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未來(lái)天奕神一樣的樓盤，廣告語(yǔ)：不是所有開發(fā)商都有幸成為城市中心的創(chuàng)造者，豪宅也并不是大品牌的專利。一句話表明了八達(dá)威首進(jìn)鄭州市場(chǎng)做品質(zhì)住宅想一炮走紅的決心和信念。
售樓部重新開門迎客，依然還是可以用一個(gè)牛字來(lái)形容，預(yù)約制接待，產(chǎn)品依舊不變，規(guī)劃5棟高層住宅，總戶數(shù)560戶，兩梯兩戶設(shè)計(jì)，面積段有177平、218平、231平、286平和288平及少量大面積，其中218平、288平和286平為主力戶型。
這確實(shí)是八達(dá)威斥巨資不惜一切代價(jià)打造的項(xiàng)目，李瑋珉和山水比德孫虎兩位大師強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合打造，成品房設(shè)計(jì)，頂尖玻璃幕+進(jìn)口石材+杜邦板的270度弧形游艇水波建筑立面設(shè)計(jì)，其中玻璃幕墻占比90%，全屋落地窗，還有錯(cuò)層交疊環(huán)繞式全景露臺(tái)，酒店式入戶大堂設(shè)計(jì)，1600平沉浸式地下人文圖書館及1500平室內(nèi)運(yùn)動(dòng)生活館，3000一平起步的裝修標(biāo)準(zhǔn)，在置業(yè)顧問眼中，這是繼瀚海晴宇、建業(yè)天筑之后的第三個(gè)純粹空中大平層項(xiàng)目，更有要超越二者之意。
產(chǎn)品本身沒問題，但這個(gè)位置毗鄰北龍湖豪宅窩，在北龍湖都開始走剛需化的時(shí)代，天奕的勇氣確實(shí)可佳，除了宣傳的高大上產(chǎn)品，抗打的依舊是區(qū)位價(jià)值和位置，金水三環(huán)內(nèi)主城區(qū)，地鐵8號(hào)線棗莊站，東風(fēng)渠，臨中州大道、東風(fēng)路、經(jīng)三路，周邊各種配套都非常齊全，確實(shí)是不可多得的好位置，方圓2公里天奕足夠鶴立雞群。
但實(shí)地探盤，西側(cè)、南側(cè)全被老破小環(huán)繞，東側(cè)為東峰昕魯公寓項(xiàng)目，經(jīng)二路暫未修通，周邊本就是住宅集中區(qū)域，人流量較大，未來(lái)加上規(guī)劃150米的集中商業(yè)及大體量安置房項(xiàng)目，這個(gè)位置堵車是常事，所以居住體驗(yàn)感一般。
2021年的主城區(qū)改善樓盤繼續(xù)井噴式涌現(xiàn)，更何況周邊還有北龍湖這個(gè)豪宅窩，所以對(duì)于天奕來(lái)說(shuō)火藥味十足，憑借主城區(qū)的位置和配套，想賣出北龍湖的價(jià)格，還是有點(diǎn)難。(展開全部)

不是所有開發(fā)商，都有幸成為城市中心的創(chuàng)造者。
豪宅，也并不是大品牌企業(yè)的專利。
想要真正了解一件事物，必須要走進(jìn)他、接觸他，才能真正認(rèn)知他、懂得他。
我相信，好的產(chǎn)品自會(huì)講話；也理解，所謂一些執(zhí)筆為生。

未來(lái)·天奕 夫唯大雅 卓爾不凡
盛幕將啟 敬迎雅鑒
義烏把傘起義靈依舊把愛 蔣晨

對(duì)于未來(lái)天奕項(xiàng)目 個(gè)人建議 先看 在做評(píng)價(jià) 一千個(gè)人心中有一千個(gè)哈姆雷特 售樓部預(yù)計(jì)7月10日正式對(duì)外開放 實(shí)行預(yù)約制接待
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未來(lái)天奕期待您的到來(lái)

未來(lái)天奕，東風(fēng)路東明路交匯處西南角。

馬有千里之程，無(wú)騎不能自往；人有沖天之志，非運(yùn)不能自通。

2021年6月3日這一天，天氣略顯陰沉，也許是八達(dá)威老板最高興的一天，動(dòng)動(dòng)手指花了19個(gè)小目標(biāo)拿下東風(fēng)路上一宗土地，是當(dāng)年思達(dá)藍(lán)堡灣的3倍多，飄飄然一會(huì)，他回過神來(lái)，揉了揉自己的太陽(yáng)穴，要面對(duì)更加實(shí)際的問題這個(gè)錢怎么收回來(lái)。

該項(xiàng)目屬于棗莊的城改項(xiàng)目，本來(lái)是山頂集團(tuán)做的，奈何算不過來(lái)帳，后來(lái)轉(zhuǎn)給八達(dá)威，為啥會(huì)算不過來(lái)帳，安置房和商業(yè)比例太高。

該項(xiàng)目占地是118畝，容積率5.0，建筑密度28%，建筑高度住宅100米、商務(wù)150米，城鎮(zhèn)住宅兼容金融商務(wù)用地，且需要24萬(wàn)平方米的安置房，這一個(gè)地塊有商務(wù)、安置房、現(xiàn)有公寓的夾擊。

后來(lái)有一陣子傳出八達(dá)威要轉(zhuǎn)讓這個(gè)項(xiàng)目，但是苦苦沒有找到接盤人。

如果你是老板你會(huì)怎么做？肯定是毫無(wú)疑問做豪宅，第一種是做高低配，高層+洋房；第二種是做大面積大平層，必須面積得大，必須請(qǐng)大師設(shè)計(jì)，必須外立面得標(biāo)新立異，一句話就是我和其他人不一樣。

最終在63畝的土地上做了，5棟31層-32層高層住宅，最小面積是166平方米，最大面積580平方米，請(qǐng)的是李瑋珉、孫虎兩位大師，李瑋珉是一塊金子招牌，凡是粘上至少貴1000元，比如東潤(rùn)泰和、永威上和系、壹號(hào)院等等。

優(yōu)勢(shì)在這就不多說(shuō)了，說(shuō)說(shuō)劣勢(shì)。

1、做豪宅需要基因的，雖然八達(dá)威有一定的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但是距離豪宅經(jīng)驗(yàn)需要一定距離。

2、豪宅去化慢，現(xiàn)金流必然是不穩(wěn)定，對(duì)于八達(dá)威來(lái)說(shuō)，是否能撐得住，這里還需要打一個(gè)問號(hào)？(展開全部)

八達(dá)威豪擲十九億拿地，加上項(xiàng)目公司前期已投入的10億元，售樓部費(fèi)用，安置房費(fèi)用，這21萬(wàn)平方米的主城區(qū)豪宅怎么也得賣個(gè)60億吧？

走過2019和2020，售樓部經(jīng)歷過高調(diào)開門、低調(diào)歇業(yè)，未來(lái)天奕終于在2021年迎來(lái)正式土拍，正大光明重出江湖。
位于東風(fēng)路南、經(jīng)二路東，棗莊城中村改造項(xiàng)目，總占地面積118畝，容積率5.0，建筑密度28%，建筑高度住宅100米、商務(wù)150米，為城鎮(zhèn)住宅兼容商務(wù)金融用地，不采用裝配式技術(shù)建筑，且根據(jù)控規(guī)要求該地塊安置房（地上）面積不小于245671.00㎡，此類房屋不得進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)銷售，安置房區(qū)域緊鄰臨明鴻路大概率會(huì)與商品房以一條街坊路一分為二，目前已開工建設(shè)，150米商務(wù)建筑毫無(wú)疑問臨東風(fēng)路打造周邊又一地標(biāo)建筑，所以這是一個(gè)被一分為三150米高端商務(wù)商業(yè)、安置房、現(xiàn)有公寓前后夾擊的項(xiàng)目。
按照原規(guī)劃住宅僅占63.5畝，規(guī)劃5棟31-32層高層住宅，以166-580平大平層為主，全為1梯2戶設(shè)計(jì)，有李瑋珉、孫虎兩位大師打造，定位純改善，直接對(duì)標(biāo)北龍湖。
賣點(diǎn)：
1、區(qū)位價(jià)值和配套，這個(gè)位置是正兒八經(jīng)的金水老城，比金水北的價(jià)值還要無(wú)敵和稀缺，況且還是與北龍湖一路之隔。
2、對(duì)面東風(fēng)渠的生態(tài)資源配套。
3、地鐵盤，地鐵8號(hào)線經(jīng)三路東風(fēng)路站點(diǎn)距離項(xiàng)目?jī)H500米。
4、一路之隔即為緯五路二小明鴻校區(qū)。
正是以上幾點(diǎn)才讓未來(lái)天奕有了一經(jīng)推出就敢于對(duì)標(biāo)北龍湖的豪言壯志。
問題在于：
1、不是所有占據(jù)好位置，請(qǐng)來(lái)大師級(jí)別的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)來(lái)設(shè)計(jì)就可以定位為豪宅，從目前來(lái)看主導(dǎo)該地塊開發(fā)的八達(dá)威的實(shí)力和品質(zhì)還有待驗(yàn)證，距離豪還有段距離。
2、一路之隔的緯五路二小明鴻校區(qū)新學(xué)校，性質(zhì)為托管，2020年第一年招生，教學(xué)質(zhì)量至少要經(jīng)歷一屆畢業(yè)生才能見分曉，所以還不足以成為名校。
3、只有面積段可以對(duì)標(biāo)北龍湖，其他環(huán)境、產(chǎn)品、配套都太牽強(qiáng)。
雖樓市主戰(zhàn)場(chǎng)已全面回歸主城區(qū)，但天奕南有萬(wàn)科杜嶺項(xiàng)目同期入市也以大平層改善為主，東有北龍湖眾豪宅主打終極改善，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也是一個(gè)比一個(gè)強(qiáng)大，所以未來(lái)天奕的銷售壓力也不是一般的大，合適的定位和定價(jià)才是保證銷售的唯一辦法。
前期曾經(jīng)歷過TG，靜待八達(dá)威順利摘地。(展開全部)

未來(lái)天奕的地已經(jīng)掛出來(lái)了

未來(lái)天奕最大問題就是開發(fā)商和土地。
先說(shuō)開發(fā)商，未來(lái)地產(chǎn)規(guī)模也比較小，曾經(jīng)在鄭州開發(fā)過未來(lái)花園和未來(lái)華庭，交付效果都很一般，可參考的高端樓盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)也都沒有，在開發(fā)高端盤方面也是新手。況且未來(lái)地產(chǎn)的股權(quán)已經(jīng)發(fā)生變更，目前背后的股東也是以開發(fā)地市樓盤為主。
再說(shuō)土地，它屬于金水區(qū)棗莊的城改項(xiàng)目，進(jìn)展緩慢，前期由山頂集團(tuán)倒騰了幾年，未果，后來(lái)才轉(zhuǎn)給未來(lái)地產(chǎn)。
目前土地還沒有進(jìn)行招拍掛，如果這個(gè)盤在還沒有拿到地的情況下走低價(jià)內(nèi)購(gòu)的路子，那么一定一定要小心了。

未來(lái)天奕位于東風(fēng)路東明路交匯處西南角；
項(xiàng)目為棗莊改造項(xiàng)目，占地約64畝，規(guī)劃5棟31-32層高層住宅，1梯2戶設(shè)計(jì)。規(guī)劃572戶，車位1400多。規(guī)劃面積166-580㎡的大平層，主力戶型為202-271平； 270度環(huán)繞式陽(yáng)臺(tái)，落地窗，玻璃幕墻占比90%。精裝修交付。
現(xiàn)在售樓部關(guān)門，情況不容樂觀，這種情況下就想到了最早的藍(lán)堡灣，前幾年的東潤(rùn)泰和，同樣的特點(diǎn)是超前市場(chǎng)的產(chǎn)品，要?jiǎng)?chuàng)新，做理想的產(chǎn)品，但如果是操盤經(jīng)驗(yàn)豐富的大房企，有問題還有及時(shí)快速調(diào)整的能力，畢竟任何時(shí)代房企最關(guān)鍵的就是現(xiàn)金流，沒有這個(gè)就沒有后來(lái)的一切；
來(lái)看看項(xiàng)目賣點(diǎn)：
1. 從交通上：
緊鄰東風(fēng)路，周邊中州大道、經(jīng)三路、農(nóng)業(yè)路等，臨近的地鐵8號(hào)線已經(jīng)開建；距離在建的地鐵8號(hào)線棗莊站（經(jīng)三路東風(fēng)路口），不足500米，距離地鐵2號(hào)線東風(fēng)路站直線距離約1.7km；
2.從教育上：
項(xiàng)目自身配建一所12班幼兒園以及一所小學(xué)。項(xiàng)目附近知名學(xué)校有農(nóng)科路小學(xué)等，南側(cè)建有緯五路二小分校。
3.從商業(yè)上：
2km輻射范圍內(nèi)有國(guó)貿(mào)360、花園路丹尼斯、正弘城、熙地港。
4.從醫(yī)療資源上：
河南省人民醫(yī)院等四大醫(yī)院、河南省腫瘤醫(yī)院、河南省胸科醫(yī)院等；
5. 從規(guī)劃上：
全屋落地窗設(shè)計(jì)，270°環(huán)繞陽(yáng)臺(tái)，92%玻璃幕墻占比。規(guī)劃有2600平的下沉式哈佛圖書館，地上擁有1500平的全能運(yùn)動(dòng)生活館。
項(xiàng)目由李瑋珉、孫虎兩位大師團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)，據(jù)說(shuō)設(shè)計(jì)費(fèi)花了4.5億。地塊不大，沿著東風(fēng)路傾斜一字排開，但南側(cè)為安置房，主城區(qū)噪音灰塵大。
為了盡量保證每一棟樓都能看到東風(fēng)渠，北向全部有陽(yáng)臺(tái)，視野非常寬廣，能夠最大程度看到東風(fēng)渠的一線景觀；每一戶都能擁有360度前后左右無(wú)遮擋的觀景視野。
這樣的產(chǎn)品看上去的確很讓人心動(dòng)，但在中西部城市還是要做符合城市特性的產(chǎn)品，畢竟居住體驗(yàn)感是大于一切的，而且對(duì)于大平層產(chǎn)品對(duì)周邊環(huán)境也是有篩選的，要不是特別繁華的商務(wù)區(qū)，要不是豪宅區(qū)，要不是居住環(huán)境純粹一些的居住區(qū)，這個(gè)位置項(xiàng)目旁邊就是安置區(qū)，這也會(huì)是客群介意的點(diǎn)，所以對(duì)于項(xiàng)目和產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，創(chuàng)新是好的，但前提是對(duì)項(xiàng)目自身的基因要全面綜合去考慮，這樣才能做出適合市場(chǎng)又能平衡現(xiàn)金流的產(chǎn)品，對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目未來(lái)的走向，我們一起再跟進(jìn)觀察。(展開全部)

從此項(xiàng)目可以看到開發(fā)商多缺人才，多少愣頭青都能看濫竽充數(shù)。