頻被忽視的中原老城區(qū)
近幾年，鄭州框架不斷拉大，嗅覺最靈敏的房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展至三環(huán)、四環(huán)、甚至五環(huán)時代。三環(huán)內(nèi)寸土寸金，可開發(fā)土地所剩無幾，在售樓盤少之又少，盡管依然有很多人堅持“休騙三”，但如今買房不出三環(huán)，的確難上加難。
應(yīng)粉絲強烈要求，我們前往一個經(jīng)常被很多人忽視的主城區(qū)三環(huán)內(nèi)片區(qū)，做了一次系統(tǒng)調(diào)研——中原老城區(qū)。
這個片區(qū)占據(jù)了相當好的地理位置，為什么一直不溫不火？
片區(qū)內(nèi)配套相當完善，名?？氨冉鹚畢^(qū)，房價1萬5、1萬6，有沒有購買價值？
等了又等，繼陽光城麗景公館之后，時隔一年等來兩個新盤，融創(chuàng)御湖宸院和匯泉景悅城值不值得期待？老盤又有啥新動靜？
中原區(qū)一路向西，已經(jīng)發(fā)展成為中原老城區(qū)、常西湖新區(qū)、中原新區(qū)三大板塊，三大板塊各有特點，成熟度、規(guī)劃定位不同，三環(huán)內(nèi)的中原老城區(qū)發(fā)展較為成熟，依然是區(qū)域核心、配套核心。
常西湖新區(qū)：西三環(huán)、西四環(huán)之間部分，四大中心規(guī)劃建設(shè)落地后，常西湖曝光率大大提高；
中原新區(qū)：西四環(huán)外與滎陽之間部分，距離主城區(qū)較遠，項目不多，匯泉西悅城銷量一家獨大，優(yōu)質(zhì)盤少；
中原老城區(qū)：西三環(huán)內(nèi)部分，主城區(qū)，教育、商業(yè)、醫(yī)療、交通配套比較完善，樓盤分布密集，但在各媒體中曝光率甚低，也很少成為購房者關(guān)注的焦點。
中原老城區(qū)大致范圍▼
如上圖，中原老城區(qū)的大致范圍為西三環(huán)、航海路、嵩山南路、西站路圍合區(qū)域。
中原老城區(qū)為啥容易被忽視？
1、 這里大多為城改項目，前幾年土地出讓時間早，拿地房企多為本土小開發(fā)商，容積率高，剛需產(chǎn)品扎堆，缺乏舒適度，這種印象長期根植在購房者心中。
2、 這里可開發(fā)土地太少太少，今年3月棚改新規(guī)強調(diào)，鄭州老城區(qū)“原則上以綜合整治提升為主，不再進行大規(guī)模的拆遷改造”，一紙紅文，徹底關(guān)上了三環(huán)內(nèi)新住宅用地的大門。
3、 上述兩條就造成了，區(qū)域內(nèi)新項目、新產(chǎn)品很少，長期缺乏亮點，營銷方式更是傳統(tǒng)保守，能轟動全城的造勢營銷幾年都很少出現(xiàn)一次，長此以往，被忽視、被遺忘也就不奇怪了。
就這樣，這個三環(huán)內(nèi)稀缺的主城區(qū)區(qū)域，在長期沉默中越發(fā)低調(diào)，低調(diào)到經(jīng)常被很多人忽視；但近兩年，這個區(qū)域逐步蛻變，有了很多新的變化，再用老眼光看待就OUT了！
區(qū)域主干道、地鐵規(guī)劃路網(wǎng)圖▼
（中原老城區(qū)路網(wǎng)圖）
首先，這個片區(qū)交通配套非常不錯。
西三環(huán)快速路、京廣快速路、隴?？焖俾?，三條城市主干道圍合，地鐵1號線貫穿，已經(jīng)通車；規(guī)劃中還有地鐵5號線、6號線、10號線；4條地鐵線+3條快速路，構(gòu)成三縱四橫交通網(wǎng)，這是一大優(yōu)勢。
區(qū)域優(yōu)質(zhì)教育、商業(yè)配套分布圖▼
這里教育、商業(yè)配套也很有競爭力。
先說商業(yè)，區(qū)域臨街底商非常多，日常生活、娛樂、購物、餐飲不成問題，加上錦藝城購物中心、中原萬達廣場兩大集中商業(yè)，商業(yè)體比較充足。
再說教育，這里有十余所重點學(xué)校，僅次于金水區(qū)，這是中原老城區(qū)的另一大優(yōu)勢。三大老牌名校：伊河路小學(xué)、互助路小學(xué)、鄭州外國語中學(xué)，在全鄭州也是數(shù)一數(shù)二的王牌學(xué)校。
綜上，這里匯集交通、教育、商業(yè)等成熟配套優(yōu)勢，單從硬件條件看，是個不錯的居住區(qū)。
但，能不能上車購買，關(guān)鍵還要看房價。
中原老城房價點與面
單從房地產(chǎn)市場來看，這個片區(qū)有個特點：惰性太大。
什么是惰性？供貨持續(xù)性不好，產(chǎn)品創(chuàng)新性太弱，營銷力度不夠，價格太平穩(wěn)。
為啥？如果關(guān)注這里近兩年的市場動態(tài)，你會發(fā)現(xiàn)從2016年至今，一直有住宅產(chǎn)品銷售的幾乎只有五建新街坊了，陽光城麗景公館2017年9月首開，入市時間不長；保利心語整個2017年無住宅供貨；和昌灣景國際2016年9月至今主銷公寓，同樣無住宅供貨，如此等等……
因此，我們以持續(xù)供貨、一路見證中原老城區(qū)房價變遷的五建新街坊為例，來討論區(qū)域房價走勢：
五建新街坊項目近兩年價格變動▼
如圖，從2016年5月至9月，鄭州房價瘋漲期，五建新街坊房價從8800元/㎡猛漲至14000元/㎡，隨后至今一年半時間內(nèi)，平穩(wěn)上升至16000元/㎡，漲幅約14%，相對來說波動并不明顯。
根據(jù)調(diào)研，目前中原老城區(qū)在售、待售項目價格在1.5-1.7萬元/㎡左右不等。這樣的價格實不實在？我們通過以下兩點來評估：
1、把這個價格放在全鄭州來看——
鄭州各區(qū)最新房價分布圖▼
如圖，據(jù)米宅最新統(tǒng)計，中原老城板塊新房均價15700元/㎡，與調(diào)研情況相符。
同屬三環(huán)內(nèi)的金水老城均價19000元/㎡，但這里新房項目很少；
同類別中二七老城區(qū)均價14200元/㎡，管城環(huán)內(nèi)14500元/㎡；
差價一千多，用這一千多來買中原老城區(qū)更有優(yōu)勢的教育、商業(yè)、交通完善配套，值。
區(qū)域內(nèi)老舊家屬院年代過久，暫不做參考，我們篩選區(qū)域內(nèi)幾個比較具有代表性的小區(qū)來對標（數(shù)據(jù)來源于鄭州鏈家網(wǎng)）：
和昌灣景國際：89平戶型，150萬左右，折合單價1.68萬+；
永威鑫城：98平戶型，156萬左右，折合單價1萬6；
錦藝國際華都美域：二手房價格1萬8-2萬5不等；
和潤林湖美景：89平戶型，150萬左右，折合單價1.68萬+；
永威西苑：90平戶型170萬左右，折合單價1萬9；
如上，片區(qū)內(nèi)二手房價格在1萬6-1萬8左右，其中互助路小學(xué)、伊河路小學(xué)、外國語中學(xué)等名校周邊二手房價格較高，甚至高出2萬單價（部分稀缺學(xué)區(qū)房價格不屬市場價，不在參考范圍）。
因此，綜合上述“1、2”兩項評估標準，可以得出結(jié)論——
現(xiàn)階段，經(jīng)歷調(diào)控和限價洗牌后，中原老城區(qū)1萬5、1萬6的房價算是很扎實的一個區(qū)域，管南片區(qū)、二七新區(qū)、北三環(huán)片區(qū)也比較實在。
幾個項目最新動靜
片區(qū)在售樓盤主要分布在西三環(huán)沿線，新盤、老盤加推共有十余個（部分小開發(fā)商樓盤不在統(tǒng)計范圍內(nèi)），大都以剛需產(chǎn)品為主，改善盤非常少。
進入2018年，片區(qū)迎來兩個純新盤，一個是西三環(huán)與隴海快速路交叉口的匯泉景悅城，另一個是帝湖旁的融創(chuàng)御湖宸院。
來看各項目最新動態(tài)：
?兩個純新盤
匯泉景悅城：480畝大盤，純剛需定位，70-120平戶型都有，精裝Or毛坯未定，樣板間未開放，預(yù)計下半年開盤。
融創(chuàng)御湖宸院：42畝，緊鄰帝湖，純改善定位，容積率3.9。片區(qū)內(nèi)唯一一個大戶型項目，戶型有109、147、188、255㎡四種，驗資階段，預(yù)計近期開盤，正常首付比例，但全款優(yōu)先選。
?老盤加推
鄭地璞園：89-131平三房，這個盤進度比較慢，樓棟已封頂，但開盤時間仍然沒有定數(shù)，價格待定。
領(lǐng)創(chuàng)天譽華庭：所剩房源不多，89平三房，均價1.56萬 ；118平三房，均價1萬6，2018年10月底交房。
五建新街坊：二期高低配，有高層和洋房，高層76-131㎡，小高層96-142㎡，整體均價1.55萬-1.65萬，毛坯。
保利心語：二期36畝，61平兩房，97-132㎡三房，154-158㎡四房，預(yù)計價格1.65-1.75萬，精裝。
和昌灣景國際：三期將推出2棟高層，房源建面約89-143平米，預(yù)計6月底開盤，價格待定；
陽光城麗景公館：高層5號樓加推，包含72㎡兩房、92㎡三房、113㎡三房，精裝1.58-1.68萬。
盛世臥龍城：尾盤，剩十余套130㎡三房，均價13600-13800元/㎡。
萬科民安星辰：無住宅房源在售，平層公寓1萬1。
怎么選？
1、 如果你是改善性購房，不建議選擇這里。因為綜合來看，中原老城區(qū)剛需產(chǎn)品扎堆，小開發(fā)商城改項目扎堆，容積率太高，整體來看，改善屬性不強，不建議改善購房者選擇這里。
如果非要買這里，可以看看融創(chuàng)御湖宸院，這個盤是片區(qū)里唯一一個純改善定位項目，也是唯一一個擁有160平以上的大戶型項目。項目緊鄰帝湖，地塊不大，生態(tài)環(huán)境不錯；但距離云夢山莊也比較近，看個人接受程度。
2、如果你是剛需首套，想買兩房小戶型，五建新街坊、陽光城麗景公館、保利心語，目前只有這三個盤有，價格相差不大。三盤相比，五建新街坊整體舒適度更好些，可以去感受下；
保利心語距離中原萬達很近，但缺點也不少，比如7.17容積率太高，在售二期由4層底商圍合，將來會比較嘈雜，社區(qū)舒適性太差，另外三房戶型設(shè)計過于狹長，居住舒適度不好。
2、如果你是剛需首套，想買三房，選擇就比較多了。綜合衡量，優(yōu)先推薦五建新街坊，雖然即將交房的一期曝出諸多詬病，但相對來說，這個盤更適合居住些。
第一，和西三環(huán)高架并不是緊鄰，還有段距離，不會有太大噪音；
第二，距離已經(jīng)通車的地鐵1號線西三環(huán)站很近，步行3分鐘可達，通勤方便；
第三，和中原萬達距離不遠不近，不會太過嘈雜，逛街、購物也方便。
當然，也可以等等新盤匯泉景悅城。很多人都聽過西四環(huán)“神盤”匯泉西悅城，低開高走，價格低，銷量非常不錯，2017年多次成為銷冠盤，和匯泉景悅城是同一個開發(fā)商，景悅城同樣的大盤，70-120平都有，戶型面積覆蓋廣，依照西悅城銷售慣例，景悅城價格也會比周邊市場價要低，資金不充足者可以期待一下。
匯泉景悅城項目沙盤▼
另外，鄭地璞園也可以關(guān)注下，這個盤銷售進度非常慢，2017年就一直宣稱預(yù)計要開盤，至今過去一年多，仍然沒有確定開盤時間。但目前社區(qū)樓棟已封頂，一旦開始銷售，交房會非?？?，屬于準現(xiàn)房，有意者可以多多留意該樓盤進展。
結(jié)束語
1、中原老城區(qū)基本沒有改善屬性。放眼全鄭州，真正有改善屬性的幾個區(qū)域按屬性純粹度可以這樣排列：北龍湖>高鐵站片區(qū)>大北區(qū)，綠博和濱河新城也有改善屬性，但就現(xiàn)階段來看，濱河價格略高，綠博片區(qū)成熟度弱，需要長線等待。
2、對于剛需購房者來說，本次調(diào)研的中原老城區(qū)是個不錯的選擇，二、三環(huán)之間，房價比較扎實，戶型、項目選擇也比較多，近期部分項目有開盤推售計劃，有意者可以多去看看，多對比，希望大家早日選到滿意的房子。
6.24，新局勢下的機會研判
活動主題：新局勢下的機會研判
主要內(nèi)容：當下宏觀經(jīng)濟趨勢、粵港澳灣區(qū)投資機會分析 、云南投資機會分析
活動地點: 中國·鄭州·鄭東新區(qū)
活動時間：2018年6月24日下午14:00
線下報名：米宅詩詩：184 3719 3719（電話同微信）
