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借地說話，從2018年2月23日零時(shí)，鄭少高速（S85
）鄭州至登封西過路費(fèi)對(duì)豫A牌照小車免除了，這對(duì)于在市區(qū)工作而原籍新密和登封的人士是個(gè)好事，每次往返可節(jié)省20至50元，一年下來也是個(gè)不少的開支。面對(duì)如此好事，對(duì)于在鄭州沒有購房的你會(huì)熱衷考慮不限購新密和登封嗎？
登封暫且不考慮了吧，單就在高速上一趟也得40分鐘，登封東基本上是郊區(qū)，登封西偏遠(yuǎn)。今天先說說新密，新密有3個(gè)高速口，分別是新密東、新密北、新密西，新密西目前沒有正式開發(fā)商，沒有正規(guī)商品房，只有當(dāng)?shù)剞r(nóng)村的合村并鎮(zhèn)社區(qū)，生活配套極為一般。新密北下口一公里處最大的盤是金源青屏山城，項(xiàng)目占地110余畝，建筑面積30萬平方米，容積率2.93，時(shí)價(jià)約7000元，內(nèi)部規(guī)劃有水系，雙水（市政供水、中水）雙電（市政供電、太陽能發(fā)電）雙氣（天燃?xì)狻⑴瘹猓?，背靠青屏山公園，屬于生活配套比較成熟區(qū)域。新密東下口1至2公里處有兩個(gè)大盤可供選擇，一是緊貼高速的密登堡，規(guī)劃萬畝大盤約62棟樓，建設(shè)用地近28萬方，建筑面積近86萬方，容積率2.4，綠化率30%，歐式風(fēng)格，是內(nèi)部設(shè)有游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、葡萄莊園的雙氣社區(qū)，最大的不足是缺乏必要的生活配套。二是中海東城半島，項(xiàng)目總投資約36億元，總建筑面積120萬方，由中建七局承建，住宅自身配套五星級(jí)酒店、商務(wù)會(huì)所、寫字樓、購物中心、公寓、小學(xué)、幼兒園等，時(shí)價(jià)在8000元，不算低了。
從萬科民安星辰出發(fā)，到三個(gè)項(xiàng)目最快在30分鐘，算一算時(shí)間成本，我們會(huì)作怎樣的現(xiàn)實(shí)考慮呢？(展開全部)
12月24日開盤8層共約360套，21平米北側(cè)戶型，優(yōu)惠后11000左右，如果出租按800一個(gè)月，不考慮空租，一年9600，收益率3.84%。
萬科民安西上二期 還做小面積平層公寓呢？
民安西上二期航海路北側(cè)地塊如今有兩個(gè)塔吊在挖地基施工，地塊約20多畝，位于一期正對(duì)面，高架橋下橋口北側(cè)，規(guī)劃一棟商業(yè)平層精裝公寓，層高3.1米，屬筒子樓，面積是20多㎡和30多㎡小面積，公寓下面是商業(yè)綜合體。
民安西上后期地塊是萬科與民安攜手造城，外來一線品牌與本土土豪聯(lián)手，一解決了外來開發(fā)商拿地的困難，二是緩解本土開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)壓力。目前一線品牌來鄭州突圍的途徑，一是高價(jià)拍凈地，二是尋求與本土房企合作，后者如今更為普遍。以鄭州旭輝為例，昨日釋放消息稱，鄭州旭輝戰(zhàn)略牽手新合鑫集團(tuán)，這是要深耕高新區(qū)的節(jié)奏嗎？
回到民安西上項(xiàng)目，路北側(cè)做平層公寓，路南側(cè)是萬科民安星辰loft，如今沒有賣完的loft產(chǎn)品，這樣就稍顯尷尬了，星辰loft層高18米，屬東西向，下面四層做商業(yè)，4T28，主力面積47㎡，緊鄰73中學(xué)，后期投資大多作為陪讀、培訓(xùn)用途，西側(cè)三房目前全部售罄，剩東側(cè)靠南位置雙入戶房源，9層、10、14層等樓層，層高5.09米。
尷尬一：雙入戶意味著兩套平層公寓，后期可以租給兩家，如果路斜對(duì)面也入市大體量平層公寓，后期勢(shì)必影響雙入戶的租金和收益，在租金相差不多情況下，租戶大多選擇層高3米的平層去居住。
尷尬二：萬科民安星辰loft屬于沒有天燃?xì)庖矝]有暖氣，后期平層公寓若規(guī)劃有單氣，那loft不是悲劇了。
尷尬三：loft產(chǎn)品均價(jià)14500元/㎡，剩余面積47㎡，總價(jià)在67萬左右，項(xiàng)目沒有首付分期，首付需要50%，單價(jià)高、總價(jià)高。
如今星辰loft工程進(jìn)度快，已經(jīng)建到16層，處于清盤狀態(tài)，銷售完loft接下來就是平層公寓。對(duì)于買住宅還是買公寓，一般這是個(gè)艱難的選擇，但在此片區(qū)，你不用這么糾結(jié)。(展開全部)
萬科民安星辰二期在售公寓建面約21-42㎡
近幾年，鄭州框架不斷拉大，嗅覺最靈敏的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展至三環(huán)、四環(huán)、甚至五環(huán)時(shí)代。三環(huán)內(nèi)寸土寸金，可開發(fā)土地所剩無幾，...
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