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現(xiàn)在在賣的是公寓，住宅已賣完了，那么值得入手嗎？我是這樣看的。
1、你是剛需，又被限購所困，近期想買，不想等政策變化，不想去遠(yuǎn)郊，以住為目的，服務(wù)于工作和生活，我以為可以考慮，最好你的工作生活范圍就在公寓附近。
2、公寓和住宅不同，一是產(chǎn)權(quán)40年，住宅是70年。二是不能落戶，三是首付5成，交易費高，宜住宜租不宜賣。這些你要考慮好。
3、項目目前有建筑面積約為47平米的公寓房源在售，均價14500元/平，有三房，有兩房，也有雙入戶即所謂的可收兩份租金。這么小的面積變兩房三房，是因為LOFT設(shè)計，以住為最大標(biāo)準(zhǔn)。
4、總價大概68萬，首付要35萬左右。低總價，高首付。
適合不適合，上述問題考慮清楚，住的角度，可去租個公寓住幾天，親身體驗自己是否能夠接受常住。(展開全部)

萬科民安星辰年后開始推廣宣傳，前期蓄客時間三個月左右，時間不算長，在附近萬?；▓@等小區(qū)大門擺有項目海報和全城出租車、廣播等媒體進(jìn)行推廣。上周六開盤推出5-18層370套房源，均價14300元/㎡，去化率將近一半，目前再到售樓部，房源僅剩下幾十套左右。


項目屬于四十年產(chǎn)權(quán)商業(yè)用地，鄭州七十三中學(xué)西側(cè)，此商業(yè)樓自今年年后工期進(jìn)展迅速，站在航海西路上看，已經(jīng)建設(shè)到五層。1-5層為餐飲、影院、購物中心，6-18層?xùn)|西朝向是47㎡左右loft，4梯28戶，此樓沒有南北朝向，loft層高為5.09米，總層高18層相當(dāng)于普通住宅的30層層高。


5層西側(cè)有六套房源，兩套51㎡雙入戶，四套51㎡三房；6-18層20套47-51㎡雙入戶，8套47-51㎡三房，51㎡戶型都在每層的最南頭和最北頭上。這樣看項目雙入戶戶型占比大些，目前剩余18層頂層房源居多，以房號1822雙入戶為例，建筑面積46.37㎡，總價693407，優(yōu)惠折后單價14376元/㎡；以最北戶1821雙入戶為例，建筑面積50.81㎡，總價754721，優(yōu)惠折后單價14288元/㎡，預(yù)計2019年6月份交房，物業(yè)費3.8元/㎡。


民安西上去年7月份一期住宅開盤，均價在9000元/㎡，隨著市場漲勢和萬科品牌的植入，此次星辰loft開盤價位偏高些，但亮點在于裝修loft雙入戶設(shè)計，其中三房和雙入戶均價基本一致。雙入戶目前沒有樣板間，設(shè)計入戶一防盜大門，進(jìn)屋之后還有一道封閉的門，兩個門之間有一個到二樓的樓梯，共享玄關(guān)，后期作為投資的業(yè)主可以同時租給兩戶，上下獨立，作為兩間一室一廳使用。Loft的裝修在鄭州市場本不多見，對于雙入戶裝修loft的設(shè)計在鄭州也不多見，創(chuàng)新的設(shè)計空間使得很多裝修公司的人前來參觀。


交房萬科把隔層和吊頂做好，樓上樓下各一個衛(wèi)生間，廚房是開放式的，沒有陽臺，樓上送一個儲物收納空間，外窗設(shè)計敞亮。由于是簡裝，交房后萬科會提供“美好家”一站式服務(wù)，對于衣柜、全屋壁紙、電視柜、收納柜等裝修有A套餐16888元和B套餐31254元選擇。


對于投資溢價，由于項目距離帝湖近，周邊都是中原區(qū)老生活小區(qū)，帝湖早市和對面菜市場、華潤萬家等超市，生活便利；南側(cè)長江公園、帝湖湖景等環(huán)境較好；緊鄰七十三中學(xué)和航海西路小學(xué)，學(xué)生課業(yè)輔導(dǎo)班和培訓(xùn)班的租用也是種選擇。


此片區(qū)雖然公寓loft產(chǎn)品稀缺，但附近人群消費能力一般，項目東北側(cè)啟福大廈自建成五年以來，空租率高，雖然提出年輕人創(chuàng)客空間口號，目前依然租售很慢。萬科民安星辰在項目初期沒有拉置暖氣管道，作為商業(yè)loft，項目既沒有天燃?xì)庖矝]有暖氣，公攤將近30%，得到面積30㎡出頭，購買此項目大多為投資客，由于在不限購不限貸范圍，有錢的豪主有擲下成層的loft的。(展開全部)

萬科民安星辰，中原區(qū)航海路與桐柏路交匯處。

小型投資客死于公寓，中型投資客死于商鋪、寫字樓，大型投資客死于地標(biāo)。

為啥說小型投資客死于公寓呢？很多投資客戶躲過了地標(biāo)、躲過了寫字樓、商鋪，但是依舊沒有躲過公寓一劫，成了買公寓的炮灰，相信雙限情況這種炮灰還會不少。

一、關(guān)于公寓你要搞明白幾個問題？

1、首付比例5成。
2、交易稅費大概是35%。
3、無法落戶。
4、40年產(chǎn)權(quán)。

二、為啥突然之間出現(xiàn)那么多的公寓？

1、鄭州限購限貸，民間投資房地產(chǎn)的資金被壓迫到非限購區(qū)域或者商業(yè)項目上。
2、目前市場上 的商業(yè)用地的供應(yīng)量非常大，商業(yè)項目的庫存量非常大，寫字樓市場基本已經(jīng)飽和，再蓋寫字樓就是作死，所以改變風(fēng)向標(biāo)都做成公寓產(chǎn)品，好去化。

三、為啥說小型投資客死于公寓呢？

因為你會被套的很死。投資商業(yè)類產(chǎn)品，有三種收益、第一種租金、第二溢價、第三抵押貸款，而且租金越高溢價就越高。假設(shè)你在某一區(qū)域買了一個公寓，未來租金的收益你要參照周邊的項目，即使說你每個月租金和月供持平，那么你算過什么時候本金能回本嗎，更何況那些不持平？而且商業(yè)體量存在供應(yīng)量大，商業(yè)項目1.5萬湊合還能賣出去，1.8萬真心賣的非常艱難，2萬只有人看沒有人買。你有信心1.5萬買的，未來2萬賣掉嗎，即使你賣，會有人接手嗎，賣掉了你又能掙多少？

四、那些比比皆是的失敗的例子。

商業(yè)從業(yè)若干年，那些比比皆是投資失敗的例子，告訴我一個道理，商業(yè)一般人真的玩不起。

1、東區(qū)某項目，當(dāng)年的價格從兩萬多一路漲到四萬多，吸引了眾多各行各業(yè)的大老板，一擲千金買辦半層、整層的多了去了，單層如果按照2萬算，5000多萬一層，如果按照5萬算，差不多一億元一層，你可想而知當(dāng)年的河南多有錢。偶然一次機會，回訪到這個項目的老業(yè)主，也不多兩三百位，手機號碼尾號不是4個8，就是5個6，基本都是吐槽的，租金太低，賣也賣不出去，還得掏物業(yè)費，當(dāng)年就是吃了這個項目的虧了，腦子當(dāng)時進(jìn)水了。

2、東區(qū)某項目，當(dāng)年開盤橫掃鄭州寫字樓市場，一年賣了差不多20多億元，風(fēng)頭無人能及。當(dāng)時買的人非常多，半層、整層的買，后來簽約人多的只能一波一波的進(jìn)簽約時，記得非常清楚有一個人拿了五百萬的現(xiàn)金交首付款，財務(wù)直接把客戶趕到銀行去了，另一個刷卡直接刷了一千多萬。買的時候高高興興，交房之后發(fā)現(xiàn)自己高位站崗了，因為租金死活租不上去，當(dāng)初承諾的6%的回報率，現(xiàn)在看來3%都算是高了。

3、東區(qū)某項目，當(dāng)年普遍在一萬多的時候，價格都是兩萬多，銷售給你說的時候地段好，租金都報6元／天／平方米。哈哈哈反正各種給你呲！誰知道交房之后，大面積的空置，租金也才租到3元／天／平方米，多少買房子的人至今還在懊悔或者還在喝白開水，有的恨死開發(fā)商了，或者有的直接首付撩開發(fā)商，首付我不要我也不簽貸款，你去告我吧。

4、從業(yè)n久，沒聽那個客戶給我說買商業(yè)賺錢的。

也可以說是一個虛假的繁榮。

下附萬科譽計算方式：
根據(jù)鄭州現(xiàn)在商業(yè)的現(xiàn)狀，回報率一般都在20年以上，也就是說回報率低于5%。 假設(shè)單價1.8萬，15年回本，年回報率為6.67%，每平方米的月租金為18000*6.67%／12=100.5元／月／平方米，以32平方米為準(zhǔn)，每月需要租3200元，15年才能回本。（靜態(tài)）稅前如果是100.5元／月／平方米，含稅則需要120元／月／平方米。 假設(shè)單價1.8萬，20年回本，年回報率為5%，每平方米的月租金為18000*5%／12=75元／月／平方米，以32平方米為準(zhǔn)，每月需要租金2400元，20年可以回本。（靜態(tài)）稅前如果是75元／月／平方米，含稅則需要84元／月／平方米。 周邊住宅租金，海馬大概40元／平方米／月，天筑大概在55元／元／平方米，假設(shè)萬科譽單價為1.8萬，租金按照45元／月／平方米（萬科、雙地鐵、精裝修、物業(yè)好），年回報率3%，33年回本。 3、另外考慮到交易稅費在35%，如果公寓漲到2.5萬，那么周邊的住宅價格應(yīng)該在3.33萬，鄭州東區(qū)的住宅何時能到3.33萬這是個未知數(shù)！(展開全部)

似乎為了規(guī)避限購限貸政策，鄭州萬科布局的公寓項目真不少。
萬科福晟萬科譽
萬科百榮萬商國際榮寓
萬科城的小世界
萬科龍門
萬科民安星辰
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星辰項目一期自2月19日啟動0元入會可享受總房款千分之二優(yōu)惠，預(yù)計3月18日開盤。

星辰分三期開發(fā)，規(guī)劃住宅+商業(yè)+公寓，一期二期均為商業(yè)用地，一期LOFT，二期平層公寓，三期主要為住宅用地，整體很分散，東一塊西一塊，民安將這些較差的房源與萬科合作，也算資源利用最大化了。
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一期位于安置房東側(cè)，占地9.6畝，總建面3.8萬㎡，容積率4.62，一共18F，獨樓一棟，東西向，1-4層為商業(yè)，5F混合商業(yè)、LOFT公寓，6-18F均為LOFT，4梯28戶，層高5.09米，精裝修，主力戶型46-51㎡，一共370戶。
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這項目優(yōu)勢在于地段、品牌、精裝修，我主要說說這個價格。

萬科打算賣14000元/㎡，我覺得這也太扯淡了，比他地段更好的升龍?zhí)靺R毛坯LOFT也就14000元/㎡，同樣三環(huán)內(nèi)的和昌灣景精裝LOFT才12000元/㎡，剛開盤的三環(huán)內(nèi)的五建新街坊70年產(chǎn)權(quán)平層公寓不過14000，相比之下，星辰的性價比太不高了，大家都知道這個精裝其實頂多花個3萬的成本。
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從紫臺開盤高價熱銷，可以看出購房者對萬科的迷之崇拜，對品牌我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)可，但為之付出過高的溢價，真的值嗎？
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萬科民安星辰的紅色條幅年后已經(jīng)在快封頂?shù)陌仓梅可侠瓉?，一期和安置房的外圍墻也展示著萬科的企業(yè)文化“攜手供方、關(guān)注客戶”的廣告，2016年12月份探盤民安西上時，售樓部置業(yè)顧問愛理不理，幾個還在樓下打著羽毛球。今日再次來到售樓中心，前臺有兩個置業(yè)顧問坐著，沒有昔日的熙熙攘攘，據(jù)了解，萬科與民安合作，全面收購此項目后期地塊，現(xiàn)在之前民安西上的一批置業(yè)顧問全到鄭州萬科集團做培訓(xùn)了，只留從萬科蘭喬圣菲調(diào)過來的萬科自有的兩個銷售顧問。


萬科與民安后期具體合作政策還不清楚，接下來萬科接盤的臨近七十三中中學(xué)西側(cè)的四十年產(chǎn)權(quán)商業(yè)地塊，具體商業(yè)18層還是19層、下面三層商業(yè)綜合體是否是萬科自持等目前都不確定，但確定的是此地塊目前已經(jīng)建設(shè)到三層左右，以40-60平米loft為主，后期是簡裝還是精裝不確定，但層高5.09米肯定，這比東區(qū)萬科譽32㎡的4.5米層高loft居住要更舒適些。


據(jù)后河盧村民介紹，民安西上南側(cè)、河南弘大心腦血管醫(yī)院北邊大片地塊被融創(chuàng)并購，村民目前的安置房是融創(chuàng)在建設(shè)，附近村民提到北面民安西上閆垌村這個城改項目時，都表示名字起的不怎么好，如今和萬科合作后，項目案名改成星辰，聽起來還好些。


未來萬科和融創(chuàng)據(jù)守航海路、長江路和西三環(huán)片區(qū)，目前片區(qū)比較成熟，有較多中原區(qū)政府老家屬院和帝湖大體量住宅、商業(yè)配套。2017年萬科民安星辰40年產(chǎn)權(quán)l(xiāng)oft的投資或自主，看后期具體政策的出臺，預(yù)計開盤均價不會低于一萬。項目一期馬路對面、歐麗集團西側(cè)的地塊，目前還沒有拿到，項目整體沒有動工，但民安集團建設(shè)“樂居生活”的廣告還未撤下。萬科介入民安西上后期地塊，對西南邊中原區(qū)市民是件利事。附近除了帝湖百貨和華潤萬家之外的購物中心之外，目前十多年來沒有新的商業(yè)配套設(shè)施。(展開全部)

7月16日，本周六，民安西上將會開盤。
今年上半年以來，無證開盤大行其道，有預(yù)售證的是少之又少。
此次民安西上將是有證開盤，別的不說，從這一點上，必須為民安點個贊。今年5月7日，民安的另一個樓盤北郡3期也是有證開盤。民安在這兩個樓盤上還是按規(guī)矩辦事，至少讓購房者能夠比較放心。
目前，民安西上一期1、2、3、5、6、7一共6棟樓已全部取得了預(yù)售許可證，一共1432套房。預(yù)售許可證號【2016】鄭房預(yù)售字（3762）號。

施工單位：河南城源建設(shè)工程有限公司。一家注冊地在惠濟區(qū)的自然人股東公司，不太知名。
物業(yè)公司是民安自己的：河南民安物業(yè)服務(wù)有限公司。收費標(biāo)準(zhǔn)：2.48元/月/平方米。

注意不利因素的影響：臨航海路的5、6、7號樓，要考慮到馬路噪音的影響；最南側(cè)的1號樓，其前面的庭院空間很小，3層以下住戶會感覺有點憋屈，另外，1號樓南側(cè)小區(qū)外面，規(guī)劃有社會停車場。

上半年，鄭州房價上漲迅速，北區(qū)尤甚，目前其價格使得普通剛需難以承受，高新區(qū)、管南片區(qū)、二七南部區(qū)域、以及民安西上所在的西南區(qū)域，將會逐漸承接起更多的剛需客戶。但這四個區(qū)域，也勢必會受到大環(huán)境的影響，接棒的可能性也不能排除。
周六以什么價格開盤？去化效果如何？讓我們緊密關(guān)注。(展開全部)