如題，這次我們來看純新盤。
關于純新盤，本文已經(jīng)說的非常全面了。
接下來，我們具體來看：
高新老城這兩年土地出讓是比較少的，基本上都是后期地塊，所以純新盤很少。
老城依舊是朗悅公園府，謙祥萬華城/云棲，保利文化廣場，這幾個樓盤在售。
這兩個純新盤一個是雙湖科技城，一個在中原與高新的交界處五龍口片區(qū)。
雙湖科技城這兩年新盤是比較多的，但是競爭也是比較激烈。
就以保利和光嶼湖來說10xxx的特價也做了很長時間。
1、高新和錦蓮序：
雙湖片區(qū)，高新建設拿地，永威代建，2021年12月27日拿地，容積率2.5。
產(chǎn)品面積段89-160㎡。戶型設計是亮點，贈送比較多。
99平，160平三開間，四開間朝南，采光不錯。
預計11月份開盤，價格基本參考周邊預計1.1萬。地緣可以關注下。
2、鄭州地鐵高新儲備：
2022年6月22日拿地，目前進度是建設用地規(guī)劃許可證已經(jīng)出來。具體如何建，屬于待定階段。
這塊地的特別之處在于屬于地鐵上蓋，樓面價是4025元/㎡,容積率是3.0，位置不錯，地鐵8號線，不過有不利因素就是車輛編組站。
雖然三環(huán)內(nèi)但是界面一般，片區(qū)最典型的樓盤是五龍新城。
中原老城新盤比較少，改善更少，在前兩年恒大云璽，康橋玖璽園，萬科山河道，融創(chuàng)御湖宸院，昆侖望岳這些樓盤之后，現(xiàn)在更少。
老城的價格也跟過山車一樣，從想要破2萬的紅線，到現(xiàn)在1.5萬的價格，這并非區(qū)域的問題，而是樓盤的變化引起的。
說白了，就是有價值，但是缺好盤。
1、華潤潤熱電廠：
700畝的體量，周邊已經(jīng)比較成熟了，有地鐵，西流湖公園等等。
未來打造的是城市更新，比如特色產(chǎn)業(yè)，宜居住宅，公園綠化，教育等，對西區(qū)的改善來說是一件好事。
除此以外，就是萬科山河道的二期，可以期待了。
2、鄭州地產(chǎn)中原區(qū)儲備項目：
2022年6月22日拿地，屬于中原新區(qū)。
這個位置，城投不拿地，也是要流拍的，這妥妥的是托底的地塊。這個地塊容積率為3，地鐵10號線的輻射范圍。
中原新區(qū)真的很尷尬，金地西湖春曉，中原華僑城這兩個樓盤到底有多難，真的只有他們知道。
片區(qū)配套不成熟，未來還需要很長的時間。地塊入市，也避免不了一場廝殺。
這個樓盤除非價格特別低，否則不建議。
對于二七區(qū)來說，本身利好的政策就不多，再加上附近的隊友不給力。
我不過多的說，直接看周邊：恒大林溪郡，世茂璀璨西湖，匯泉西悅城，永威西郡，融僑悅城。附近地緣也是比較艱難。
是屬于二七區(qū)馬寨的城改，千畝大盤，項目準備打造未來城市。
首開在西四環(huán)附近，容積率3.0，面積是89-143平，戶型設計還算可以，星聯(lián)開始走顏值路線，外立面按照規(guī)劃落地，會成為片區(qū)不錯的。簽約隴西小學，大型的商業(yè)配套規(guī)劃等等
對于這個樓盤，除了位置，其他規(guī)劃都不錯，主要是地緣，能買嗎？需要看價格。
惠濟區(qū)本身在售的樓盤都不多，綠都青云敘之前做特價在狂賣，現(xiàn)在片區(qū)新盤也是靜悄悄。
降價在這個片區(qū)也是比較明顯的，直接來看綠都青云敘的價格變化就好，從1.5-1.6萬到1.3萬，直接清楚明白了。
1、正商家河寬境：
正商家河家的后續(xù)地塊，面積段是108-144㎡，規(guī)劃是改善升級版的正商家河家。
不過正商現(xiàn)在悄無聲息，這兩年剛需盤交付水準也有所下滑，買還是需要謹慎的。
2、天河投資惠濟儲備：
2021年12月27日拿地，融創(chuàng)瓏府的后期，融創(chuàng)不拿地以后，政府托底的一個地塊。
臨近賈魯河和東風渠，距離地鐵7號線有一定距離，旁邊也有萬科美景廣場，配套不算差。不知道后期會讓誰開發(fā)，拭目以待吧。
3、天倫北城
2021年6月3日拿的地，是東趙的城改項目。
從拿地時間來看是比較慢的，一個民企能熬到這個時候，其實已經(jīng)算是不錯了。
好在，據(jù)說天倫跟中海合作了，拉來一個有背書的房企，交付沒有大問題。
產(chǎn)品設計也不錯，我們來看規(guī)劃圖上的戶型，基本上三間朝南，采光不錯。
最大的問題是位置了，萬科天倫紫臺也是東趙的城改但是位置相對好些，而他在四環(huán)外。
配套可想而知，學校教育不止是這個樓盤的短板，整個惠濟都是如此。
不過好在有地鐵7號線可以覆蓋。希望首開價格有驚喜吧，對于地緣來說，可以關注。
4、鄭州地產(chǎn)古滎儲備項目：
2022年6月22日拿地，惠濟區(qū)古滎片區(qū)，這個地塊也是政府托底的，如果不是這樣，99%的概率會流拍。
四環(huán)外，容積率2.9，配套不完善，只想說如果真的有開發(fā)商接了，大家也請遠離吧！
金水區(qū)的新盤主要集中在楊金，楊金未來的競爭壓力還會持續(xù)，樓盤比較多，在市場下行期競爭會更激烈。
先來看楊金：
1、麗悅上苑：
2021年12月27日，河南楊金科技外包產(chǎn)業(yè)園建設投資有限公司以溢價率2.5%拿的地，背后是楊金管委會，說白了就是托底地塊。
而現(xiàn)在變成佳田在楊金的項目了，備案名字是麗悅上苑，這樣看，其實也就是地方+民企的模式進行。
這個地塊位置還算可以，但是周邊環(huán)境一般，北邊是安置房，還有外包產(chǎn)業(yè)園等。
片區(qū)內(nèi)開發(fā)商是比較多的，萬科未來時光，正弘璟云筑等等，附近住宅也都在開發(fā)中。
配套發(fā)展不成熟，教育不太好是這個片區(qū)的共有的特征。
不知道跟佳田合作是不是為了引進好的學校，希望楊金的教育有所起色吧。
2、信達時代國著：
之前泰禾東府大院被接手，信達是處置不良資產(chǎn)的企業(yè)，是央企，現(xiàn)在是信達和康橋合作，信達全資，康橋是代建。
產(chǎn)品設計是小高層和洋房組成，面積是120，140㎡。
項目距離東三環(huán)比較近，出行方便。地塊南邊金水區(qū)緯五路第一小學（東岳校區(qū)），對于業(yè)主來說也是個好消息。
不過旁邊的廣匯灣不時有特價房出來，可見，競爭壓力也是比較大的。
3、君悅華庭：
2021年12月27日拿地，開發(fā)商是中原高速，之前開發(fā)的項目有高鐵片區(qū)的奧蘭花園，品質還算不錯。
開發(fā)商問題不大，地塊不利因素比較多，三角形地塊，距離鄭濟鐵路比較近，另外還有連霍高速。
再加上周邊環(huán)境發(fā)展比較緩慢，配套不成熟。在片中，優(yōu)勢不是很明顯。
金水主城，相對堅挺，特別是品質或者教育加持的樓盤，在行情中比較耐抗跌。
4、越秀路砦：
2022年6月22日拿地，備案名稱是金越華庭。金水北又一個改善盤即將到來。越秀背景也是有實力，交付的問題不大。
容積率3.5，距離地鐵7號線比較近，附近有龍門實驗等學校，魏河和東風渠，也是一個加分點兒。
總之，下半年金水北又一個可以選擇的項目入市。
5、常綠金水宸苑：
2022年6月22日拿地，備案名稱是常綠金水宸苑，常綠在鄭州的第二個項目，第一個項目是東風宸苑。
這個地塊比較復雜，安開混合用地，位置不錯，地鐵7號線，距離魏河比較近，算是地鐵+河景。
旁邊有瀚宇天悅這些成熟的社區(qū)，但是附近沒有大型的商業(yè)。
地塊不大+安置房，位置算是可以，性價比要是可以的話，剛需還是可以看看的。
1、冠景上院：
規(guī)劃只有2棟樓，開發(fā)商想要蹭省實驗中學的這個名校，但是新房不劃片，一切都是未知數(shù)。面積在102-118㎡，新中式風格。
白沙難得新房，但是開發(fā)商不知名，買這里，如果是不是想要暴擊學區(qū)房，還不如去買白沙的二手房。
在安全性第一位的情況下，顯然這不是優(yōu)質的選擇。
2、瀚海永平晴宇：
在黃河南路，七里河南路，商都路，隴海鐵路圍合的區(qū)域。
瀚?，F(xiàn)在還在自救中，還需要我們謹慎觀望。
3、保利北龍湖：
2022年6月22日拿地，距離萬科拾謐森語很近，地鐵和濕地公園等都有。
但是成熟度還需要等待，不過整個北龍湖都是這樣的狀態(tài)。
毛坯限價37300元/㎡，裝修是5600元/㎡，也就是精裝限價42900元/㎡。
面積劇透集中在160-180㎡。
房企不用擔心，這個時候保利的速度就顯示出來了。
4、碧辰北龍湖儲備：
2022年6月22日，周口國資拿的地，這次找的民企是亞新。
這個地塊在南岸，比較稀缺了，4號地真的很難，經(jīng)歷過終止，又重新掛牌，精裝限價42900元/㎡。
距離東風渠比較近，地鐵8號線也在建，亞新之前在北龍湖也有項目。
北龍湖的容積率都不高，1.85，限高24米，期待亞新有更多的內(nèi)容出來吧。
管城區(qū)最近廝殺也是比較嚴重的，時代城是8字頭，新城印象的特價間歇性出來，除此外，1萬出頭，1.2萬的價格是異常激烈。
1、龍湖熙上：
2022年6月22日，龍湖進駐金岱板塊，83畝，容積率3.5，地鐵4號線，管南又多了一個選擇。戶型劇透是98-140㎡。
管南神盤落幕后，新城接盤，現(xiàn)在又多了一個選擇，龍湖房企沒有大問題。
龍湖景粼玖序交房景觀也不錯，未來如果性價比不錯，還是值得期待。
但是現(xiàn)在富田九鼎公館1.3萬+的特價，新城也是如此，這價格，真的為龍湖感到艱難。
2、鄭州地產(chǎn)尚莊儲備：
2022年6月22日拿地，這個是盛澳金尊府的后續(xù)地塊。
托底的地塊+1，地塊位置不錯，距離地鐵4號線果樹所站比較近，戶型方正，容積率3.5不高。
現(xiàn)在周邊環(huán)境一般，但是配套相對成熟，之前傳言的是美的，看來他并沒有拿地。
接下來，就看鄭地和誰合作了。
地塊不賴，值得期待。
3、藍城坤悅云廬
拿地比較早，容積率低，地塊位置好，配套成熟，但是卻不推薦，不想占用篇幅去介紹，大家遺忘就好了。
4、鄭州地產(chǎn)大王莊儲備：
2022年6月22日拿的地，融創(chuàng)城的后續(xù)地塊，容積率3，比較舒適，緊鄰十八里河。大概率還是會找開發(fā)商合作。
5、碧桂園南曹儲備：
南曹的城改，已經(jīng)很久了，但是根據(jù)現(xiàn)在碧桂園自救的狀態(tài)，不知道以后會不會易主。
動輒千畝的管南，未來競爭更加慘烈，我們只需要坐等就好了。
整個管南都有共同的問題，教育和配套，特別是三環(huán)-四環(huán)之間的，需要很長時間去填充。
通過盤點純新盤，我們會發(fā)現(xiàn)以下特征：
1、拿地的房企越來越少，鄭州地產(chǎn)托底基本上是尋找房企合作開發(fā)，未來將會是地方+房企合作的模式。
我們來看鄭州尋找的房企類型，基本上都是民企。比如亞新，佳田。
2、入市越來越慢，每個項目我都有標注拿地時間，你會發(fā)現(xiàn)有些還是去年三次土拍的地塊，甚至去年6月份拿地的，還沒有開盤。比如天倫北城。
3、在這些純新盤中值得關注的是：華潤熱電廠，越秀路砦，常綠金水宸苑，保利北龍湖儲備，亞新北龍湖，龍湖熙上，鄭州地產(chǎn)尚莊儲備。
4、鄭州市場80%的樓盤限價，幾乎是形同虛設，沒有參考價值和意義。
就比如鄭州地產(chǎn)中原區(qū)的儲備項目，也就是9號地。毛坯限價12100元/㎡，裝修價格限價2400元/㎡，也就是裝修限價14500元/㎡。
區(qū)域價格不管是精裝還是毛坯都賣不到，如果樓盤真的賣這么高，那肯定大家妥妥的去買三環(huán)主城邊。
5、除非價格特別有性價比，否則現(xiàn)在純新盤的首開，也不見得價格合適。
低開高走的模式被打亂，現(xiàn)在的鄭州基本上是，開盤后，特價房狂出。
6、對于自住，該買就買，情緒和買房是兩條路，一定要理性撿漏。
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