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萬科民安星辰，中原區(qū)航海路與桐柏路交匯處。

小型投資客死于公寓，中型投資客死于商鋪、寫字樓，大型投資客死于地標。

為啥說小型投資客死于公寓呢？很多投資客戶躲過了地標、躲過了寫字樓、商鋪，但是依舊沒有躲過公寓一劫，成了買公寓的炮灰，相信雙限情況這種炮灰還會不少。

一、關(guān)于公寓你要搞明白幾個問題？

1、首付比例5成。
2、交易稅費大概是35%。
3、無法落戶。
4、40年產(chǎn)權(quán)。

二、為啥突然之間出現(xiàn)那么多的公寓？

1、鄭州限購限貸，民間投資房地產(chǎn)的資金被壓迫到非限購區(qū)域或者商業(yè)項目上。
2、目前市場上 的商業(yè)用地的供應(yīng)量非常大，商業(yè)項目的庫存量非常大，寫字樓市場基本已經(jīng)飽和，再蓋寫字樓就是作死，所以改變風(fēng)向標都做成公寓產(chǎn)品，好去化。

三、為啥說小型投資客死于公寓呢？

因為你會被套的很死。投資商業(yè)類產(chǎn)品，有三種收益、第一種租金、第二溢價、第三抵押貸款，而且租金越高溢價就越高。假設(shè)你在某一區(qū)域買了一個公寓，未來租金的收益你要參照周邊的項目，即使說你每個月租金和月供持平，那么你算過什么時候本金能回本嗎，更何況那些不持平？而且商業(yè)體量存在供應(yīng)量大，商業(yè)項目1.5萬湊合還能賣出去，1.8萬真心賣的非常艱難，2萬只有人看沒有人買。你有信心1.5萬買的，未來2萬賣掉嗎，即使你賣，會有人接手嗎，賣掉了你又能掙多少？

四、那些比比皆是的失敗的例子。

商業(yè)從業(yè)若干年，那些比比皆是投資失敗的例子，告訴我一個道理，商業(yè)一般人真的玩不起。

1、東區(qū)某項目，當(dāng)年的價格從兩萬多一路漲到四萬多，吸引了眾多各行各業(yè)的大老板，一擲千金買辦半層、整層的多了去了，單層如果按照2萬算，5000多萬一層，如果按照5萬算，差不多一億元一層，你可想而知當(dāng)年的河南多有錢。偶然一次機會，回訪到這個項目的老業(yè)主，也不多兩三百位，手機號碼尾號不是4個8，就是5個6，基本都是吐槽的，租金太低，賣也賣不出去，還得掏物業(yè)費，當(dāng)年就是吃了這個項目的虧了，腦子當(dāng)時進水了。

2、東區(qū)某項目，當(dāng)年開盤橫掃鄭州寫字樓市場，一年賣了差不多20多億元，風(fēng)頭無人能及。當(dāng)時買的人非常多，半層、整層的買，后來簽約人多的只能一波一波的進簽約時，記得非常清楚有一個人拿了五百萬的現(xiàn)金交首付款，財務(wù)直接把客戶趕到銀行去了，另一個刷卡直接刷了一千多萬。買的時候高高興興，交房之后發(fā)現(xiàn)自己高位站崗了，因為租金死活租不上去，當(dāng)初承諾的6%的回報率，現(xiàn)在看來3%都算是高了。

3、東區(qū)某項目，當(dāng)年普遍在一萬多的時候，價格都是兩萬多，銷售給你說的時候地段好，租金都報6元／天／平方米。哈哈哈反正各種給你呲！誰知道交房之后，大面積的空置，租金也才租到3元／天／平方米，多少買房子的人至今還在懊悔或者還在喝白開水，有的恨死開發(fā)商了，或者有的直接首付撩開發(fā)商，首付我不要我也不簽貸款，你去告我吧。

4、從業(yè)n久，沒聽那個客戶給我說買商業(yè)賺錢的。

也可以說是一個虛假的繁榮。

下附萬科譽計算方式：
根據(jù)鄭州現(xiàn)在商業(yè)的現(xiàn)狀，回報率一般都在20年以上，也就是說回報率低于5%。 假設(shè)單價1.8萬，15年回本，年回報率為6.67%，每平方米的月租金為18000*6.67%／12=100.5元／月／平方米，以32平方米為準，每月需要租3200元，15年才能回本。（靜態(tài)）稅前如果是100.5元／月／平方米，含稅則需要120元／月／平方米。 假設(shè)單價1.8萬，20年回本，年回報率為5%，每平方米的月租金為18000*5%／12=75元／月／平方米，以32平方米為準，每月需要租金2400元，20年可以回本。（靜態(tài)）稅前如果是75元／月／平方米，含稅則需要84元／月／平方米。 周邊住宅租金，海馬大概40元／平方米／月，天筑大概在55元／元／平方米，假設(shè)萬科譽單價為1.8萬，租金按照45元／月／平方米（萬科、雙地鐵、精裝修、物業(yè)好），年回報率3%，33年回本。 3、另外考慮到交易稅費在35%，如果公寓漲到2.5萬，那么周邊的住宅價格應(yīng)該在3.33萬，鄭州東區(qū)的住宅何時能到3.33萬這是個未知數(shù)！(展開全部)

似乎為了規(guī)避限購限貸政策，鄭州萬科布局的公寓項目真不少。
萬科福晟萬科譽
萬科百榮萬商國際榮寓
萬科城的小世界
萬科龍門
萬科民安星辰
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星辰項目一期自2月19日啟動0元入會可享受總房款千分之二優(yōu)惠，預(yù)計3月18日開盤。

星辰分三期開發(fā)，規(guī)劃住宅+商業(yè)+公寓，一期二期均為商業(yè)用地，一期LOFT，二期平層公寓，三期主要為住宅用地，整體很分散，東一塊西一塊，民安將這些較差的房源與萬科合作，也算資源利用最大化了。
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一期位于安置房東側(cè)，占地9.6畝，總建面3.8萬㎡，容積率4.62，一共18F，獨樓一棟，東西向，1-4層為商業(yè)，5F混合商業(yè)、LOFT公寓，6-18F均為LOFT，4梯28戶，層高5.09米，精裝修，主力戶型46-51㎡，一共370戶。
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這項目優(yōu)勢在于地段、品牌、精裝修，我主要說說這個價格。

萬科打算賣14000元/㎡，我覺得這也太扯淡了，比他地段更好的升龍?zhí)靺R毛坯LOFT也就14000元/㎡，同樣三環(huán)內(nèi)的和昌灣景精裝LOFT才12000元/㎡，剛開盤的三環(huán)內(nèi)的五建新街坊70年產(chǎn)權(quán)平層公寓不過14000，相比之下，星辰的性價比太不高了，大家都知道這個精裝其實頂多花個3萬的成本。
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從紫臺開盤高價熱銷，可以看出購房者對萬科的迷之崇拜，對品牌我們應(yīng)當(dāng)認可，但為之付出過高的溢價，真的值嗎？
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民安西上位于航海路和桐柏路交匯處，總占地365畝，建面100萬方，積率3.95，是城市綜合體，包含住宅，商業(yè)，公寓，loft。首期住宅55畝，正在打地基，預(yù)計2018年6月交房。4月23日5000入會享10000，并送2000元房款券。預(yù)計7月份開盤。
優(yōu)勢:
1.住宅底層全采用底層架空設(shè)計，后期可作為兒童，老年活動中心，也可能淪為電瓶車停放中心，底層架空整體通透性較好，增加了鄰里互動空間，是人性化的一種體現(xiàn)。
2.園林打造較用心，結(jié)合了很多項目亮點，8100平米中央綠地，600平米中央水景，風(fēng)雨連廊將底層架空層與社區(qū)園林融為一體，風(fēng)雨連廊東潤泰和也有，雨天，雪天，夏天在連廊中也可以從容前行，也是人性化的體現(xiàn)。
劣勢:
1.即將推出的1-7號樓，多數(shù)為2t6，2t5，7號樓西單元為公租房，最最重要的是，這個項目總共1400多套房，其中70多的兩房約500套，89小三房約400套，小戶型超出我的想象了。
2.整個地塊南側(cè)對著十字路，犯沖，而且漏斗型的形狀容易漏財，風(fēng)水上不是太吉利。
總得來看，這個盤一些創(chuàng)新元素會讓剛需客戶感覺很心動，而且片區(qū)內(nèi)無競爭，又是少有的新盤，一期入市性價比較高，建議關(guān)注。(展開全部)

名門走顏色系，翠園，橙邦，紫園。
民安走方向系？北郡，尚郡，西上。
感覺民安拿地還是很有水平的，當(dāng)初的北區(qū)也是市場空白，北郡現(xiàn)在快結(jié)束了，而北區(qū)也進入了遍地開花的節(jié)奏。而目前的西南區(qū)，也稱的上是一片空白，升龍在北，亞星在東，似乎有意把這片區(qū)域空出來了?？赡芷瑓^(qū)沒什么新區(qū)規(guī)劃帶動吧，但成熟的居住氛圍，確實市中心置業(yè)的優(yōu)先選擇。
西上的優(yōu)勢：
1.交通便利，北鄰航海西路，東可以到西三環(huán)，東可到桐柏路。
2.居住氛圍尚可，屬于三環(huán)內(nèi)，南側(cè)綠城公園，北側(cè)是很多成熟的小區(qū)，東邊有73中，西南鄰金海水庫。
3.民安的戶型借鑒了萬科城的小戶型做法，整體比較緊湊，保證客廳，主臥，次臥都是南向采光，邊戶南北通透，整體戶型設(shè)計還不錯。
4.綠化好，從規(guī)劃圖可以看出，樓體分布在邊緣，保證了中間全部都是綠地，大概快占到小區(qū)2/3的面積了，很可觀。
5.底層架空，2、3、6一層均為架空層，這個亮點鄭州比較少見，綠城喜歡用，城開綠園有，夏天納涼，打麻將的好去處。
整體來看，西上的可買性不錯，憑借價格優(yōu)勢應(yīng)該可以從昆侖望岳搶走不少客戶。(展開全部)