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時(shí)也命也
東潤(rùn)做東潤(rùn)泰和的時(shí)候窮的差點(diǎn)把褲子當(dāng)?shù)?，誰(shuí)也沒(méi)想到16年底年會(huì)能喝上茅臺(tái)
未來(lái)天奕真是塊好位置，換做萬(wàn)科這些大開(kāi)發(fā)商做會(huì)做成金水區(qū)的頂尖之作，這個(gè)開(kāi)發(fā)商，謹(jǐn)慎觀望吧。
或許什么才是好的出路，找個(gè)大腿，慢慢來(lái)，慢慢磨，就是不降價(jià)，就是定高點(diǎn)，然后等風(fēng)來(lái)。不然，真的有爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。
營(yíng)銷做的像一團(tuán)，什么驗(yàn)資啊預(yù)約啊，瞎胡扯

富貴險(xiǎn)中求，爛尾也一樣

這。。。。。賭的成分有點(diǎn)大呀

遲遲開(kāi)不了盤，這個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，爛尾風(fēng)險(xiǎn)很大，盡量遠(yuǎn)離小開(kāi)發(fā)商吧！

6月3日鄭州市首次住宅集中供地土拍，鄭政出[2021]19號(hào)地塊被河南山頂金冠置業(yè)有限公司以底價(jià)19.16億元摘下，折合樓面價(jià)4868元/㎡，溢價(jià)率為0。

河南山頂金冠置業(yè)有限公司背后股東有三家，其中操盤手為河南八達(dá)威商業(yè)集團(tuán)有限公司（由八達(dá)威旗下未來(lái)地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目操盤），剩余兩個(gè)為只出錢的戰(zhàn)略投資公司，需要注意的是目前三家合計(jì)100%的股權(quán)均已質(zhì)押給了華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司。

地塊位于金水區(qū)，東風(fēng)路南、經(jīng)二路東，屬于棗莊城中村一期改造項(xiàng)目用地，使用權(quán)面積78743㎡，容積率不大于5，該地塊用地性質(zhì)為住宅兼容商務(wù)商業(yè)金融（其中商務(wù)兼容比如20%-25%，商業(yè)兼容比例不大于6%）建筑密度小于28，建筑高度限高100米；須配建占地6480㎡的12班幼兒園一所，根據(jù)房管局前置條件該地塊需配建安置房面積不小于245672㎡。
該地塊由原國(guó)企山頂做一級(jí)土地，后來(lái)種種原因兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到了八達(dá)威手上，地塊的綜合素質(zhì)一般，商務(wù)商業(yè)、安置、幼兒園、可售住宅等魚龍混雜，規(guī)劃上確實(shí)比較麻煩。但是八達(dá)威一改之前的作風(fēng)，大手一揮做豪宅，立志要做第二個(gè)東潤(rùn)泰和，甚至要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越東潤(rùn)泰和，和新東潤(rùn)類似，八達(dá)威的品牌和名聲并不顯眼，東潤(rùn)泰和的成功不是偶然但是也是小概率事件，于是拉來(lái)了鄭州豪宅御用雙星大師：李瑋民+孫虎，一個(gè)主建筑一個(gè)主景觀，雙星合璧，鄭州人吃這一套。

目前釋放出來(lái)的規(guī)劃信息中規(guī)劃了5棟31層高層沿東風(fēng)路一字排開(kāi)，主力戶型為218-188㎡的四房產(chǎn)品，輔以少量177三房以及僅有數(shù)套的550+的復(fù)式茶農(nóng)；住宅合計(jì)560套，全精裝交付。
戶型設(shè)計(jì)為奇數(shù)層和偶數(shù)層錯(cuò)層設(shè)計(jì)，陽(yáng)臺(tái)的錯(cuò)層感覺(jué)加上現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格的流動(dòng)線條外立面以及搭配進(jìn)口系統(tǒng)窗玻璃幕墻體系，整體的風(fēng)格看上起逼格十足。戶型設(shè)計(jì)沒(méi)啥可評(píng)價(jià)的，比較都是200多的豪宅產(chǎn)品+大師的杰作，一個(gè)字：牛、兩個(gè)字“牛逼”、三個(gè)字：X爆了，特別是落地窗的視覺(jué)享受感。
作為純改善的豪宅產(chǎn)品，未來(lái)天奕有很多首創(chuàng)的設(shè)計(jì)都是值得品鑒的，比如首層到三層是全架空設(shè)計(jì)，單元入戶大堂挑高9 米的真正酒店級(jí)歸家大堂；4.5米的車庫(kù)層高以及車庫(kù)入戶大堂豪華裝修并配備專屬休息室及儲(chǔ)物空間的設(shè)計(jì)；背山面水的景觀格局；雙會(huì)所的打造等等。

未來(lái)天奕所在的區(qū)域?qū)儆诮鹚畢^(qū)主城區(qū)，經(jīng)三路的原金融中心距離花園路商圈也咫尺之遙，往東北龍湖和中原科技城也是不遠(yuǎn)，成熟的區(qū)域配套和四通八達(dá)便利的出行是很大的優(yōu)勢(shì)；而厭倦了北龍湖千變一律的洋房產(chǎn)品的土豪們應(yīng)該也會(huì)為大平層的驚艷而吸引；同樣處于老城區(qū)的喧鬧和周邊居住的不純粹性也是豪宅改善們介意的地方。

未來(lái)天奕的高大上已經(jīng)毋容置疑，接下來(lái)就是看項(xiàng)目的操作水準(zhǔn)以及資金問(wèn)題了，作為小開(kāi)發(fā)商，八達(dá)威想要東潤(rùn)泰和那樣成功還有不少東西要學(xué)還有不少路要走。(展開(kāi)全部)

現(xiàn)在宣傳裝標(biāo)已經(jīng)out啦，未來(lái)天奕要想殺出重圍，最好是賣情懷，吸引地緣土豪。畢竟經(jīng)三路老華爾街，多少金融商務(wù)精英奉獻(xiàn)青春的地方。不忘初心，衣錦榮歸，這才是它的核心賣點(diǎn)。要是萬(wàn)科融創(chuàng)來(lái)做，肯定瘋狂打情懷牌。或許八達(dá)威老板應(yīng)該借鑒一下萬(wàn)科山河道的營(yíng)銷案例了。

一直對(duì)標(biāo)北龍湖，要走豪宅路線。產(chǎn)品177-288㎡，定位改善，宣傳是斥巨資，請(qǐng)李瑋珉和孫虎聯(lián)合設(shè)計(jì)，石材，90%的玻璃幕，人文圖書館等等，對(duì)外宣傳不賴。但是周邊環(huán)境確實(shí)典型的老城，老破小，安置房確實(shí)很難改變。

開(kāi)發(fā)商名氣不大，但是對(duì)標(biāo)卻非常高。不過(guò)再高，區(qū)域天花也是存在的。所以，價(jià)格依舊是要關(guān)心的。在鄭州如此艱難的情況下，價(jià)格高了會(huì)非常難熬，如果價(jià)格合適，對(duì)地緣是一大利好。

不出意料，未來(lái)天奕確實(shí)是擠牙膏式銷售模式，目前一期規(guī)劃已公示。
總規(guī)劃包括7棟安置房、2棟150米商務(wù)辦公、4棟商品住宅、1棟12班幼兒園及2棟配套建筑，這是一個(gè)被一分為四的項(xiàng)目，經(jīng)三路明鴻路東北角為安置房區(qū)域，不同別的地表建筑，未來(lái)天奕的150米建筑為了給高端住宅讓位置被安排在了后面，標(biāo)識(shí)度只有高度，其他很一般，安置房、商務(wù)、住宅以內(nèi)部街坊路分開(kāi)，未來(lái)住宅面臨的就是北開(kāi)窗欣賞東風(fēng)渠美景的同時(shí)還有東風(fēng)路帶來(lái)的噪音干擾，南推窗即為安置區(qū)域及商務(wù)區(qū)還有周邊眾多的老破小，人流量大，堵車和噪音應(yīng)該是常事，未來(lái)天奕豪宅身處其中確實(shí)足夠鶴立雞群。
開(kāi)發(fā)商八達(dá)威也在期待借助該盤一戰(zhàn)成名，不惜重金給該盤貼上豪宅的標(biāo)簽，大戶型為主，看房預(yù)約制，一切都在彰顯其的尊貴價(jià)值，急于告訴購(gòu)房者沒(méi)有一定的家底連最小的戶型也買不起。
除了八達(dá)威自己宣傳的各種高規(guī)格規(guī)劃及配置外，最大的價(jià)值只有金水老城的區(qū)位價(jià)值及與北龍湖的距離和緊臨東風(fēng)路未來(lái)8號(hào)線的位置優(yōu)勢(shì)，城市界面優(yōu)于某些老城項(xiàng)目，但論起配套真的很一般，商業(yè)依靠經(jīng)三路農(nóng)科路世紀(jì)聯(lián)華，學(xué)校只有緯五路二小明鴻校區(qū)，教育質(zhì)量還待驗(yàn)證，但人多已是事實(shí)，中學(xué)劃片至77中，總體無(wú)過(guò)硬優(yōu)質(zhì)教育資源支撐。
2021年這個(gè)價(jià)格的豪宅選擇性還是很多的，澇疫結(jié)合之下，注定是難上加難，鄭州有錢人大多被東站和北龍湖收割，該盤應(yīng)該地緣性土豪客戶是主流。(展開(kāi)全部)

未來(lái)天弈，成也好，敗也罷，終會(huì)在鄭州地產(chǎn)濃墨重彩的發(fā)展史上留下一筆。
雖不如思達(dá)（正弘藍(lán)堡灣一期）、東潤(rùn)泰和、建業(yè)天筑那么繁重，但也要有一席之地。

很多人對(duì)小開(kāi)發(fā)商嗤之以鼻，但大開(kāi)發(fā)商又如何？看看綠地、中海、碧桂園、恒大、融信、榮盛又給鄭州帶來(lái)了什么玩意。反倒是來(lái)自小地方許昌的大正令人眼前一亮。大開(kāi)發(fā)商之前還能勝在安全性，現(xiàn)在同樣岌岌可危。

開(kāi)發(fā)商八達(dá)威本也可以像旁邊的常綠一樣，搞幾棟毫不起眼的普通高層，殘存在鄭州二手房市場(chǎng)中，但他們沒(méi)有，而是用勇氣帶給了我們對(duì)大平層的全新記憶點(diǎn)，這就值得豎大拇指。

逼格裝的也不錯(cuò)，采用預(yù)約接待制，就差告訴你兜里沒(méi)個(gè)幾千萬(wàn)，別來(lái)浪費(fèi)我時(shí)間。

銷售中心在藝術(shù)時(shí)光館內(nèi)，建面約2700㎡，下沉式，由李瑋珉大師結(jié)合整個(gè)園區(qū)一起規(guī)劃設(shè)計(jì)，沾上大師就是豪，這幾年鄭州高端住宅市場(chǎng)也基本上把孫虎、莊鎮(zhèn)光、梁志天他們幾個(gè)包養(yǎng)啦。

總占地約63.5畝，，東側(cè)為東明路，西側(cè)為經(jīng)二路，北側(cè)為東風(fēng)路?？偨婕s21萬(wàn)㎡，地上15萬(wàn)㎡，地下約6萬(wàn)㎡，容積率約3.8。包含177㎡、218㎡、231㎡、286㎡和288㎡、580㎡頂復(fù)等多個(gè)戶型，而最小的177㎡占比最少，寥寥幾十套。

說(shuō)幾個(gè)能記住的亮點(diǎn)：
1、外立面整體為玻璃幕墻體系搭配進(jìn)口系統(tǒng)窗，整個(gè)玻璃幕墻占比約92%，這個(gè)能做到的話就牛逼啦，貌似鄭州最高；置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)所有樓體每年進(jìn)行一次洗樓行動(dòng)，清洗樓棟外立面，幾十萬(wàn)塊錢而已，連個(gè)小臥室都買不到。

2、部分樓棟采用首層到三層全架空設(shè)計(jì)，單元入戶大堂挑高 9 米，面積約230 平；

3、提出了酒店式落車入戶設(shè)計(jì)，電視里經(jīng)常演，腦補(bǔ)一下；

反正就是告訴你，我們是豪宅，我們不一樣。
物業(yè)聘請(qǐng)的是建業(yè)天筑原班團(tuán)隊(duì)，這個(gè)沒(méi)啥可說(shuō)的，只要錢到位，物業(yè)費(fèi)夠高，服務(wù)也差不到哪去，不然就可能被業(yè)主委員會(huì)換掉，不是一錘子買賣。

精裝標(biāo)準(zhǔn)也不錯(cuò)，基本與北龍湖標(biāo)配看齊。

距離在建的地鐵8號(hào)線棗莊站，約500米，但這玩意對(duì)豪宅業(yè)主沒(méi)啥吸引力，不如大堂管家一個(gè)微笑來(lái)得實(shí)在。

預(yù)計(jì)售價(jià)3萬(wàn)以上，總價(jià)500萬(wàn)起步，主力戶型在600-1000萬(wàn)之間，硬剛北龍湖客群。

總計(jì)500多套，500多個(gè)業(yè)主，個(gè)個(gè)人中龍鳳。

500多平的復(fù)式，將與建業(yè)天筑600平、瀚海晴宇760平分庭抗禮。當(dāng)然，2026年你應(yīng)該還會(huì)聽(tīng)到叫賣他們的聲音。(展開(kāi)全部)

項(xiàng)目真是…同時(shí)跟同事?lián)Q項(xiàng)目，我換的項(xiàng)目都清盤了…這個(gè)項(xiàng)目還沒(méi)有開(kāi)始，趕緊開(kāi)始吧，期待外立面顏值