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從2016至2021在金水北繼續(xù)群雄爭霸之際，三環(huán)沿線沉寂許久的豫發(fā)豫園也總算是有了點(diǎn)實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，被爆出的第二輪土拍名單中終于出現(xiàn)徐砦城中村改造項目的身影，金農(nóng)路北、廣電南路南、金臺路東、花園路西及廣電南路北、奧克路南、索克路東、金臺路西，兩個地塊雖然分別為安置區(qū)用地和前期內(nèi)購一期地塊，但標(biāo)志著豫發(fā)豫園總算是步入正軌，2021年的金水主城區(qū)又加入一員大將。
關(guān)于大咖的劇透，豫園改為永園，永威加入，究竟是二者合作還是豫發(fā)轉(zhuǎn)讓或者是永威的輕資產(chǎn)項目，也將進(jìn)一步揭曉答案。
中優(yōu)時代之下，樓市的兩極分化愈加嚴(yán)重，主城區(qū)也愈加稀缺，豫園的無敵就在其位置，三環(huán)內(nèi)，北三環(huán)南、渠東路東，與圣菲城屬于同一片區(qū)，同時這個位置還屬于老城和新城的交匯處，特點(diǎn)在于交通便利和配套設(shè)施不輸于老城且城市界面也遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于老破小遍地的老城區(qū)，尤其是在這次暴雨之后三環(huán)內(nèi)的新小區(qū)價值將會更加顯著。內(nèi)部規(guī)劃的徐砦小學(xué)36個教學(xué)班，明年9月份投入使用，大概率是名校托管，地鐵7號線北三環(huán)文化路交叉口陳砦站在建，計劃2024年通車運(yùn)營，一路之隔的東風(fēng)渠該段環(huán)境也是目前金水北段所無法媲美的，但經(jīng)歷過暴雨洗禮的鄭州臨河社區(qū)只能用利弊均衡來形容。
位置+區(qū)位價值都注定該盤非同一般，臨北三環(huán)和渠東路交叉口的最硬核地塊才是項目的重中之重，永威的加入這個位置應(yīng)該會走品質(zhì)改善路線，置業(yè)金水區(qū)可以重點(diǎn)關(guān)注。(展開全部)

那些內(nèi)購的開發(fā)商，也終于熬不住了找人接盤了。

巴菲特說大量的債務(wù)會讓管理者比以往更加專注，就像在汽車在方向盤上裝上一個匕首讓駕駛員更加小心。我們承認(rèn)這種人集中注意力的方式會造成一個非常警惕的駕駛員。但另一個后果是，一旦汽車碰上即使最小的坑或者冰，將導(dǎo)致不可避免的事故。

壓死駱駝的往往是最后一個稻草，豫發(fā)缺錢由來已久，現(xiàn)在也開始找人合作項目了。

豫發(fā)豫園，金水區(qū)北三環(huán)渠東路交匯處，現(xiàn)在應(yīng)該叫永威永園了。

簡單的說一下豫發(fā)，是一家 all in 港區(qū)崛起的房企，它成立于2000年，開發(fā)了錦榮商貿(mào)城、錦榮輕紡城、錦榮攝影喜慶城等，旗下的置業(yè)公司包括鄭州楷林置業(yè)、鄭州順隆置業(yè)、河南索克置業(yè)等年開發(fā)量約100萬平方，資產(chǎn)約200億元。

豫發(fā)前期做的主要是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，類似于錦榮商貿(mào)城、錦榮輕紡城，后期則是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)齊驅(qū)并駕。目前鄭州開發(fā)的錦榮世家、北環(huán)金晨嘉園等，2010年之后深耕航空港區(qū)，現(xiàn)在項目依舊在港區(qū)。

豫園這個項目是徐寨城改+奧克啤酒，土地性質(zhì)非常復(fù)雜，總共占地240畝，總建筑面積86萬平方米，能開發(fā)的區(qū)域133畝，能銷售的住宅約30萬平方米、公寓約4.2萬平方米、商鋪約2萬平方米，另外還需要再蓋25萬平方米的安置房。

這個項目在18年的時候進(jìn)行過一批TG，一次性是15000元/平方米，外加2000元/平方米精裝修，首付60%是16200元/平方米，外加2000元/平方米精裝修。

豫發(fā)找來永威，除了有堅定的革命友誼，再有就是看上永威的高溢價，如果不明白什么是高溢價，可以移步永威西棠，永威對把房價賣高還是很有一套，預(yù)計價格25000元/平方米，再次拉高金水北的天花板。(展開全部)

作為金水北城改中唯一位于三環(huán)內(nèi)的樓盤，豫發(fā)豫園真的是讓人等得花都開了還得繼續(xù)等下去。

一級土地開發(fā)商豫發(fā)集團(tuán)屬于河南本土老牌一線房企。豫發(fā)集團(tuán)成立于2000年，房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，是一家涵蓋產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、金融投資五大主營業(yè)務(wù)，橫跨開發(fā)、運(yùn)營和物業(yè)管理服務(wù)等領(lǐng)域的綜合性企業(yè)集團(tuán)。（熟為人知的錦榮系屬于豫發(fā)旗下產(chǎn)業(yè)）

作為徐寨城改及奧克啤酒廠片區(qū)連片改造，這個項目最大的問題是土地問題，控規(guī)批復(fù)的片區(qū)之內(nèi)有奧克啤酒廠的國有用地地（已辦證在索克置業(yè)旗下），還有徐寨村的集體用地，復(fù)雜程度相當(dāng)大。
項目總占地約240余畝，總建筑面積約86萬㎡，其中：
開發(fā)區(qū)133畝，地上37.4萬方，可售36.6萬方，其中可售住宅30萬方，可售商鋪2萬方，可售公寓4.2萬方。
安置區(qū)70畝，地上25萬方，安置住宅20萬方，安置商業(yè)5萬方。
三個開發(fā)地塊中目前處于奧克路南、索克路東的E-1地塊18年已經(jīng)進(jìn)行內(nèi)部TG：86-120平四種戶型，設(shè)計為3t6戶。價格:一次性：15000元/㎡，另加2000元/㎡裝修；首付60%：16200元/㎡，另加2000元/㎡裝修。當(dāng)時的市場來看，對比周邊二手小區(qū)，這個價格十分優(yōu)越，但是3年過去了，還是沒動工土地也沒拿到，而且目前的進(jìn)展繼續(xù)等3-5年還是未知數(shù)，TG的業(yè)主真的賺了嗎，利息成本多少，而且目前金水北的房價十分穩(wěn)定，時不時還有特價房出現(xiàn)。
剩余兩個開發(fā)地塊最大的問題是地塊上空有110KV架空高壓線，目前規(guī)劃需要進(jìn)行高壓入地工作，而且地塊A-4中屬于索克置業(yè)的原土地還有抵押，所以土地整理進(jìn)度十分緩慢。

豫園的位置確實(shí)非常不錯，北三環(huán)內(nèi)，渠東路一路之隔就是東風(fēng)渠及沿河公園，周邊還有圣菲城打下的生活配套基礎(chǔ)。而且索克路和廣電南路打通后直接到花園路還有地鐵口。
但是還念念不忘豫園的購房者，如果換房期在2-3年可以放棄，預(yù)計豫發(fā)的土地手續(xù)最快也要明年拿下開發(fā)用地。預(yù)計換房5年的購房者倒是可以等啊等(展開全部)

與金水北區(qū)一路之隔，應(yīng)該算是名正言順的金水主城區(qū)，如果說金水北區(qū)還可以低價走量，贏得剛需的歡呼叫好，那么一路之隔的金水主城區(qū)早已走價高走質(zhì)路線，這里早已不是剛需停留之地。
豫發(fā)豫園位于北三環(huán)與渠東路交叉口，前身為奧克啤酒廠和徐寨城中村改造項目，圈地多年，由于土地因素的原因，進(jìn)度緩慢，開發(fā)商為豫發(fā)集團(tuán)一家非常低調(diào)的開發(fā)商，很少聽到它的消息，項目主要在港區(qū)，從已交房的項目來看，靠譜程度還是比較好的，所以因為這兩點(diǎn)位置+開發(fā)商，依然還是有大批購房者愿意追隨。
一期TG已消化差不多，后續(xù)推出地塊據(jù)悉主要以120-200平南北通透大平層為主，定位類似西側(cè)的東潤泰和，主打品質(zhì)，將成為周邊高端地緣客戶和周邊區(qū)域改善客戶的目標(biāo)，因為土地擱置時間長，原來的設(shè)計方案可能會有所變化，成品房的概率多一點(diǎn)。
緊鄰東風(fēng)渠，臨近北三環(huán)，北三環(huán)北側(cè)的陳寨蔬菜批發(fā)市場已拆遷，后期同樣為住宅，文化路與北三環(huán)規(guī)劃有地鐵7號線。
缺點(diǎn)進(jìn)度太慢，時間等不起的果斷繞行。
價位不會低，剛需遠(yuǎn)離，考慮改善而又不想遠(yuǎn)離主城區(qū)的可以把這個收藏一下。(展開全部)

北三環(huán)、國基路、渠東路一帶，目前只剩豫發(fā)豫園在獨(dú)自堅守了。
雖然金水區(qū)2019年是滿血復(fù)活，不論老城還是金水北新盤一個個是接踵而出，但作為純正三環(huán)內(nèi)新盤拋開老城區(qū)的擁堵，豫發(fā)豫園作為為數(shù)不多的大盤，還未上市就備受矚目。
位于北三環(huán)渠東路交叉口東南角，總占地240畝，分三期開發(fā)，周邊有地鐵2號線及規(guī)劃的7號線，地址位置非常優(yōu)越，地塊自2013年圍擋圍起，售樓部2017年開放，一期內(nèi)購已經(jīng)完畢，因為牽扯到徐寨城中村改造及奧克啤酒廠用地的土地性質(zhì)變更，項目自此進(jìn)入悄無聲息狀態(tài)，眾多周知，一單牽扯到土地性質(zhì)變更過，時間節(jié)點(diǎn)就遙遙無期了，瀚海思念城及普羅旺世周邊的旭瑞和昌優(yōu)地情況類似，中間經(jīng)過漫長的時間等待才陸續(xù)入市。
西側(cè)的東風(fēng)渠是1958年開挖的一條引黃灌溉渠，是河南省人民義務(wù)開挖的一條全人工渠，途徑金水區(qū)、鄭東新區(qū)，經(jīng)過多次治理，目前已經(jīng)成了鄭州有名的景觀河，周邊設(shè)計的多個景觀公園也成了市民休閑散步的好去處，其中中州大道-北三環(huán)這段應(yīng)該是最美景觀，所以除了得天獨(dú)厚的位置以外，臨東風(fēng)渠也是豫發(fā)豫園的一大賣點(diǎn)，尤其對于臨近渠東路的二期和三期，生態(tài)環(huán)境比較不錯。
豫發(fā)是一家比較低調(diào)的開發(fā)商，成立于2000年，目前項目主要在鄭州南三環(huán)、南四環(huán)、港區(qū)等區(qū)域，豫園將作為豫發(fā)集團(tuán)回歸主城區(qū)提升品牌的一個重要項目，目前售樓部已經(jīng)處于歇業(yè)狀態(tài)，據(jù)說年后會有新的節(jié)點(diǎn)公布，后期的規(guī)劃可能都要進(jìn)行調(diào)整。
黃金地段，等待入市，注定又是一個充滿話題的神盤。(展開全部)

這個項目是有一部分奧克啤酒的廠地，奧克啤酒以前也是很出名的，后來被華潤雪花啤酒收購，關(guān)鍵是這塊地沒有給華潤開發(fā)，而是豫發(fā)集團(tuán)開發(fā)。當(dāng)然豫發(fā)也是很有實(shí)力的開發(fā)商，只是這土地證一直沒有拿下，內(nèi)購也是有很大風(fēng)險。
關(guān)于工業(yè)用地變更居住用地，《人民的名義》也有相似的劇情。大風(fēng)廠的生意不好做了，但是隨著新城的開發(fā)，大風(fēng)廠的那塊地就值10億元，如果開發(fā)房地產(chǎn)，產(chǎn)生的利潤更是龐大的。所以山水集團(tuán)特別希望依照以前的股權(quán)協(xié)議盡快完成拆遷安置，這也是矛盾沖突的焦點(diǎn)。
這也是很現(xiàn)實(shí)的一個現(xiàn)象，就是隨著城市的發(fā)展，以前的工業(yè)區(qū)變成了居民區(qū)。工廠要外遷，留下的土地就要開發(fā)，而且土地的增值也是相當(dāng)可觀的。也許企業(yè)辛苦經(jīng)營很多年，最后留下的資產(chǎn)反而是這塊地。
鄭州這樣的項目也很多。正弘收購了思達(dá)高科，然后開發(fā)了正弘數(shù)碼港。瀚海思念城以前是思念的工廠用地。保利文化廣場的用地也是有很多工廠的用地。這些項目大都經(jīng)歷很長時間的等待，因為工業(yè)用地變更為居住用地很慢，而且變更為居住用地會讓土地大幅增值。
這個項目位置也是很好的，金水區(qū)的繁華位置，周邊也有很多已經(jīng)建成居住的小區(qū)，生活配套都很成熟。隨著以前的工廠和批發(fā)市場逐步外遷，這里的居住氛圍也好了很多。當(dāng)然內(nèi)購也是風(fēng)險很大的，因為土地的問題還沒解決。(展開全部)

豫發(fā)豫園位于北三環(huán)與渠東路交叉口，為奧克啤酒廠和徐寨改造用地，由于土地因素的原因進(jìn)展緩慢，曾經(jīng)跟瀚海思念城、美景美境同為金水區(qū)最墨跡的三大樓盤，目前其他兩個都已經(jīng)開售，豫園土地還沒有拿地，成了兜底的一個。
總占地240畝，可開發(fā)的區(qū)域分為三期，一期于去年開始內(nèi)購，目前已經(jīng)基本上沒有房源了，地塊比較小，東側(cè)臨近小學(xué)，南側(cè)為安置區(qū)，在整個區(qū)域里，位置一般。
二期位于北三環(huán)和渠東路的交匯處，地塊最大，也是位置最好的，容積率4.5，目前同樣是土地還沒有入市，開盤遙遙無期，以改善為主，最小戶型為120平，兩梯兩戶，兩梯三戶，因為各方面的原因，售樓部基本上已經(jīng)不對外開放了。
真正三環(huán)內(nèi)的改善性樓盤，已經(jīng)是屈指可數(shù)了，地段是最大的優(yōu)勢和賣點(diǎn)，臨近北三環(huán)、渠東路、廣電南路、花園路，地鐵2號線和規(guī)劃的7號線，北環(huán)的BRT，交通可謂是四通八達(dá)，北側(cè)陳寨蔬菜批發(fā)市場已經(jīng)拆遷，后期也規(guī)劃為住宅，南側(cè)為圣菲城，二手房價格在周邊一直是NO1，西側(cè)為東風(fēng)渠，這段的環(huán)境比瀚海思念城旁邊的要好太多，環(huán)境也是很不錯的。
無奈一直無法入市，客戶也是走了一批又一批，豫發(fā)也是鄭州的老牌開發(fā)商，近幾年主要是在港區(qū)發(fā)展，口碑還不錯，考慮在主城區(qū)置業(yè)的可以關(guān)注，價格對比圣菲城二手房再高點(diǎn)。(展開全部)

關(guān)注一下豫發(fā)豫園的TG。

價格
一次性15000元/㎡，2000元/㎡裝修
首付60%16200元/㎡，2000元/㎡裝修

戶型
一共是四種戶型86平方米兩房、92平方米三房、106平方米三房、120平方米三房，為3T6。

現(xiàn)狀
目前項目暫無取得土地證，預(yù)計拿地時間在2018年年底前后，預(yù)計簽約時間2019年下半年，預(yù)計交房時間2022年。

備注
中間可以更名一次。

首先看一下不利因素：

第一個是土地證還沒有拿到，預(yù)計到2018年底前后；其次是地塊位置是豫園里面最差的，南側(cè)是安置區(qū)；第三3T6，全部是120平方米的小戶型，跟改善沒有一點(diǎn)關(guān)系。

這個項目的有利因素三環(huán)內(nèi)和價格，旁邊圣菲城的二手房價格在2.1萬左右，也就是說價差在3000左右，那么到底值不得投資或者居住？居住個人感覺性價比不是很高，舒適程度也不高。

投資方面?zhèn)€人覺得還算可以，哪怕你首付60%，和周邊的二手房還是有3000塊錢的差價，到2022年交房旁邊的二手房至少也得漲千把塊吧，所以說買到就是賺到。

至于能不能買，這還需要你對開發(fā)商做詳細(xì)的了解，盡可能的了解清楚，最后再說一下內(nèi)購有風(fēng)險，投資需謹(jǐn)慎。(展開全部)