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2022年首輪集中土拍。鄭政出6號(hào)(網(wǎng))被鄭州越武房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以起始價(jià)3.92億元競(jìng)得，樓面地價(jià)4839元/㎡，溢價(jià)率0%。該地塊位于金水區(qū)宏康路（龍門路）南、長安路西，使用權(quán)面積23146.42㎡，土地用途為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地），容積率＞1.1且＜3.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，綠地率＞35%。

鄭州越武房地產(chǎn)開發(fā)有限公司背后股東為廣州越秀地產(chǎn)+金水區(qū)平臺(tái)公司，合作模式也很簡單明了，金水區(qū)平臺(tái)公司負(fù)責(zé)一級(jí)土地整理和安置工作，越秀地產(chǎn)負(fù)責(zé)資金投入和二級(jí)土地開發(fā)工作，這也是越秀進(jìn)入鄭州以來主城區(qū)第一個(gè)落地的項(xiàng)目，越秀地產(chǎn)同樣是廣州根正苗紅的國企（類似于鄭州地產(chǎn)集團(tuán)這種，不得不感嘆，南方人還是走在時(shí)代的最前方，一個(gè)國企做到地產(chǎn)20強(qiáng)，還愈發(fā)穩(wěn)?。?。

該地塊推廣名為：越秀·金悅文華，容積率3.49規(guī)劃5棟33層高層住宅，戶型區(qū)間101-142㎡，毛坯交付。

項(xiàng)目的戶型是一大特點(diǎn)，不僅選取了目前市面上常見的優(yōu)質(zhì)戶型，更是在贈(zèng)送上下足了功夫；102㎡三房經(jīng)典的三開間朝南連廊南戶，但是在越秀的贈(zèng)送加持下感覺有110多的空間，南向6.4米長，1.8米寬的半贈(zèng)送陽臺(tái)，北側(cè)臥室贈(zèng)送陽臺(tái)改造而來，主臥飄窗+雙衛(wèi)的飄窗贈(zèng)送，打通后都是實(shí)打?qū)嵉拿娣e；123㎡的帶入戶花園三房，入戶的花園+南向陽臺(tái)+北側(cè)陽臺(tái)半贈(zèng)送，主臥270°飄窗+公衛(wèi)飄窗+花園處的空調(diào)板全贈(zèng)送，整體送下來面積空間和平常140的觀感差不多；142㎡的四開局四房更是有一花園+兩個(gè)大陽臺(tái)的半贈(zèng)送+五個(gè)飄窗的贈(zèng)送，真是送送送到底；戶型設(shè)計(jì)上，越秀這次絕對(duì)是響爆金水北，進(jìn)了樣板間看看那入戶花園，看看贈(zèng)送的陽臺(tái)和飄窗改造來的空間，主臥270°的飄窗無論是采光還是觀景都更棒，戶型絕對(duì)要點(diǎn)贊。

越秀·金悅文華另一個(gè)王炸就是文化路一小·翰林校區(qū)+龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校·初中部的雙學(xué)區(qū)加持，而且最重要的是這個(gè)雙學(xué)區(qū)是經(jīng)過區(qū)教育局、金水控股集團(tuán)發(fā)蓋章的公文公示的，拿著合同即可購房，這也可以看出和城投合作的好處，單純一個(gè)企業(yè)去zf搞教育資源會(huì)很麻煩，然而區(qū)zf的兄弟單位就不一樣了（有人疑問簽教育承諾的那個(gè)文件問題， 其實(shí)也很簡單，越秀擔(dān)心國家政策變化規(guī)避自己風(fēng)險(xiǎn)，雖然區(qū)zf已經(jīng)認(rèn)可，但是一旦有國家級(jí)的行政文件怎么辦），這個(gè)學(xué)區(qū)三少個(gè)人認(rèn)為，99.99%靠譜的，至于兩所學(xué)校的實(shí)力，雖不是頂級(jí)名校但也是一般家庭需求的一線學(xué)區(qū)。

項(xiàng)目的位置大區(qū)域金水北，符合城市的發(fā)展，小位置三全路北側(cè)，目前周邊多安置房，斷頭路等天際線觀感較差，但是作為連霍高速南側(cè)的金水北，改變現(xiàn)狀是必然的，區(qū)域潛力依舊較大，不錯(cuò)的區(qū)域位置，雙國企的資金和交付保障、優(yōu)秀的戶型和學(xué)區(qū)，怪不得可以收到很多業(yè)主的青睞，又趕上樓市小陽春，越秀首開得勝，目前的價(jià)格17000-19000之間，在周邊競(jìng)品中適中，值得選擇。(展開全部)

3月17日，龍湖集團(tuán)發(fā)布2022年年度業(yè)績，合同銷售額2015.9億元，對(duì)應(yīng)銷售總建筑面積1304.7萬㎡，全年實(shí)現(xiàn)營收2505.7億元，同比增長12.2%；歸母凈利潤為243.6億元，剔除公平值變動(dòng)等影響之后的核心凈利潤為225.4億元，同比增長0.5%；毛利率為21.2%，核心稅后利潤率為12.3%，核心權(quán)益后利潤率為9%。

截至2022年年末，龍湖集團(tuán)土地儲(chǔ)備合計(jì)5795萬平方米，權(quán)益面積為3975萬平方米，龍湖2022年的平均借貸成本為年利率4.1%，平均貸款年限為6.67年，屬于行業(yè)優(yōu)秀水平。

不得不說龍湖在逆勢(shì)行情中指標(biāo)全面飄紅，能實(shí)現(xiàn)正增長的真是寥寥可數(shù)，民企地產(chǎn)還得是龍湖。

進(jìn)入正題，龍湖熙上，管城區(qū)金岱產(chǎn)業(yè)園童心路南、文德路西，全高層設(shè)計(jì)，其中6棟毛坯（1、2、3、4、8、9）、6棟精裝（5、6、7、10、11、12），別家為了降低總價(jià)提升銷售都在精裝轉(zhuǎn)毛坯，龍湖倒好，因?yàn)榍捌阡N售的紅火，后面直接6棟樓為精裝修交付，這妥妥的又加上一波小溢價(jià)，龍湖在鄭州的項(xiàng)目還沒有做精裝修的，此次為首個(gè)精裝，倒是有點(diǎn)期待，不過作為一個(gè)偏剛需的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)精裝修標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)很高，品牌都是大牌但是肯定都是特供~

熙上賣成銷冠和龍湖的定價(jià)不無關(guān)系，同樣的片區(qū)，更高端的品牌，更成熟的位置，龍湖直接給了個(gè)11000起步，12000均價(jià)的開盤，讓誰看了不迷糊，于是乎目前的毛坯只有8號(hào)樓在售，其他5棟樓基本售罄，在鄭州逆勢(shì)房地產(chǎn)行業(yè)是“一枝獨(dú)秀”，不過目前8#價(jià)格可不便宜，13000的起步價(jià)而且還得綁定個(gè)車位一起銷售，典型的開始裝了，不過確實(shí)房源少，客戶多，周內(nèi)工作日的看房，大雪紛飛還有至少六組客戶，真不賴！
沒有開售的精裝修樓棟有不同于毛坯的戶型，比如釋放出來的139㎡四房戶型，作為邊戶有著長達(dá)11.5米的南向開間，兩臥朝南、兩臥朝北，但是四個(gè)臥室均贈(zèng)送飄窗，北側(cè)臥室的飄窗大概率交付前龍湖給免費(fèi)砸了改造，但是廚房不大和公衛(wèi)沒有干濕分離可能是缺陷。
精裝修的價(jià)格，預(yù)計(jì)要加上1500左右，可能售價(jià)在15500左右。

熙上的位置還算可以，3.5換，400米的地鐵口，雖然處在正在高速發(fā)展的金岱，但是龍湖的小區(qū)域還是可以的，東側(cè)有光之谷商業(yè)，南側(cè)有著已經(jīng)交付過得小區(qū)，簡單的生活配套還是可以滿足，但是教育和醫(yī)療是片區(qū)缺乏的，目前的小學(xué)是離得最近東關(guān)小學(xué)和創(chuàng)新街小學(xué)兩個(gè)校區(qū)，初中更是規(guī)劃建設(shè)中，但是劃片均尚可未知，正常的小區(qū)標(biāo)配幼兒園龍湖熙上也沒有，就學(xué)區(qū)資源來講是個(gè)Loser。。。。

首開挺有性價(jià)比，目前性價(jià)比不高，喜歡省事的可以等等精裝修，起碼這個(gè)區(qū)域，龍湖的品牌和物業(yè)以及后續(xù)社區(qū)的運(yùn)維等等是首屈一指的。(展開全部)

保億豫景晨園又進(jìn)入了正常的平銷期，但是雙湖的項(xiàng)目受眾群體真的有限，區(qū)域限制這一塊把項(xiàng)目的銷售對(duì)象限制的死死的，依舊是門可羅雀。

先來講講開發(fā)商保億，保億的前身是做電器起家的，后來踏足地產(chǎn)行業(yè)，慢慢形成一家綜合的大型集團(tuán)，作為純正的杭州房企，早已被精致和高標(biāo)準(zhǔn)的杭州人民打磨，保億的產(chǎn)品在杭州也是屈指可數(shù)的，畢竟也是十大豪宅之一的締造者，曾經(jīng)保億高層說過：保億有機(jī)會(huì)成為一家千億房企，但我們沒有這樣做。我們專注于打造美好生活的方式，把精雕細(xì)琢的產(chǎn)品作為我們的理想。如果拿鄭州本土的開發(fā)商來對(duì)比，保億更像是前幾年的永威康橋之流，小而美，但是小而美并不意味著固步自封。事實(shí)上，保億的發(fā)展一直腳踏實(shí)地，穩(wěn)步前行，優(yōu)良的負(fù)債率和融資成本使得保億在地產(chǎn)困難的年代依舊可以正常發(fā)展，在各個(gè)上市房企要么暴雷要么都收縮拿地的背景下，保億2022年7月還豪擲30億在重慶拿下479.3畝的兩宗用地，從這里可以看出保億的資金實(shí)力還是比較強(qiáng)的，所以說雙湖這個(gè)項(xiàng)目的交付是完全沒有任何問題的。

再看項(xiàng)目本身，位于高新區(qū)雙湖科技城的綠梅街南、創(chuàng)新大道西，建設(shè)用地面積57012.90㎡，約85.52畝，建筑面積153076.84㎡，容積率1.99，綠地率35.99%，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有18棟樓，包括9棟18層高層住宅、6棟11層小高層住宅，小區(qū)配建有1棟幼兒園。外立面設(shè)計(jì)公建現(xiàn)代化南北雙鋁板立面。
主力戶型為112㎡三房和131㎡四房，戶型設(shè)計(jì)的還可以，一梯一戶的純贈(zèng)送電梯廳，經(jīng)典的三開間朝南以及通體大陽臺(tái)，值得稱贊的112㎡戶型廚房北側(cè)還贈(zèng)送了一個(gè)小陽臺(tái)，當(dāng)成儲(chǔ)物功能間挺好的，其他的一些細(xì)節(jié)，比如陽臺(tái)用的是玻璃欄板而非普通欄桿，車位標(biāo)配充電樁，甲級(jí)防火子母門等。

保億的位置在雙湖板塊還是不錯(cuò)的，往北有中心醫(yī)院的園區(qū)，往南有天健湖公園，東側(cè)還有湖心島，旁邊還有龍湖保利的小區(qū)，等交付后大量業(yè)主入住，片區(qū)的活躍度就會(huì)高起來，目前的雙湖，zf在配套方面做得還有待加持。

保億的開發(fā)之路也略顯坎坷，當(dāng)年因?yàn)橐恍д蔚脑騺淼洁嵵?，來之前一片繁華，拿地各種溢價(jià)，頗有一番大干一場(chǎng)的氣勢(shì)，奈何城市和行業(yè)的發(fā)展都受到不同因素的打擊，保億也跟著苦逼下去，從精裝轉(zhuǎn)毛坯，最后只留下了3#一棟精裝，甚至中間因?yàn)橐咔橛绊懸欢确獗P，但是有一說一保億的施工進(jìn)度一點(diǎn)也沒落下，目前已經(jīng)封頂，外立面鋁板安裝分批進(jìn)行，按照這個(gè)進(jìn)度，一期年底交付問題大不。

有很多人對(duì)保億后續(xù)的發(fā)展存異，按照三少的個(gè)人看法，大概率這個(gè)杭派房企短時(shí)間不會(huì)繼續(xù)在鄭州搞開發(fā)，除非市場(chǎng)大變天，但是單論項(xiàng)目來講，交付沒有問題，非精裝房也不涉及精裝修的復(fù)雜維修，整體的居住感不會(huì)那么差，當(dāng)然預(yù)估也不會(huì)享受到類似杭州保億對(duì)項(xiàng)目后續(xù)的各種投入提升，至于購買的問題，都已經(jīng)等到了準(zhǔn)現(xiàn)房，在等等現(xiàn)房不香嗎？(展開全部)

朗晴別院 ，小而美不美是個(gè)問題的項(xiàng)目。

項(xiàng)目北鄰沁河路，南靠航海路（隔了一個(gè)未建設(shè)的小商業(yè)），東西兩側(cè)是一件建成的老小區(qū)家屬院，約20畝占地，總建筑面積5.5萬㎡，容積率2.45綠地率35%，新中式風(fēng)格下規(guī)劃3棟洋房+1棟小高層+1棟高層，毛坯交付。

開發(fā)商新浦建設(shè)集團(tuán)，早些年在建筑行業(yè)也做出了點(diǎn)成績，但是房地產(chǎn)開發(fā)倒是新手一個(gè)，放在幾年前沒有什么問題，施工企業(yè)做開發(fā)，開發(fā)企業(yè)做施工，都是一個(gè)大染缸里的，沒有問題，但是現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)講究安全，新浦集團(tuán)本身也官司纏身問題較多，有沒有實(shí)力和資金完成房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)問題，不過好在該項(xiàng)目體量較小，總投資額不大，以新浦的能力應(yīng)該是可以順利完成的。

項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)上洋房為180㎡以上的五室產(chǎn)品，洋房設(shè)計(jì)的基本還都是比較主流的產(chǎn)品比如甲板陽臺(tái)、四葉草戶型等等，單就產(chǎn)品能力上來講沒有太大問題，而且還學(xué)習(xí)了科技住宅的理念，朗晴別院洋房采用超低能耗被動(dòng)式住宅，被動(dòng)式房屋就是采用各種節(jié)能技術(shù)構(gòu)造最佳的建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)，極大限度地提高保溫隔熱性能和氣密性，使熱傳導(dǎo)損失最小化;通過技術(shù)手段盡可能實(shí)現(xiàn)室內(nèi)舒適的熱濕環(huán)境和采光環(huán)境;最大限度降低對(duì)主動(dòng)式采暖和制冷系統(tǒng)的依賴。被動(dòng)房四季的室溫可維持在人體最適宜的18℃～24℃之間，且在霧霾等污染天氣情況下，仍能保持室內(nèi)空氣清潔，具有高保溫性、高氣密性、高舒適度。 那么問題來了，以新浦的能力，這個(gè)交付后能實(shí)現(xiàn)幾成？

高層和小高層的產(chǎn)品基本上就是“臥龍鳳雛”了，而且兩個(gè)樓距離很近，東側(cè)還有防火墻板的設(shè)計(jì)，對(duì)1號(hào)樓東邊戶底層戶型的采光通風(fēng)很不友好，高層2T3戶的設(shè)計(jì)，戶型面積倒是跨度較大，選擇性較廣，但是戶型整體設(shè)計(jì)不行，比如144的四房，只有雙開間朝南，進(jìn)深狹長，130㎡也僅僅是不通透的南向戶型，不過戶型上有較為稀缺的復(fù)式產(chǎn)品。

小地塊，雖然容積率較低，但是因?yàn)橄忍鞐l件同樣社區(qū)的綠化和景觀等做不了很大的提升，基本就是環(huán)繞一周，而且非機(jī)動(dòng)車和機(jī)動(dòng)車出入口均需要進(jìn)入小區(qū)后進(jìn)行軟隔離做到人車分流，這些都是項(xiàng)目不足的地方。

位置優(yōu)勢(shì)明顯，周邊無論是交通出行還是生活配套都享受主城區(qū)的便利，畢竟是寸土寸金的二環(huán)位置，南側(cè)的人行出入口更是2分鐘直達(dá)地鐵口，因?yàn)轫?xiàng)目的社區(qū)已經(jīng)有了歸屬，目前劃片是航海西路小學(xué)+七十三中，小學(xué)有點(diǎn)菜，中學(xué)倒是中原區(qū)屈指可數(shù)的領(lǐng)頭羊，可惜沒有劃到淮河路小學(xué)，要不然學(xué)區(qū)的價(jià)值會(huì)更加明顯。

從22年到現(xiàn)在，項(xiàng)目洋房沒有開賣，小高層基本售完，高層剩余較多，而且位于新浦恒輝廣場(chǎng)的展廳中心也沒有那么大氣，感覺新浦更像是佛系賣房，等著洋房現(xiàn)房收割一波區(qū)域土豪？

建議：目前的大環(huán)境下，新浦這個(gè)項(xiàng)目，三少不建議著急入手，首先價(jià)值沒有那么高，其次安全性有待商榷，項(xiàng)目已經(jīng)封頂了倒是不如等一等等到現(xiàn)房再入手也不遲。(展開全部)

高新和錦蓮序?，建設(shè)單位是鄭州高新投資控股集團(tuán) ，是高新區(qū)AA+國有zf平臺(tái)公司。

和錦蓮序應(yīng)該是高新投控自住開發(fā)的首個(gè)面向社會(huì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，有國資托底，該項(xiàng)目的交付是沒有任何問題的，平臺(tái)公司也知道自己的開發(fā)水平，所以找來了永威置業(yè)進(jìn)行全流程代建管理（施工+設(shè)計(jì)+營銷+物業(yè)），總包單位是中建二局，最近兩年因?yàn)榉康?cite style="display:none">產(chǎn)政策調(diào)整，民營房企基本一蹶不振，反而之前缺少競(jìng)爭(zhēng)力的各個(gè)平臺(tái)公司成為了最大的地主，但是這種地主對(duì)于平臺(tái)公司來講是福是禍還兩碼~

項(xiàng)目一期是鄭政高出[2021]14號(hào)（網(wǎng)）地，位于高新區(qū)雙湖科技城意楊路西、蓮花街南，容積率2.49，用地面積5.28萬方，總建筑面積16.84萬方，規(guī)劃總戶數(shù)1102戶，綠地率35.01%，7棟26層高層+8棟8層洋房的高低配設(shè)計(jì)，外立面為現(xiàn)代極簡風(fēng)格，毛坯交付。
戶型設(shè)計(jì)上高層89㎡、99㎡、117㎡的三房設(shè)計(jì)，洋房為140㎡、160㎡的四房設(shè)計(jì)，整體的戶型設(shè)計(jì)基本都是大面款產(chǎn)品，無論是高層還是洋房的，單輪戶型來講都非常能打，洋房一層帶花園+地下室，目前高層8、18號(hào)樓和洋房7、9號(hào)樓正常平推，雖然沒有正式開盤過，但是高新建投系統(tǒng)內(nèi)部已經(jīng)TG過一次，這四棟房源是目前在售的，高層價(jià)格在11000左右，洋房價(jià)格在13000-14000,不同樓層差價(jià)還比較大（一層帶地下室和花園的20000）。

項(xiàng)目西南角占地約20畝的市政蓮序公園已經(jīng)基本建設(shè)完成，公園的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低，景觀小品+娛樂設(shè)施+運(yùn)動(dòng)等一應(yīng)俱全，雖然是開放式市政公園，但是更像是給項(xiàng)目量身定做的公園，從西南側(cè)預(yù)留的人行通道出門即是。項(xiàng)目所在的區(qū)域?yàn)殡p湖科技城北，雙湖科技城在規(guī)劃之初就承擔(dān)著高新區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的使命，目前的招商發(fā)展來看，還算不錯(cuò)，區(qū)域的市政公共配套zf再一一完善，產(chǎn)業(yè)科技公司也都逐步落地，鄭州市中心醫(yī)院新院區(qū)的建設(shè)也在進(jìn)行，醫(yī)療、教育等一一落地，未來可期。和錦蓮序東側(cè)有已經(jīng)交付過得成熟社區(qū)，顯得人氣倒是沒有那么荒涼，這一點(diǎn)比保億龍湖好上一點(diǎn)，起碼能蹭蹭成熟的配套。

高新建投的強(qiáng)大資本+永威的精細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)和口碑，和錦蓮序絕對(duì)是雙湖科技城目前最具有競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤，奈何遇到了尚未完全恢復(fù)的市場(chǎng)，所以也只能是慢慢去化，高新主城區(qū)工作的改善倒是可以考慮洋房產(chǎn)品，至于高層剛需產(chǎn)品，考慮到距離高新主城區(qū)還得半個(gè)小時(shí)的自駕車程，更別提三環(huán)內(nèi)的市區(qū)上班族了，還得靠引進(jìn)產(chǎn)業(yè)+高新區(qū)自住消化。(展開全部)

保利云上是保利進(jìn)軍二七區(qū)的首個(gè)項(xiàng)目。

2020年12月22日河南保利發(fā)展有限公司106807萬元競(jìng)得鄭政出〔2020〕57號(hào)（網(wǎng)）、鄭政出〔2020〕58號(hào)（網(wǎng)）地塊。目前首推地塊為58號(hào)地，地塊位于二七區(qū)立春路南、曉春街東，土地面積37801.2㎡，土地用途城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地），容積率＞1.0、＜3.0，建筑密度＜25%，綠地率＞30%。以總價(jià)54131.0萬元由保利競(jìng)得，成交畝單價(jià)954.67萬元/畝，折合樓面價(jià)4773.31元/㎡，溢價(jià)率19.41%。

之前整個(gè)片區(qū)都是綠地的天下，奈何綠地本身出了問題，該拿的土地也沒有錢，zf就把城改用地拿出來公開出讓，保利應(yīng)該是鑒于整個(gè)鄭州的布局，所以重金拿下了土地，為什么說是重金呢，因?yàn)楫?dāng)你看到樓地比和其他區(qū)域拿地價(jià)對(duì)比售賣價(jià)就知道了。

云上一期規(guī)劃5棟20層小高層、6棟8層洋房產(chǎn)品，先來看高層產(chǎn)品：高層兩個(gè)面積段三個(gè)戶型，96㎡三房、129㎡三房，96㎡三房兩個(gè)戶型，其中第一個(gè)96平雙面寬朝南戶型在1、2、3#的雙單元拼接處以及4#5#樓的東西邊戶和兩個(gè)單元拼接處，該戶型進(jìn)深有點(diǎn)大，如果購買的話優(yōu)先購買純邊戶和層高高一點(diǎn)的，值得一提的是北側(cè)一個(gè)臥室是由贈(zèng)送的陽臺(tái)+衣帽間改造來的，使得室內(nèi)使用空間面積增大；96平三面寬朝南的產(chǎn)品就是中規(guī)中矩的連廊南戶，三面寬朝南；129平米的大三房位于1、2、3#樓的東西邊戶，不管是低層還是高層采光都是無敵的，戶型產(chǎn)品也只能說一般，雙面寬朝南，北向兩個(gè)臥室，其中一個(gè)臥室也是半贈(zèng)送，戶型餐客區(qū)域較大，可以分割一個(gè)小書房。
再來看洋房產(chǎn)品，洋房只有一個(gè)戶型127㎡3+1產(chǎn)品，類四葉草設(shè)計(jì)，不過連接廚房的那個(gè)臥室較小，同樣功能性也多樣化，有臥室需求的設(shè)計(jì)臥室，沒有的設(shè)計(jì)成儲(chǔ)藏間等。

云上所在的區(qū)域?qū)儆诙咝聟^(qū)一直是價(jià)格洼地，區(qū)域位置吧倒也沒那么差，出行也都方便，被綠地深耕了多年，結(jié)果還是這個(gè)熊樣子，目前最近的一期開盤保利賣的還算可以，160套去化了72套，均價(jià)9700，可以看出央企的品牌效應(yīng)還是有的，而且最重要的是價(jià)格也真香，參考這兩天沸沸揚(yáng)揚(yáng)的湖北雪鐵龍C6，只要價(jià)格到位，其他的都是浮云，不過這樣的價(jià)格對(duì)比開頭說的土地價(jià)，保利忙活了半天掙了個(gè)什么籃子呢？
（順帶說一下項(xiàng)目的人才購房補(bǔ)貼對(duì)象及標(biāo)準(zhǔn):2010年1月1日(含)之后畢業(yè)的青年人才，碩士及以上補(bǔ)貼10萬元，本科及?？飘厴I(yè)生補(bǔ)貼8萬元。特別說明:人才補(bǔ)貼以額外優(yōu)惠形式折入購房款,不可折現(xiàn),僅限購房本人使用）(展開全部)

萬科山河道二期快要開盤了。

先來講講一期，一期的山河道從面世就和昆侖望岳一起成為西郊改善盤扛把子，當(dāng)初的改善四巨頭，恒大云璽已然夭折，康橋玖璽園正在搶救中，只有穎河路的雙雄順利交付，不知道從什么時(shí)候開始交付即維權(quán)已經(jīng)成了鄭州樓盤的標(biāo)準(zhǔn)化，昆侖望岳和山河道也不能幸免，山河道交付維權(quán)的時(shí)候穎河路那是堵得車都過不去，不過也僅僅是幾天的功夫，煙消云散，反正維權(quán)的很多都是精裝修標(biāo)準(zhǔn)問題，三少了解到萬科是各種配合整改，改拆了從新來就從新來，至于園林景觀之類的，因?yàn)槭嵌究赡艹尸F(xiàn)的效果不好，再加上萬科為了搶如期交付的時(shí)間，肯定有不少瑕疵，不過從目前小區(qū)內(nèi)整體環(huán)境來講，給個(gè)8分也算可以，精裝修房萬科的售后起碼還是有保障的，至于其他的開發(fā)商，那是交房了就找不到房修了~

山河道四個(gè)地塊占地138畝，二期占地約27畝，二期位于一期南側(cè)，規(guī)劃4棟高層（32/33/34層，T2T3改善產(chǎn)品）+1棟商墅+沿街商業(yè)配套。依舊是4.99的高容積率和精裝修交付，精裝修標(biāo)準(zhǔn)比起來一期有提高，漢斯格雅、杜拉維特、斯麥格、巴斯曼、松下、西門子等知名品牌，在品牌用具上對(duì)得起改善兩個(gè)字，全屋標(biāo)配中央空調(diào)+新風(fēng)。

戶型設(shè)計(jì)上125㎡三房、150㎡、180㎡四房。分析一下戶型，125㎡三房兩衛(wèi)產(chǎn)品位于1#5#樓上，純南戶型三開間朝南，屬于改善產(chǎn)品里面的剛需戶型吧。

150㎡四房戶型有兩個(gè)產(chǎn)品，C戶型為傳統(tǒng)四葉草設(shè)計(jì)，臥室分離互不打擾，三開間朝南，這個(gè)戶型已經(jīng)被廣泛應(yīng)用，經(jīng)典產(chǎn)品不多做評(píng)價(jià)。
B戶型比較有趣，B戶型算是萬科的創(chuàng)新產(chǎn)品，其實(shí)這種戶型在萬科其他改善項(xiàng)目上已經(jīng)有應(yīng)用，南向8.4米開間，餐客橫廳設(shè)計(jì)，橫廳的采光面長達(dá)7米，而且萬科對(duì)這個(gè)戶型做出了交付承諾，餐客橫廳陽臺(tái)區(qū)域，萬科交付時(shí)會(huì)拆掉推拉門，把陽臺(tái)進(jìn)行全封閉交付，這樣一來剩下了業(yè)主一大筆封陽臺(tái)改造費(fèi)用，整個(gè)餐客區(qū)域會(huì)彰顯的特別氣派，B戶型雖然是2T3設(shè)計(jì)，但是B戶型作為邊戶，獨(dú)享門口的小區(qū)域，在大膽點(diǎn)，連廊也是你獨(dú)享的~不過B戶型只在1#的東西邊戶僅有60余套，較為稀缺。150㎡這兩個(gè)戶型均有入戶的小儲(chǔ)藏間，人性化考慮還是到位的。

183㎡依舊做成了四房產(chǎn)品，雖然戶型更為改善，但是個(gè)人感覺這個(gè)戶型做的不是那么成功，雖然有私享電梯廳和南向大開間以及東西向的大落地窗設(shè)計(jì)，但是183依舊是四房，依舊是雙衛(wèi)，沒有做成雙主臥的設(shè)計(jì)，唯一的主臥還是暗衛(wèi)，這點(diǎn)處理非常不好，4房2衛(wèi)的產(chǎn)品，150㎡已然夠用，再往上面不做出點(diǎn)創(chuàng)新，怕是給銷售找麻煩。

哦對(duì)了，南側(cè)還有一個(gè)獨(dú)棟五六百平米的商業(yè)別墅產(chǎn)品~
從臨時(shí)銷售中心得到的消息大概率3月份開盤，目前183㎡產(chǎn)品價(jià)格最貴2.1+，150㎡價(jià)位在1.9-2.1之間，125㎡產(chǎn)品價(jià)格1.8+，利率執(zhí)行3.8，首付可以找銀行做到20%。

一二期東西兩側(cè)的二砂路和能源路基本已經(jīng)修好，馬上就正式開通了，二砂路西側(cè)是三四期，而且二砂路萬科會(huì)著重打造成銀杏大道+商業(yè)街的社區(qū)模式，后續(xù)的配套會(huì)慢慢跟上，生活環(huán)境還是挺不錯(cuò)的，不過二七東南角有一個(gè)在建的小醫(yī)院，據(jù)了解是華山醫(yī)院的婦幼門診，畢竟是個(gè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，算是個(gè)不利因素的。周邊最大的加持實(shí)際是二砂園區(qū)，二砂的開發(fā)提上了日程又被疫情和地產(chǎn)寒冬給冰封了起來，何時(shí)把二砂好好開發(fā)開發(fā)才是穎河路小片區(qū)的福音。

周邊教育資源為萬科一期配建的幼兒園和小學(xué)，萬科配建的小學(xué)為伊河路小學(xué)山河道校區(qū)，學(xué)校占地約24畝，規(guī)劃36個(gè)教學(xué)班，17個(gè)功能室，1座標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)，1個(gè)籃球場(chǎng)，1個(gè)鍵球場(chǎng)。按照萬科售樓部公示的小學(xué)簡介，師資力量由伊河路小學(xué)統(tǒng)一調(diào)配，四校區(qū)流動(dòng)，1年級(jí)配置的11位教師涵蓋省級(jí)骨干教師，市級(jí)骨干教師，鄭州市優(yōu)秀教師，區(qū)級(jí)名師，省級(jí)優(yōu)質(zhì)課1等獎(jiǎng)獲得者等。

如果是按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)看待的話，比其他掛名的要好上許多，2022年是第一年招生，后續(xù)還要看生源水平，從劃片范圍來看，只招收洛達(dá)廟安置區(qū)和山河道四個(gè)小區(qū)。(展開全部)

前一段管城區(qū)辦事，和一個(gè)房管口的朋友聊天，她提及了鳳凰悅園項(xiàng)目，應(yīng)該是區(qū)相關(guān)單位要組織小范圍TG，如此看來距離鳳凰悅園正式面世也越來越快了。

綠都鳳凰悅園，位于管城區(qū)鳳凰路南、東明路西，當(dāng)初2020年都已經(jīng)預(yù)售公示了，現(xiàn)在基本是現(xiàn)房，之前傳為宇通內(nèi)部用房，不對(duì)外銷售，但是如此改善的戶型和價(jià)格估計(jì)宇通內(nèi)部的高管也全部消化不了，于是額外對(duì)準(zhǔn)zf干部搞一批，余下的大概率就要對(duì)外銷售。

綠都鳳凰悅園占地面積44511.27㎡，約合67畝，總建筑面積184766.81㎡，容積率2.494，綠地率35.01%，社區(qū)內(nèi)部共規(guī)劃有5棟26層、1棟21層、1棟17層住宅、1棟綜合樓和1所幼兒園，規(guī)劃總戶數(shù)586戶，停車位1228輛。
目前釋放出來的戶型為大平層設(shè)計(jì)，面積為126㎡三房、158㎡188㎡四房、249㎡五房，其中158平米四房占比較大，戶型設(shè)計(jì)上雖然沒有那么多新穎感但是整體都不差，126的三房三開間朝南，面寬和進(jìn)深都不小，158㎡四房有兩個(gè)戶型，個(gè)人更推薦B1戶型，雖然都是三開間朝南，但是B1戶型有朝西朝東的一個(gè)書房照樣可以采光，而且北側(cè)餐廳區(qū)域空間較大，較為整體，可以后期裝修布置更好，相比之下B2三個(gè)臥室有個(gè)小走廊較為浪費(fèi)面積；188㎡四開間雙主臥的設(shè)計(jì)更為微妙，而且因?yàn)榇竺鎸?，解決了之前好多豪宅上沒有解決的次主臥暗衛(wèi)的問題，整個(gè)戶型方正，南北雙陽臺(tái)，真正的雙主臥設(shè)計(jì)更為人性化，這個(gè)戶型不錯(cuò)；249㎡五房只在中間樓王位置存在，整體的設(shè)計(jì)和188㎡優(yōu)點(diǎn)一樣，只不過北側(cè)多出一個(gè)臥室，餐客區(qū)域更大。

筆挺工建化的外立面在玻璃幕墻和鋁板的加持下，在周邊眾多老破小的襯托下，有點(diǎn)鶴立雞群那意思，外地人來這個(gè)區(qū)域一看就知道這個(gè)小區(qū)是有檔次的社區(qū)~

鳳凰悅園周邊環(huán)境這個(gè)仁者見仁智者見智，小區(qū)四周都是小路，本來就窄，平時(shí)再停點(diǎn)車，堵車是家常，管城中心這個(gè)位置，便利性是沒的說，生活氛圍十分濃厚，但是周邊環(huán)境顯得沒有檔次，有點(diǎn)和龍湖天鉅差不多的意思。出行上，地鐵兩個(gè)路口800米左右，自駕的話除了堵車也還方便，主干道都不遠(yuǎn)。

項(xiàng)目是個(gè)好項(xiàng)目，位置也不錯(cuò)，產(chǎn)品也棒棒噠，但是就看怎么定價(jià)了，雖說改善盤和行業(yè)行情不打叉，但是有錢人也不是人傻錢多的存在，好在現(xiàn)房可以呈現(xiàn)出小區(qū)內(nèi)真實(shí)的居住環(huán)境和活動(dòng)空間，管城各種建材老板們可以磨刀霍霍了~(展開全部)

1月29日，建發(fā)股份公告擬購買美凱龍29.95%股份，賣方美凱龍是國內(nèi)連鎖家居賣場(chǎng)龍頭。根據(jù)公告，建發(fā)股份擬購買美凱龍13.04億股，收購對(duì)價(jià)不超過62.86億元，以現(xiàn)金方式支付，資金來源于自有資金及配套貸款。建發(fā)股份將分兩期支付轉(zhuǎn)讓款，第一期交易對(duì)價(jià)為57.86億元；第二期交易對(duì)價(jià)5億元，建發(fā)股份母公司是廈門國資委控股的建發(fā)集團(tuán)。

1月30日，紅星美凱龍發(fā)布公告稱，在建發(fā)股份購股、阿里換股完成后，公司實(shí)控人將變更為廈門市國資委，控股股東將變更為建發(fā)股份。

這也意味著，一手締造了紅星美凱龍的核心人物“中國MALL王”車建興即將黯然退場(chǎng)，按照此前約定，車建興還承諾每年累計(jì)減持股份不超過10%。

紅星美凱龍是國內(nèi)地域覆蓋面最廣闊、商場(chǎng)數(shù)量最多且經(jīng)營面積最大的全國性家居裝飾及家具商場(chǎng)運(yùn)營商?？上暌咔榈臎_擊，對(duì)靠線下掙錢的紅星美凱龍無疑是質(zhì)的打擊，從賣物流公司到賣紅星地產(chǎn)的股份，賣旗下美凱龍物業(yè)，能賣的都賣了也只能飲鴆止渴，最后只能把自己也賣了~

（對(duì)于消費(fèi)者沒有多大的改變，依舊是紅星美凱龍，只不過換了個(gè)老板而已，而且這個(gè)老板還是財(cái)大氣粗的國企，有多少其他零售業(yè)巨頭想找這種買主都找不到）



紅星天悅位于南龍湖中華路與匯遠(yuǎn)路交匯處，65畝的占地規(guī)劃10棟樓，容積率為2.49，3棟6層洋房，7棟23層的高層，最小面積77平方，洋房最大面積128平方。

目前項(xiàng)目已經(jīng)兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賣到了現(xiàn)房，在107國道以南的南龍湖區(qū)域，日子真是不好過，項(xiàng)目雖然有洋房設(shè)計(jì)，但是純純的剛需盤，洋房也只是114+128的戶型，高層更是以88小三房和108三房為主，戶型整體設(shè)計(jì)沒有太大問題，得益于低容積率，在剛需盤里面屬于產(chǎn)品比較優(yōu)秀的了，唯一美中不足就是衛(wèi)生間都沒有干濕分離吧，這樣使用效率大打折扣~

三少個(gè)人認(rèn)為的廣泛的南龍湖核心區(qū)域應(yīng)該是繞城高速以南，龍湖大道以東，中華路以西，107國道以北區(qū)域，這個(gè)區(qū)域內(nèi)目前配套齊全，生活購物教育等資源均較為平衡，居住人口也多，再往外衍射的區(qū)域基本屬于待開發(fā)區(qū)域，紅星天悅在的南部片區(qū)，確實(shí)是待發(fā)展區(qū)域，但是這個(gè)待字必須等里面發(fā)展的差不多了再說，好在項(xiàng)目周邊有各種建材市場(chǎng)的存在，也不顯得那么荒涼，但是居住起來氛圍也不那么好，不過開發(fā)商當(dāng)初的定位就是周邊做生意的建材人，好像除了這批人和當(dāng)?shù)氐囊恍┤?，也沒什么客戶群體了，畢竟對(duì)于其他受眾群體來講南龍湖核心區(qū)域的房子都看不完的~(展開全部)

亞星這家企業(yè)快成為目前本土房企的一家清流了，本來自己一直就是自己，守著西南的一畝三分地，守著守著發(fā)現(xiàn)自己快成為標(biāo)桿房企了，不是自己奮斗的結(jié)果了，而是其他大哥們玩脫了。

創(chuàng)新不足守成有余，而有時(shí)候救自己的恰恰是自己的守成。

亞星目前西南板塊開發(fā)的重心放在了錦繡山河的大二期。大二期倚瀾苑、安泰苑、紫瀾苑、聽瀾苑數(shù)盤并發(fā)，并且又重啟了平層豪宅產(chǎn)品，定名:九邸。

猶然記得，上一個(gè)亞星的平層豪宅是亞星觀邸，觀邸是亞星錦繡山河大一期封筆之作，也是高二代重點(diǎn)打造的，觀邸外立面為干掛石材，法式建筑風(fēng)格，寶瓶式的建筑布局，3000㎡下沉式庭院八卦式設(shè)計(jì)，社區(qū)配套約3000㎡的健身會(huì)所， 內(nèi)部網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、恒溫游泳池、社區(qū)活動(dòng)中心，觀邸雖好，但是磕磕碰碰賣到現(xiàn)在好像還有些現(xiàn)房，就這還是碰到了房地產(chǎn)高速發(fā)展的年代，到底賺不賺錢是個(gè)問題。

九邸位于迎福街南、祥泰路西，建設(shè)用地面33030.36㎡（約50畝），容積率3.49，社區(qū)內(nèi)部共規(guī)劃6棟高層住宅，規(guī)劃總戶數(shù)624戶，機(jī)動(dòng)車停車位1025個(gè)且100%預(yù)留充電設(shè)施安裝條件，規(guī)劃戶型為162㎡-317㎡大平層產(chǎn)品，目前釋放出兩個(gè)戶型，162平米、208㎡都是五室戶型，相比觀邸200㎡的三房四房來講貌似妥協(xié)了不少~

162㎡實(shí)際是4+1戶型，四面寬朝南，南比通透雙陽臺(tái)，北側(cè)陽臺(tái)，外連接了一個(gè)健身房，其實(shí)可以當(dāng)做一個(gè)保姆房來使用三衛(wèi)的設(shè)計(jì)也滿足了一大家子的使用。

208㎡五房比較有意思，單看廚房和客廳在入戶最里面這種設(shè)計(jì)，像極了北龍湖保利的某個(gè)經(jīng)典，但是沒有北龍湖豪宅做到L型甲板陽臺(tái)稍顯美中不足，依舊是大面寬朝南雙主臥設(shè)計(jì)，但是這種會(huì)客廳需要穿過一眾臥室的設(shè)計(jì)理念還是需要業(yè)主們慢慢接受的。

從總平圖來看，九邸的小區(qū)內(nèi)部中間區(qū)域面積極大，給予綠化和配套的展示空間足夠，就看亞星怎么做文章了，至于一眾改善的東西亞星該給的應(yīng)該少不了，余下的就是定價(jià)和受眾群體了，從觀邸賣的這么艱難就可以感受出西南片區(qū)的改善還是差點(diǎn)意思，雖然近幾年金運(yùn)外灘一期連片發(fā)展的不錯(cuò)，但是在這么個(gè)往西較偏的地方搞純改善，還是這么個(gè)地產(chǎn)行情，不得不說，亞星還是腰包夠鼓。(展開全部)