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東方宇億萬(wàn)林府，金水區(qū)東三環(huán)與楊金路交會(huì)處往西300米路南。?

萬(wàn)林府又開(kāi)始搞特價(jià)房了，小開(kāi)發(fā)商搞特價(jià)房一定小心，小開(kāi)發(fā)商加上特價(jià)房加上市場(chǎng)環(huán)境不好加上區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈基本上等于埋下了一顆地雷，不知道啥時(shí)候就扛不住了。

先看看萬(wàn)林給經(jīng)紀(jì)人的傭金政策，3號(hào)院/6號(hào)院是3.2%的傭金/套，再加上2萬(wàn)塊錢(qián)的成交獎(jiǎng)勵(lì)；2號(hào)院則是3.2%的傭金/套，再加上3.6萬(wàn)/5.6萬(wàn)的成交獎(jiǎng)勵(lì)，100平方米以下是3.6萬(wàn)/套，100平方米以上是5.6萬(wàn)/套。

小高層戶型方面，80平方米、121平方米、123平方米、155平方米，單價(jià)是1.35萬(wàn)/平方米；小高層一樓帶院，單價(jià)18000左右；洋房標(biāo)準(zhǔn)層，195平方米、237平方米、244平方米、254平方米；洋房一樓帶院21600……而且是送車(chē)位的，現(xiàn)在只要3萬(wàn)塊錢(qián)就能簽約。

該項(xiàng)目占地是660畝，一共是分為五期開(kāi)發(fā)，一二三期基本已經(jīng)交房了，看看這價(jià)格就知道競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)多激烈，原來(lái)小高層從106 -169平方米，均價(jià)19000元/平方米，洋房從173-252平方米，均價(jià)是22000元/平方米，現(xiàn)在的特價(jià)房是真的便宜不少。

對(duì)于一直打折而且力度不小的項(xiàng)目一定要慎重，多年的血和淚的教訓(xùn)告訴我們大部分的小開(kāi)發(fā)商不值得被信賴，因?yàn)樗麄儽旧淼挚癸L(fēng)險(xiǎn)的能力就弱，很多小開(kāi)發(fā)商倒下就像是《瓦爾登湖》里面說(shuō)的：緩慢瓦解，頃刻崩塌，倒下來(lái)之前毫無(wú)征兆。

綜上所述，打折厲害，小開(kāi)發(fā)商，大環(huán)境不好，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，風(fēng)險(xiǎn)很大，建議優(yōu)先考慮二手房。(展開(kāi)全部)

如果楊金開(kāi)始卷價(jià)格，那肯定少不了萬(wàn)林府的身影。

大盤(pán)，楊金片區(qū)第一批項(xiàng)目，戰(zhàn)線拉了好多年了，目前依然有不少房源在售，主要在售為二期和三期，頂?shù)状竺娣e13000起，標(biāo)準(zhǔn)層14000左右，現(xiàn)房在售。

本身自己的體量就不小，加上楊金路一帶的康橋東麓園、益通龍居華府和永威山水苑，不牽扯任何安置房，跟楊金其他區(qū)域相比只有這一塊是比較純粹的區(qū)域了，無(wú)奈現(xiàn)實(shí)不給力，各種路不通城市界面一般，配套的學(xué)校遲遲無(wú)法投入使用，多種原因?qū)е氯藲馍喜粊?lái)，配套更是直接擺爛的狀態(tài)。

萬(wàn)林府在楊金的地位因?yàn)椴慌R楊金路，存在感還不及龍湖上城，尤其是最近這幾年楊金片區(qū)又來(lái)了一波給力的開(kāi)發(fā)商，提起這個(gè)項(xiàng)目給人的最大印象就是小開(kāi)發(fā)商了，能買(mǎi)的理由也就只有價(jià)格上有很大的優(yōu)勢(shì)，但好在開(kāi)發(fā)商還比較靠譜，一直以來(lái)走的就是平穩(wěn)路線，準(zhǔn)現(xiàn)房，戶型不算驚艷但贈(zèng)送面積多，品質(zhì)也只能說(shuō)跟它的價(jià)格很匹配了，對(duì)于想置業(yè)楊金預(yù)算又有限的購(gòu)房者這也是一個(gè)選擇，現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)者來(lái)自同樣開(kāi)始走低價(jià)路線的常綠水投壹號(hào)院，壹號(hào)院是待交房的準(zhǔn)現(xiàn)房，二者定位大差不差，位置上略有差別，如何選擇全憑個(gè)人需求了。

萬(wàn)林府主打也有距離北龍湖近這個(gè)優(yōu)勢(shì)，距離其最近的是龍沄路，目前正常出行是沒(méi)什么問(wèn)題，但想實(shí)現(xiàn)像龍?jiān)绰纺菢拥恼嬲炌ㄉ行钑r(shí)日。

楊金還有個(gè)最大的弊端就是庫(kù)存太大，價(jià)格透支太多，雖然日漸成熟，但僅憑與北龍湖的距離很難支撐高價(jià)，尤其是20000左右置業(yè)的真的是站在高高的山崗上，所以楊金的價(jià)格還有很大的彈性空間。(展開(kāi)全部)

東方宇億萬(wàn)林府，金水區(qū)東三環(huán)與楊金路交會(huì)處往西300米路南。?

萬(wàn)林府又開(kāi)始搞特價(jià)房了，小開(kāi)發(fā)商搞特價(jià)房一定小心，小開(kāi)發(fā)商加上特價(jià)房加上市場(chǎng)環(huán)境不好加上區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈基本上等于埋下了一顆地雷，不知道啥時(shí)候就扛不住了。

先看看萬(wàn)林給經(jīng)紀(jì)人的傭金政策，3號(hào)院/6號(hào)院是3.2%的傭金/套，再加上2萬(wàn)塊錢(qián)的成交獎(jiǎng)勵(lì)；2號(hào)院則是3.2%的傭金/套，再加上3.6萬(wàn)/5.6萬(wàn)的成交獎(jiǎng)勵(lì)，100平方米以下是3.6萬(wàn)/套，100平方米以上是5.6萬(wàn)/套。

小高層戶型方面，80平方米、121平方米、123平方米、155平方米，單價(jià)是1.35萬(wàn)/平方米；小高層一樓帶院，單價(jià)18000左右；洋房標(biāo)準(zhǔn)層，195平方米、237平方米、244平方米、254平方米；洋房一樓帶院21600……而且是送車(chē)位的，現(xiàn)在只要3萬(wàn)塊錢(qián)就能簽約。

該項(xiàng)目占地是660畝，一共是分為五期開(kāi)發(fā)，一二三期基本已經(jīng)交房了，看看這價(jià)格就知道競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)多激烈，原來(lái)小高層從106 -169平方米，均價(jià)19000元/平方米，洋房從173-252平方米，均價(jià)是22000元/平方米，現(xiàn)在的特價(jià)房是真的便宜不少。

對(duì)于一直打折而且力度不小的項(xiàng)目一定要慎重，多年的血和淚的教訓(xùn)告訴我們大部分的小開(kāi)發(fā)商不值得被信賴，因?yàn)樗麄儽旧淼挚癸L(fēng)險(xiǎn)的能力就弱，很多小開(kāi)發(fā)商倒下就像是《瓦爾登湖》里面說(shuō)的：緩慢瓦解，頃刻崩塌，倒下來(lái)之前毫無(wú)征兆。

綜上所述，打折厲害，小開(kāi)發(fā)商，大環(huán)境不好，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，風(fēng)險(xiǎn)很大，建議優(yōu)先考慮二手房。(展開(kāi)全部)

萬(wàn)林府最近在搞20周年慶感恩回饋，目前主推2號(hào)院特價(jià)房，頂樓送100平露臺(tái)大約是12800（原來(lái)18000），一樓帶60平院子100平地下室大約是17500（原來(lái)26000），首付3萬(wàn)剩余全部貸款，還送車(chē)位。標(biāo)準(zhǔn)層14500，但據(jù)說(shuō)二手房的成交價(jià)只有13000。
這么好的房源拿出來(lái)大幅降價(jià)促銷(xiāo)，其實(shí)也是迫于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，目前的楊金，越來(lái)越剛需化了。
最近比較火的中豫湖城印象132-142平帶100平地下室，拿合同可上47中，單價(jià)不過(guò)17300-17500。宣傳力度比較大的水投常綠壹號(hào)院準(zhǔn)現(xiàn)房，127-143平純一樓帶院，單價(jià)也就17000左右。

東方宇億這個(gè)小開(kāi)發(fā)商能熬到現(xiàn)在也不容易了，南龍湖的萬(wàn)林上院前段也交房了，萬(wàn)林府也沒(méi)爛尾，點(diǎn)贊沒(méi)得說(shuō)，此外還有合作的西三環(huán)閱城項(xiàng)目，以及海棠壹號(hào)院。

萬(wàn)林府算是楊金的老選手了，一共占地660畝，分為四期開(kāi)發(fā)，一二三期基本都交房了，主推二期尾盤(pán)和三期，三期6號(hào)院占地120畝，容積率2.59，綠地率42%，規(guī)劃建設(shè)12棟小高層，及6棟洋房，總戶數(shù)931戶，戶型從105-143平全部都有。

萬(wàn)林府的規(guī)劃略顯陳舊，但用料十足，主打一個(gè)憨厚真誠(chéng)。建筑風(fēng)格主打國(guó)風(fēng)新中式，外立面采用西域灰金石材、真石漆聯(lián)手鋁單板，再輔以回形雕花、陽(yáng)臺(tái)玻璃欄板、陶土坡屋頂?shù)?。戶型雖然雜亂，但偷面積空間大，真實(shí)得房率能達(dá)到92-100%。建材方面，上海三菱電梯，鑄鋁裝甲子母門(mén)、德施曼四合一智能密碼鎖、三層中空玻璃系統(tǒng)窗、羅格朗插座，交付之時(shí)全屋地暖、新風(fēng)系統(tǒng)都有。
萬(wàn)林府雖不錯(cuò)，但品味落后于時(shí)代了，但不妨礙看看這小區(qū)。(展開(kāi)全部)

萬(wàn)林府這個(gè)盤(pán)雖然品質(zhì)一般，但在楊金存在感挺強(qiáng)的，經(jīng)常會(huì)聽(tīng)人提起。

之前價(jià)格也比較堅(jiān)挺，后來(lái)也是堅(jiān)持不住，小高層15000左右，洋房17500左右，算是正常價(jià)位。另外6號(hào)院的現(xiàn)房小高層價(jià)格相對(duì)高一些，在16000左右。

三號(hào)院容積率2.49，由8棟15層小高層、5棟6層洋房組成，小高層面積比較豐富，有106㎡、109㎡、111㎡、124㎡、135㎡、149㎡、158㎡、169㎡等多個(gè)戶型，洋房有173㎡、179㎡、252㎡三個(gè)戶型。

戶型整體一般，最大的亮點(diǎn)就是大陽(yáng)臺(tái)，很適合喜歡喝茶的男人，相對(duì)獨(dú)立的空間。這兩個(gè)院都進(jìn)去轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，園林景觀也是中規(guī)中矩，真到室內(nèi)發(fā)現(xiàn)也能湊活住，反正都是毛坯，其實(shí)很多戶型只要住一段時(shí)間，都能適應(yīng)。

周邊也沒(méi)啥變化，北側(cè)康橋東麓園，南側(cè)龍居華府，都是難兄難弟。這兩年整個(gè)楊金片區(qū)去化最好的就是萬(wàn)科未來(lái)時(shí)光，但還是賣(mài)到了現(xiàn)房，其他樓盤(pán)可想而知。

萬(wàn)林府這個(gè)開(kāi)發(fā)商倒是挺有底子，房子去化不好，工程進(jìn)度也不耽擱。

片區(qū)現(xiàn)在也沒(méi)什么能打的出手的，過(guò)去也一直是傍鄰居北龍湖的大腿，但北龍湖這幾年也是陣痛期，北岸還在建設(shè)階段。與北龍湖連通的道路遲遲沒(méi)有修好，消息倒是滿天飛。個(gè)人是比較希望打通的，路網(wǎng)還是很重要的，并且斷頭路所開(kāi)通的成本并不高，并且過(guò)去買(mǎi)楊金的購(gòu)房者挺苦的，幫扶一下提提信心。(展開(kāi)全部)

東方宇億萬(wàn)林府，金水區(qū)東三環(huán)與楊金路交會(huì)處往西300米路南。

先說(shuō)結(jié)論這個(gè)項(xiàng)目不推薦，重點(diǎn)事情說(shuō)三遍不推薦、不推薦、不推薦。

項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是河南萬(wàn)林置業(yè)有限公司，在楊金片區(qū)算是墊底的開(kāi)發(fā)商，算是典型的小開(kāi)發(fā)商，通過(guò)天眼查可以查出：萬(wàn)林置業(yè)出質(zhì)的股權(quán)數(shù)2億元，被起訴的開(kāi)庭公告有125條。

咱們先看看這個(gè)項(xiàng)目是如何降價(jià)：21年年底的時(shí)候，3號(hào)院小高層均價(jià)19000元/平方米，洋房從173-252平方米，均價(jià)是22000元/平方米；23年9月份的時(shí)候，6號(hào)院推出特價(jià)房148XX起步；現(xiàn)在3號(hào)院小高層特價(jià)房13XXX起步，洋房16500起步，更離譜的是3萬(wàn)直接定房子，沒(méi)看錯(cuò)只要3萬(wàn)，剩下的全部貸款，而且買(mǎi)三房送車(chē)位，越是這樣的開(kāi)發(fā)商越是小心，一定要遠(yuǎn)離。

該項(xiàng)目是屬于馬林村的改造，占地面積是466畝，總的建筑面積是110萬(wàn)平方米，分為五期開(kāi)發(fā)，一期已經(jīng)交房，二號(hào)院是延期交付了，現(xiàn)在銷(xiāo)售的三號(hào)院，三號(hào)院占地約72畝，容積率2.5，規(guī)劃8棟15層小高層，5棟6層花園洋房，戶型面積從89-225平方米，有改善的兩房、三房和四房。

現(xiàn)在幾個(gè)主要的賣(mài)點(diǎn)：其一是現(xiàn)房，其二是低總價(jià)，首付3萬(wàn)即可，其余全部貸款，但是風(fēng)險(xiǎn)還是大大的多。

楊金也是跟對(duì)了人，傍對(duì)了大腿，隨著北龍湖水漲船高，它也是風(fēng)生水起，原來(lái)愛(ài)理不理，現(xiàn)在也是讓人高攀不起，楊金也有幾個(gè)問(wèn)題，前期讓幾個(gè)小開(kāi)發(fā)商折騰壞了，規(guī)劃的亂七八糟，在這買(mǎi)房子建議還是買(mǎi)靠譜的開(kāi)發(fā)商。(展開(kāi)全部)

東方宇億萬(wàn)林府，金水區(qū)東三環(huán)與楊金路交會(huì)處往西300米路南。

人生總有很多的事情，突如其來(lái)，要么忙著活，要么忙著死。

簡(jiǎn)單說(shuō)一下項(xiàng)目的情況：該項(xiàng)目是屬于馬林村的改造，占地面積是466畝，總的建筑面積是110萬(wàn)平方米，分為五期開(kāi)發(fā)，一期已經(jīng)交房，二號(hào)院是延期交付了，現(xiàn)在在銷(xiāo)售的6號(hào)院。

項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是河南萬(wàn)林置業(yè)有限公司，在楊金一眾大佬當(dāng)中，實(shí)力算是墊底的存在，河南萬(wàn)林置業(yè)背后是河南東方宇億置業(yè)有限公司，東方宇億置業(yè)背后有兩個(gè)自然人股東，分別是景東方和牛愛(ài)菊，這個(gè)公司有幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：

1、萬(wàn)林置業(yè)的部分股權(quán)是屬于出質(zhì)狀態(tài)，出質(zhì)的股權(quán)數(shù)額是兩億元。

2、被起訴的開(kāi)庭公告有125條。

現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始放大招，6號(hào)院5號(hào)樓的房源，兩個(gè)戶型，一個(gè)是105平方米，一個(gè)是118平方米，退出特價(jià)房源，1058平方米，的是148XX起步，118平方米是145XX起步，首付可以先付50%，剩余首付可分兩年四次付清，在之前更是爆出過(guò)11XXX的價(jià)格。

遇到這樣的開(kāi)發(fā)商，這樣的價(jià)格，有兩種思考方式：

第一種：真是天上掉下來(lái)的餡餅，真便宜，趕緊買(mǎi)，其實(shí)便宜背后有很大的風(fēng)險(xiǎn)，越是賣(mài)的便宜的開(kāi)發(fā)商，越是謹(jǐn)慎，這種開(kāi)發(fā)商越是有崩潰的可能，因?yàn)闆](méi)有錢(qián)，所以才低價(jià)賣(mài)房子，回籠資金。很多房企崩潰之前，就是大力促銷(xiāo)，直到自身崩盤(pán)。

第二種：遠(yuǎn)離，遠(yuǎn)離，遠(yuǎn)離，這種便宜占不得，你想要的是他的房子，他想要的確實(shí)你的本金。

在楊金買(mǎi)房，優(yōu)先建議二手房，其次是國(guó)企、央企，其他的房企建議統(tǒng)統(tǒng)回避。(展開(kāi)全部)

楊金片區(qū)，2W+時(shí)代早就已經(jīng)過(guò)去了，美盛北龍臺(tái)、康橋東麓園也是趕上了好時(shí)候，能賣(mài)到2W+，現(xiàn)在還能賣(mài)到2W+的恐怕就只有楊金東板塊的鴻園、康橋香麓灣，其他樓盤(pán)都在接二連三的降價(jià)。

其中，也包括東方宇億萬(wàn)林府，現(xiàn)在也降價(jià)了。

萬(wàn)林府最近降價(jià)的是3號(hào)院二期現(xiàn)房，剩余房源并不是很多，所以價(jià)格有所下調(diào)，目前在售價(jià)格區(qū)間為14500-15000元/平米，頂?shù)讟菍訒?huì)更便宜一些,之前正常在售價(jià)格區(qū)間為17500-18000元/平米。

之所以價(jià)格會(huì)這么低，主要是因?yàn)椋耗壳皸罱鹌瑓^(qū)基本淪陷。

不僅是東方宇億這種小開(kāi)發(fā)商在降價(jià)，像萬(wàn)科未來(lái)時(shí)光、正弘璟云筑、碧桂園天璽灣、天倫城全部都在降價(jià)，不僅是降價(jià)，天倫城還有低首付甚至0首付政策，跟楊金片區(qū)的其他樓盤(pán)相比，萬(wàn)林府本身就沒(méi)有啥優(yōu)勢(shì)，可不就跟著降價(jià)了。

其次，萬(wàn)林府的3號(hào)院二期已經(jīng)賣(mài)到了現(xiàn)房，賣(mài)了這么長(zhǎng)時(shí)間，開(kāi)發(fā)商也想趁著年底清個(gè)盤(pán)，只不過(guò)小開(kāi)發(fā)商的名氣還是不夠，哪怕降價(jià)了，周末售樓部也沒(méi)有客戶，想要清盤(pán)也是很難。

相比片區(qū)內(nèi)的其他樓盤(pán)，萬(wàn)林府唯一的優(yōu)勢(shì)就是：現(xiàn)房，另外到北龍湖直線距離3公里，14000+元/平米的價(jià)格還要啥自行車(chē)呢。(展開(kāi)全部)

每次經(jīng)過(guò)萬(wàn)林府這一片，都分不清哪個(gè)是他的商品房、哪個(gè)是安置房。

三號(hào)院（二期）已經(jīng)是現(xiàn)房，也是尾盤(pán)，剩余房源不多，前一段被中介狠推了一波，鏡頭里也看不出來(lái)出彩，最大的亮點(diǎn)可能就是實(shí)景不爛尾。這個(gè)院占地面積約72畝，容積率2.49，規(guī)劃了15棟15層高小高層和5棟6層洋房，戶型有88-168㎡小高層和173-255㎡洋房。雖然外立面有些丑，但還是要夸下其贈(zèng)送面積真的多，很多陽(yáng)臺(tái)面積能達(dá)到20平左右，還很方正，可以稱之為一個(gè)露臺(tái)。均價(jià)17000-18000之間，也經(jīng)常會(huì)有特價(jià)房16000左右。

一期去年已交付，目前已開(kāi)始推三期，大部分樓棟工程進(jìn)度都很快，前期主要售10號(hào)樓，兩個(gè)單元，兩梯四戶設(shè)計(jì)，戶型有105㎡三室兩廳兩衛(wèi)、119㎡三室兩廳兩衛(wèi)、126㎡四室兩廳兩衛(wèi)。

這個(gè)項(xiàng)目之前賣(mài)的挺貴，小高層甚至一度沖擊20000，莫名的自信，現(xiàn)在也終于低下高貴的頭顱
。如果說(shuō)定價(jià)參考康橋東麓園一期開(kāi)盤(pán)價(jià)格還情有可原，關(guān)鍵時(shí)代已經(jīng)過(guò)去?，F(xiàn)在周邊很多盤(pán)都降到15000上下徘徊，牛逼如萬(wàn)科、碧桂園在此也打不開(kāi)局面。

萬(wàn)林府周邊還有一個(gè)龍居華府，也是小開(kāi)發(fā)商益通，周邊位置未來(lái)看還是不錯(cuò)的，只待明哲路和龍沄路的打通，去北岸也就是3-5分鐘車(chē)程。雖然時(shí)間很漫長(zhǎng)，但總會(huì)有的。

這邊的客戶也都以東區(qū)和金水區(qū)改善外溢為主，工作周邊改善房太貴，還想感受下低密小高層，很多會(huì)選擇這里，另外就是未來(lái)北龍湖金融島、中原科技城工作的剛需客戶，畢竟距離還可以接受，地鐵倒是次要。

但在區(qū)域購(gòu)房的話，目前還是建議首選萬(wàn)科，不要貪圖便宜。最近旁邊又出一個(gè)金湖麗悅上苑，也可以等等看有沒(méi)有什么亮點(diǎn)。(展開(kāi)全部)