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河南山頂金冠置業(yè)有限公司2021年6月通過招拍掛方式取得金水區(qū)棗莊城中村一期改造項目B-02安開混合用地(未來天奕苑)，根據(jù)合同約定:“安置房:依據(jù)改造方案和控規(guī)要求，該地塊安置房(地上)面積不小于 245672平方米，此部分房屋不得進(jìn)入一級市場銷售”。

按照《鄭州市人民zf辦公廳關(guān)于積極推進(jìn)大棚戶區(qū)改造項目貨幣化安置工作的實施意見》（鄭政辦〔2022〕14號）文件精神及市zf批準(zhǔn)意見，經(jīng)“四議兩公開”程序通過貨幣化補償標(biāo)準(zhǔn)和方案，現(xiàn)金水區(qū)已完成對安置房面積57213平方米貨幣化安置，補償資金4.86億元已全部兌付到位。河南山頂金冠置業(yè)有限公司申請將B-02安開混合用地部分安置房（建筑面積57213平方米）調(diào)整為商品住房，金水區(qū)zf已完成棗莊城中村一期城改方案調(diào)整（金政〔2024〕13號），鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局出具了該宗國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓前置條件調(diào)整的函（鄭房發(fā)函〔2024〕33號），同意將實物安置地上總建筑面積調(diào)整為188459平方米（原57213平方米安置房調(diào)整為商品住房），

這樣一來未來天奕又多了些許庫存，只是規(guī)劃初期即考慮有安置房混搭，轉(zhuǎn)為商品房入市賣會不會有價格上的驚喜。

未來天奕現(xiàn)在仍然是金水主城又酷又拽的樓盤，銷量一直是傳說中賣的很好，產(chǎn)品規(guī)劃確實不錯，不過工期太慢，只建了一棟樓，其他3棟還沒有封頂，不買不建，不建不買，繼續(xù)惡性循環(huán)，大家都只認(rèn)可準(zhǔn)現(xiàn)房的時代，未來天奕的日子不會好過，遲早熬到現(xiàn)房。

站在東風(fēng)渠畔已經(jīng)可以一覽豪宅的風(fēng)采，產(chǎn)品稀缺，但客戶群體也足夠稀缺。(展開全部)

上海陸家嘴的豪宅，十七萬一平，香港新鴻基地產(chǎn)開發(fā)的濱江凱旋門， 賣爆了！勁銷70億！
富人已經(jīng)進(jìn)場搶奪優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)了。城芯大平層豪宅，尤其是商務(wù)區(qū)，江景房，具有獨特的價值。懂王都說好！

很美，很漂亮，很有設(shè)計感，然后…然后沒了

2024年開局兩個月，市場在忐忑中前行，從各樓盤銷售來看，改善市場還是比較堅挺，其中未來天奕銷售金額1.44億，成交均價31746元一平，當(dāng)然這個真實性不好說，也可能是之前攢的集中備案下。

銷量歸銷量，購房者關(guān)心的只有工程進(jìn)度，天奕還好，目前1號樓建到20多層，2、3號樓建到10幾層，5、6號樓銷售較早，說是今年12月交房，而剩下的則是明年年底了。但個人認(rèn)為還是得看賣的好不好，賣不動肯定難交房，賣的好提前都有可能。6號樓是176平和221平，還算比較小面積，而1-5號樓則是285平的，這購房者群體勢必更窄，銷售快不了。

從目前展現(xiàn)的外立面來看，還是可圈可點的，實現(xiàn)度很高，現(xiàn)代簡約風(fēng)為基礎(chǔ)，弧形的玻璃幕墻，倒映著東風(fēng)渠的綠波。其實這個樓盤賣得就是外立面、景觀、大戶型，外立面只要做到了，就沒啥懸念。

最考驗開發(fā)商的還是精裝修，小開發(fā)沒經(jīng)驗又做豪裝，很容易掉溝里，像天奕搞的查普曼進(jìn)口高端定制雙開入戶門，室內(nèi)墻壁、天花板的硬包壁布，客餐廳墻地面鋪天然灰木紋大理石，意大利黑白大理石電視背景墻，德國柏麗櫥柜和弗蘭卡水槽的西廚島臺，這些東西好是好，但豪宅客戶挺挑剔的，這些統(tǒng)一裝修的不一定符合他們口味。

天奕說白了是和北龍湖的樓盤爭奪客戶，理念超前，風(fēng)險也大，對客戶太挑了，如果客戶經(jīng)常去一線城市，對這種高層大平層接受度會高些，不然本土的土豪還是愛北龍湖的洋房。(展開全部)

這個開發(fā)商在開封高鐵站的項目西湖天胤已經(jīng)降到6300了。鄭州的還不降價促銷嗎？底氣何來？

未來天奕項目總占地面積約63.5畝，共規(guī)劃有5棟大平層住宅產(chǎn)品，規(guī)劃總戶數(shù)560戶。

產(chǎn)品面積在176㎡-580㎡之間，目前在售5號樓、6號樓以及1號樓，精裝修交付，交房時間在2024年底。

其中1號樓跟5號樓的戶型面積以及分布一模一樣，左右兩個單元，都是兩梯兩戶，中間兩戶是225㎡3+1室，邊戶是286平五室，6號樓的戶型小一點，中間戶是176㎡三室，邊戶是231㎡四室。

目前5號樓基本售罄，6號樓剩余房源較多，1號樓是剛加推的，關(guān)于價格，標(biāo)準(zhǔn)層在售價格33000-34000元/㎡。

項目位于東風(fēng)路東明路交匯處西南角，占據(jù)一個非常好的位置，北側(cè)就是東風(fēng)渠，東風(fēng)路上還有在建的地鐵8號線，，周邊各種配套也都很完善了，東風(fēng)路再往西就是正弘城，項目自身配建有一所12班制幼兒園，一路之隔就是緯五路二小明鴻校區(qū)，教育資源一般，但是應(yīng)有盡有。

這個項目最大的問題在于開發(fā)商，小開發(fā)商的實力差點意思，后期的落地情況不好說。

整體而言，未來天奕除了品牌力差點意思，其區(qū)位、產(chǎn)品都很出色，尤其是產(chǎn)品，無論是大師加持，高顏值立面，還是戶型定位尺度，會所配套，精裝標(biāo)準(zhǔn)，在整個鄭州都很拿的出手。(展開全部)

天奕大哥最近開始掛整棟樓的玻璃幕啦，等掛完之后應(yīng)該是很漂亮的。

這個盤也是命不好，趕在大家對小房企最不放心的年頭，也不怕你減配，也不怕你物業(yè)不好，就怕你爛尾。讓我想起鄭州另兩個標(biāo)志性高層社區(qū)——東潤泰和、瀚海晴宇，出生之時恰逢市場弱期，量和價都上不來，然后就趕上爆發(fā)期，漲勢驚人，幾乎翻倍。未來天奕估計難有這福氣，最多市場會有一定好轉(zhuǎn)，大爆發(fā)就很難。

未來天奕過去賣的5號樓基本售完，主要是222㎡四房和286㎡五房；6號樓還有一半左右，主要是176㎡四房和230㎡四房；最近又推出1號樓，主要是225㎡四房和286㎡五房，客戶對200多平的接受度還不錯，至于500多平的頂樓早就聽說有人買，但據(jù)我了解是沒交錢，最多是打個嘴炮。就像之前的青風(fēng)院子一樣，總共86套，僅景老板的朋友前期就承諾消化幾十套，結(jié)果真讓掏錢的時候，口袋捂得都很緊。

房子是真不錯，開發(fā)商也都是大手筆，超高的玻璃幕墻比例、亮眼的室內(nèi)精裝，包括中央空調(diào)都直接進(jìn)了廚房，這是很多精裝交付小區(qū)做不到的，這樣的話還得搭配巨好用的煙機灶具，不然油煙進(jìn)到風(fēng)口就很難受。

如果這個小區(qū)能順利交付，絕對是鄭州高層第一大平層（產(chǎn)品），雅頌居、建業(yè)天筑、瀚海晴宇雖然位置更好，但在產(chǎn)品上還是有些差距。

接下來就是坐等明年底的交房，還是很令人期待。(展開全部)

未來天奕最近在加推1號樓，只有288平戶型，只有27席，這個盤很有意思的地方是一棟一棟蓋的，小開發(fā)商膽小也沒錢，所以目前說的是一批次2024年12月精裝交房，但少有風(fēng)吹草動，就有延期的可能。

在所有的城心大平層中，天奕是最沒有高端基因的，萬科古翠、華潤幸福里，昆侖望岳、雅頌居、鳳凰悅府，哪個開發(fā)商都能壓一壓未來天奕，天奕能突圍的只有出格，砸錢，從這個角度看，天奕頗有點像N年前的東潤泰和，但天奕比東潤泰和更極致一些。尤其是內(nèi)部配套方面，地下2700平和地上1500平雙會所，酒店式入戶，9米挑高架空；約2700平沉浸式哈佛圖書館，約1500平多維運動生活館、恒溫泳池，當(dāng)然，這一切更考驗小開發(fā)商的后續(xù)運營維護能力。

天奕比較讓人擔(dān)憂的問題，我覺得倒不是現(xiàn)在，而在交付后。
首先是南側(cè)的安置房，勢必會影響南面的采光、視野、隱私，雖說天奕是360度采光，但坐北朝南畢竟是中國人的傳統(tǒng)習(xí)慣，南側(cè)都是黑壓壓的安置房，入住后觀感是不好的。
其次是北側(cè)的八號線棗莊站，由于北側(cè)是東風(fēng)渠，棗莊站肯定是更靠南的，這會個天奕的地下挨得很近，以后地鐵穿過會不會產(chǎn)生共振問題？這種案例可是不少的。

天奕最好的地方在于3.8的容積率，應(yīng)該算城心平層里最低的了，萬象幸福里容積率是5.5，萬科古翠是5.2，雅頌居是4.44，都比較擁擠，而且天奕是大面寬地塊，容易發(fā)揮。(展開全部)

未來天奕，東風(fēng)路東明路交匯處西南角。

自古英才多頓挫，只今世運尚艱難。

未來天奕，真的是難、難、難！感覺像是天使折斷翅膀掉下在人間。

看一下股權(quán)變化就知道多難，21年年底的時候，河南山頂金冠置業(yè)有限公司背后有三個股東，他們把他們的股權(quán)質(zhì)押給華潤深國投信托有限公司；今年5月份的時候股權(quán)進(jìn)一步發(fā)生變化，背后的股東變成了兩個一個是咱們的老朋友河南八達(dá)威商業(yè)集團有限公司，另一個則是深圳市聚昕投資企業(yè)（有限合伙）（67%），深圳市聚昕投資企業(yè)的背后則是有5個股東，其中有一個是珠海橫琴潤創(chuàng)投，占比是38.68%，它背后的大股東是華潤資產(chǎn)管理，還有一個股東是北京德穎投資管理有限公司，他背后的股東是遠(yuǎn)洋資本有限公司。而現(xiàn)在部分股權(quán)被出質(zhì)給了深圳市聚昕投資企業(yè)

做豪宅有兩個條件：

1、賬上的錢得多。

豪宅的周轉(zhuǎn)率慢，打一個比方普通的剛需住宅，2年可能就售罄了，豪宅項目至少得三年，房地產(chǎn)的三年時間能發(fā)生很多事情，資金成本，調(diào)控，搞不好就出問題了，以前的綠城做的都是改善豪宅，每一次調(diào)控都是被折騰的要死要活。

2、豪宅經(jīng)驗

豪宅這個東西不是你想做好就能做好，需要大量的經(jīng)驗和實踐，打一個比方，原來你的考試成績是班上中流，你給別人說你下次要考第一，這說的話誰相信？

咱們來看未來天奕，售價30000元/平方米，戶型面積176平-286平方米，主力戶型是200平方米，五百萬起步，去化一般。

老是換股東就說明一個事情，賬上的錢不夠；其次就是沒有豪宅經(jīng)驗，能力配不上進(jìn)野心就是很麻煩的事情，芒格說：我更愿意跟一個智商只有150但他自認(rèn)為自己智商只有130的人打交道，也不愿意跟一個智商有180但他自認(rèn)為有200的人打交道，因為第二種人極有可能有一天會還是自己。(展開全部)

未來天奕作為金水主城大平層的代表，部分樓棟部分樓層的玻璃幕墻外立面已經(jīng)呈現(xiàn)，確實很豪，可以想象出外立面全部呈現(xiàn)出來的顏值有多高，首批交房時間為2024年12月底，是置業(yè)顧問所說的鄭州版“湯臣一品”，售價30000+，去化一般。

爭議很大，所以這個盤值不值得買呢。

1、鄭州大平層的鼻祖是瀚海晴宇，再就是天筑，然后又有了北龍湖的概念，大平層豪宅如雨后春筍般浮現(xiàn)，可選擇空間非常大，大平層市場市場也開始內(nèi)卷，競爭非常激烈，只能說未來天奕的出場很不是時候。

2、面積段176平-286平，200平以上為主力戶型，500萬起步的社區(qū)確實非常純粹，但貌似這個位置走改善、剛改路線會更好賣一些，畢竟一路之隔就是環(huán)境更好、發(fā)展?jié)摿Ω蟮母纳坪勒C-北龍湖，但高層大平層和洋房大平層的區(qū)別在于高層視野更開闊一些。

3、5棟住宅，只建了兩棟在售的，工期進(jìn)展跟萬科古翠隱秀比起來很一般，典型的沒有對比就沒有傷害，你不買我沒錢建，你不建成現(xiàn)房我不買，繼續(xù)循環(huán)下去。

開發(fā)商為八達(dá)威，對于未來天奕寄予厚望，想借此一戰(zhàn)成名換來鄭州地產(chǎn)界的一席之地，，但這年頭的一戰(zhàn)成名尤其是這種豪宅樓盤全是真金白銀砸出來的，
豪宅建起來不易，后期保證品質(zhì)更難，真豪宅想保值增值開發(fā)商本身的實力和后期物業(yè)水平缺一不可，未來天奕如果換作萬科或者華潤做大平層可能也會是另一種局面。

未來天奕高不成低不就真的挺難的，為面子還是要裝作一副很清高的樣子，這個面積段的客戶群體太窄，面積段大，就算是降價一般人也買不起，只能慢慢賣。

樓市不管怎么救，依舊不見起色，此盤不是不建議買，想買的完全可以再等等，直接買現(xiàn)房不是更香嗎。(展開全部)