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安和文苑，鄭東新區(qū)金水東路明理路交匯處向南800米。
營(yíng)銷中心：明理路和文苑南路向東100。
開(kāi)發(fā)公司：
鄭州瑞泰置業(yè)，股東是小浪底置業(yè)有限公司，而小浪底置業(yè)有限公司的股東是黃河小浪底水源投資有限公司、黃河小浪底旅游開(kāi)發(fā)有限公司 ，通俗來(lái)說(shuō)就是小浪底開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

首先這個(gè)項(xiàng)目的位置不錯(cuò)，在金水東路和明理路交匯處南800米，距離地鐵一號(hào)線起始點(diǎn)市體育中心站步行大約十分鐘，無(wú)論是開(kāi)車還是公共交通都是非常便捷的。小區(qū)內(nèi)部配套有商業(yè)街道和社區(qū)幼兒園，都是非常方便。
其次作為國(guó)企，怎么舒服怎么來(lái)，純板式高層兩梯兩戶，進(jìn)口三菱電梯、德國(guó)諾托進(jìn)口窗戶配件，內(nèi)開(kāi)內(nèi)倒、三廠電線、施耐德開(kāi)關(guān)插座、外立面石材加上真實(shí)漆等，兩種戶型141平方米、163平方米夠大住著也舒服。
最后五證齊全的準(zhǔn)現(xiàn)房，買完等不了多久就可以住了。

吐槽一下項(xiàng)目本身是作為單位的TG房，只有7＃、8＃對(duì)外出售，樓棟不是正南正北的朝向，而且一條商業(yè)街把小區(qū)一分為二，小區(qū)的幼兒園和物業(yè)用房都在7＃、8＃，如果喜歡這個(gè)區(qū)域可以關(guān)注一下，價(jià)格約在13000元／平方米。
目前龍子湖除了永威五月花城和正商書(shū)香華府兩個(gè)售罄的項(xiàng)目以外，還有安和文苑、泰宏陽(yáng)光和苑、水之郡三個(gè)項(xiàng)目，大家可以多比較一下。(展開(kāi)全部)

鄭州十四五的規(guī)劃建議中也明確提到了“逐步降低經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴”。
41.確保城市運(yùn)營(yíng)安全 按照“城市是生命體、有機(jī)體”的理念，樹(shù)牢全周期管理意識(shí)，加強(qiáng)安全體系和安全能力建設(shè)。合理控制中心城區(qū)人口密度，結(jié)合城市核心板塊建設(shè)，推動(dòng)形成產(chǎn)城融合、職住平衡的空間組團(tuán)，構(gòu)筑有效預(yù)防和應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的空間體系。堅(jiān)持以實(shí)體經(jīng)濟(jì)為支撐，逐步降低經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴度，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)體系抗沖擊能力，確保產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈安全。加強(qiáng)大宗物資戰(zhàn)略儲(chǔ)備，保障能源和戰(zhàn)略資源安全。構(gòu)建統(tǒng)一高效的糧食和重要農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)保障體系，確保糧食安全。加強(qiáng)城市安全保障，維護(hù)水利、電力、供水、油氣、交通、通信、網(wǎng)絡(luò)、金融、地下空間等重要基礎(chǔ)設(shè)施安全。
5月份中新經(jīng)緯的一個(gè)報(bào)道，國(guó)家信息中心發(fā)布2020年“萬(wàn)億俱樂(lè)部城市”房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)研判，2019年17個(gè)GDP萬(wàn)億城市房地產(chǎn)投資依存度隨之出爐。其中，鄭州和杭州的依存度較高，均超過(guò)20%，特別是鄭州達(dá)到28.9%。北京、上海、深圳、無(wú)錫依存度較低，均不到12%。
鄭州除了房地產(chǎn)還能做些什么呢？電子信息產(chǎn)業(yè)是個(gè)大頭。十四五規(guī)劃中提出我們要通過(guò)5年努力，把電子信息產(chǎn)業(yè)打造成超5000億規(guī)模的支柱產(chǎn)業(yè)，把汽車、高端裝備制造、現(xiàn)代食品、新材料、鋁加工等產(chǎn)業(yè)打造成1000億~2000億規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集群。
不得不說(shuō)，鄭州還是有這樣的魄力的，轉(zhuǎn)型升級(jí)已經(jīng)開(kāi)始，從把北龍湖的部分區(qū)域改成中原科技城就能看出來(lái)，鄭州也是下了決心要發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，發(fā)展科技產(chǎn)業(yè)。(展開(kāi)全部)

（上）

樸落寄語(yǔ)：不要以為去庫(kù)存是降價(jià)大優(yōu)惠、清倉(cāng)大處理，其實(shí)，漲價(jià)才是最好的去庫(kù)存。

今年3月25日，上?！笆飞献顕?yán)”樓市新政發(fā)布。發(fā)布的前一天，上海以1700套的成交量，創(chuàng)下歷史記錄。這些趕在新政前下手的人，關(guān)心的是什么，是價(jià)格？是房子好壞？我想不是。有人在2月份想置換房子，賣掉自己房子后，一直看二手房，后來(lái)新政出來(lái)，自己從擁有一套房子變成了兩年后才有購(gòu)房資格。

合肥在7月1日提高首付比例穩(wěn)定房?jī)r(jià)。廈門(mén)在7月15日以同樣的方式跟進(jìn)。而南京、蘇州、武漢、杭州等地王頻出、房?jī)r(jià)大漲的城市何時(shí)會(huì)迎來(lái)政策收緊，都變得耐人尋問(wèn)。鄭州呢，有沒(méi)有這種可能？

由于之前降息降準(zhǔn)降首付，本來(lái)明年才存夠首付的人今年就有資格買了，本來(lái)關(guān)注匯泉西悅城的關(guān)注起了金科城，關(guān)注康橋朗城的關(guān)注起了中海錦苑，關(guān)注海馬公園的關(guān)注起了瀚海晴宇。而在精挑細(xì)選與觀望的過(guò)程中，樓盤(pán)相繼漲價(jià)，慢慢地蠶食著你的購(gòu)房預(yù)期，蠶食著那首付降低的10%。開(kāi)發(fā)商恨不得一個(gè)個(gè)都給你“打回原籍”。而最好的時(shí)機(jī)是什么，是降首付到20%后，確定不會(huì)降到15%，而市場(chǎng)已觸底反彈的時(shí)候。

隨著市場(chǎng)升溫，房?jī)r(jià)大漲，調(diào)控政策收緊的可能性就會(huì)變大，很多曾解掉的“緊箍咒”在未來(lái)會(huì)再次回到人們視野內(nèi)。

對(duì)于依靠20%首付購(gòu)房的群體而言，等待與觀望勢(shì)必要承擔(dān)政策轉(zhuǎn)變的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于已經(jīng)認(rèn)購(gòu)還沒(méi)簽正式合同的購(gòu)房者，接下來(lái)幾個(gè)月也同樣面臨考驗(yàn)。

如同你站在路上，過(guò)去了一輛車，你不愿意上，又過(guò)去一輛，你仍然不愿意上，票價(jià)在緩慢上漲，坐車的人也越來(lái)越多。未來(lái)也許一切如常，你等來(lái)了你想坐的那輛車，而且也搶到了一個(gè)好座位。而也有一種可能，如果接下來(lái)政策有變，調(diào)整了購(gòu)票資格，大幅提升了購(gòu)票價(jià)格，你想上車卻買不起票，那是不是一種遺憾？(展開(kāi)全部)

7月16日，本周六，民安西上將會(huì)開(kāi)盤(pán)。
今年上半年以來(lái)，無(wú)證開(kāi)盤(pán)大行其道，有預(yù)售證的是少之又少。
此次民安西上將是有證開(kāi)盤(pán)，別的不說(shuō)，從這一點(diǎn)上，必須為民安點(diǎn)個(gè)贊。今年5月7日，民安的另一個(gè)樓盤(pán)北郡3期也是有證開(kāi)盤(pán)。民安在這兩個(gè)樓盤(pán)上還是按規(guī)矩辦事，至少讓購(gòu)房者能夠比較放心。
目前，民安西上一期1、2、3、5、6、7一共6棟樓已全部取得了預(yù)售許可證，一共1432套房。預(yù)售許可證號(hào)【2016】鄭房預(yù)售字（3762）號(hào)。

施工單位：河南城源建設(shè)工程有限公司。一家注冊(cè)地在惠濟(jì)區(qū)的自然人股東公司，不太知名。
物業(yè)公司是民安自己的：河南民安物業(yè)服務(wù)有限公司。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.48元/月/平方米。

注意不利因素的影響：臨航海路的5、6、7號(hào)樓，要考慮到馬路噪音的影響；最南側(cè)的1號(hào)樓，其前面的庭院空間很小，3層以下住戶會(huì)感覺(jué)有點(diǎn)憋屈，另外，1號(hào)樓南側(cè)小區(qū)外面，規(guī)劃有社會(huì)停車場(chǎng)。

上半年，鄭州房?jī)r(jià)上漲迅速，北區(qū)尤甚，目前其價(jià)格使得普通剛需難以承受，高新區(qū)、管南片區(qū)、二七南部區(qū)域、以及民安西上所在的西南區(qū)域，將會(huì)逐漸承接起更多的剛需客戶。但這四個(gè)區(qū)域，也勢(shì)必會(huì)受到大環(huán)境的影響，接棒的可能性也不能排除。
周六以什么價(jià)格開(kāi)盤(pán)？去化效果如何？讓我們緊密關(guān)注。(展開(kāi)全部)

已情懷著稱的昆侖望岳終于要結(jié)束前期裝x了，據(jù)悉近期要開(kāi)始做推廣了。500多套房子，應(yīng)該屬于西郊比較期待的了。
戶型圖已出，值得表?yè)P(yáng)的一點(diǎn)是吧得房率標(biāo)注的很清楚。但是除了兩梯兩戶的戶型外，別的都不那么叫人喜歡。
一樓帶地下室一般小區(qū)也常見(jiàn)。但是頂層戶型的客廳為挑高的很真不多見(jiàn)。不是復(fù)式，只是客廳挑高，這個(gè)x裝的。
每個(gè)等這個(gè)盤(pán)的人等的心都碎了?，F(xiàn)在這個(gè)大形式下，多等一個(gè)天都要損失不少錢。
售樓部西邊的二期地塊也已確定，二砂也在改造中，還有中原路地鐵有消息的利好。注定還會(huì)把自己擺在一個(gè)高冷的姿態(tài)。
我覺(jué)著西區(qū)最改善，絕對(duì)永威三王莊。

金科城，最近鄭州樓市網(wǎng)紅之一，全國(guó)地產(chǎn)20強(qiáng)，鄭州首發(fā)作品，是否值得期待？我們不妨從產(chǎn)品的角度來(lái)聊聊。
1）容積率3.5，限高100，高低配，一般人可能不好理解，不妨打個(gè)比方，一間標(biāo)準(zhǔn)的大學(xué)宿舍，要住四個(gè)人，本來(lái)要放兩個(gè)高低床，現(xiàn)在放四個(gè)矮床；
2）地上車位400多，無(wú)論做真的或者假的，都是很惡心，做了，人車混流，不做，車位比不夠，以后每家一輛車是個(gè)趨勢(shì)；
3）34層，分離式核心筒，68戶共用一個(gè)電梯，不談中間的挑空連廊安全不安全（熊孩子是擋不住的），擠不擠，入住后即可體會(huì)；
4）入戶門(mén)，依舊是1米寬2米高的普通門(mén)，據(jù)說(shuō)康橋、永威的鋼木裝甲門(mén)和指紋密碼鎖、新風(fēng)、直飲水、已全系標(biāo)配；
5）電梯前室及走道墻面裝飾，面磚就面磚，涂料就涂料，你來(lái)個(gè)面磚或涂料，就好比你問(wèn)老王準(zhǔn)備買個(gè)啥車，老王答，奔馳或奇瑞（不是黑奇瑞，打個(gè)比方）。(展開(kāi)全部)

作為最有資格傍北龍湖大腿的區(qū)域，同時(shí)也是眾多新區(qū)中最備受質(zhì)疑的楊金片區(qū),機(jī)場(chǎng)確定不搬的最終規(guī)劃（2020-2030）來(lái)了。
劃重點(diǎn)：
一、功能定位為智慧型創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)和生態(tài)型城市精品區(qū)。
二、區(qū)域劃分為三大城市發(fā)展組團(tuán)：楊金組團(tuán)、祭城組團(tuán)和黃莊組團(tuán)；
三、區(qū)域的各項(xiàng)公共服務(wù)配套確定：
1、規(guī)劃1處區(qū)域商務(wù)服務(wù)核心，位于慧城大道和龍?jiān)绰方徊婵谔帲饕獮樯虅?wù)用地，作為片區(qū)產(chǎn)業(yè)的服務(wù)核心；
2、規(guī)劃1處區(qū)域級(jí)公共服務(wù)設(shè)施核心，位于慧城大道和鴻苑路交叉口處，包括行政辦公、文化設(shè)施、體育休閑、醫(yī)療衛(wèi)生等功能。
3、規(guī)劃2處組團(tuán)級(jí)服務(wù)中心，1處位于機(jī)場(chǎng)東側(cè)，龍沄路和慧秀路交匯處西北側(cè)，1處位于黃莊片區(qū)西北側(cè)；2處組團(tuán)級(jí)中心結(jié)合組團(tuán)級(jí)中心綠地，規(guī)劃商業(yè)、體育、醫(yī)院和文化等公共服務(wù)設(shè)施。
4、規(guī)劃多處居住區(qū)級(jí)服務(wù)中心，位于各個(gè)居住區(qū)內(nèi)部，服務(wù)中心結(jié)合公共綠地布局商業(yè)、文化體育、社區(qū)衛(wèi)生、社會(huì)福利等設(shè)施，適當(dāng)集中布置，設(shè)置于交通便利的中心地段，保證居民步行15分鐘到達(dá)。
5、以南北向主干道龍?jiān)绰穬蓚?cè)商務(wù)用地為依托，規(guī)劃以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚為特色，打通規(guī)劃區(qū)與龍湖的關(guān)系，形成區(qū)域功能發(fā)展軸；
四、要想發(fā)展先修路，發(fā)展配套才是硬道理，縱使規(guī)劃再高大上，配套不齊全，依然沒(méi)有人氣，這也是制約科教園區(qū)發(fā)展的最大詬病。
“三縱”分別為：中州大道、東三環(huán)、大河路東延伸線。
“兩橫”為慧城大道、鴻寶路，其中慧城大道因部分牽扯馬頭崗機(jī)場(chǎng)范圍，全線貫通還需要時(shí)間，鴻寶路東段項(xiàng)目已列入2021年首批重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，西段在建狀態(tài)，這條鄉(xiāng)間小道終于要改頭換面了。
“四縱”：龍津路、龍?jiān)绰?、博學(xué)路、鴻苑路，還包括龍沄路、明哲路和明理路，未來(lái)將實(shí)現(xiàn)與北龍湖、龍子湖的無(wú)縫對(duì)接。
區(qū)域規(guī)劃地鐵6號(hào)線二期、1號(hào)線北延長(zhǎng)線及20號(hào)線還在，但具體什么時(shí)候啟動(dòng)就遙遙無(wú)期了，目前來(lái)看再好的規(guī)劃都沒(méi)有機(jī)場(chǎng)搬走更徹底，三大組團(tuán)明顯祭城組團(tuán)以低密度改善價(jià)值最大，楊金片區(qū)以剛需和剛改次之，黃莊目前還是一片荒蕪，暫時(shí)只有趁著中原科技城這股風(fēng)繼續(xù)報(bào)北龍湖大腿了，確實(shí)這里只有一路之隔。(展開(kāi)全部)

鄭州樓市之東傲北瘋西靜南剛中神通篇
一，東傲。富貴榮華之地，天量財(cái)富和人脈沉淀處，機(jī)會(huì)和收入集中所在，還可以加上高大上的滿足感。土豪和準(zhǔn)土豪積極介入，有實(shí)力者二手套金，財(cái)富制高點(diǎn)，一覽眾山小。
二，北瘋。先天純潔之地，無(wú)歷史之負(fù)擔(dān)，一張白紙，可以畫(huà)最新最美的圖畫(huà)，楊家有女初長(zhǎng)成，萬(wàn)千風(fēng)情，你懂的。改善者加速涌入，順風(fēng)加速行近，到2020三條地鐵通達(dá)之前，風(fēng)速有起伏，但是風(fēng)向不變。
三，西靜。一句西郊，道出多少無(wú)奈的復(fù)雜，曾經(jīng)的工業(yè)財(cái)富滋養(yǎng)了鄭州多少年。男人不哭，西郊往西是高新，數(shù)萬(wàn)學(xué)子，人才和知識(shí)裂變的倉(cāng)庫(kù)，有活力，有激情。高新區(qū)未來(lái)同樣三條地鐵入境，格局和軌跡已定，新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識(shí)的財(cái)富效應(yīng)，舍我取誰(shuí)？有耐心者大膽進(jìn)入，或許實(shí)際比你等待的短？
四，南剛。南部的代表管南區(qū)域已經(jīng)隨著二號(hào)線開(kāi)通而預(yù)熱，查下地圖，管南有多遠(yuǎn)，是距離紫荊山，城市可以有多個(gè)副中心，但是正中心只能有一個(gè)，紫荊山，必然是紫荊山，不解釋。注意，二號(hào)線是有效居住區(qū)域的中軸。剛需不斷轉(zhuǎn)換區(qū)域，管南正當(dāng)時(shí)，南區(qū)，睡美人會(huì)遇到王子的賞識(shí)。
家里來(lái)朋友，中神通晚些在打球。
兩句多余的話，一，鄭州的好地被糟蹋的太多了，期望大牌開(kāi)發(fā)商能以后彌補(bǔ)遺憾。二，紫荊山為中心二十公里半徑，各區(qū)的差異，不如想象中那么大，交通和規(guī)劃是動(dòng)態(tài)發(fā)展的(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科城帶來(lái)的思考兼談鄭州房?jī)r(jià)價(jià)值觀的批判
萬(wàn)科城四期基本已經(jīng)在清盤(pán)狀態(tài)，五期貌似即將推出，從這個(gè)超大盤(pán)切入鄭至今，給我一些啟示如下。
一，開(kāi)發(fā)商品牌。作為毫無(wú)疑義的第一品牌，萬(wàn)科城在一二三期受到熱捧，個(gè)人認(rèn)為有點(diǎn)熱捧過(guò)頭了。四期后，萬(wàn)科城區(qū)域西進(jìn)，鄭州樓市點(diǎn)評(píng)甚少，價(jià)位也停滯不前，仿佛一下子遇冷了。難道萬(wàn)科城房子質(zhì)量下降了？還是開(kāi)發(fā)商品牌受質(zhì)疑了？
二，萬(wàn)科城的潛力亮點(diǎn)。1，高新區(qū)集中了河南最優(yōu)質(zhì)的高校資源，數(shù)萬(wàn)學(xué)子的集中區(qū)，有長(zhǎng)期吸金點(diǎn)，這些學(xué)子功成名就后的區(qū)域情懷，有長(zhǎng)期強(qiáng)化點(diǎn)。2，萬(wàn)科城的建筑品質(zhì)，基于多年經(jīng)驗(yàn)，有牢固點(diǎn)。3.萬(wàn)科物業(yè)，綜合評(píng)論，還是一流物業(yè)。4.自有配套，功能齊全，生活基本滿足。
三，萬(wàn)科城目前的軟肋。1.交通目前不方便，一號(hào)線延長(zhǎng)線會(huì)明年年初開(kāi)通，八號(hào)線規(guī)劃始于崔寨，如果萬(wàn)科城現(xiàn)在交通方便，現(xiàn)在這個(gè)價(jià)位，你能看到嗎？2.區(qū)域偏遠(yuǎn)，希望以大的格局看待，如果鄭州繼續(xù)發(fā)展，三五年后，上班距家一小時(shí)，可能是你不得不面對(duì)的一個(gè)常態(tài)。
四，價(jià)格。萬(wàn)科以高周轉(zhuǎn)，快銷為特色，對(duì)于萬(wàn)科城累計(jì)八期的天量，必須以相對(duì)低的利潤(rùn)率快速跑量，這何嘗對(duì)購(gòu)房者不是一個(gè)機(jī)會(huì)。我在很多城市都生活過(guò)，同等地段，萬(wàn)科的房子總是比其他房子貴，貴的比例，我不想說(shuō)了，大部分比鄭州高。全國(guó)買萬(wàn)科房子賠錢的比率應(yīng)該是很低的，增值的幅度應(yīng)該是很高的。如果你買萬(wàn)科的房子還擔(dān)心，那干脆別買房子了。
最后，此文不作為推薦文，希望大家能有所思考。我們鄭州的格局能否再大一些？鄭州以后的發(fā)展會(huì)達(dá)到什么程度？我想作為河南單核城市，中部一霸，不會(huì)差。鄭州以后是否是多個(gè)城市副中心并行發(fā)展？我想河南一億人口，精英的絕對(duì)數(shù)目不在少數(shù)，雖然鄭州發(fā)展還不夠規(guī)范和慢，但是精英多，有人氣。紙幣天然不是貨幣，黃金天然是貨幣。股票天然不是資產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)天然是資產(chǎn)。(展開(kāi)全部)

,從五建二期的主廣告語(yǔ)來(lái)看，購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目最認(rèn)可的還是五建集團(tuán)的口碑，畢竟，幾乎整個(gè)中原區(qū)都是大五建蓋出來(lái)的，新街坊一不需要怎么打廣告，只需員工口口相傳就把房子賣光了。

二期開(kāi)盤(pán)時(shí)間已定，8月中旬，7月16日將啟動(dòng)升級(jí)，也就是認(rèn)籌，10000元抵2%，如果說(shuō)之前釋放的9500-11000元是試探性價(jià)格，經(jīng)過(guò)萬(wàn)科地王沖擊波后，這個(gè)價(jià)格將坐實(shí)。

先看二期開(kāi)盤(pán)推盤(pán)房源，高層推1號(hào)樓，洋房推9號(hào)樓，這棟洋房雖然靠路，但143的戶型實(shí)在沒(méi)得說(shuō)很棒，本身洋房又稀缺，本人認(rèn)為改善型客戶還是要抓住這次機(jī)會(huì)，不然就得去買昆侖望岳的高層了。

重點(diǎn)說(shuō)這個(gè)高層1號(hào)樓，南側(cè)一路之隔是商業(yè)地塊，規(guī)劃未定，但我看集中商業(yè)上貌似有高層寫(xiě)字樓或公寓，會(huì)嚴(yán)重影響1號(hào)樓采光，當(dāng)然這個(gè)要看詳細(xì)規(guī)劃，有五建內(nèi)部人可以來(lái)解釋下。

再看戶型，2個(gè)單元，2梯5戶，戶型排布大概就是75-105-58-89-128——128-89-58-105-75這樣的排布結(jié)構(gòu)，對(duì)于這種大小戶型一鍋燴的設(shè)計(jì)我無(wú)力吐槽，以后住進(jìn)去后會(huì)出現(xiàn)這樣的情形：75的的廚房油煙飄進(jìn)廁所，105的廚房油煙飄進(jìn)58的客廳，58的洗澡時(shí)和89的洗澡時(shí)出現(xiàn)尷尬的對(duì)視，128的在陽(yáng)臺(tái)回頭一覽無(wú)余89的書(shū)房?jī)?nèi)景。。。

最受益的還是128的戶型，通過(guò)偷面積送一個(gè)臥室，成為四房，而且南北通透送雙陽(yáng)臺(tái)，整體舒適度和實(shí)用率都很不錯(cuò)。

一期預(yù)計(jì)8月份能簽合同，一期工程進(jìn)度很挺快的，都快封頂了。二期目前兩個(gè)證，工地剛挖坑，無(wú)證開(kāi)盤(pán)是必然，二期沒(méi)有低首付。(展開(kāi)全部)

（下）

樸落寄語(yǔ)：揣著剛需的錢，看著改善的盤(pán)，***著豪宅的心，扯著地王的淡

向東看，隔個(gè)中州大道，東邊的經(jīng)開(kāi)區(qū)價(jià)格比管南高出太多，綠地海珀蘭軒，富田九鼎世家，金沙湖高爾夫官邸，萬(wàn)錦城，恒大綠洲等，哪個(gè)都可以拉開(kāi)管南幾千的價(jià)格差。

向西看，京廣路，大學(xué)路沿線的樓盤(pán)價(jià)格也不比管南便宜，可管南有即將開(kāi)通的地鐵2號(hào)線，西邊近期可沒(méi)有。鄭州房?jī)r(jià)整體應(yīng)該是從東向西，逐漸降低排列的。管南的價(jià)格按理說(shuō)應(yīng)該高于西部區(qū)域才是合理的。

東4.5環(huán)的白沙9000多，你讓管南片區(qū)情何以堪？
大北區(qū)11000多，你讓管南片區(qū)情何以堪？
在鄭州一路高歌向東發(fā)展的情況下，高新區(qū)9000多，你讓管南片區(qū)情何以堪？
同樣雜亂又偏西的五龍新城片區(qū)10000多，你讓管南片區(qū)情何以堪？

管南片區(qū)離東區(qū)遠(yuǎn)嗎？不遠(yuǎn)
管南片區(qū)離市中心遠(yuǎn)嗎？不遠(yuǎn)
管南片區(qū)離機(jī)場(chǎng)遠(yuǎn)嗎？不遠(yuǎn)
管南片區(qū)沒(méi)有地鐵嗎？有
管南片區(qū)沒(méi)有配套嗎？有
管南片區(qū)沒(méi)有規(guī)劃嗎？有

但話說(shuō)回來(lái)，管城的經(jīng)濟(jì)、教育等都落后于其他城區(qū)也是事實(shí)。如果你有能力買更高大上的區(qū)域，自然不必關(guān)注這里。

可是就是有那么一個(gè)群體，他們不求居住的環(huán)境多么山清水秀、鳥(niǎo)語(yǔ)花香。只要每天下班回家有個(gè)窩就滿足。

他們不求孩子上什么省重點(diǎn)，市重點(diǎn)，區(qū)重點(diǎn)，只要是個(gè)普通公立學(xué)校就滿足。

他們不求房子周邊配套有大衛(wèi)城或萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，只要有個(gè)菜市場(chǎng)，有個(gè)平價(jià)大型超市就滿足。

他們不求周邊有什么三級(jí)甲等省字頭的大醫(yī)院，只要有幾個(gè)小診所，小醫(yī)院，遇見(jiàn)感冒發(fā)燒能抓幾副藥，打個(gè)小針就滿足。

他們不求房子未來(lái)升值多少，只要在這個(gè)城市能落腳就滿足。

如果確實(shí)是主城區(qū)工作的強(qiáng)剛需，對(duì)價(jià)格敏感，又想生活便利，管南片區(qū)值得關(guān)注。

等到地鐵開(kāi)通，道路網(wǎng)修好，正商盤(pán)賣完，價(jià)格洼地從此不再洼。

改善：守金地，等知園，二手精品可挑選。
剛需：搶華庭，盯鑫苑，永威品質(zhì)十個(gè)贊。

補(bǔ)充一句，個(gè)人只推薦剛需關(guān)注這里，純投資不必過(guò)分關(guān)注，回報(bào)率很有限。(展開(kāi)全部)

鄭州樓市博弈之勝者為王之探討
一，房?jī)r(jià)何處去？如何漲？政府，開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者互相博弈，短期結(jié)果，亂花漸欲迷人眼，不管它。長(zhǎng)期邏輯如下，1，城市要發(fā)展，需要投入天量資金，地價(jià)漲，土地財(cái)政，相當(dāng)一段時(shí)間不會(huì)改變。2，城改模式已進(jìn)入破冰之旅，我想，歷經(jīng)約十年，終需要改革和接軌，你們想接軌后會(huì)如何？3，鄭州租售比，在熱門(mén)城市里，嚴(yán)重合理，鄭州買房痛苦指數(shù)，橫向比較，不算大。綜上所述，鄭州房?jī)r(jià)，長(zhǎng)期看漲，等待起爆。我自己覺(jué)得，和大多數(shù)熱點(diǎn)城市相比，鄭州真的沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)真正的暴漲。
二，在什么區(qū)域置業(yè)。因人而異吧，土豪和準(zhǔn)土豪，可以在東區(qū)部署，天量資金投入，必有天量利益分羹。小康改善，可以考慮北區(qū)，北瘋哪個(gè)吹呀，宜居，規(guī)劃，而且如果從炒作角度，北區(qū)已經(jīng)完全炒作成功，但是完全成熟，大概需要五年。剛需和純投資，看好管南區(qū)域和高新區(qū)，管南區(qū)域，某些盤(pán)會(huì)極大享受二號(hào)線開(kāi)通之厚利，高新區(qū)可以享受明年年初一號(hào)線延長(zhǎng)線之利。具體說(shuō)明，南三環(huán)離市中心遠(yuǎn)嗎，到東區(qū)不方便嗎，紫荊山路還能斷頭幾何？鄭州的情況，一萬(wàn)漲到一萬(wàn)萬(wàn)，和兩萬(wàn)漲到三萬(wàn)，哪個(gè)容易？高新區(qū)的高校水準(zhǔn)是河南最高的，全國(guó)城市比較，名校區(qū)域，一般房?jī)r(jià)都不低，投資性強(qiáng)。
三，具體如何選擇，地段，品牌，地鐵，學(xué)區(qū)，每個(gè)人著重點(diǎn)不一樣。維持以往觀點(diǎn)，個(gè)人最看好三四環(huán)區(qū)域內(nèi)大品牌樓盤(pán)，全國(guó)房企優(yōu)于省級(jí)房企，不解釋。區(qū)域不絕對(duì)，不必生搬硬套，極端例子，萬(wàn)科城偏嗎，性價(jià)比高嗎，萬(wàn)科走快銷路線，利潤(rùn)率應(yīng)相對(duì)不高，一號(hào)線延長(zhǎng)后，你騎電動(dòng)車到站點(diǎn)需要多少時(shí)間，測(cè)算過(guò)嗎，8號(hào)線以后會(huì)惠及嗎？這樣想想，可能就好判斷了。投資有時(shí)不妨潛伏后再等待，房產(chǎn)不是股票，長(zhǎng)線看待某些問(wèn)題。地鐵的重要性，我認(rèn)為鄭州市場(chǎng)還沒(méi)有充分挖掘價(jià)值，因?yàn)猷嵵莸罔F還處于初級(jí)階段，以后地鐵充分交匯，便捷性成倍增加。
手機(jī)打字太慢了，該做飯了，我留言過(guò)，紫荊花庭完勝鑫苑，理由如下，紫荊花庭是尾盤(pán)，鑫元是新盤(pán)。紫荊花庭門(mén)口開(kāi)闊，地鐵站好像內(nèi)置于小區(qū)中，鑫苑門(mén)前交通需要熟化。紫荊花是綠都最重要的盤(pán)，鑫苑呢？其他不說(shuō)了，不方便說(shuō)太多個(gè)人觀點(diǎn)。仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智吧。
小插曲，昨天前天突然不能發(fā)言了，今天上來(lái)嘮叨幾句，房子很重要，但不是全部，離自己工作和孩子上學(xué)太遠(yuǎn)的地方，別考慮了，太不方便了，租售比是短期試金石，太低，別考慮了，港區(qū)，白沙，我個(gè)人還是覺(jué)得太遠(yuǎn)，不考慮了。(展開(kāi)全部)

融創(chuàng)在白沙的項(xiàng)目被冠以象湖壹號(hào)，因?yàn)槟抢镉邢蠛?
而融創(chuàng)在綠博的項(xiàng)目又被冠以觀瀾壹號(hào)，因?yàn)檫@里將來(lái)有4萬(wàn)畝鄭汴中央公園。
雖然都是壹號(hào)，可能也指的只是區(qū)域內(nèi)的壹號(hào)，應(yīng)該都不是融創(chuàng)在鄭州的最高端產(chǎn)品。
未來(lái)一段時(shí)間，融創(chuàng)在鄭州的最高端產(chǎn)品，應(yīng)該還是出現(xiàn)在北區(qū)的融創(chuàng)瀚海大河宸院，首個(gè)地塊容積率小于1.6，限高24米，比較純粹的別墅洋房地塊。

融創(chuàng)觀瀾壹號(hào)的開(kāi)發(fā)商：鄭州遷善置業(yè)有限公司。兩個(gè)股東為河南融創(chuàng)奧城置業(yè)有限公司和北京華夏萬(wàn)通投資控股有限公司。融創(chuàng)是在2016年3月16日進(jìn)入的。
目前，項(xiàng)目已取得兩個(gè)地塊：2016年4月12日簽訂的出讓合同，一塊約35畝，約合302萬(wàn)/畝；一塊約90畝，約合298萬(wàn)/畝。兩塊地均為70年產(chǎn)權(quán)住宅用地，容積率均為大于1小于2.5。從容積率指標(biāo)來(lái)看，估計(jì)還是會(huì)以高層+洋房的面貌呈現(xiàn)。

短期來(lái)看，綠博組團(tuán)內(nèi)，萬(wàn)科蘭喬圣菲、名門(mén)紫園、亞新美好香頌主要會(huì)在別墅層面競(jìng)爭(zhēng)，而融創(chuàng)觀瀾壹號(hào)和康橋香溪郡主要在高層、洋房層面競(jìng)爭(zhēng)，當(dāng)然，各個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品也會(huì)存在交叉競(jìng)爭(zhēng)。未來(lái)，還會(huì)有雅居樂(lè)和碧桂園產(chǎn)品的陸續(xù)加入。
綠博板塊，個(gè)人持看好態(tài)度，可以作為長(zhǎng)線和遠(yuǎn)期投資的一個(gè)方向。(展開(kāi)全部)

所謂懸挑層，就是樓房的向外伸出關(guān)節(jié)的樓層。
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正規(guī)的說(shuō)法，懸挑層就是建筑中每隔一定高度，通過(guò)工字鋼與鋼絲繩組合將外架力量卸掉的樓層。

簡(jiǎn)而言之，就是100m高的樓層，外架從地面直接搭設(shè)100m上去，中間不做任何處理，是不安全的。每隔一定高度就必須將外架的力量卸載掉。有點(diǎn)像竹子，每長(zhǎng)一段就會(huì)長(zhǎng)個(gè)節(jié)，懸挑層就是這個(gè)節(jié)。
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懸挑層的壞處在于，因?yàn)榇罴艿墓ぷ咒撌亲詈蟛懦槌龅?，所以墻壁上?huì)留有洞口，后期會(huì)封堵的，一般會(huì)使用細(xì)石混凝土加膨脹劑，按理說(shuō)是不會(huì)有任何問(wèn)題的，只不過(guò)滲水的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比其他樓層大，但是也不一定會(huì)滲水，看外墻的保溫和防水做的如何。
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怎么確定是不是懸挑層？
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國(guó)家規(guī)范規(guī)定架體超過(guò)20m需要專家論證，比較繁瑣，施工方基本不會(huì)去搞這個(gè)專家方案，每挑的架子高度控制在20米內(nèi)。每次設(shè)置懸挑，都要工字鋼，同時(shí)懸挑會(huì)拖慢施工節(jié)奏，增加成本等，所以為了減少懸挑次數(shù)，盡量會(huì)選擇懸挑接近20米。我們一般的樓層是3米的層高，懸挑基本都是一挑為6層18米，既滿足省去了專家論證的繁瑣，同時(shí)也盡量減少了懸挑次數(shù)。
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拿33層的高層建筑，每層層高3米，施工方在最省事最經(jīng)濟(jì)的角度考慮，會(huì)懸挑5次，每次懸挑6層18米，從上往下回倒的話就是懸挑層分別為28層底板（27樓的頂板）、22層底板、16層底板、10層底板、4層底板。
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但細(xì)細(xì)想來(lái)，似乎從沒(méi)有樓盤(pán)因?yàn)閼姨魧泳S權(quán)過(guò)，可能都處理的比較好吧，畢竟懸挑層數(shù)量不少。(展開(kāi)全部)

借此寶地發(fā)表一下對(duì)近期樓市恐慌情緒的看法：

由于地王的出現(xiàn)，近期樓市彌漫著一種恐慌情緒，很多人都在喊‘等不起’‘買房要趁早’，尤其是米宅活躍的某位，更是不遺余力地呼喊著大家快買快買。

對(duì)此我有不同意見(jiàn)，我認(rèn)為買房首重品牌品質(zhì)，不能心急慌亂買到低品質(zhì)的房子。為了品質(zhì)該等還是要等等的。

原因在于：高品質(zhì)的房子未來(lái)升值空間會(huì)遠(yuǎn)大于等一等漲出的售價(jià)（此處手動(dòng)加粗）。

這里涉及到房子升值的幾大要素排序，個(gè)人認(rèn)為 品質(zhì)>地段>地鐵>學(xué)區(qū)。

對(duì)此，有人有不同意見(jiàn)，說(shuō)地段或者學(xué)區(qū)才是決定房子升值的更重要的因素。我用同樣位于東區(qū)的永威翡翠城和一墻之隔的金色年華舉例：
永威翡翠城二手房19000元每平，金色年華二手房11000元每平。
論地段，兩者一墻之隔；
論學(xué)區(qū)，金色年華是聚源路小學(xué)總校的學(xué)區(qū)，比翡翠城還要好；
論樓盤(pán)性質(zhì)，金色年華是低密洋房，翡翠城是27層高層……
那么為什么二手房售價(jià)翡翠城會(huì)比金色年華高出這么多呢？只有一個(gè)原因，就是品質(zhì)。永威的建材、綠化、后期物業(yè)保證了較高的居住舒適體驗(yàn)，到訪的業(yè)主只有嫌價(jià)格貴的，沒(méi)有嫌品質(zhì)差的。
業(yè)主們?cè)诟鞔筚I房網(wǎng)站的評(píng)論很能說(shuō)明問(wèn)題。我也是永威的業(yè)主，這一點(diǎn)也是有發(fā)言權(quán)的。

那么，假如現(xiàn)在正準(zhǔn)備購(gòu)房的你，面對(duì)一個(gè)已經(jīng)開(kāi)盤(pán)但品質(zhì)偏低的樓盤(pán)和一個(gè)即將開(kāi)盤(pán)還需要等一兩個(gè)月的樓盤(pán)，該怎么選擇呢？我認(rèn)為應(yīng)該再等一兩個(gè)月，高品質(zhì)樓盤(pán)帶來(lái)的升值回報(bào)會(huì)高于等待這兩個(gè)月的價(jià)格漲幅。

希望大家不要被某些人傳播的恐慌情緒誤導(dǎo)，保持自己的理性，為了品質(zhì)該等該是要等。只有大家會(huì)為了品質(zhì)去等，才能促使開(kāi)發(fā)商用心建好房子，建高品質(zhì)的房子。(展開(kāi)全部)

（上）

樸落寄語(yǔ)：揣著剛需的錢，看著改善的盤(pán)，***著豪宅的心，扯著地王的淡。

什么是管南片區(qū)，管南片區(qū)分布著哪些樓盤(pán)，價(jià)格是多少，不再一一普及，不懂的自己補(bǔ)課去?？偛荒芙甜B(yǎng)豬，先花一個(gè)月時(shí)間告訴你什么是豬，豬的品種有哪些，豬的歷史多悠久。

直奔正題。

因?yàn)橛袕?qiáng)大的區(qū)域價(jià)格阻礙者存在。

正商是鄭州房?jī)r(jià)最大的“阻礙者”，而管南及附近分布著正商華鉆、正商中州城、正商城等體量巨無(wú)霸樓盤(pán)，每個(gè)都可以賣好幾年，另外還有正商匯都廣場(chǎng)等。正商的一貫策略就是我便宜，我便宜，我便宜。

正商的樓盤(pán)一般都是片區(qū)最低價(jià)，低的不可思議，正商華鉆作為2015年正商系中的銷冠，賣的那么好，還配建中小學(xué)，竟然價(jià)格還沒(méi)有旁邊村級(jí)新手開(kāi)發(fā)商的七里香堤賣的貴。

正商城作為二環(huán)地鐵盤(pán)，還沒(méi)有2.5環(huán)非地鐵盤(pán)維權(quán)不斷的新手開(kāi)發(fā)商的長(zhǎng)江一號(hào)貴。

中州城也是一直保持低于周邊樓盤(pán)1000元的價(jià)格存在著。

看看正商一貫的廣告：
3萬(wàn)買兩房，5萬(wàn)買三房
尾盤(pán)特惠，僅需XXXX元
10萬(wàn)買113平米品質(zhì)三房
最高享50000優(yōu)惠
最低XXXX元起
年薪3萬(wàn)，首付零壓力

對(duì)于綠都、永威、鑫苑、亞新而言，身邊有個(gè)天天給你玩價(jià)格戰(zhàn)的對(duì)手，每次想漲價(jià)都得掂量掂量、考慮考慮。正商的廣告牌見(jiàn)縫插針，占據(jù)每個(gè)路口，搞得綠都、永威也都搞起了廣告牌大戰(zhàn)，畢竟誰(shuí)也不想讓自己的準(zhǔn)客戶半路被劫走。

我認(rèn)為，等正商的幾個(gè)盤(pán)賣完，管南片區(qū)的價(jià)格勢(shì)必會(huì)有所提升。(展開(kāi)全部)

關(guān)于宜家，一定要冷靜！

宜家落戶，利好的樓盤(pán)應(yīng)該就是南陽(yáng)路對(duì)面,直線距離僅500米的綠地璀璨天城，周邊好多樓盤(pán)也在熱炒宜家，但是宜家真的那么美嗎？

宜家的位置就是信基建材城，根據(jù)政府之前的拆遷文件來(lái)看，保守點(diǎn)2019年才能拆干凈，再加上宜家蓋蓋要2年時(shí)間，也就是說(shuō)2021年才能看到宜家營(yíng)業(yè)，而今年是2016年。。。。可想而知。

不過(guò)，根據(jù)鄭州地鐵建設(shè)時(shí)間，地鐵3號(hào)線預(yù)計(jì)今年6月開(kāi)建，2020年通車，3號(hào)線在宜家北邊有個(gè)沙門(mén)站。

綜上，這個(gè)區(qū)域5-6年后才會(huì)發(fā)生質(zhì)變，現(xiàn)在買房的，別太被宜家進(jìn)駐的信息忽悠了。
從各個(gè)同行得到的信息來(lái)看，目前宜家對(duì)項(xiàng)目的銷量和房?jī)r(jià)的影響并不大，說(shuō)明大家還是比較理性的。

個(gè)人認(rèn)為宜家開(kāi)業(yè)后才會(huì)對(duì)樓盤(pán)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，拿同級(jí)別的城市西安來(lái)看，宜家自開(kāi)業(yè)后，區(qū)域人流量大增，人流多了客戶就多，周邊樓盤(pán)的成交量突飛猛進(jìn)，但價(jià)格變化并不大。由此證明了宜家只是影響樓盤(pán)一個(gè)小因素，影響價(jià)格的決定因素還是供求及政策。感覺(jué)鄭紡機(jī)地王沖擊波的影響比宜家大多了。

目前，璀璨天城10800的價(jià)格，不低了，所以開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在在做低首付，8萬(wàn)買82㎡小三房，15萬(wàn)買140㎡四房，充分說(shuō)明價(jià)格已經(jīng)快達(dá)到制約銷量的紅線了。戶型實(shí)在雞肋。(展開(kāi)全部)

說(shuō)說(shuō)我買過(guò)的感受吧。
1.當(dāng)時(shí)買主要因?yàn)槭鞘赘斗制?，面積贈(zèng)送。面積贈(zèng)送了15㎡，整體現(xiàn)的房間實(shí)際大了。
2.位置算是55開(kāi)。不利主要就是西四環(huán)，大車多，過(guò)路給人心理壓力；離地鐵1號(hào)線略遠(yuǎn)。好點(diǎn)的就是高新區(qū)整體環(huán)境良好，小區(qū)北門(mén)就是錦和公園，目前公園已經(jīng)完成80%。
3.開(kāi)發(fā)商也是喜憂參半。另一個(gè)項(xiàng)目有過(guò)維權(quán)，原因是實(shí)際安裝的電梯跟合同上的知名品牌不符。
4.教育問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題最讓人頭疼，因?yàn)槊總€(gè)人想要的結(jié)果不同，關(guān)注點(diǎn)也不同。我沒(méi)結(jié)婚，沒(méi)考慮過(guò)。高新區(qū)整體教育資源豐富，所以我想致力于讓下一代接收更好的教育。
5.小區(qū)規(guī)劃。這個(gè)問(wèn)題，當(dāng)時(shí)買房沒(méi)考慮那么多，現(xiàn)在也沒(méi)考慮。
個(gè)人觀點(diǎn)，請(qǐng)各位參考。(展開(kāi)全部)