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金水區(qū)高皇寨城改項目，總占地113畝，設計15棟樓，總高29-30層，容積率4.19，共2220戶，配建2000㎡會所，2024年底2025年初（未確定）毛坯交付，在6.3集中土拍前項目就受到較多購房者關注

產(chǎn)品：
康橋灣系作品
第一代灣系：林溪灣
第二代灣系：美廬灣
第三代灣系：香麓灣
現(xiàn)在：天樾九章
美廬灣、香麓灣為新加坡SCDA團隊
天樾九章為GAD團隊（浙江綠城建筑設計公司），代表作：蘇州桃花源、建業(yè)海馬九如府、綠城百合

項目分東、西兩個院，以一條商業(yè)步行街隔開，首開1棟 2棟 5棟，西院后期可能會做精裝來增加溢價，北側(cè)一排樓沿魏河平行排布

交通：
2號線劉莊A口距離1km左右，自駕以花園路、連霍高速為主

教育：
金水區(qū)藝術小學、文一翰林校區(qū)、龍門實驗學校(長安校區(qū))、文三長安校區(qū)、金水區(qū)藝術小學(宏康校區(qū))、金水區(qū)藝術小學、七中、新奇中學，交房后遵循劃片入學

周圍環(huán)境：
魏河以南，無次新商品房小區(qū)
鹿港小鎮(zhèn)北側(cè)是新田花園廣場，總建筑面積12萬平方米，地下1層為超市，地下2-4層為停車場，1-9層為購物廣場/辦公樓，10-27層為住宅，總投資10億元，規(guī)劃將于2017年正式建成開業(yè)，如今還未開工

從花園路通往天樾九章的宏祥路，小路，很窄，項目東側(cè)柳林路： 電線交錯、小商店遍地，城改前的經(jīng)典面貌

西側(cè)：
高皇寨華苑一號院（回遷房） 爛尾樓：翰林華庭

項目工地：
正北方與項目一河之隔是和昌悅瀾南苑，東北方向灰白建筑是保利海德公園劉莊回遷房

戶型配比：
有2梯2、2梯3、2梯4，面積從 110 — 220 ㎡
109平三房、127平三房、143平四房（3個）、168平四房（3個）

項目8月底開盤，目前5萬定存享2%優(yōu)惠，定存后開盤前每天優(yōu)惠1000元（2萬封頂），釋放單價2w+左右，具體不定，大概率還是低開高走

①去年的金水北，瀚宇天悅成全靠同行襯托一家獨秀，今年片區(qū)美盛金水印、碧桂園云境、越秀路砦項目、招商美景陳寨項目、萬科翠灣中城（屬惠濟）等項目先后入市，片區(qū)競爭激烈

②金水北因歷史遺留問題，片區(qū)小產(chǎn)權、回遷房較多，城市界面一般，康橋所在的高皇寨周圍更是雜亂無章，充滿城鄉(xiāng)結(jié)合部的味道，隨著城改進行基建落地，環(huán)境會有較大提升；

③金水北新盤除和昌優(yōu)地外，清一色城改用地，回遷安置的模式注定高容積率少產(chǎn)品設計動力，雖然康橋位置不如瀚宇，但開發(fā)商、產(chǎn)品是加分項；售樓部處在康橋朗城3號院更加容易讓客戶直觀感受到康橋二手房；項目適合金水北置業(yè)，追求居住品質(zhì)的朋友(展開全部)

高新區(qū)，西三環(huán)三全路東南角，歡河村城改項目，安置房由東方宇億開發(fā)，2019年交房，名為歡河家園，從外觀就能識別出來東方宇億，因為和楊金的馬林新村建的風格完全一致

商品房由“東方宇億集團、華宇、東原”三家聯(lián)合開發(fā)，4塊住宅用地
一期在2020年12月31日精裝交房翻車被曝光后整改，目前在售二期，明年底毛坯交付
配套的閱城實驗小學+實驗中學還待建，因為學校的問題也一直在維權

周圍路網(wǎng)分布：
三全路（京廣路-西三環(huán)北延）斷頭路存在時間已久，之前因為涉及鐵路、拆遷等問題施工緩慢，最新進展是今年底前通車，通車后高新區(qū)到金水北片區(qū)完全連通，不必再完全依賴彩虹橋

項目處于高新區(qū)、惠濟區(qū)交界處，在售樓部的宣傳直接忽略了惠濟區(qū)的存在，放大金水區(qū)的影響力，拿金水北在售樓盤做對比來偷換概念顯示性價比優(yōu)勢

交房的一期和在建的二期

二期工地

一期交房實拍

一期大門在東側(cè)， 大部分車停放在路邊

①高新區(qū)的發(fā)展方向是沿著科學大道一路往西，如今四環(huán)內(nèi)的老高新土地供應短缺，zf沿著8號線開始推進雙湖科技城的建設；

②用地圖買房的方法看東原閱城位置不錯，三環(huán)邊四環(huán)內(nèi)，實際上項目偏離了發(fā)展主軸，且作為孤盤遠離核心，靠單一開發(fā)商來做配套，注定成長周期是漫長的，這點類似康橋山海云圖，有些朋友沖著品牌和單價買入云圖，但高新區(qū)的勢能有限，雙湖就可承接老高新的自然外溢，完全沒必要重點跨越連霍，這和金水北完全不同；

③13000+的單價，適合人群：自駕為主，剛需預算有限，平時工作范圍在老高新，不想住太遠的地緣，其余不建議(展開全部)

朗悅，深耕高新，公園道之后，再造公園府

憑借二手房公園道1號品質(zhì)背書，公園茂商業(yè)的實力加持，再加上成功引進外國語資源打造朗悅慧外國語，朗悅品牌在高新區(qū)很被認可

公園府，秦莊城改項目，在售三期悅桐苑：

1，位置：

梧桐街與雪松路交匯處東北角
地鐵：離最近的1號線梧桐街站和8號線銀屏路站，都超過1km，不算地鐵盤
自駕：兩條主路雪松路、梧桐街比較方便

2，產(chǎn)品：
容積率3.88，最小面積67平起，三期只有3棟樓，2023年10月毛坯交付，交房時飄窗已經(jīng)被砸掉

1號樓雙單元，34層，層高2.9米，東是1單元，3T6，西是2單元，2T5
2號樓獨立單元，34層，層高2.85米，2T5
3號樓獨立單元，34層，層高2.85米，2T4

在建中的三期悅桐苑：

南側(cè)是多層小區(qū)：睿智花園，采光不受影響

3，教育：
鄭中附小冬青街校區(qū) （鄭中附小三大校區(qū)之一，2020年已招生）
河南省第二實驗中學 （省教育廳直屬四所實驗學校之一，其余為省實驗中學、省實驗小學、省實驗幼兒園）

三期北側(cè)緊挨著秦莊安置房

即將交付的公園府一期

首付10%，剩余首付可2年3次結(jié)清，和正常3成首付少1%優(yōu)惠

①老高新供需關系已經(jīng)面臨失衡狀態(tài)，在售項目讓購房者幾乎沒什么選擇，更多的新盤在四環(huán)外的雙湖科技城，案場介紹二期樓王位置還未開售，要等其他項目賣完再加推；

②三期只有3棟樓，從梯戶比和面積配比上很明顯定位是剛需，受地塊面積限制，后期的居住氛圍和景觀設計上都會受到影響；

③項目推售時處處對比金科城1期“金科城是鄭中附小玉蘭街校區(qū)+鄭中，公園府是鄭中附小冬青街校區(qū)+省第二實驗，無論是小學還是初中，在全市的排名都可以劃等號因此我們也可以復制金科城的學區(qū)房行情”，但明顯的錯誤是小學一樣，但金科城所在的鄭中是老牌學校校本部，朗悅的第二實驗是新落地的學校，無法和金科城的“老學區(qū)+新小區(qū)”相比；

④剛需小區(qū)，不建議買大面積，控制在100平以內(nèi)，畢竟地理位置還不錯，項目適合高新地緣年輕人的第一套房，如果已解決教育問題追求居住品質(zhì)可直接關注永威(展開全部)

十年東棠，終見西棠

2013年在金水路黃河南路東南處落成的永威西棠，憑借品質(zhì)、綠化、物業(yè)、地段等多因素，在二手房市場具備出色的溢價能力，成為永威的經(jīng)典之作。和北龍湖永威上和院一起，供全國各地同行瞻仰學習。

借助東棠的影響力，永威和金橋合作，在高新區(qū)開發(fā)新項目，命名：西棠。

原鄭鍋用地，金橋為土地方，永威操盤開發(fā)

1，位置：
科學大道長椿路東北角，位置在高新區(qū)無可挑剔，一路之隔鄭大新校區(qū)，雙地鐵口（1號線已通，8號線在建），無論是自駕走科學大道還是公共交通，都非常方便

承建方：高創(chuàng)建工

2，產(chǎn)品：
14棟高層，共2524戶，容積率3.7，層高2.95米，外圍無底商，自建1.5萬方商業(yè)（樓上是30層的公寓），售樓部后期改為配套幼兒園，2023年年底毛坯交付，只預留了中央空調(diào)外機安裝位置。

以2梯4戶為主，少量2梯3戶和2梯2戶設計
面積段覆蓋95-116-126-129-142-161-179，其中179平為兩棟樓王位置2T2戶設計。

3，外圍環(huán)境：

門口為在修建的西四環(huán)科學大道互通式立交，后期噪音不可避免會影響到公寓樓和臨街樓棟

對面是升龍又一城B區(qū)和洼劉新城A區(qū)的配套商業(yè)，可滿足日常生活需求，后期購物可以去公園茂和正弘?yún)R（約12萬㎡）

4，永威常規(guī)細節(jié)：

內(nèi)螺旋消音管、三玻兩腔玻璃、斷橋鋁系統(tǒng)窗、干掛石材等等；

5，學校：最近的小學是鄭大附小、鄭大附中，學校一般

2020年7月首開一期，目前在售樓棟為6、12、13、15，南向臥室取消了飄窗，清一色玻璃大落地窗，實際成交價在17000+，179大面積2萬左右

①合作開發(fā)：永威在高新區(qū)曾經(jīng)和保利合作開發(fā)西溪花園，最后不歡而散口碑一般，1+1≥2的道理似乎很難在房產(chǎn)開發(fā)中應驗，西棠的所屬公司金威實業(yè)股權占比永威51%、金橋49%，但畢竟拿出了對標東棠的勇氣，落地不會差；

②對于高新區(qū)地緣改善人群，關注品質(zhì)，龍湖和永威是唯二的選擇，如果看重教育，可考慮公園府、公園道二手房或者鄭中二手學區(qū)；(展開全部)

管南金岱片區(qū)，新城地產(chǎn)入鄭的第一個住宅項目

1，位置：
鼎城街與文德路交匯處西北角
自駕：可通過南三環(huán)—機場高速—中州大道直達CBD，通過南三環(huán)到經(jīng)開區(qū)
地鐵：距離4號線金岱站700米

總占地320畝，在售一期是地塊5，占地60畝，規(guī)劃1070戶，后期的地塊1和2離金岱地鐵口更近
承建方：浙江巨匠

2，教育：
目前離的最近的小學是東關小學（富田引進），最近初中是嵩陽中學

3，產(chǎn)品：
全部獨棟獨單元設計，2梯4戶連廊設計，容積率2.99，2024年6月精裝交付
首開3#6#，驗資40萬+0元入會，各優(yōu)惠1%
面積段 99-118-128-143
99是三室雙衛(wèi)
118做了橫廳設計，單看戶型圖很好，打開平層圖廚房窗戶的視野被步梯遮擋，對于通透和景觀有影響；

128在餐桌位置增加窗戶提高南北通透性
143是3+1房

周邊：
周圍高壓線，入地工程正在推進

北龍湖北岸是中原科技城，管南大拆大建宣傳做金岱科創(chuàng)城，范圍是南三環(huán)、南四環(huán)、紫辰路、金岱路圍合區(qū)域。

處在之前的配件、衛(wèi)浴、鋼鐵園區(qū)大環(huán)境中，項目南門對面是工程機械汽配電商園

①振興房地產(chǎn)借助太陽城+九鼎世家+老板田志友周口人，在東南片區(qū)有強品牌背書，同時錯過管南三雄惡性競爭，4號線地鐵入戶的優(yōu)勢，把價格從首開14500拉升到17000，新城相比富田，產(chǎn)品設計居住更舒適，雖屬地鐵盤但被富田的地鐵入戶吊打，配套上富田的自建商業(yè)+學校也更方便；

②隨著市場和土地的供應，管南的市場也逐漸從2號線沿線向東到4號線延伸，新城釋放的單價會16500，最大的競品是富田也把5號院也從毛坯交付提升到精裝

③整體來說項目適合在地緣自住的客戶，憑借機場高速和4號線，這里可以承接東區(qū)+老經(jīng)開就業(yè)人群外溢，畢竟老經(jīng)開全面19000+，但也不得不感慨，管南門檻越來越高了！(展開全部)

龍沄路與連霍高速東北角
開發(fā)商：之前中原區(qū)開發(fā)有九龍城，剛需，品牌項減分

1，產(chǎn)品
層高3米，總高16層，全石材干掛外立面，全部一梯一戶，小區(qū)人臉識別，室內(nèi)智能家居，精裝修壁布交付，共11棟樓，1-6、11棟是23年底交付（案場宣傳計劃提前一年交付），其余4棟24年6月交付，小區(qū)里多處體現(xiàn)“龍”元素

2，學校：
金寶路小學，鄭州55中

3，不利因素：
作為楊金三大不利因素之一的編組站，在網(wǎng)絡上被過度放大，實際對很多在售樓盤并無影響，但編組站進出的咽喉要道正在龍居華府前，后期不可避免噪音污染

前面7棟樓全是140平戶型，后面4棟樓是89-120-135戶型，3個單元，89放在了邊戶，中間是最大的135面積

①在產(chǎn)品上不斷做加法，是改善樓盤提升溢價最簡單方法，但一切的基礎在開發(fā)商口碑，是否有改善基因，如萬科如永威，購房者認可并愿意接受品牌溢價；

②對于自住，同樣22000-23000的單價，追求改善品質(zhì)不如選擇萬科未來時光靠譜，對于投資，超過22000的楊金已經(jīng)失去了意義，最為夸張的是非標準層的一樓送2層地下室毛坯單價35000左右，滿足了空間感的需求，也鎖死了二手房流通性；

③開發(fā)商＞產(chǎn)品，小開發(fā)商的好產(chǎn)品在二手房市場完全跑輸大開發(fā)商的中等產(chǎn)品，因此龍居華府不建議入手。(展開全部)

東方宇億置業(yè)，開發(fā)項目在北京、海南、鄭州及省內(nèi)其他地市，和東原地產(chǎn)在高新區(qū)開發(fā)有項目“東原閱城”，品牌在楊金在售項目中無優(yōu)勢

馬林村城改項目，占地660畝，共6期，楊金片區(qū)在售項目中體量最大的樓盤，2019年7月首開，5個住宅地塊1個7萬方區(qū)域商業(yè)—萬林閣，萬林物業(yè)

1，位置：
楊金路與龍沄路（在建中）交匯處東南角，后期通過龍沄路到達中原科技城；

2，學校
小學：馬林小學（公立，見下圖）、金寶路小學（公立）
初中：鄭州55中

承建方是東方宇億集團旗下的河南東宇建筑安裝工程有限公司：
一期已經(jīng)交付，二期在售，現(xiàn)房，年底毛坯交付，三期在施工中，六期是商業(yè)萬林閣在建中；

在建中的商業(yè)：
萬林閣，在一期與二期之間，7萬方

3，產(chǎn)品：
在售二期，得房率81%左右，加上贈送面積93%左右，毛坯交付，帶新風、地暖，層高3米
5 7 9 11 13 16為六層洋房
1 2 3 6 8 10 12 為15層小高層

陽臺3.6×7=25.2㎡，贈送一半達到12㎡+
寬的過分，不可避免會影響到客廳采光，還好項目是毛坯交付，可以打掉非承重墻延伸主臥和客廳空間

南側(cè)高樓層可遠眺建設中的金融島和大玉米樓

①現(xiàn)房，小區(qū)綠化、建筑基本實景展示，看見即所得，沒有大偏差；

②戶型設計陳舊，扣除開發(fā)商精裝，片區(qū)毛坯正常價格在17000-18000左右，萬林府2w中的溢價部分已經(jīng)包含了“現(xiàn)房+高贈送”，所謂贈送面積，開發(fā)商定價時已考慮入內(nèi)；

③東原閱城大面積維權，東方宇億開發(fā)商在鄭州沒有開發(fā)品質(zhì)突出的項目，不適合對品質(zhì)追求較高的朋友；

④開發(fā)商和價格無優(yōu)勢，適合地緣自住不追求高品質(zhì)，要求交房時間早的朋友，但隨著項目進入二手房市場，僅有的兩大優(yōu)勢之一的現(xiàn)房優(yōu)勢消失，品牌力又不如萬科、永威、金科、奧園，因此投資不建議。(展開全部)

楊金片區(qū)，位于楊金路與龍源路交匯處東北角，奧園進入鄭州四環(huán)的第一個項目

番外：奧園地產(chǎn)最早叫金業(yè)集團，第一個項目是廣州的“金業(yè)體育花園”，后來配合中國二次申奧小區(qū)更名為“廣州奧林匹克花園”，奧園名字由此而來，在華南區(qū)域項目較多。

1，產(chǎn)品：規(guī)劃10棟住宅，總高16層，2T4戶，容積率2.49，得房率78%，23年年底精裝交付，無底商，小區(qū)西側(cè)與龍源路之間預留商業(yè)用地，為zf配建，在售11號樓，還有9號樓未加推，其余樓棟所剩樓層很少。

2，位置：
項目南側(cè)一路之隔的是楊金片區(qū)最成熟的區(qū)域:
產(chǎn)業(yè)園有：聚方科技園、嘉陽科技廣場、河南外包產(chǎn)業(yè)園、河南信息安全產(chǎn)業(yè)示范基地等
行政辦公單位聚集：金水科教園區(qū)管委會、金水區(qū)總醫(yī)院東院區(qū)、楊金街道辦等，

3，奧園與北龍湖：
龍源路修通后從項目開車3分鐘可直達中原科技城
楊金西片區(qū)除中州大道、東三環(huán)外，規(guī)劃4條通往中原科技城的道路，分別是龍津路、龍源路、龍沄路、明哲路，其中龍源路是唯一可通過隧道直達金融島的，連霍下穿已完成，離南北完全通車只剩最后200米左右

4，學校：
離項目最近的小學是：金水科教園區(qū)第一小學（建設中），距離900米左右
最近的初中是：金水一中（已封頂），距離400米左右

5，主力戶型118平：
在售11號樓，整層4戶全是118戶型，鏡像，中間連廊設計
3樓中間戶特價房17664，14樓特價房18000左右，正常在售8樓邊戶成交價2w左右

①位置優(yōu)勢明顯，配套在片區(qū)相對成熟；
②小學+初中為新公辦學校，距離較近，可滿足家庭居住教育需求；
②片區(qū)原來小開發(fā)商較多，近期隨著金科、萬科、永威逐漸入市，無論在新房或者后期二手房市場，大開發(fā)商將更具備優(yōu)勢，奧園全國TOP30，在品牌力上算加分項；
③目前2w成交價對于投資性價比一般，可重點關注特殊樓層特價房；(展開全部)

老經(jīng)開，三環(huán)內(nèi)，第八大街經(jīng)北六路西南角，600米到東區(qū)
西側(cè)長盛廣場、海馨苑，東側(cè)富士康，長實置業(yè)2012年摘地，綠城代建項目，占地62畝，容積率3.99

1，交通：
緊挨第八大街，往北直達東風南路高鐵片區(qū)
售樓部宣傳的11號線經(jīng)北四路站，目前11號線的規(guī)劃還在修改中

2，學校：
參考華潤紫云府，片區(qū)內(nèi)劃片泰和小學，最近的初中是經(jīng)開實驗中學

3，產(chǎn)品：
10棟25-27層高層，得房率74%，戶型有2T2、2T3，最小面積98平起，2層以下石材，2層以上鋁板
2 3 5 6小區(qū)里最好的樓棟位置做了2T2戶，136平、145平

不利因素：
1，因為長盛廣場的原因，地塊狹長不方正，后期小區(qū)集中綠化景觀和活動范圍受限；
2，西側(cè)長盛廣場為富士康員工宿舍，東側(cè)是富士康，外圍會受到影響；
3，非綠城純正血統(tǒng)，為代建項目，品質(zhì)落地不確定；

項目最早計劃是賣精裝修2萬+，后來改為毛坯，受以上不利因素影響，雖然是老經(jīng)開在售樓盤中離東區(qū)最近的，但價位在18500-19500之間，能接受附近環(huán)境和地塊缺點的經(jīng)開客戶可以考慮(展開全部)