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豫園現(xiàn)場(chǎng)已開始施工，同時(shí)正式開始搖人組建團(tuán)隊(duì)，預(yù)計(jì)10月底前后入市。

優(yōu)勢(shì)非常明顯，金水三環(huán)核心區(qū)，區(qū)位價(jià)值無(wú)敵，臨東風(fēng)渠，圣菲城就是靠著位置和東風(fēng)渠優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源這兩點(diǎn)長(zhǎng)期占據(jù)二手房天花板數(shù)年，豫園的到來(lái)是要打破這一局面的。

配套沒(méi)得說(shuō)，北三環(huán)、廣電南路、渠東路，馬上通車的地鐵7號(hào)線最近站點(diǎn)為北三環(huán)文化路交叉口，交通除了早晚高峰期有點(diǎn)擁堵外，其他沒(méi)毛病，隔壁為文化路一小分校區(qū)，區(qū)域初中劃片為47中，但新小區(qū)一般是交房后開發(fā)商協(xié)調(diào)后才會(huì)參與劃片的，現(xiàn)在遍地是學(xué)區(qū)房，周邊的競(jìng)品也都配建有學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)的優(yōu)勢(shì)慢慢的在弱化。

產(chǎn)品做了全面的優(yōu)化更新，高層+小高層設(shè)計(jì)，孟凡浩大師在鄭州的第一部作品，一梯一戶獨(dú)立電梯入戶，公建化外立面，面積段117-147平，改善盤，亮點(diǎn)在小高層的稀缺，沒(méi)有最卷只有更卷，豫園也是高顏值、高得房率、高贈(zèng)送一個(gè)也不差。

劣勢(shì)：南側(cè)被大面積的高容積率高層安置房包圍，壓抑感拉滿，第一排小高層的日照難免會(huì)受到影響，地塊較小，一期先練練手，后期2期和3期才是重中之重。

豫園一來(lái)，金水北改善盤一直一家獨(dú)大的金水印瞬間就有了壓力，同時(shí)下半年金水北-金水主城這個(gè)區(qū)域又加入了華潤(rùn)一員大將，產(chǎn)品梯隊(duì)略有不同，但都是沖著改善來(lái)的，位置和區(qū)位價(jià)值都很優(yōu)質(zhì)，金水印和豫園的產(chǎn)品設(shè)計(jì)也都是非常超前的，華潤(rùn)現(xiàn)在還沒(méi)有過(guò)多信息透露，應(yīng)該也不會(huì)差，要不如何立足呢。

買這三個(gè)項(xiàng)目只需要有鈔能力就好了。(展開全部)

千呼萬(wàn)喚的豫發(fā)豫園終于有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，規(guī)劃公示，3棟17層小高層建筑、1棟14層小高層建筑及1棟34層高層建筑，總323戶且套內(nèi)面積均小于130平，與金水印在售的二期140平起步的面積段剛好錯(cuò)開競(jìng)爭(zhēng)，在豫發(fā)豫園規(guī)劃還沒(méi)有公示之前，豫園一直是其最大的隱形競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，看到規(guī)劃豫園雖然亮點(diǎn)也不少，但金水印二期的定位和規(guī)格暫時(shí)可以放心繼續(xù)在周邊做老大了。

重出江湖之后的產(chǎn)品在當(dāng)下這個(gè)內(nèi)卷的時(shí)代還是比較 出彩的，四房?jī)商輧蓱魹橹?，餐客橫廳大面寬，層高3米，戶型設(shè)計(jì)方面絲毫不輸某盛的金水印，也是改善系列的樓盤，關(guān)鍵這個(gè)位置的容積率只有3.5，北三環(huán)以南這是一個(gè)非常稀缺的指標(biāo)，對(duì)于5.0以上的金水印3.5的豫園還是比較香的，雖然二者錯(cuò)開競(jìng)爭(zhēng)，但無(wú)形之中也給金水印造成了不小的威脅。

隔壁為文化路一小，周邊配套非常齊全，不過(guò)并沒(méi)有特別給力的配套，所以拋開其他的設(shè)計(jì)和配套，這個(gè)盤最大的優(yōu)勢(shì)還是區(qū)位價(jià)值，位置屬于金水主城里面的新城區(qū)，城市界面比某些老破小好很多，區(qū)位價(jià)值的優(yōu)越性非常高。

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手應(yīng)該來(lái)自一公里開外的國(guó)泰隔壁的華潤(rùn)新地塊，如果真的是華潤(rùn)操盤，二者還是可以較量一下的。

金水城投和豫發(fā)聯(lián)合開發(fā)，穩(wěn)定性增加了不少。

現(xiàn)在的金水不論是主城還是金水北現(xiàn)狀就是高了賣不動(dòng)，低了又覺得配不上自身的身價(jià)，兩難。

可以關(guān)注。(展開全部)

豫發(fā)豫園真容顯露，6月14日，鄭州自然和規(guī)劃局公示豫發(fā)豫園（一期）的詳細(xì)規(guī)劃。
一期地塊不大，由豫發(fā)在2021年12月份摘得鄭政出【2021】74號(hào)（網(wǎng)）地，區(qū)區(qū)19畝，折合樓面地價(jià)6015元一平。但豫發(fā)后來(lái)一直磨磨唧唧的，主要原因還是沒(méi)錢，再后來(lái)市場(chǎng)下行豫發(fā)也徹底破罐子破摔了，各種欠債不還，各種裁員賣身，到現(xiàn)在基本就剩個(gè)總部小殼子了，算是名存實(shí)亡吧。
直到2023年5月底，豫發(fā)官宣與金水區(qū)投資集團(tuán)簽約，才給豫園帶來(lái)一絲生機(jī)。
豫發(fā)實(shí)力和能力都不行，但金水城投可是杠杠的，從目前的規(guī)劃來(lái)看，很有看點(diǎn)。
項(xiàng)目規(guī)劃四棟兩梯兩戶的小高層，一棟高層，總共323戶，商業(yè)街沿索克路沿線布局?？紤]到新品入市，金水城投還是很謹(jǐn)慎的，項(xiàng)目分兩期報(bào)建，一期三棟小高層，二期一棟小高層和一棟高層。項(xiàng)目立面采用公建化立面、五棟樓全部首層架空，戶型都是現(xiàn)在最流行的270度拐角陽(yáng)臺(tái)餐客一體大廳。
豫園采用小高層，算是做對(duì)了?，F(xiàn)在的金水北，基本都是高密度的偽改善，比如美盛金水印，比如信達(dá)天樾九章，全靠砸錢硬懟品質(zhì)，但那種改善的寬松舒適感，是沒(méi)法和洋房小高層別墅比的。豫園的小高層大平層，算是區(qū)域唯一，只此一家。
但由于地塊太小，景觀配套肯定是不如大盤的，所以豫園想賣個(gè)高價(jià)也挺難的。(展開全部)

拿地之后還依舊是金水區(qū)最墨跡的項(xiàng)目，繼跟金水城投聯(lián)姻之后，又火速?zèng)]有了下文，實(shí)地探盤依舊是沒(méi)有開工。

最近關(guān)于項(xiàng)目的消息是“豫園的建筑方案協(xié)調(diào)會(huì)”，其是Line+建筑事務(wù)所進(jìn)駐鄭州的第一個(gè)設(shè)計(jì)作品，曾先后為華潤(rùn)、綠城、旭輝等房企的TOP產(chǎn)品系列設(shè)計(jì)，成功案例很多，所以豫發(fā)拉來(lái)Line+足以看出豫園的地位，但說(shuō)的天花亂墜，最關(guān)鍵的是什么時(shí)候開工入市。

這個(gè)位置的地塊屬性還是比較復(fù)雜的，一部分屬于奧克啤酒廠，一部分屬于徐寨，遲遲未動(dòng)，跟這也有關(guān)系，周邊住宅項(xiàng)目很多，居住氛圍非常濃郁，但多是一些房齡時(shí)間較長(zhǎng)的社區(qū)，連圣菲城都已經(jīng)15年+了，周邊的隱形富豪對(duì)于這種迭代升級(jí)的新盤還是有一定需求的，產(chǎn)品給力的話這應(yīng)該就是周邊的天花板了。

首開地塊不臨東風(fēng)渠，也不臨北三環(huán)，南側(cè)緊鄰徐寨安置房，東側(cè)是已經(jīng)招生的文化路一小文渠校區(qū)，只有一墻之隔，這個(gè)區(qū)域的中學(xué)目前是47中，這個(gè)學(xué)區(qū)還是有價(jià)值的。

以上這些都只是點(diǎn)綴，豫園最大的優(yōu)勢(shì)還是地處金水主城區(qū)帶來(lái)的無(wú)敵的區(qū)位價(jià)值，這個(gè)區(qū)域的主城區(qū)又不同于二環(huán)內(nèi)，15年前也是都市村莊集結(jié)地，臨近東風(fēng)渠旁的圣菲城曾經(jīng)也是富人的集聚地，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，最高峰時(shí)刻也是20000+，不過(guò)周邊也是眾多老社區(qū)，城市界面有但很一般。

競(jìng)品來(lái)自金水印二期以及同是金水主城待改造的姜寨城改項(xiàng)目，因?yàn)槎贾乐鞒菂^(qū)貴，所以客戶群體就非常的純粹，主要是地緣，但從萬(wàn)科古翠隱秀、未來(lái)天奕等豪宅項(xiàng)目來(lái)看，做成純改善豪宅也是真的難賣，最好賣的面積段還是經(jīng)典的最受中產(chǎn)喜歡的165.(展開全部)

豫發(fā)豫園應(yīng)該算今年金水北最引人注目的項(xiàng)目了，先是迎來(lái)金水城投這個(gè)白騎士，從股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看，河南金水北區(qū)建設(shè)投資有限公司占股51%，河南省索克置業(yè)有限公司占股49%，索克就是豫發(fā)，可以看出豫發(fā)對(duì)這項(xiàng)目還是戀戀不舍的。最近又迎來(lái)中國(guó)高端居住領(lǐng)域設(shè)計(jì)專家、住宅產(chǎn)品迭代創(chuàng)新的引領(lǐng)者、line+聯(lián)合創(chuàng)始人主持建筑師孟凡浩來(lái)操刀建筑方案。
豫發(fā)這上風(fēng)上水的位置，只要用心好好弄，銷路問(wèn)題不大，金水北不像中原區(qū)土豪東流，金水北自有一批高凈值人士堅(jiān)守，拿南面的圣菲城來(lái)說(shuō)，還是挺保值的，高凈值人群力挺，價(jià)位一直不算低。主要是這位置真心好，東風(fēng)渠沿岸綠化休閑設(shè)施完善，過(guò)不遠(yuǎn)就是正弘城，偏偏周邊還不算鬧，圣菲城本身品質(zhì)也不俗。
所以說(shuō)，如果旁邊有個(gè)各方面都差不多，又相對(duì)于圣菲城升級(jí)的樓盤，絕對(duì)有市場(chǎng)，那么豫園算升級(jí)版嗎？大概還是算的。
地塊方面，240畝地整體還算方正，臨河的兩塊地沒(méi)TG過(guò)，比較干凈，容積率4.8的容積率略高，但如果純大戶型的話倒還可以。
規(guī)劃方面，據(jù)說(shuō)要做140平起步的高端改善社區(qū)，戶型設(shè)計(jì)融合了電梯入戶，寬廳陽(yáng)臺(tái)，LDKB一體化等等，可以參考萬(wàn)科古翠隱秀、未來(lái)天奕等。
品牌方面，金水城投兜底自然不用擔(dān)心，豫發(fā)的話在港區(qū)開發(fā)的國(guó)園系也是可圈可點(diǎn)，有一定改善經(jīng)驗(yàn)。
總而言之，今年打算入手金水北的，一定要看看豫園。(展開全部)

只聞其聲不見其人的豫發(fā)豫園依舊沒(méi)有什么動(dòng)靜，現(xiàn)場(chǎng)還是無(wú)任何的進(jìn)展，但有兩點(diǎn)：

1、5月底官宣與金水區(qū)投資集團(tuán)簽約之后，8月初在金水區(qū)城市有機(jī)更新項(xiàng)目推介簽約會(huì)上，豫發(fā)集團(tuán)再次與金水投資集團(tuán)、工商銀行、鄭州銀行及參建方簽約戰(zhàn)略協(xié)議，意味著項(xiàng)目穩(wěn)了。

2、東側(cè)的學(xué)校文化路第一小學(xué)文渠校區(qū)已正式掛牌，今年首次招生，老師主要來(lái)自文一總校、翰林校區(qū)和信大校區(qū)，作為渠東路東、北三環(huán)南、花園路西唯一的一所學(xué)校，目前的招生范圍和條件都非常的苛刻，日后的熱度也絕對(duì)是只增不減。

已擱置多年，現(xiàn)在已經(jīng)不能稱之為城改項(xiàng)目，統(tǒng)一為城市更新項(xiàng)目，聽起來(lái)也更高大上，項(xiàng)目總占地面積240余畝，主打改善，據(jù)說(shuō)面積段為95-186平的瞰河高層，150-220平的大平層，已摘地的這個(gè)地塊因牽扯到TG只是毛毛雨而已，重頭戲還是在渠東路和北三環(huán)這兩個(gè)核心地塊。

從對(duì)外透露的信息來(lái)看，175平和135平的戶型設(shè)計(jì)還是非常給力的，全獨(dú)立入戶電梯廳設(shè)計(jì)，大面寬，為了更好的觀景，175還設(shè)計(jì)了西向橫廳，2016-2023七年磨一劍，全改善社區(qū)，未來(lái)也一定是改善房的天下，還是值得關(guān)注的。

不少人都覺得這將是金水印最大的競(jìng)爭(zhēng)，金水印一期目前是待交房狀態(tài)，豫園一期還沒(méi)有影子，二者就算是巔峰對(duì)決也要在二期了，不過(guò)區(qū)位還是略有不同，別看只是一條北三環(huán)之隔，一邊是屬于金水北，一邊是三環(huán)主城。

如果純改善的消息屬實(shí)，還是可以期待一下。(展開全部)

豫園重生了。

豫發(fā)也終于把豫園讓出去了，這個(gè)徐砦城改項(xiàng)目，拖得夠久了，早在2018年就搞過(guò)內(nèi)購(gòu)，渠東路上的售樓部也早已蓋好，還在2021年掛過(guò)一次地，但是，豫園就是啟動(dòng)不了，歸根結(jié)底是開發(fā)商豫發(fā)集團(tuán)沒(méi)錢。這可苦了村民和內(nèi)購(gòu)的業(yè)主，村民被拖欠過(guò)渡費(fèi)，業(yè)主遲遲住不進(jìn)新房。
而現(xiàn)在，豫發(fā)集團(tuán)也窮途末路了，之前屢屢被法院強(qiáng)制執(zhí)行，還進(jìn)行了多輪裁員，港區(qū)的項(xiàng)目也基本“合作”出去了。

回到豫園這個(gè)項(xiàng)目，既然金水投資集團(tuán)接手了，應(yīng)該快有進(jìn)展了。項(xiàng)目本身是沒(méi)啥問(wèn)題的，總占地240余畝，由6個(gè)地塊組成，總建筑面積約84萬(wàn)平米,其中開發(fā)區(qū)由A-4、D-1、E-1共3個(gè)地塊地塊組成，總占地約133畝，建筑面積約51萬(wàn)平米。

這是金水老城區(qū)難得的優(yōu)質(zhì)地塊，北三環(huán)東風(fēng)渠沿線，像圣菲城、美盛金水印，都是品味不低的樓盤，地段夠成熟，距離花園路農(nóng)科路這個(gè)金水商務(wù)板塊僅一河之隔，交通夠便利，有地鐵2號(hào)線，有北三環(huán)到北龍湖10幾分鐘，環(huán)境夠宜居，東風(fēng)渠這一段的綠化投入相當(dāng)大，堪稱鄭州的門面。

豫園的缺點(diǎn)是容積率偏高，最值得買的那個(gè)大地塊容積率高達(dá)4.8，好在美盛金水印之隔更密（容積率5.99）的樓盤已經(jīng)趟了路，證明純做大戶型改善盤是不愁賣的。

雖然現(xiàn)在戶型還沒(méi)出，但豫園定位可能比金水印還高一點(diǎn)，畢竟豫園位置更好，地塊更優(yōu)秀，開發(fā)商也是國(guó)企不差錢，發(fā)揮空間大，個(gè)人判斷可能參考北龍湖的面積段，140平起步，創(chuàng)新的外立面，有可能參考未來(lái)天奕，萬(wàn)科古翠隱秀等樓盤的建筑標(biāo)準(zhǔn)。(展開全部)

豫發(fā)官宣與金水投資集團(tuán)有限公司就徐砦項(xiàng)目合作簽約。

金水投資集團(tuán)光聽名字就不簡(jiǎn)單，這是金水區(qū)zf成立的國(guó)有獨(dú)資平臺(tái)公司，簡(jiǎn)單理解就是各地zf組建的城投類公司，算是根正苗紅的國(guó)企，大環(huán)境之下的豫發(fā)一直是深陷泥潭，經(jīng)營(yíng)狀況不容樂(lè)觀，豫園這個(gè)項(xiàng)目從2016年至今也是已擱置數(shù)年，豫發(fā)的狀況獨(dú)自開發(fā)的難度很大，中間也一直傳言將與其他開發(fā)商合作，最終均不了了之，此次塵埃落定與城投公司牽手絕對(duì)是zf介入了，比合作其他任何開發(fā)商都強(qiáng)，豫園算是有救了，房?jī)r(jià)一直笑傲金水北的金水印有對(duì)手了。

位置杠杠的，北三環(huán)南，這才是標(biāo)準(zhǔn)的三環(huán)項(xiàng)目，又緊鄰金水北，介于金水老城和快速發(fā)展區(qū)域的中間地帶，城市界面最起碼一點(diǎn)問(wèn)題也沒(méi)有，身處的這個(gè)區(qū)域也是金水的又一房?jī)r(jià)高點(diǎn)。

學(xué)校，徐砦片區(qū)配建的文化路一小金渠校區(qū)今年將投入使用，雖然又是集團(tuán)化辦學(xué)的產(chǎn)物，但文化路一小的分校區(qū)從翰林到金桂，也都是非常有特色的，金渠校區(qū)還是有成為周邊名校潛力的。

第三點(diǎn)就是金水城投公司的加入了，搖身有了國(guó)企成分，莫名就多了幾分穩(wěn)定，最起碼降低了爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，畢竟現(xiàn)在買房首選國(guó)企和央企。

位置好，區(qū)位價(jià)值無(wú)敵，距離學(xué)校非常近，又有國(guó)企加持，豫園真真的踩在各個(gè)點(diǎn)上，注定會(huì)有熱度。

把控好品質(zhì)，還是可以收割一波改善的。(展開全部)

1月30日，中國(guó)人民銀行鄭州中心支行、河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于引發(fā)河南省房地產(chǎn)行業(yè)省級(jí)白名單企業(yè)的通知》，康橋被拋棄，豫發(fā)集團(tuán)赫然在列，這樣看來(lái)，豫園這個(gè)項(xiàng)目不知還是否會(huì)易主繼續(xù)尋找下家。

備案名頌園規(guī)劃4棟高層住宅，實(shí)地探盤現(xiàn)場(chǎng)并沒(méi)有任何關(guān)于項(xiàng)目的宣傳，也沒(méi)見動(dòng)工，沿奧克路一路向東過(guò)了博客工社就是項(xiàng)目所在處，周邊被一眾房齡時(shí)間較長(zhǎng)的社區(qū)包圍，入住率非常高，人流量也非常大，又因社區(qū)時(shí)間都非常長(zhǎng)，早期設(shè)計(jì)不規(guī)范，車位緊缺，導(dǎo)致周邊的道路兩側(cè)停滿了車，未來(lái)早晚高峰期擁堵是必然，但好處就是煙火氣非常濃郁，也正是因?yàn)檫@樣有了對(duì)比，新項(xiàng)目豫園在周邊是典型的鶴立雞群，優(yōu)越感很大。

不過(guò)緊鄰項(xiàng)目的南側(cè)即為在建的徐寨安置房，因密度大，站在遠(yuǎn)處就能感受到滿滿的壓抑感，距離較近的樓棟采光需要注意一下。

雖然一再?gòu)?qiáng)調(diào)豫園這個(gè)項(xiàng)目最好的地塊在渠東路，但奧克路這個(gè)雖不臨大路，但也沒(méi)有太大的硬傷，未來(lái)廣電南路貫通后還可以享受2號(hào)線的福利，而且周邊多條道路均可以直通北三環(huán)，交通還是非常方便的。

東側(cè)的小學(xué)已經(jīng)建成，今年將投入使用，隸屬于文化路一小教育集團(tuán)，但看學(xué)校的規(guī)模以及周邊的入住率，注定是競(jìng)爭(zhēng)激烈人滿為患，新學(xué)校加上有文化路一小做支撐，成為周邊熱門學(xué)校的可能性還是非常大的。

樓市同樣在日益更新，5年前的產(chǎn)品和設(shè)計(jì)很顯然已經(jīng)配不上2023的樓市，但無(wú)奈因?yàn)闋砍兜絋G，更改設(shè)計(jì)的可能性也不大，這個(gè)小地塊只是整個(gè)大盤的一小部分，想成為經(jīng)典還得依靠北三環(huán)渠東路地塊。

考驗(yàn)周邊購(gòu)買力的時(shí)候到了，地緣繼續(xù)關(guān)注吧。(展開全部)

豫發(fā)豫園的首期摘地標(biāo)志著這個(gè)擱置許久的徐砦+奧克啤酒城改項(xiàng)目終于有了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，當(dāng)然耽誤幾年也非常遺憾的錯(cuò)過(guò)了地產(chǎn)開發(fā)的黃金時(shí)代，目前項(xiàng)目最近進(jìn)展是也基本上沒(méi)什么太大的進(jìn)展，依舊是非常緩慢，首期備案名頌園，北臨奧克路，西臨索克路，19.51畝，容積率3.5，規(guī)劃4棟32層高層住宅。

作為前期內(nèi)購(gòu)地塊、豫發(fā)目前的經(jīng)營(yíng)極不樂(lè)觀以及遲遲未落地的合作伙伴，以上幾點(diǎn)是項(xiàng)目進(jìn)度緩慢的主要原因。

實(shí)地探盤，作為三環(huán)內(nèi)城改的商品房項(xiàng)目，這個(gè)地塊不僅小而且周邊被老舊社區(qū)和安置房包圍，環(huán)境非常一般，除了占據(jù)金水三環(huán)區(qū)位價(jià)值和交通便利外，其他真的非常平庸，但再糟糕的環(huán)境和不利因素也終將被金水三環(huán)內(nèi)主城區(qū)位價(jià)值的光芒所掩蓋，該項(xiàng)目最大的看點(diǎn)依舊還是在臨渠東路的兩個(gè)地塊，但按照現(xiàn)在這個(gè)進(jìn)度，項(xiàng)目的未來(lái)依舊是有點(diǎn)渺茫。

槽點(diǎn)在于已列入主城范圍的北三環(huán)、渠東路、鑫苑路、花園路一帶居然教育資源是一片空白，目前區(qū)域的孩子上學(xué)以文化路三小和四十七中為準(zhǔn)，還是有段距離的，區(qū)域內(nèi)多以已建成社區(qū)為主，所以未來(lái)的教育資源只能寄希望于該項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃的教育用地，最新消息金臺(tái)路奧克路交叉口西南角在建小學(xué)未來(lái)將由文化路第一小學(xué)托管，為文化路一小金渠校區(qū)，與文化路一小的金桂校區(qū)、翰林校區(qū)同為總校直屬校區(qū)，級(jí)別一樣，預(yù)計(jì)2023年秋季投入使用，雖為分校，但含金量依舊不低，對(duì)于周邊的教育資源來(lái)說(shuō)算是久旱逢甘霖，也是豫發(fā)豫園日后宣傳的一個(gè)新亮點(diǎn)。

下一步的走向非常重要，靜待官宣吧。(展開全部)