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備受市場關注的鄭州房地產百億紓困基金，迎來首個落地項目。

鄭州國家中心城市產業(yè)發(fā)展基金股份有限公司作為母基金出資設立的鄭州市房地產紓困基金牽頭、鄭州地產集團有限公司參與，與建業(yè)集團就北龍湖金融島寫字樓項目達成合作。（建業(yè)北龍湖金融島寫字樓項目，位于鄭東新區(qū)鄭州金融島內，前者的建筑面積約占整個金融島項目的23%）

2017年，鄭東新區(qū)管委會聯(lián)合鄭州市建設投資集團有限公司、鄭州地產集團有限公司和河南水利投資集團有限公司，四家公司組建成立了大型國有控股公司——東龍控股。而后，東龍控股、協(xié)信遠創(chuàng)，以及建業(yè)地產控股的河南厚建龍湖股權投資基金中心，共同負責鄭州金融島的開發(fā)和建設，并分別持股鄭州金融島公司40%、40%、20%。

建業(yè)不虧是河南的頭牌，先是國資收購文旅給建業(yè)注血，后面國資入股建業(yè)使得建業(yè)成功“染紅”，老胡多年的隱性投入在房地產寒冬時代終于得到回報，如今建業(yè)參建的金融島又成為百億紓困基金的首個執(zhí)行項目，建業(yè)的這種待遇簡直讓其他房企看紅了眼，不過舉賢不避親先救自己人沒毛病。

很多人不明白，住宅爛尾比例高達30%的鄭州樓市，為何第一個選擇了救助一個寫字樓項目。下面三少詳細用自己的觀點來分析一波：

其一：金融島的特別性：鄭州市河南的排名，東區(qū)是鄭州的牌面，而金融島則是未來東區(qū)的牌面，金融島的定位是鄭州版“陸家嘴”，上海的陸家嘴現(xiàn)在在金融行業(yè)是什么地位大家都懂的。金融島和東區(qū)的規(guī)劃后面有太濃重的黨和國家重要領導人的心血的身影，所以金融島不能倒！

其二：紓困基金對盤活項目的要求較高：項目公司的債權債務關系要比較清楚，不能有查封或凍結等情況，內部也能不存在股東間的糾紛擔保等情況，在金融島的建設中，建業(yè)地產占比較少，而且主導權的東龍集團是國資背后還有鄭州地產，作為鄭州市級的平臺公司鄭州地產目前基本上已然承擔起了紓困基金的參與發(fā)起與執(zhí)行，而金融島項目顯然股權債務等問題，鄭州地產是最清楚不過的，自己審批自己的東西肯定審批快手續(xù)簡單，作為主導方也不用花費大量的投入去調研項目的各種問題。

其三：鄭州需要有一個快速的反應，隨著紓困基金方案的下發(fā)，所有人都在等著真正的落地，但是目前住宅市場的爛尾項目導致原因過于法復雜，現(xiàn)在的開發(fā)商不僅下欺百姓，上也在瞞騙zf，從統(tǒng)計上報到核查補漏，股權債務調研如果不明明白白的搞清楚這個項目的五臟六腑，紓困基金不會輕易的撥付，畢竟紓困方案里面同樣明確了主導部門的責任問題，所以越是復雜的項目會越被謹慎對待，這可能是個長期的過程，在這期間zf需要一個項目做一個良好的開端來為政策做一個示范和落地，顯然建業(yè)的金融島項目成為了不二的首選。

目前針對市場房企的問題必須采用的“一項目一方案”，有些房企是本身也在努力的活下去，迫于各種資金的壓力和銷售問題而導致短暫性的停工延期，這種屬于爛尾中的優(yōu)等生，而有些房企真的是爛泥扶不上墻，本身項目出了問題，zf牽頭積極解決引進投資方，奈何原企業(yè)還坐地起價想最后撈一筆，完全不管上千戶業(yè)主的死活，這種屬于渣渣。

祈福城的實控人被抓其實是一個很好的信號，現(xiàn)在的問題都是爛尾了，開發(fā)商的老板還在逍遙自在，如果zf出具強有力的手段，至少10%的項目是可以靠自己活過來的，比如瀚海？

鄭州這一波紓困基金救市是希望通過紓困專項基金，帶動社會資本，盤活危困房企1-2個凈資產較高的存量項目。達到‘盤活一個、救活一批’的杠桿撬動效應，逐步化解潛在風險，所以資不抵債等問題較大的樓盤還得慢慢等，繼續(xù)等~(展開全部)

2021年11月19日國資平臺天河投資的全資子公司河南鳴謙房地產開發(fā)有限公司以16268萬元拿下鄭政出（2021）59號，該宗地位于惠濟區(qū)水委路北、河鼓路東，城鎮(zhèn)住宅用地使用權9402.49㎡，容積率4.2，建筑高度100米，屬于老鴉陳城改項目。

而招商早早的就宣布了入駐老鴉陳，案名招商時代錦宸苑，直到2022年6月28日工商備案顯示河南鳴謙房地產開發(fā)有限公司股權變更，變更后河南天河惠誠房地產開發(fā)有限公司:10%;招商蛇口（鄭州）置業(yè)有限公司:90%。不止是首個合作的59號地，招商和惠濟區(qū)zf進行全方位合作宣布在老鴉陳片區(qū)打造國際上具有代表性的城市社區(qū)開發(fā)模式TOD項目。

時代錦宸苑14畝的占地規(guī)劃了2棟34層高層住宅，招商是越做越迷你了，前面和美景合作的美境二期以為就夠袖珍了，這又來個袖珍plus，想起來三環(huán)內同屬于惠濟區(qū)的還有個華潤悅璽也是迷你型選手，雖然社區(qū)較小但是不可否認同樣有市場，畢竟蘿卜青菜各有所愛，三少一個朋友住在和昌一個將近20棟樓的小區(qū)，天天覺得小區(qū)人多樓多給打狼一樣，還說下次買房只買四五棟樓的小區(qū)多了不買。

招商規(guī)劃的戶型也比較簡單，一梯兩戶的連廊設計95㎡三房+129㎡3+1房，戶型方面做得尚可，從入戶前的公共區(qū)域看兩戶的房門距離較遠，各自能利用上門口的小區(qū)域置放，95㎡的三房依舊是經典的連廊南戶，只不過招商的衛(wèi)生間做出來三分離，洗浴、如廁、洗臉刷牙三個區(qū)域各自獨立互不打擾，使用價值利用率大大提升，南向設計了長達9米全面寬的“甲板”陽臺，129的四房北向由一個小陽臺改造而來，戶內面積的使用大大增加，其他的常規(guī)做法，整體感覺129的反而沒有95的做的亮點。

招商入局老鴉陳打破了萬科一家獨大的現(xiàn)狀，但是首期地塊顯然和萬科的受眾群體不一樣也沒有形成有力的競爭關系，至于招商后續(xù)的TOD到底能落地幾何，片區(qū)的住宅+商業(yè)的運營能做出來幾分姿彩真的是時候顯示招商的水平了。


（順帶給大家普及一下TOD模式：以公共交通為導向的開發(fā)(transit-oriented development，TOD)是規(guī)劃一個居民或者商業(yè)區(qū)時，使公共交通的使用最大化的一種非汽車化的規(guī)劃設計方式。Tod項目設計原則：其中公共交通主要是地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線，然后以公交站點為中心、以400～800m(5—10分鐘步行路程)為半徑建立集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的城區(qū)，以實現(xiàn)各個城市組團緊湊型開發(fā)的有機協(xié)調模式。被廣泛利用在城市開發(fā)中，尤其是在城市尚未成片開發(fā)的地區(qū)，通過先期對規(guī)劃發(fā)展區(qū)的用地以較低的價格征用，導入公共交通，形成開發(fā)地價的時間差。）(展開全部)

鄭州星聯(lián)楓橋灣為星聯(lián)集團TOP系產品。

項目位于象辰路南、中山路東，整個項目分為東西兩個苑，目前西苑基本清盤，東苑規(guī)劃已經公示，新公示的東苑占地面積15055.11㎡，總建筑面積39086㎡，容積率1.59，綠地率37.59%，建筑密度23.66%，社區(qū)內部共規(guī)劃6棟8層高洋房，規(guī)劃總戶數(shù)139戶，面積區(qū)間為142-195㎡。戶型設計基本為“四葉草”思路，入戶前的獨立電梯廳、南北通透設計+南向觀景大陽臺，到了這個改善的地步而且還是低容積率，星聯(lián)的產品做得沒的說。

項目立面設計以極致的蜂巢元素為靈感，打造六邊形折線形式的蜂巢外觀，而且所有陽臺玻璃欄板采用了創(chuàng)新性的類幕墻構造做法，外墻全鋁板幕墻配合局部垂直綠化，整個外觀設計確實獨一檔！

科技產品：星聯(lián)拿出來本土最高的科技標準“六衡黑科技系統(tǒng)”來打造健康住宅，衡溫、衡濕、衡氧、衡潔、衡靜、衡智，擁有188項國家專利，13項發(fā)明專利，毛細管網輻射系統(tǒng)，醫(yī)用級新風系統(tǒng)，同層排水系統(tǒng)。
衡溫：有別于傳統(tǒng)空調，星聯(lián)·楓橋灣采用頂部毛細管網輻射系統(tǒng)+地面地暖管輻射結合的創(chuàng)新方式，打造生態(tài)高舒適度健康住宅，更有利于人體健康。
衡濕：通過新風系統(tǒng)，實現(xiàn)溫濕度獨立控制，使室內長期保持人體舒適感最佳的濕度。
衡氧：采用地送頂排先進的置換式新風方式，氣流組織更優(yōu)，換氣次數(shù)1~2小時/次。
衡潔：選用了更為優(yōu)異的醫(yī)用級新風系統(tǒng)，通過初效、中效、高效三級過濾，有效過濾空氣中的有害物質，與火神山、雷神山醫(yī)院的防護級別相同。戶式微正壓送風，避免室外污染的空氣往室內倒灌。
衡靜：采用毛細管網冷熱輻射技術，室內無機組運行設備，新風也是低速送風，安靜運行。
衡智：通過智能終端，可實時監(jiān)測室內外溫度、濕度、二氧化碳、PM2.5指數(shù)等。

低迷改善洋房是楓橋灣的標志，而最近距離賈魯河僅50米堪稱絕佳河景房，旁邊的公園+綠化使得整個環(huán)境著實令人向往，不過所謂的黑科技到底能落地幾何是個疑問，上一次玩這個的還是央企金茂，金茂在鄭州北龍湖做的高科技口碑可是不咋地，期待本土的星聯(lián)能玩出來何種花樣呢？

楓橋灣的潛在客戶群體實際上和地產環(huán)境關系不太大，就像之前大賣的華潤幸福里一樣，鄭州房地產都哀鴻遍野了人家照樣幾十個億的清盤，那是因為他對準的客戶和地產市場的好壞沒多大關系，這就是改善群體，任何時代任何環(huán)境都不缺乏有錢的，這個行業(yè)不行了，其他行業(yè)自然起來了催生一部分財富。

有能力有想法買在這里的，公共出行肯定不在考慮范圍，地鐵什么的在這無所謂，學校教育有錢的誰在乎住哪里呢？住在這里學生同樣可以在市區(qū)各個年齡段的三甲就學，環(huán)境+產品+未來也許才是他們考慮的問題，高端改善客群居住需求不斷提升，三胎時代趨勢來臨，豪宅正由單一資源占有向居住價值回歸。楓橋灣主打生態(tài)宅+藝術宅+科技宅必然能吸引不少為之買單。(展開全部)

2021年12月27日，鄭州寰海置業(yè)有限公司競得鄭政出〔2021〕72號（網）土地，該宗地位于趙仙南路（同興街）北、西四環(huán)東，使用權面積50288.5平方米，成交價59866萬元，折合單位地價793.63萬元/畝，樓面地價3968元/平方米。

該地塊為二七區(qū)馬寨合村并城改造項目開發(fā)區(qū)用地，地塊基本指標如下：規(guī)劃容積率大于等于1小于3，建筑密度＜25%，建筑高度＜80米，綠地率大于35%，出讓年限70（50）年，土地開發(fā)程度七通一平，后續(xù)應采用裝配式技術建設。


這個項目其實最開始是河南城開集團拉著百瑞信托做的，20年的時候有朋友在城開還放言城開即使合作開發(fā)也會自己弄一個小地塊自己干，但是從拿地公司的股權穿透來看，目前已經由星聯(lián)芒果集團全資控股，而城開在里面只不過有個高管而已，大概率負責跑跑后面土地協(xié)調的事情咯。

星聯(lián)這家房企也很獨特，歷史也是頗有色彩，2005年王永光創(chuàng)辦新芒果地產，曾在鄭州頗負盛譽，先后在鄭州成功開發(fā)了立體世界、新芒果大廈、雙河灣、和郡、新芒果春天，在開封先后開發(fā)了薩拉曼卡、藍灣國際等項目。2012年，由于經營理念的分歧，王永光有帶領一眾新芒果地產高管“出走”，創(chuàng)立了新的地產品牌——星聯(lián)置地。而后，原來的新芒果被世界五百強企業(yè)華強收購，“新芒果”之名逐漸從臺前退居幕后，而星聯(lián)置地卻是一路披荊斬棘、風生水起成為河南本土房企中一顆冉冉升起的新星，2018年星聯(lián)從華強手中并購了新芒果地產，時隔6年之后新芒果地產與星聯(lián)重聚，苦心人天不負，有志者事竟成，星聯(lián)與新芒果終于這一對“有情人”終成眷屬再度攜手。

星聯(lián)這家本土房企，在目前地產大環(huán)境下沉以及其他知名房企紛紛陷入資金困局的情況下反而像往常一樣穩(wěn)健的拿地，背后健康的資金鏈確實讓人佩服。

從星聯(lián)城整個規(guī)劃布局來看，整個項目的核心配套以及大部分土地均在四環(huán)內，位于四環(huán)外的首期地塊顯得有點孤獨啦。
一期規(guī)劃12棟高層住宅+1棟配套幼兒園，戶型剛需+剛改，89㎡115㎡125㎡三房，143㎡四房，這幾個戶型設計的沒的說，均為三面寬朝南+甲板陽臺的大采光設計，而且均贈送陽臺+儲藏室改造的一個臥室，115㎡以上的戶型更是餐客區(qū)域南北通透，舒適度上不虧是2.99容積率之下的產物，星聯(lián)城的外立面延續(xù)了星聯(lián)在綠博片區(qū)的改善顏值，樓梯的邊緣用弧度代替了橫平豎直的棱角，豎向的線條感更為明朗。

說下區(qū)域吧，從星聯(lián)城整個規(guī)劃布局來看，整個項目的核心配套以及大部分土地均在四環(huán)外馬寨的核心區(qū)，位于四環(huán)內的首期地塊顯得有點孤獨啦。
馬寨這個地方其實你看一下看做南龍湖的弱化版，同樣的有幾所大學作為支撐，同樣的四環(huán)外區(qū)域，但是沒有港區(qū)和機場的加持，不過馬寨距離市區(qū)較近而且有自己的工業(yè)園產業(yè)，但是這個位置誰回來為房產買單呢，本地的拆遷補的房子一大把，做生意的小老板更愿意花點錢買在市區(qū)三環(huán)內，而且要談論外溢的話，星聯(lián)之前的匯泉永威以及融僑融信們已經接收了太多的剛需，還能有幾何能留給星聯(lián)收割呢，這是個麻煩的銷售問題。(展開全部)

什么是黑噴？黑子噴子的聯(lián)合體~，猶然記得去年招商剛拿地的時候，那時候美景美境一期延期交付，有些人對著招商就是一頓噴，把對一期的不滿發(fā)泄到二期身上，你要噴找重點也行啊，還說爛尾什么的簡直無稽之談。

招商美景美境二期，央企招商和本土房企美景的首次合作。

招商可謂是龐然大物，號稱央企第一（注意并不是地產板塊第一，這里招商的宣講培訓就比較心機了，招商局有著招商銀行這個龐然大物的銀行機構，當然資金體量會遠超中海華潤保利幾個央企，但是論地產板塊，招商怕不是這幾個的弟弟）。

美景拉攏招商是正確的選擇，如今的民營頭部房企已經陸續(xù)暴雷，之前和這些頭部房企合作的本土企業(yè)一個個看苦不堪言，原本想抱一抱大腿，誰知道大腿馬上骨折的那種。
招商進駐金水北的核心位置也算是給周邊的購房業(yè)主一個新的選擇，畢竟之前北三環(huán)區(qū)域的核心位置只有美盛、瀚海、美景、瀚宇、碧桂園等，在當今的地產寒冬中著實沒有一個讓人100%信服能夠不爛尾交付的，但是招商來了，他100%沒有問題，不過招商宣傳的不爛尾不延期不降標這三個不可不敢都信啊，前兩個沒問題，至于不降標這個可不好說。

項目地塊不大規(guī)劃簡單，直立立的四棟高層住宅+兩棟低層獨棟商業(yè)，商業(yè)與住宅隔離分開管理。雖然地塊不大，但是低容積率是周邊的唯一，3.49的容積率簡直笑傲四周，旁邊在售的美盛的5.99，碧桂園云鏡的5.2，往北更遠的康橋天悅九章也4.2，也只有對面爛尾的瀚海容積率還可以。還戶型三房為主，四房為輔，面積段為94㎡、115㎡、130㎡，基本符合周邊購房者的剛改需求；整體的面寬達到了三面寬朝南，甲板長陽臺+1.8的寬度，還有比普通層高2.9米高出10CM的3米層高，這些都可謂是低容積率以及地塊方正性帶來的優(yōu)質設計加持。

其他配套上地鐵+公園+一路之隔的九年一貫制學習+招商自己后期規(guī)劃的商業(yè)以及未來國基路帶來的各種商業(yè)，金水北如此吸引購房者就是全能的配套和距離東區(qū)便利的通勤。

目前還剩余一棟樓未售，而且其他樓棟還有部分樓層，價格定價是面積越大越貴，好的130的四房樓層可以高達1.9萬的單價，差一點的115的或者94的有1.7的單價，更有極個別一口價房源低至1.6+（比如一些一層的非標準戶型，60多平米），這個價格對比周邊及其合理，考慮到央企的保障性，金水北選擇招商是個不錯的絕對，但是還是要提醒各位，小地塊的園林景觀可能做出來的會一般，招商的交付標準可能會和心中有差距，不過畢竟是毛坯交付很多自己裝修都是可以克服的。

（看著照片中對面外立面已經起來七七八八的瀚海思念城一陣唏噓）(展開全部)

美盛金水印，其實就是教育港灣的善水苑，只不過因為其位置脫離教育港灣的大區(qū)域，臨著東風渠和北三環(huán)，美盛拿來單獨做，想以此做出來一個改善招牌來，所以起了個金水印這樣的推廣名。

地塊54.5畝占地共計規(guī)劃10棟高層+1棟配套幼兒園。

初識金水印，售樓部在渠東路上，利用的項目本身的臨街裙房打造的會所和售樓部，和教育港灣分離開的銷售團隊，在銷售美女的帶領下先參觀了會所，區(qū)別于其他改善盤的會所在小區(qū)內部，金水印的會所布置在了臨街區(qū)域，會所的涵蓋較為廣泛，健身運動游戲親子、會議招待茶室餐廳等，但是部分功能空間有限，后期整個小區(qū)業(yè)主使用上可能會排隊~

金水印區(qū)別于教育港灣的最大的地方是精裝修交付，美盛做精裝修改善其實之前有一個樓盤可以參考，楊金片區(qū)的美盛北龍臺，北龍臺是美盛號稱做改善的標桿，但是精裝修呈現(xiàn)出來的效果好像一般，不過公區(qū)園林綠化和提前交付等還是值得稱贊。

金水印精裝修做的是實體樣板，而且是一整套的實體樣板，從售樓部進入小區(qū)內部的實體景觀園林，然后進入1號樓的實體精裝大堂，乘坐電梯進入5樓的實體樣板間，最后再參觀一下做出來的精裝地下車庫實體，整個流程下來感觀頗為順暢。精裝入戶大堂的空間和裝修標準絕對是改善級別的，室內的裝修更是應有盡有，廚房標配林內熱水器+洗碗機消毒柜以及其他的基本硬裝，地磚的選材上是較大的長方形，一眼看過去非常大氣，客廳和主臥的電視背景墻為巖板交付，全屋壁布+中央空調（美盛交房自帶的中央空調的風扇格出風口非常）大值得點贊），陽臺半面積買交付的時候全部統(tǒng)一封好，戶型圖上的飄窗也直接交付的時候給砸了一步處理到位，這些細節(jié)能剩下業(yè)主不少精力，而且在部分大戶型上還額外把儲藏間的柜子給做好了。

再來看看戶型，，整體樓棟的設計都是一梯兩戶的連廊設計，邊戶多為140㎡左右的四房，東西向陽臺的橫廳設計，而且雖然北側有兩個臥室，但是其中一個臥室的開窗口在東西向，整個戶型的采光面非常大，再加上甲板陽臺的設計，個人感覺這個戶型非常nice。114㎡的三房和128㎡的四房作為連廊南戶和市場上的基本沒什么區(qū)別。

金水印的位置相當不錯，金水北的黃金地帶，西臨東風渠，南挨著北三環(huán)，無論是出行還是吃喝玩樂均在10分鐘內可以完成，而且渠東路西側的東風渠綠化升級聽說也是美盛要做的。
金水印同樣也有自己的硬傷，首先地塊形狀不規(guī)則容積率太高，這個容積率做改善的寥寥無幾，不過萬科古翠隱秀的容積率也不低啊。其次美盛的改善產品說實話的給購房者的感覺就是信心不足，之前的北龍臺也沒打出來名頭，現(xiàn)在的金水印誰知道如今看到的東西到時候成批交付的時候會呈現(xiàn)一個什么樣子呢。第三點賣的略貴，目前的5號樓王大戶型單價達到了2.5+，小戶型也在2.2+，雖然說有部分內部合作房源會優(yōu)惠，但是整體感覺會略貴，不過有一說一，這個價格還沒到離譜，畢竟瀚宇天悅都1.9+了，之前的瀚海思念城也賣到1.9，北三環(huán)這個黃金區(qū)域不缺有錢人，君不見之前開盤的1#3#6#基本都無房可售。

有人會問美盛的托底能力，三少只能說目前的本土房企，美盛算是為數(shù)不多的靠譜的，畢竟背靠兆騰資本集團，沒有錢怎么跑到大灣區(qū)去跑馬圈地。(展開全部)

巴菲特曾說過：只有在潮水退去時，你才會知道誰一直在裸泳。

瀚宇天悅城二期已經在收尾了，相比21年的高價站崗，目前的價格倒是優(yōu)惠了不少，140多的大戶型也只有1.9左右的價格，部分114的小戶型甚至可以達到1.7，其實就這個價，開發(fā)商賺得都能笑醒，瀚宇吃城改的紅利真真吃的明明白白。

天悅城二期占地46391.89㎡，總建筑面積約10472.79㎡，綠化率40%，規(guī)劃6棟住宅+部分商業(yè)，目前在售5#6#，雙單元一梯兩戶的連廊設計，戶型設計中規(guī)中矩，沒有什么奇葩戶型設計，但是整體也沒什么特別的亮點。

項目的賣點還是位置+學校+交通，原張家村的城改用地，三少曾經借租過張家村一段時間，當時的感受是比陳寨廟里低一個層級，但是大區(qū)域和配套基本相同，不過地鐵四號線的通車給天悅城加持不少，豐慶路站就在一期，還有所謂的地鐵入戶，文化路上的張家村站更是4、7號線的換乘站，雙地鐵的加持和文化路、三全路的大路交通，項目的通勤還是沒有問題的，東側更是有東風渠魏河的景觀加持；至于龍門第二實驗學校的賣點，聽聽即可，龍門實驗學校是瀚宇在天悅項目引進的，當時說師資力量是緯五路一小，后來證實確實有部分緯五路一小的管理團隊，在小區(qū)域內學校還算可以，但是教育這個東西還是看生源的，現(xiàn)在的龍門實驗學校也是兩極分化，學校重心明顯偏向于實驗班和重點班，至于普通班，生死有命富貴在天，當然這也是大多數(shù)學校的真實寫照。

哦對了天悅城一期的地鐵公寓也在售，不過4.5米的loft，1.1左右的單價，這可謂閑人莫擾~

河南瀚宇集團成立于2006年，是以住宅產業(yè)為主，集房地產開發(fā)、工程建設、物業(yè)管理、商品混凝土生產為一體的大型企業(yè)集團。
目前在鄭州的三個項目全部是千畝大盤天悅系產品，天悅已經交付，滎陽的天悅灣在售，金水北的天悅城在售，公司說小不小說大不大，抗風險能力有但是多少值得商榷，君不見半年前瀚宇集團一紙放假3個月的通知也刷爆了地產圈，作為有項目而且還是比較掙錢的在售項目的地產公司，瀚宇也搞名門碧源這一套只發(fā)基本工資的放假，典型的想裁員又不想給補償，想當婊子還要立牌坊，這一波人設確實差評。這樣搞下來也讓購房業(yè)主對項目的承兌能力產生了懷疑，幾百萬的工資都想省，這上億的工程還不得扣扣減減來省錢？所以年后瀚宇賣的不溫不火是有原因的，不過此次探盤中樓棟內施工的轟鳴聲還是糟雜的，施工目前倒是一切正常。但是目前的大形勢之下，瀚宇這種企業(yè)還真是看不透，所以慎重為好。(展開全部)

2022年6月22日，河南國信樂達房地產有限公司以起始價42160萬元摘得鄭政出（2022）8號，該宗地為中原區(qū)洛達廟城改項目二期開發(fā)用地，位于政和路南、二砂中路東，出讓面積為18163.76㎡(合27.246畝)，土地性質為70年城鎮(zhèn)住宅(地下空間用途為50年交通服務場站)用地，起拍價為42160萬元，起始樓面價為4642元/㎡，容積率＞1，＜5，建筑密度＜25%，綠地率＞25%，建筑高度需＜100米。

山河道二期來了，國信樂達背后大股東為萬科，但是罕見的萬科控股沒有超過50%，可見本土的國信在項目的運作方面還是有一定話語權的。

山河道的一期賣的非常不錯，主打改善加上萬科的精裝和隔壁的昆侖望岳形成差異化競爭，1年的時間就已經售罄，中原老城區(qū)的改善們腰包還是杠杠滴，目前一期項目正在進行室內精裝和配套綠化工程，外立面已經做好，看上去比較簡潔，豪華感一般，沒有隔壁的望岳那種氣派大氣。萬科自建的山河道小學已經建成，傳聞今年秋季開始招生，掛名伊河路分校，至于伊河路教育集團到底能給多少扶持尚可未知，大概率一個分管副校長或者教務主任來主持工作，帶幾個骨干教師，剩下的都是新的師資，形成老帶新后幾年后運營穩(wěn)定，其實學校這個東西還得看生源，只要生源好，要不了幾年就會成為區(qū)域名校。

現(xiàn)在的穎河路頗為熱鬧，陽光城、正商、萬科、望岳還有三環(huán)外的景悅城，幾年的光景已經從荒蕪變成了早晚高峰的堵車，在兩個中原區(qū)改善龍頭的帶領下這一片的房價確實非常堅挺，周邊老破小基本沒有，沒有鐵路帶來的弊端，全是新建設的小區(qū)和道路，配套上又頗為成熟。但是整條穎河路上缺乏華山路那樣的沿街商鋪帶來的街景鬧市，目前僅有正商和陽光城兩個小區(qū)寥寥無幾的底商，南北向的市政路目前正在修建，北通中原路，南至隴海路，隨著幾條南北向市政路的打通，未來的穎河路片區(qū)將會四通八達，雖然穎河路目前本身配套不足但是距離中原萬達和西元國際的商圈5分鐘，市中心醫(yī)院+省直三院+市婦幼秦嶺路院區(qū)的醫(yī)療配套10分鐘，均在可以接受的范圍內。

2022年上半年銷售額，萬科銷售41.57億穩(wěn)居三甲，從恒碧萬，到華保萬，任憑江湖如何變化，我自不倒，也只有萬科企業(yè)了。
山河道二期相對于一期更加純粹，沒有公租房，沒有原來國信自己的內購房，但是地塊面積較小會限制設計發(fā)揮，依照萬科的操盤手法大概率又是改善項目了。價格參考一期，剛需們就別等了，三環(huán)外的1.4萬的景悅城現(xiàn)房才是咱們的。

（話說星河控股已經退出了二砂城市更新，目前的二砂貌似成了“雞肋”，誰才是二砂的真命天子呢？）(展開全部)

2022年1月18日，河南康隆置業(yè)有限責任公司股權變更備案完成，由原中國煤炭資產管理集團有限公司60%;北京燕煤工業(yè)有限公司:40%;變更為北京燕煤工業(yè)有限公司40%;武漢潤置房地產開發(fā)有限公司60%（華潤子公司）;原風和朗庭項目搖身一變成為華潤琨瑜府，華潤置地也正式進駐西郊中原區(qū)。

華潤的進駐對于業(yè)主來講簡直是救命稻草，雖然原來的康隆置業(yè)股東都是煤炭國資，但是風和朗庭因為種種原因，大有延期不確定的爛尾之勢，國資兜底都不一定靠譜的時候央企來了，這下原來購房業(yè)主提心吊膽終于可以放心了。

項目屬于董砦（牛砦）城中村改造項目，原風和朗庭是一期地塊，二期是桐柏路金水西路西北角的一棟獨棟住宅，三期是秦嶺路旁的地塊，四期五期在桐柏路東側，因為南側鐵路的原因，所有的地塊都不大，但是容積率缺頗高~這也是先天因素不足之處。

目前在售的一期4棟高層住宅已經主體封頂，戶型之類的都是按原設計走的，華潤接盤只能做的就是綠化景觀、公共區(qū)域、物業(yè)以及后續(xù)施工管控上做一些提升，一期屬于安開混合用地，容積率高達6.5，西側為開發(fā)區(qū)東側為安置區(qū)后續(xù)軟隔離分離，戶型從60㎡的一房到160㎡的四房各個區(qū)間都有，但是看過平層圖和戶型圖之后只能說一個字：菜！典型的為了吃滿容積率而造就各種奇葩的戶型，小戶型朝南的還好那么一點點，大戶型真是“小趴菜”：125㎡的大三房只有1開局朝南~100㎡的純北向三房，這種設計可以和升龍御璽一較高下了，這種奇葩戶型下也就能理解為什么年初的時候爆出一波1.1萬+的特價房了，不過目前在售的價格基本在1.25+，當時的特殊樓層特價房也已經取消了，當然對于剛剛需來講可能這價位了還要什么自行車，但是老兄居住舒適度也是一個很硬性的標準啊。

目前華潤主推三期，也一直在為三期開盤做準備，三期屬于由華潤自己單獨設計開發(fā)的全新地塊，位于秦嶺路東、金水西路南，和鄭地璞園隔路相望，占地31畝，容積率6.0，規(guī)劃4棟高層住宅+1棟幼兒園+1棟公配樓。
雖然是華潤獨自操刀，但是巧婦難為無米之炊，如此高的容積率下又要保證利潤，于是反市場的戶型設計又出現(xiàn)了，2022年了，還有89㎡的兩房、105㎡的純北向戶型，還是華潤~真難。除了這兩個戶型還有120㎡的三房和139㎡的四房，這兩個戶型稍微正常點，120㎡的兩開間朝南長陽臺設計，和部分項目110多的拼接戶差不多，139平米的四房雖然只有兩開間朝南，但是東向均有開窗面，采光上不成問題，不過主衛(wèi)是個暗衛(wèi)是什么鬼。
周邊環(huán)境也一般，南側火車道是個硬傷，距離地鐵口的位置都破遠，不過其他的生活配套周邊已經有這么多年成熟的社區(qū)了還是不成問題的。

華潤這兩年在鄭州市場上動作頻繁，東西區(qū)域同時開花，大有擼起袖子加油干的勢頭，近期又和中原區(qū)zf以及熱電廠簽下合作框架協(xié)議，大概率秦嶺路棉紡路熱電廠上百畝的片區(qū)開發(fā)由財大氣粗的華潤操盤，那個區(qū)域可塑造性非常強，不過兩個大煙囪是拆不了了，大概率會做成像芝麻街二砂那種保留傳統(tǒng)的工業(yè)公園博物館之類的，五六百畝土地最后規(guī)劃出爐后會有多少住宅地供應出來呢？期待的商業(yè)會不會有華潤萬象系列，畢竟周邊苦錦藝城久已~(展開全部)

保利大都匯的開盤數(shù)據(jù)到現(xiàn)在還是一個迷~各個平臺統(tǒng)計的那叫一個眾說紛紜，從下限60套到290套，各個版本層出不窮，其實結合保利預熱這么久以及售樓部的人頭攢動綜合起來可以感受到，保利不會賣的很差，但是距離期望值又略有不粗，整體處于去化正常狀態(tài)，個人感覺70%略顯合理。

杓袁、劉莊也屬于數(shù)年前城中村中的小霸王級別，雖然不如陳寨廟里那搬巨頭，但是也曾經是多少金水區(qū)鄭漂們的集結地，但凡拿出來一個90后就會有一個十年的故事情節(jié)展開在這里，央企保利進駐開發(fā)也是福音，畢竟綜合實力來講央企的托底能力和片區(qū)開發(fā)還是比較高級別選擇的。

保利大都匯的首期地塊北臨宏安路，南接宏康路，東臨城市綠地及中州大道，西臨漢王路。整個地塊總占地約118.9畝，容積率僅為3.19。共規(guī)劃22棟小高層住宅（18-19層），1棟公寓樓，1棟9班制幼兒園。建筑立面采用現(xiàn)代極簡的風格，效果圖上展示出來的局部石材+鋁型材壓條與較高窗墻比的呈現(xiàn)還是非常靚麗的，戶型上之前簡單介紹過，符合市場主流需求，并且剛需改善雨露均沾面積區(qū)間可選擇性大，但是保利的精裝水平著實一般，參考高新區(qū)文化廣場的交付案例。

大都匯不同于海德公園的項目定義，大都匯整個項目應該是鄭州市金水區(qū)劉莊村、杓袁村城中村改造(二期)（三期），合計上千畝的項目占地，規(guī)劃中不僅有住宅商業(yè)，還有各種教育、文化、社區(qū)服務等各種配套，在規(guī)劃中未來的基礎生活可以達到足不出區(qū)的地步，不過這一點需要時間來慢慢沉淀開發(fā)，這才是大都匯的首個地塊??；在這種大城項目上，萬科的做法最具代表性，西四環(huán)的萬科城歷經數(shù)十年，終于打造成居住商業(yè)購物文化等綜合型區(qū)域。

項目的優(yōu)缺點也十分明朗，區(qū)域位置優(yōu)秀：花園北路、中州大道、連霍高速公路等重要的交通干路環(huán)繞周邊，公共出行方面地鐵二號線、客運北站，公交場站等（但是劉莊站距離首期地塊步行約800米~）；項目周邊的教育醫(yī)療等資源一般，配套環(huán)境比較一般，，汽配店和老破小以及安置房占據(jù)了大部分的城市空間，雖然說以后有可能搬遷改善，但是以后的以后誰又知道呢，這一點感覺遠不如花園路西側的區(qū)域，不過保利的客戶群體很大一部分都是汽配店貢獻的呢。

大都匯1.8萬/㎡-2.2萬/㎡的單價不算便宜了，金水北這個怪胎價格真的堅挺，往南去，這個價格能買到成熟的金二環(huán)的區(qū)域了，在金水北才只是四環(huán)，當然人群的活動區(qū)域性也注定了在北邊的只能被套牢，隔壁的康橋已經在唱：再別康橋了，縱觀四周，保利的競爭對手也沒有幾個，而且純低密小高層的殺手锏更是直擊人心，這就需要在生活配套和居住舒適度上做個選擇題了。(展開全部)