走來也是磕磕碰碰。

18年前期市場尚可的時候，奧園宣傳開啟轟轟烈烈，隨后股權出現(xiàn)問題，一度被擱置。后來終于搞定了歸屬問題，市場已經(jīng)冷了下來，再也轟不起來。

都知道低開高走利于項目的持續(xù)銷售，譽湖灣的開盤則是深諳其道。

聯(lián)合各路渠道，在開盤攜帶精裝修以低于周邊競品千元的價格入市，效果還行，一波渠道賺的盆滿缽滿。

沒過多久，又故技重施的來一波，兩撥下來的價格也就在16500元/㎡。

地塊算是楊金的核心C位吧？楊金路與龍源路則都是南北主干道，特別是龍源路假以時日貫通，通車北龍湖后更是一路暢通，精裝修小高層的價格還是很有支撐的。

為啥說譽湖灣一直處于促銷聲波中呢，就是它價格漲上來在1.8以后，還是會是不是搞一波促銷，屢試不爽。

10棟15-16層的小高層，目前基本只剩下最北側的9#10#11#三棟樓，且10#也基本去化的七七八八，滿打滿算可能只剩下1棟半的房子。

目前140㎡的基本達到1.9萬/㎡，118㎡的1.75+萬/㎡，最小的100㎡已經(jīng)沒啥房源，沒啥可挑的了。

只是，尾盤剩下的幾十套，依照以往的趨勢，還會不會再來一波促銷呢？畢竟賣完就收工了，再看看之前的做法， 看看現(xiàn)在的市場情況。

年底+尾盤+市場低迷+買房人觀望+整體預期低，我想大概率是會的。(展開全部)

奧園譽湖灣，鄭州市金水區(qū)中央大道與楊金路交叉口東北處。

這個開發(fā)商是鄭州啟迪置業(yè)有限公司，第一大股東就是廣州奧園，第二大股東是啟迪，還有三股東和四股東，占的比例小咱們就不說了。

這個奧園很有意思，他有很多板塊，其中有一個板塊是地產(chǎn)，但最風生水起的板塊是醫(yī)美板塊，這家公司是在深交所主板上市，主要的業(yè)務是開展醫(yī)美科技、醫(yī)美材料和醫(yī)美服務，隨著地產(chǎn)越來越難做，估計重心慢慢就轉(zhuǎn)移到醫(yī)美上。

奧園是比較早進入楊金，大概是18年中旬，是和啟迪公司合作的，由于土地的問題遲遲不能銷售，一直推遲到2020年的9月份才開盤，總占地面積是46畝，容積率是2.49，規(guī)劃10棟16層的小高層，戶型只有三個100平方米、118平方米、140平方米，主力戶型是118平方米，對比一下萬科未來時光主力戶型是130平方米和140平方米，整體改善屬性差一些，現(xiàn)在的價格18000-19500元/平方米，之前推出一部分特價房是155XX起步，交房時間是2023年。

項目的位于楊金比成熟的區(qū)域，南側是就是聚方科技園、河南外包產(chǎn)業(yè)園，西側就是龍源路，周邊的學校有金水科教園區(qū)第一小學、金水一中等，精裝選用海爾、西頓、蒙娜麗莎、施耐德等等。

現(xiàn)在只剩下9號上的房源，只有兩個戶型118平方米和140平方米，這個118平方米的三室兩廳兩衛(wèi)戶型設計的不錯，三面寬朝南，兩個客廳加一個臥室朝南，做的不錯，價格從價格18000-19500元/平方米不等。(展開全部)

奧園譽湖灣目前1#、2#、3#、5#、6#、7#僅剩少量140平和115平房源，均價18500左右，2023年上半年交房，8#為近期要加推房源兩梯四戶，目前為定存鎖定房源階段，預計月底開盤均價17500-18500不等，面積分別為100平、115平、140平，2023年下半年交房，精裝修交付，奧園明明可以靠實力成為片區(qū)的翹楚，最后硬是敗給現(xiàn)實，目前靠價格吸引客戶與周邊龍湖上城和萬林府成了同一梯隊。
?項目是奧園與清華啟迪合作項目的配套住宅地塊，東側也為住宅用地暫未啟動，再往東地塊為產(chǎn)業(yè)園用地，實地探盤產(chǎn)品只能說屬于中規(guī)中矩，但位置的亮點要遠大于產(chǎn)品，南與美盛北龍臺相對，西為zf沿龍源路統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)及龍湖上城2號院，對面的聚方科技園及牛頓國際承包了楊金片區(qū)目前所有的配套設施，這里確實是楊金片區(qū)目前最有人氣的地方。
楊金片區(qū)與北龍湖的貫通，除中州大道、東三環(huán)共規(guī)劃4條道路，但龍源路是最有希望2021年底前貫通的道路，目前下穿連霍已通，全線貫通還有200米的距離。
楊金片區(qū)核心區(qū)+龍源路，這兩點才是奧園譽湖灣最大的價值所在。
小學劃片至柳林三小，新校區(qū)位于偉業(yè)1號院西門，2021年9月投入使用，金水區(qū)實驗小學托管，柳林三小原班團隊整體搬遷，中學為項目北側的金水一中，目前正在翻新加建，2022年全面投入使用，也是名校托管，以上兩所學校全為村校變名校，所以短幾年對于教學質(zhì)量不要報太大希望。
北龍湖今日12號土拍只是一個信號而已，2021年注定風起云涌，楊金片區(qū)已經(jīng)夯實了18000起步的價格，大鱷還在繼續(xù)進駐，奧園這個價格可以上車了。(展開全部)

提起奧園譽湖灣只能用命途多舛和坎坷兩個字來形容，這是奧園進入中原的首個項目，最后硬是拖了兩年才得以開盤，開盤又遇市場冷靜期導致去化率平平。
目前已經(jīng)進入熱火朝天的施工階段，為與啟迪的合作開發(fā)項目，首期占地46畝，規(guī)劃10棟15-16層小高層，戶型面積100平、118平和143平，兩梯四戶設計，118平為主力戶型，精裝交付，定位偏離改善以剛改為主。
優(yōu)勢：1.能高開當然還是依仗光芒強大的北龍湖，更何況是緊鄰即將與北龍湖無縫對接的龍源路，這才是其最大的賣點。
1、?所處位置為楊金片區(qū)住宅比較集中的區(qū)域，周邊有已交房的偉業(yè)龍湖上城和萬林府，待交房的有美盛北龍臺及福晟九州府，生活配套目前只能依靠牛頓國際周邊的底商及馬林路新開的馬林農(nóng)貿(mào)市場，教育配套是其東側九州府附近規(guī)劃的景怡路九年制學校，計劃2022年投入使用，按照奧園的節(jié)點應該是可以趕上招生的，除此以外學校還有金水科教園區(qū)第一小學、金水藝術小學金科校區(qū)和緯五路一小大河校區(qū)。
劣勢：1、地塊較小而且狹長，對景觀設計來說顯得有點局促。
2、?北側規(guī)劃有金水區(qū)生活廢品分類分揀中心。
總體產(chǎn)品設計及規(guī)劃亮點不多，周邊的各種配套城鄉(xiāng)結合部的氣息還是有點濃厚的，可能近幾年也不會有明顯的變化，奧園雖為外來品質(zhì)房企實力強大，但根據(jù)鄭州歷來的品牌房企來看，譽湖灣的品質(zhì)只能等到交房后才能得到檢驗。
楊金片區(qū)一直備受質(zhì)疑，在外界甚至罵聲一片，但回歸現(xiàn)實，這畢竟是金水北區(qū)最后一塊寶地，且真的距離北龍湖較近，周邊賈魯河環(huán)繞，優(yōu)勢只有未來隨著時間的推移才能體現(xiàn)出來，目前機場的存在已經(jīng)把所有的優(yōu)勢都給掩蓋，希望南側一路之隔的中原科技城及西側的龍源路貫穿工程能給楊金片區(qū)注入新的力量。
目前價格已經(jīng)居高不下，明顯已不適合剛需，北龍湖工作的外溢人群可以關注。
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粵系房企奧園地產(chǎn)入鄭之路也頗為坎坷，除了時間上進入晚錯過了黃金時期外，本身的管理和運氣也是不佳，所以說，運氣這玩意的玄學就是這么奇妙，人和公司都一樣，好的運氣，一波可以升天，壞的只能抽悶煙

奧園譽湖灣位于金水區(qū)中央大道與楊金路交叉口東北處，項目占地約46畝，容積率2.49，項目共規(guī)劃10棟16層2T2小高層；層高2.9米，戶型：建面約100㎡三室、118三室、140㎡四室。
兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的奧園終于在今年9月份拿到了1#3#樓的預售證，正是準備大展身手的時候，開盤124套去化32套，這真是給打臉一樣的去化，一盆冷水澆來。除了蓄客不足外，鄭州的樓市低迷也是主要原因，又趕上年底各大房企為了年報各種搞促銷活動，這個去化也就不以為奇，畢竟產(chǎn)品本身并沒有很過硬的優(yōu)勢。
戶型設計上屬于中上，三種戶型區(qū)分三個購買人群，通廳陽臺設計，南北通透+部分贈送已經(jīng)可以滿足大多數(shù)人的使用功能（雞蛋里挑骨頭的請走開）。地塊因為本身原因成長方形，所以做出的樓棟整體看屬于狹長規(guī)劃，集中景觀很難做，大多以景觀小品來雕琢優(yōu)化，具體就看景觀水準了。奧園選擇精裝交付，不知道是自信還是自信呢？強如萬科的精裝房也交付的時候一堆毛病，在中原市場并無實體交付經(jīng)驗的奧園拿什么來征服購房者？精裝修對建設單位的管理水準和施工單位的施工水平有很大的考研的，而不是各種吹牛逼的大牌材料拼接而成，講道理，對于購房者來說，從經(jīng)濟角度考慮精裝不如毛坯

北龍湖之子楊金片區(qū)的未來看似光明，但是目前走的步路蹣跚，各個房企售樓部都冷冷清清，只等下一個東風起，下一個東風又在哪里，什么時候來呢(展開全部)

奧園譽湖灣開盤快訊
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奧園鄭州第一盤終于開盤了，可惜時勢不行，開盤立崩，據(jù)說只賣了幾套。
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項目開盤采取了內(nèi)購形式，9月26日開盤，推出1號樓、3號樓（總計房源124套）。

其中1號樓15層（2T4）：100㎡戶型（30套）、118戶型（30套）；
3#（2T4）：118㎡戶型（32套）、100㎡戶型（16套）、140㎡戶型（16套）；
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這兩棟樓都是最邊緣的樓棟，但是價位并不低。
100㎡16500-17500元/㎡、118㎡17300-18500元/㎡、140㎡ 18500-19500元/㎡。

這個精裝修價格可謂不低，不知道奧園哪來的信心，如果說項目純粹高端還行，但這面積段在楊金怎么看也就是個剛改的定位。個人感覺，在楊金要么像碧桂園一樣，80多小戶型懟起來，要么像康橋一樣，全弄140以上純粹的，這中不溜的看著穩(wěn)，其實最沒特色，最危險了。

劍走偏鋒，才會銳利。

項目認籌從2020年9月12日—2020年9月25日，14天，定存2萬享5萬購房優(yōu)惠，奈何現(xiàn)在客戶量少，才認籌約28組。是我我也不認帳，如果買140的，干嘛不買品質(zhì)更高的香麓灣？

開盤優(yōu)惠方式：6萬優(yōu)惠， 按揭2個點，提前享中秋國慶5個點、1個點內(nèi)購優(yōu)惠（6+2%+5%+1%）。

之前和一些楊金的項目人聊，說楊金現(xiàn)在售樓部空蕩蕩，沒人看房。而且楊金價格又偏高，本身對應的人群就少，不像南龍湖的樓盤時不時搞個降價促銷，熱火朝天的。

越是改善的客戶，反而越挑項目，畢竟這個時候有錢哪買不到？所以，有硬傷相對平庸的楊金板塊就涼了，也就產(chǎn)品力比較強的康橋香麓灣勉強能賣賣。而且前幾天和昌優(yōu)地3號樓推出15500的房子，不比這里香嗎？(展開全部)

奧園譽湖灣， 位于楊金路與龍源路交叉口東北角。

項目總占地 46 畝，容積率 2.5，綠地率約 30%，建筑密度20.58%，總建筑面積 約 10 萬㎡，具體產(chǎn)品規(guī)劃設計 10 棟 15—16 層小高層， 2 梯 4 戶，只有三個戶型，分別是100㎡ 、118㎡ 、140㎡。

命運多舛的奧園譽湖灣終于入市，預售證已公示，預計月底開盤。

作為奧園地產(chǎn)首入鄭州的項目，在市場還可以的18年開啟宣傳后突然銷聲匿跡，背后的原因很復雜，有合作方啟迪的原因也有規(guī)劃限制方面的因素，跌跌撞撞到現(xiàn)在又重新入市， 想必是已經(jīng)梳理清楚。

查看鄭州啟迪置業(yè)有限公司的股權結構，18年6月13日變更股東信息，啟迪股權由51%變更為20.4%；鄭州中鑫云谷手機科技園有限公司由45%變更為18%；鄭州中鑫云谷科技有限公司由4%變更為1.6%；增加廣州凌苑置業(yè)有限公司，占股60%，其是奧園全資子公司， 所以，起碼奧園譽湖灣的這46畝地塊，奧園是控股單位，后續(xù)開發(fā)的羈絆應該會少許多。

隨著公司股權變更的還有項目規(guī)劃設計，在整體容積率與建筑面積不變的情況下，原本99-143㎡ 2T2戶的設計改為目前的2T4戶，戶型也只有100㎡ 、118㎡ 、140㎡三個，其中100㎡與140㎡占比較少，118㎡占比大約80%。

楊金雖然傍身北龍湖很久，但改善氣息一直上不來，140㎡的戶型各個項目去化都很困難，奧園譽湖灣目前的戶型設計也挺討巧，110㎡設計非常一般，但128與140比較迎合傳統(tǒng)的三開間朝陽、動靜分離的大眾喜好，128㎡的主力戶型面積與總價不夸張，算是迎合市場的銷售行為。

不過說實話，個人還是喜歡之前的規(guī)劃，2T2戶的 128與143㎡的大面寬大陽臺太爽了。 話雖如此，項目能重新啟動感覺已不容易，奧園實力還是有的，首入鄭州希望能后續(xù)帶來好的品質(zhì)，預計月底首開，精裝修16500起，估計均價在17000元/㎡了。(展開全部)

繼9月13日營銷中心對外開放之后，奧園譽湖灣再迎重大節(jié)點，1#和3#預售公示，物業(yè)公司為奧園物業(yè)鄭州分公司，物業(yè)費2.98元/平，預計9月初開盤，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，從奧園進入中原首盤墨跡到“末盤”，總算是趁著中原科技城這股風，加入了快車道。
宣傳的最大"噱頭":
1、還是與北龍湖一路之隔的距離，縱觀馬頭崗機場短期內(nèi)不搬遷已成不爭的事實，但與北龍湖的距離確實是看的見摸得著存在，尤其是龍源路與龍源十三街即將貫通之際，屆時楊金片區(qū)的價值可能才會真正凸顯出來。
2、 中原科技城的落地，這應該是9月份比較大的新聞了，宣傳對標紐約碼港，未來鄭州的新地標，龍湖北岸因此修規(guī)，所剩住宅地塊寥寥無幾，主要集中在連霍高速南一帶及龍源十三街附近，所以環(huán)北龍湖區(qū)域的未來還是值得考慮一下的。
以上均為周邊的大環(huán)境，回歸項目本身，為合作項目，分三期開發(fā)，福晟九州府相鄰,鄰楊金路和龍源路及金城大道，另外為助力金水科教園區(qū)建設，給園區(qū)職工和附近居民提供便利的出行條件，9月21日起科教園區(qū)在原來131和275公共交通的基礎上，又增加了276路和Y32路及鄭州公交開通的兩條定制公交，小事一樁，但充分說明金水科教園區(qū)雖受機場的制約，但其他的各種配套還是在逐步完善中的。
精裝修交付，首期略顯狹長，亮點不多，據(jù)悉首開性價比較高，不褒不貶，各取所需，適合剛改和初改善。(展開全部)

沉寂了好久，終于等來了奧園譽湖灣入市的消息。
位于龍源路與楊金路交叉口的西北角，營銷中心將于8月22日正式對外開放，至此奧園地產(chǎn)進入中原的首盤重新復活，正式拉開序幕。
為與啟迪合作的項目，分三期開發(fā)，首期占地45.64畝，容積率2.5，建筑密度20%，規(guī)劃10棟小高層產(chǎn)品，面積分別為100平三房兩廳、118平三房兩廳和140平四房兩廳，一梯兩戶設計，精裝修交付，預計9月份入市。
交通配套：最大亮點緊鄰龍源路，目前龍源路與連霍高速的下穿隧道已通，開通指日可待，屆時楊金片區(qū)將實現(xiàn)與北龍湖的無縫對接，周邊還有東三環(huán)、中州大道，自駕不成問題，公共交通目前只有275路和131路，遠期周邊規(guī)劃有地鐵20號線。
教育配套：內(nèi)部規(guī)劃有小學，周邊還有金水區(qū)一中，除此之外還有福晟九州府 附近規(guī)劃的九年制景怡路學校、偉業(yè)配建的科教園區(qū)第一小學及碧桂園附近的金水區(qū)藝術小學。
商業(yè)配套：大型商業(yè)目前比較匱乏，原美商對外宣傳的萬達廣場和萬豪酒店，照美商現(xiàn)在的發(fā)展來看，落地的可能性非常小，沿龍源路兩側為zf規(guī)劃的商業(yè)風情街用地，后期商業(yè)主要依托于此。
醫(yī)療資源：目前暫無，距離較近的為北龍湖內(nèi)的鄭大一附院。
奧園譽湖灣所處位置為楊金片區(qū)目前發(fā)展最快住宅最為集中的區(qū)域，周邊有偉業(yè)龍湖上城、美盛北龍臺、福晟九州府、萬林府等，人氣及居住氛圍還是有的。開發(fā)商奧園地產(chǎn)已無需多說，香港上市企業(yè)，為中國復合地產(chǎn)的創(chuàng)造者，同時還是2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強的TOP24，目前已形成“地產(chǎn)、商業(yè)、科技、健康、文旅、金融、跨境電商、城市更新”八大核心業(yè)務，足跡更是遍布國內(nèi)多個城市，目前在鄭州主要有奧園冠軍城、奧園悅城和奧園譽湖灣等，已交房可參考項目不多，所以雖然開發(fā)商實力很強大，但到了鄭州這片熱土，只有看的見摸的著的交房后呈現(xiàn)出的品質(zhì)才是真的好品質(zhì)。
劣勢：楊金片區(qū)的通病，機場帶來的噪音干擾。
因為各種問題，奧園譽湖灣的落地實屬不易，這個地段雖然備受質(zhì)疑，但價格早已水漲船高，希望奧園能給中原人民建出真正優(yōu)質(zhì)的好房子，拭目以待。(展開全部)