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鄭政經(jīng)開出[2019]017號地命運(yùn)多舛，鄭政經(jīng)開出[2019]017號（網(wǎng)）地塊位于經(jīng)開區(qū)蘭心東路以南、碧泉街以東、潯江東路以北、藍(lán)湖街以西，約76.734畝，1.0＜容積率＜2.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，綠地率＞35%。該宗地塊為成品住宅，成本指導(dǎo)價(jià)為14500元/㎡，綜合最高售價(jià)不超過16000元/㎡，起始地價(jià)59124萬元，起始樓面價(jià)4623元/平米。

2019年8月5日該地塊首次土拍，竟然流拍了，當(dāng)時(shí)的市場形勢還比較好，2019年鄭州很少有流拍的現(xiàn)象，僅有的幾次，也分別是商務(wù)金融用地、安置房；這是2019年第一次出現(xiàn)住宅用地流拍，在近幾年鄭州的土拍史上也是很少出現(xiàn)的。
10月31日鄭政經(jīng)開出[2019]017號地再次出讓，本次土拍最終被鄭州經(jīng)開投資發(fā)展有限公司摘地，鄭州經(jīng)開投資發(fā)展有限公司成立于1998年12月03日，是經(jīng)開管委會下屬公司，主要經(jīng)營范圍為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資、高新技術(shù)項(xiàng)目孵化與投資、文化與教育產(chǎn)業(yè)投資、科技服務(wù)與經(jīng)濟(jì)管理及投資咨詢等。

典型的無人問津，平臺兜底，但是在2020年3月份該宗地迎來新的生機(jī)，3月5日，中建七局地產(chǎn)完成鄭州鳳湖置業(yè)公司（鄭政經(jīng)開出〔2019〕17號地塊所屬項(xiàng)目公司）工商變更手續(xù)，變更后河南中建地產(chǎn)持續(xù)65%，鄭州經(jīng)開投資發(fā)展有限公司持股35%；經(jīng)開投資終于找到中建這個(gè)接盤俠！此中建地產(chǎn)為中建七局下屬地產(chǎn)平臺，中建七局總部鄭州深耕經(jīng)開，和經(jīng)開的關(guān)系已經(jīng)血溶于水，特別是濱河國際新城的開發(fā)。

回到項(xiàng)目本身，中建·瀾溪苑位于經(jīng)開區(qū)經(jīng)南十四路以南、經(jīng)南十五路以北、碧泉街以東用地面積51156.03㎡，約合76.73畝，總建筑面積174869.63㎡，容積率2.49，綠地率35%，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有9棟27層高層產(chǎn)品、3棟17層小高層產(chǎn)品，規(guī)劃總戶數(shù)1282戶，停車位1364輛，社區(qū)內(nèi)部配套有一所幼兒園。
戶型產(chǎn)品79-107㎡三室，118㎡四室，此次中建的戶型設(shè)計(jì)誠意十足，最大特點(diǎn)是每戶均贈送一個(gè)房間，以89㎡戶型為例，實(shí)際為兩房戶型加上贈送的房價(jià)實(shí)際面積約100㎡三房；而且89㎡和107㎡的三房均為南北通透+入戶花園，實(shí)屬難得；118的四房（3+1）三開間朝南，一梯一戶獨(dú)享電梯廳可擴(kuò)展區(qū)域，而且南北純通透的四葉草戶型，比某些洋房也不遑多讓，超低的容積率+超贊的戶型設(shè)計(jì)，小區(qū)的基本條件確實(shí)無可挑剔。

唯一拉胯的也就是位置和配套，經(jīng)開區(qū)分為經(jīng)開老城，濱河新城和國際物流園區(qū)，在區(qū)域價(jià)值排序上，物流園區(qū)毫無疑問是其中的最末端，區(qū)域價(jià)值之所以排在末端，主要還是因?yàn)閰^(qū)域位于鄭州東南，距離主城區(qū)最遠(yuǎn)，存在感最低。

何為經(jīng)開物流園區(qū)？經(jīng)開物流園區(qū)大致范圍為蘆醫(yī)廟大街以東、萬三公路以西、隴海鐵路以南、鄭民高速以北，規(guī)劃面積85平方公里，處在白沙、濱河國際新城、中牟、港區(qū)的圍合之中。在規(guī)劃上，該片區(qū)倡導(dǎo)“產(chǎn)城一體”聯(lián)動發(fā)展，打破“產(chǎn)”、“城”分離的傳統(tǒng)空間布局，以產(chǎn)為基、因產(chǎn)興城，產(chǎn)城一體、相互促進(jìn)。由此看出，片區(qū)定位以產(chǎn)業(yè)為主，住宅只是配套。

物流園區(qū)面臨的問題，是區(qū)域發(fā)展?jié)摿Σ槐徽J(rèn)可，購房者有抗性，認(rèn)知度不高。有如此硬傷之下，銷售壓力可想而知，區(qū)域的價(jià)格也是各種特價(jià)房滿天飛，典型的狼多肉少~對此區(qū)域不熟悉沒有必須在這里的原因的不建議入手，只適合在經(jīng)開長期定居生活或者有生意業(yè)務(wù)的人群。(展開全部)

十年東棠 終見西棠
日出東方 向西而落
永不言敗 威震已寞
有心殺賊 無力回天

最近永威金橋西棠鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，主要是瘋傳永威撤出西棠項(xiàng)目的事，而且在數(shù)次維權(quán)之后永威避而不答，更加實(shí)錘了永威撤出的問題，早在幾天前和朋友聊天時(shí)就說過，退出不退出已經(jīng)不是永威能做的了主的了，原因之復(fù)雜不僅僅是在西棠項(xiàng)目，北龍湖17號地或許是和金橋合作崩塌的開始~

早在2020年高新區(qū)鍋爐廠工改用地掛牌之初，原鍋爐廠系已經(jīng)在洽談各方合作開發(fā)，可惜因?yàn)槭莾涞爻鲎岋L(fēng)險(xiǎn)較大，鮮有房企能信服崔某某的能力，最終永威和之合作簽訂了協(xié)議，前提是順利拿地，崔某某也讓地產(chǎn)圈第一次看到了自己的能量，底價(jià)順利摘地。而之后崔某某有牽線永威搭上啟迪合作北龍湖17號地以及配備的7號商務(wù)地，最終河南一帆城市運(yùn)營管理有限公司以總價(jià)34.68億元順利拿地，一帆背后四大股東，永威、啟迪、東龍還有一家融資公司，雖然表面沒有金橋的事，但是當(dāng)初約定可是以永威金橋?yàn)橹黧w開發(fā)，君不見17號地的規(guī)劃證中項(xiàng)目名稱為：永威金橋上和溪花園；但是據(jù)投資圈朋友透漏，永威在北龍湖砸了將近20個(gè)億，金橋說好的資金又沒有入場，已經(jīng)承擔(dān)如此大的壓力的永威也扛不住了，一直說要退地，這也就是年前瘋傳的永威北龍湖退地事宜。

再回到永威金橋西棠本身，項(xiàng)目定位高新區(qū)改善，號稱對標(biāo)東區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目東棠，自從面世以來霸占高新區(qū)價(jià)格天花板，比隔壁幾個(gè)項(xiàng)目均價(jià)超出3000+，超出的價(jià)格全靠“永威”這兩個(gè)字，買這里的業(yè)主有太多永威老業(yè)主，有投資的，有改善的，毫無例外，沖著永威而來，也只有永威能帶來這樣的溢價(jià)，這也是業(yè)主維權(quán)的最主要原因，沒有了永威，溢出的價(jià)格誰來買單？沒有了永威的品質(zhì)，回歸本源，西棠還能賣上這個(gè)價(jià)格嘛，顯然不能！永威再菜，在鄭州有李老板，永威一度承擔(dān)了不少情懷明星光環(huán)，這樣的光環(huán)一旦扣上簡直就是雙刃劍，光環(huán)之下永威只能不斷地保持著高水平的精工，但是高水平的精工之下利潤顯然要被扣除，這就是為什么行業(yè)經(jīng)常講的品質(zhì)房企掙不了大錢，在近年來的房地產(chǎn)寒冬之下，銀行停貸，監(jiān)管力度加強(qiáng)，永威缺錢也不是一兩年了，甚至于董事長幾度落淚，沒有一個(gè)房企是容易的。
西棠拍地之初地塊指標(biāo)要求兼容商業(yè)商務(wù)用地，且比例不小于總面積的15%，不大于20%，而且所有商業(yè)商務(wù)部分全部自持，用于國家級開發(fā)中心(國家級工程技術(shù)研究中心或國家級企業(yè)技術(shù)中心，含分中心)或國家級重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室建設(shè)，自持年限不低于10年。沉淀五六萬平米的商業(yè)商務(wù)，如此大的體量也會是很重的包袱。

西棠項(xiàng)目的項(xiàng)目公司永威占股49，金橋51%，不知道開始怎么談得，但是這種股份比例很少出現(xiàn)在市場上，參考龍湖萬科碧桂園融創(chuàng)等的合作模式，操盤方必須占股50%以上這樣才有項(xiàng)目的話語權(quán)，才不會被土地方制約，如今的局面當(dāng)初股份占比的時(shí)候如何能預(yù)料不到？甚至于西棠的銷售收入均被大股東金橋的財(cái)務(wù)掌控，這樣的合作，永威如何能當(dāng)家做主~

西棠永威不想退，金橋也知道永威不想退，業(yè)主也不能讓永威退，但是金橋死不吐口，甚至傳言金橋已經(jīng)在密探電建接盤，不知是否用來逼迫永威犧牲部分東西換來繼續(xù)合作還是死了心終結(jié)雙方的合作，商場如戰(zhàn)場，人心更是蠱測，做生意和著兩利分則兩敗。

西棠的故事遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，這是一場商業(yè)拉鋸戰(zhàn)，不管結(jié)果如何受傷的終歸是業(yè)主，西棠的未來也蒙上了一層看不到的憂桑，商業(yè)關(guān)系zf也沒有辦法，但是涉及民生問題，zf關(guān)鍵時(shí)刻還是要出面協(xié)調(diào)的，就看三方會談的結(jié)果和西棠業(yè)主們的決心了(展開全部)

整活王者佳田實(shí)業(yè)

佳田超級喜歡發(fā)布各種公告，前有保價(jià)公告，這不針對近兩天網(wǎng)傳佳田退出未來新城項(xiàng)目的輿論，佳田給出正面回應(yīng)，回應(yīng)主要三點(diǎn)：其一佳田接盤之處作為白衣騎士解決了不少遺留問題使得項(xiàng)目得以正常推進(jìn)；其二疫情+洪災(zāi)+zf監(jiān)管等對公司項(xiàng)目影響很大企業(yè)處境也日益艱難；其三佳田與鼎發(fā)和金谷信托公司之間的股權(quán)事宜屬于為本項(xiàng)目順利推進(jìn)而進(jìn)行的正常融資行為，涉及商業(yè)機(jī)密不變透漏，未來新城經(jīng)營主體依舊是佳田實(shí)業(yè)。

一方面一份公章的公告彰顯了佳田的態(tài)度，但是另一方面股權(quán)變更又是白紙黑字的真實(shí)行為，其實(shí)早在2021年10月8日佳田實(shí)業(yè)出質(zhì)自己在鼎發(fā)的股份，質(zhì)權(quán)人正是中國金谷國際信托有限責(zé)任公司，該公司背后大股東為國資中國信達(dá)資產(chǎn)管理有限公司，原本鼎發(fā)就有15%的股權(quán)在信達(dá)手上，現(xiàn)在股權(quán)變更后，持股的三家公司背后全是信達(dá)，項(xiàng)目主體鼎發(fā)置業(yè)已經(jīng)變更了信達(dá)資產(chǎn)的全資子公司了。

據(jù)三少求證行業(yè)朋友，佳田實(shí)業(yè)確實(shí)還是項(xiàng)目經(jīng)營主體，這個(gè)毋容置疑，因?yàn)樾胚_(dá)也不會進(jìn)行操盤項(xiàng)目，但是佳田缺錢也是不可否認(rèn)的實(shí)施，否則不會進(jìn)行股權(quán)質(zhì)押+變更去進(jìn)行融資，經(jīng)歷了寒冬的房地產(chǎn)再加上佳田高層人事調(diào)整等，未來的“未來新城”的未來到底怎樣現(xiàn)在誰也說不準(zhǔn)~

未來新城自從佳田接盤后主打性價(jià)比售房，各種擊穿區(qū)域低價(jià)價(jià)格，層出不窮的低首付等手段，著實(shí)收割了一批又一批的購房業(yè)主，但是行業(yè)帶來大的影響依舊蔓延到了項(xiàng)目本身，在頭部房企都紛紛暴雷的情況下，各種不確定因素太多了，不能再以它之前多么牛逼肯定沒事的這種態(tài)度去看待萬物，對于我們普通老百姓來說，錢來之不易，堵不得拼不得，未來的以后，還是要現(xiàn)金為王，哪怕多掏錢也得有絕對保障才能出手。

另一方面，三少挺敬佩各種白衣騎士的，是他們使得本沒有希望的家庭燃起了希望的火苗，希望就是未來的種子，人一旦有了希望才會有未來！但愿佳田可以渡過難關(guān)重新用行動來擊碎各種質(zhì)疑！(展開全部)

金地21年3月連拿三塊齊禮閆城中村改造用地，但是三塊面積加起來僅僅42畝，真是典型的花小錢辦大事啊。。土地成本倒是不高，3500元每平米左右，但是金地作為外來者，給地主建海的對價(jià)估計(jì)不會很低~金地在此進(jìn)入三環(huán)主城區(qū)，項(xiàng)目雖小，但是只要能算過來帳，只要有利潤哪怕是微薄一點(diǎn)，也能起到練兵以及保持在主城區(qū)有項(xiàng)目保持一定的知名也是劃算的。

項(xiàng)目推廣名為：金地建海峯范，首期地塊位于二七區(qū)航海中路南、兌周路（淮南街）西，規(guī)劃為商業(yè)金融用地兼容二類居住用地，占地約15.677畝，容積率6.82，建筑密度50%，建筑高度100米，綠地率20%，小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃1棟住宅、1棟商務(wù)辦公公寓，住宅面積段為97㎡、109㎡和137㎡，兩梯四戶，精裝修交付。
外立面采用公建化設(shè)計(jì)，石材+玻璃幕墻可以使得建筑的美感增加，住宅首層架空設(shè)計(jì)，精裝修標(biāo)準(zhǔn)配置中央空調(diào)+新風(fēng)系列以及其他知名品牌的硬裝，其他的也沒有突出的特點(diǎn)。戶型設(shè)計(jì)還是可以的，兩個(gè)單元拼接共三個(gè)戶型，97㎡小三房已經(jīng)是老生常談的戶型了，帶雙衛(wèi)以及南向一體大陽臺是加分項(xiàng)；109的三房戶型和昨天萬科翠灣中城新地塊的115的基本一致，也是用的較多的拼接邊戶，這個(gè)戶型優(yōu)缺點(diǎn)十分明顯進(jìn)深太長，買的話建議往高層買，采光會更好；137㎡的四房邊戶也沒有做到純通透，不過方正的戶型輔以動靜分離的室內(nèi)布局和南向一體大陽臺，整體還是足以滿足的，就戶型來講，吊打隔壁升龍沒一點(diǎn)問題的。

本以為小地塊金地拿來做快銷跑跑量，沒想到金地的定位這么高，直接上了峯范系，可惜如此小的地塊大概率撐不起這么高端的系列，產(chǎn)品的定位應(yīng)該也是做足了調(diào)研，從開盤來講去化還算不錯(cuò)。

地塊最大的優(yōu)勢就是位置+品牌，無論從南北還是東西來講，標(biāo)準(zhǔn)的二環(huán)位置，周邊生活配套成熟，學(xué)校醫(yī)院商場一應(yīng)俱全，公共交通出行便利，距離五號線兩個(gè)不同站的地鐵口均約650米，生活享受主城區(qū)的各項(xiàng)便利是沒有問題的。金地的品牌在鄭州一直中規(guī)中矩，但是隨著暴露的頭部房企越來越多，穩(wěn)健的金地顯而易見的被凸顯出來，而且金地物業(yè)的服務(wù)一直長居行業(yè)標(biāo)桿，如今的市場，房企品牌就是購買的保障。
劣勢同樣存在，容積率過高，只有1棟住宅，小區(qū)景觀綠化等展現(xiàn)效果也只能巧婦難為無米之炊；另一方面北側(cè)的公寓樓后期要和住宅分開管理，但是地下區(qū)域的管理還不知后面如何處理，這些都是可小可大的問題，同樣值得購房者正視。

正如一千個(gè)讀者心中有一千個(gè)哈姆雷特一樣，每個(gè)購房業(yè)主的需求和看待角度不同，得到想要的答案也不盡相同，但是個(gè)人覺得1.7的價(jià)格入手二環(huán)絕版位置金地精裝修還是沒有什么毛病的。(展開全部)

2020年11月4日萬科以成交價(jià)44571萬元，折合每畝地價(jià)1002萬元，樓面價(jià)3579元/平方米，溢價(jià)率0拿下鄭政出〔2020〕43號（網(wǎng)）第，地塊為惠濟(jì)區(qū)老鴉陳城改項(xiàng)目位于惠濟(jì)區(qū)南河路南、長慶路西，使用權(quán)面積29647.81平方米，城鎮(zhèn)住宅，容積率大于1.1小于4.2，建筑密度小于25%，建筑高度小于100米，綠地率大于30%，出讓年限70年，七通一平，起始價(jià)44571萬元，熔斷價(jià)66971萬元。

當(dāng)天萬科同時(shí)拿下42號地，44號地，三宗項(xiàng)目用地同為萬科翠灣中城，其中42號地璟曦園和44號地悅曦園因?yàn)榈貕K緊挨，同期開發(fā)開盤，目前已經(jīng)處于清盤節(jié)奏，剩余少量尾盤房源在售，萬科精心打造號稱第四代住宅產(chǎn)品綠色建筑，3米層高精裝修配置不低，大金中央空調(diào)，西門子洗碗機(jī)智能窗簾、智能馬桶、智能新風(fēng)等等都一應(yīng)俱全，116㎡的剛改戶型起步，開盤價(jià)格在18000-19000之間，后期有部分17000多的特價(jià)房源。

43號地命名為翠瀾園，占地約44畝，容積率4.2，規(guī)劃6棟高層住宅+1棟配套幼兒園，戶型產(chǎn)品97㎡三房、115㎡三房及126㎡三房；翠瀾園的檔次明顯比之前兩個(gè)地塊的要低，首先地塊位置一般，緊挨京廣快速路，噪音污染必不可少，周邊配套較前兩個(gè)地塊更差，距離地鐵口和商圈距離更遠(yuǎn)，典型的邊角地塊。戶型設(shè)計(jì)上中規(guī)中矩，減少了花里胡哨S型奇偶陽臺，回歸了正常的陽臺+花池設(shè)計(jì)，三個(gè)主力戶型97㎡經(jīng)典的三開間連廊南戶，市場重疊率90%；115戶型也是市場采取較多的中間拼接邊戶，戶型方正缺點(diǎn)是入戶后餐廳區(qū)域采光不行；126㎡為小區(qū)最大的戶型同樣是三房設(shè)計(jì)兩開間朝南，但是北側(cè)緊挨廚房的次臥超東西開窗同樣可以光照，而且餐客廳區(qū)域南北均為落地玻璃，采光面無敵，改善型大三房戶型中屬于比較優(yōu)秀的設(shè)計(jì)了。

翠瀾園依舊是精裝修交付，交付標(biāo)準(zhǔn)目前暫未釋放，但是個(gè)人覺得相比前兩個(gè)地塊會降標(biāo)；而且因?yàn)槲恢玫榷喾骄C合因素，此地塊的定位就是剛需篇一點(diǎn)剛改，萬科的價(jià)格肯定會相比前兩個(gè)地塊下調(diào)不少，而且從拿地價(jià)上比前兩個(gè)地塊每畝便宜了1000萬，樓面價(jià)便宜了3000元每平米，這個(gè)概念也就是說42、44號地能賣18000的價(jià)格掙得利潤相當(dāng)于43號地賣15000的利潤，如此以來考慮到市場行情，萬科會不會拿出來最大的誠意價(jià)呢？(展開全部)

碧桂園到底行不行是目前市場最大的疑問，鄭州市場碧桂園打響了新年第一降：

天璽灣從2萬下調(diào)到1.5萬，鳳凰城從1.5萬下調(diào)到1.25萬，云頂從1.7萬下調(diào)到1.35萬，西湖從1.3萬下調(diào)到1萬出頭。

瘋狂的特價(jià)房引起眾多之前購房者的不適，新一輪因降價(jià)的維權(quán)又開始了，其實(shí)道理大家都懂，白菜蘿卜還一天一個(gè)價(jià)呢，但是買過的業(yè)主損失的可都是真金白銀，這股心氣誰也忍受不了，鳳凰城的業(yè)主們都已經(jīng)條幅拉起來，各種zf留言板要求zf加強(qiáng)對碧桂園的降價(jià)監(jiān)管責(zé)令降價(jià)等，可惜眾多投訴維權(quán)最終被一句：商品房價(jià)格系市場行為，在不影響區(qū)域整體的情況下zf無權(quán)干涉企業(yè)經(jīng)營活動。其實(shí)zf做的很多，市場經(jīng)濟(jì)下不是所有的干涉都有效果的，漲價(jià)的時(shí)候沒買房的要求zf干涉，降價(jià)的時(shí)候買過房的要求zf干涉，zf我真的是太難了。。。。

碧桂園N盤聯(lián)動降價(jià)的背后是碧桂園不行了嗎？自從恒大暴雷后，碧桂園就被架在火架上了，兩個(gè)均為瘋狂擴(kuò)張高周轉(zhuǎn)的房企，而且碧桂園也有意無意的收縮戰(zhàn)略，春節(jié)前就爆出碧桂園的營銷降工資、降傭金，砍福利并且預(yù)扣的績效年終打折發(fā)放。

但是近期碧桂園又高調(diào)收購中梁物業(yè)，從49億收購藍(lán)光物業(yè)、33億收購花樣年物業(yè)、99億收購富力物業(yè)到現(xiàn)在碧桂園服務(wù)的在管規(guī)模超過萬物云成為行業(yè)規(guī)模第一，碧桂園物業(yè)一路買買買也彰顯著背后的資金之充足；從這里可以得出很明顯的結(jié)論：碧桂園是缺錢，是急用錢但是不是換不起錢，碧桂園債務(wù)是很多，但是債務(wù)結(jié)構(gòu)合理。

更重要的是，我們要理性去看待房價(jià)的跌漲，碧桂園全系是在降價(jià)，但是降得是哪些呢？云頂項(xiàng)目大戶型臨湖的依舊價(jià)格堅(jiān)挺，碧桂園西湖降價(jià)厲害但是西湖項(xiàng)目比較大有很多地塊，每個(gè)地塊的位置不一樣價(jià)格當(dāng)然不盡相同，鳳凰城亦然，舉個(gè)例子，500米的地鐵房和1000米的地鐵房有差價(jià)很正常。當(dāng)然也有部分同小區(qū)有差價(jià)的，這種情況只能努力掙錢逃離此地啦。

最后回答之前網(wǎng)友一個(gè)問題，什么時(shí)候買車位比較好？

三少一哥們，西湖臨湖大戶型小區(qū)才交房，交房前買的車位13萬，現(xiàn)在車位8萬，三人TG還可優(yōu)惠，朋友房子都沒收呢，車位先虧5萬，找誰說理去，在他的關(guān)鍵里車位肯定買的早好，越晚越吃虧，因?yàn)樗F(xiàn)在居住的二環(huán)小區(qū)車位稀缺二手車位價(jià)格比之前一手貴了不少，所以迷惑了他的判斷。真正的購車位首先要看小區(qū)的車位配比，全地下并且超過1:1的就不用著急購買，其次看地理位置，三環(huán)外的小區(qū)很多買來不一定是剛需，好多小區(qū)交付了幾年了居住的人不到一半，這種小區(qū)車位當(dāng)然充足，這兩種情況可以等待越來越大的優(yōu)惠，因?yàn)殚_發(fā)商車位成本早在售房的時(shí)候已經(jīng)收回，純利潤的事情沒有什么底價(jià)的，只要公司困難，給錢就賣。另一方面如果是市區(qū)車位配比較少的剛需小區(qū)，確實(shí)需要在合適的時(shí)候入手，簡單點(diǎn)就是一事一議，所以沒有什么絕對~(展開全部)

春節(jié)后房地產(chǎn)市場也怪熱鬧，西三環(huán)穎河路的匯泉景悅城擔(dān)當(dāng)起了幾天的流量明星。

突然之間各大中介瘋狂轟炸朋友圈，上千套實(shí)景現(xiàn)房，現(xiàn)買現(xiàn)住現(xiàn)辦證，三環(huán)邊南水北調(diào)河景房；這個(gè)沖擊確實(shí)吸引人，在頭部房企都不能保障安全交房的如今，更有各大地產(chǎn)企業(yè)頻頻暴雷，現(xiàn)房絕對是一股清流，看得見摸得著，但是如此好事為何會毫無前兆的出現(xiàn)？還是來看看現(xiàn)房背后的前因后果吧。

此次現(xiàn)房地塊為匯泉景悅城西石羊寺城改項(xiàng)目SY-04-02地塊，早在2018年7月13日，鄭州盛泉置業(yè)有限公司以起始價(jià)109346萬元摘得鄭政出〔2018〕79號（網(wǎng)），地塊位于潁河西路南、石羊路西，使用面積80734.31㎡（約121畝），70年城鎮(zhèn)住宅用地，容積率＞1.1，＜5.5，，折合樓面價(jià)2463元/㎡。

重點(diǎn)來了：給大家普及一下土地知識，每一宗土地在出讓之前需要征得房管、規(guī)劃、建設(shè)等各主管部門意見作為土地出讓的標(biāo)準(zhǔn)和要求，此宗土地在出讓之前2018年4月3日，由鄭州市房管局出具了土地出讓條件前置意向書，內(nèi)容明確此宗用地為安置用地，安置房屋不得進(jìn)入一級市場銷售！

也就是說該宗土地原本就是建設(shè)安置房的，在建設(shè)的過程中本應(yīng)該全部交付給村民的，但是在2020年匯泉就提出了安置房進(jìn)行置換，也就是說該宗土地依舊進(jìn)行安置，但是只優(yōu)先安置每戶一套房源，剩余的房源在后面換到了SY-02-02塊地上，比如我作為村民應(yīng)該分得4套房子全部在該小區(qū)，開發(fā)商卻只給我1套房子，剩余的3套房子在另外一個(gè)新的地塊，而且新地塊剛動工，還需要在等3年~如果你是村民你同意不？
匯泉確實(shí)腦路大開，在現(xiàn)如今的2022年了還想著去以5年前的思路辦事，之前鄭州市場確實(shí)有過開發(fā)商賣安置房，典型的就是正商，但是正商是全部安置完村民后剩余的房源，低價(jià)賣給內(nèi)部員工福利房等。匯泉現(xiàn)如今賣安置房面臨最大的問題就是村民和程序，首先需要村里全部認(rèn)可，然后拿著村里認(rèn)可的文件去中原區(qū)申請，再去市zf及各個(gè)主管部門就行申報(bào)，就這能否成功還是兩說，畢竟這也算是啪啪打臉的朝令夕改。

在一切都是未知的情況下，匯泉開始面對不知情的廣大購房者銷售，典型的利用信息差來達(dá)到自己回籠資金的目的。再來看所謂三期的基本情況，5.49容積率規(guī)劃17棟住宅，有高層和小高層，目前推出的12#14#17#，均在穎河路南側(cè)，戶型46一房-130的三房，梯戶比2T4和6T24毛坯交付。

不管匯泉如何美化，三期的問題始終在這里，最終不管匯泉是否拿到zf允許出售的文件或者和村民達(dá)成了協(xié)議，該小區(qū)始終依舊會存在約500戶的安置房，現(xiàn)房很吸引人，但是背后的問題也很麻煩，撿漏誠可貴，金錢價(jià)更高~(展開全部)

港股上市的地產(chǎn)公司正榮地產(chǎn)2月11日上演了一出驚天大跳水。

2月11日午后，正榮地產(chǎn)(06158.HK)、正榮服務(wù)(06958.HK)開始閃崩。短短兩個(gè)小時(shí)，正榮地產(chǎn)由開盤時(shí)3.66港元股價(jià)，最低跌至0.68港元，跌幅達(dá)到81.42%。正榮服務(wù)由開盤時(shí)4.01港元最低跌至0.52港元，跌幅達(dá)到87.03%。

究竟發(fā)生了什么？市場上有傳聞指，正榮地產(chǎn)將不再按此前計(jì)劃在今年3月贖回2億美元永續(xù)債，且該公司境外債將重組。針對前述之利空傳聞，正榮地產(chǎn)回應(yīng)稱，公司將按原計(jì)劃贖回2億美元永續(xù)債，相關(guān)傳聞不實(shí)。對于股價(jià)大跌，正榮地產(chǎn)表示，今日或有機(jī)構(gòu)惡意做空再買入，公司正在進(jìn)一步了解股價(jià)下跌原因，但是這一套說辭能否得到市場的認(rèn)可尚可兩知。

2021年全年，正榮地產(chǎn)及其子公司累計(jì)合約銷售金額約為1456.43億元，位列全國房企25名，作為閩系中的莆田系房企，正榮這個(gè)瓜有點(diǎn)突然，在去年各位閩系兄弟紛紛暴雷之時(shí)，正榮安穩(wěn)的度過并且成功把自己從暴露之中摘了出來，面對突如其來的股票市場估計(jì)正榮自己也蒙蔽了，不過正榮的暴雷只在資本市場，其在建工程等并沒有出現(xiàn)大規(guī)模爛尾工程款兌換問題，但是是否會繼續(xù)發(fā)酵而影響地產(chǎn)業(yè)務(wù)？

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2019年12月13日，上海安歡管理咨詢有限公司以59041萬元競得，樓面價(jià)3150元/平米競得鄭政新鄭出（2019）25號（網(wǎng)）地，地塊位于新鄭市龍湖鎮(zhèn)祥和路北側(cè)、規(guī)劃路西側(cè)。上海安歡管理咨詢有限公司為深圳安創(chuàng)投資管理有限公司旗下全資子公司。深圳安創(chuàng)投資管理有限公司為平安科技(深圳)有限公司子公司。

2019年12月16日，鄭州榮鼎置業(yè)發(fā)展有限公司以47279萬元競得，溢價(jià)率0.21%，樓面價(jià)3157元/平米競得鄭政新鄭出（2019）23號（網(wǎng)）地，地塊位于新鄭市龍湖鎮(zhèn)祥云路南側(cè)、經(jīng)一路西側(cè)。鄭州榮鼎置業(yè)發(fā)展有限公司為鄭州正榮置業(yè)發(fā)展有限公司全資控股子公司。而鄭州正榮置業(yè)發(fā)展有限公司為正榮集團(tuán)旗下全資子公司。
同日上海安歡管理咨詢有限公司以51069萬元，樓面價(jià)3150元/平米競得鄭政新鄭出（2019）24號（網(wǎng)）地，地塊位于新鄭市龍湖鎮(zhèn)緯三街北側(cè)、經(jīng)一路西側(cè)。

平安進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域，是靠互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融模式切入的策略，很少見平安自己操盤的項(xiàng)目，此次南龍湖平安依舊選擇合作開發(fā)，正榮與平安合作開發(fā)，正榮操盤，案名正榮御首府。

三塊地總占地約250畝，分兩批開發(fā)。首批為23/24號地為天樾組團(tuán)，鄭新快速路東側(cè)的25號地為天境組團(tuán)，整體容積率不到3。
首開的24號地由7棟高層、10棟洋房組成，高層面積區(qū)間89-138㎡，洋房面積101、125㎡，整體定位偏剛改。西側(cè)是十七里河及龍湖城市濕地公園，南側(cè)龍湖外國語小學(xué)，周邊配套成熟，有已交付小區(qū)，離主城區(qū)更近，自駕出行便利。戶型設(shè)計(jì)上沒有什么瑕疵，但是138的高層做成三房，最大的125洋房是四房，這都是什么規(guī)劃鬼玩意~125的洋房是標(biāo)準(zhǔn)的四葉草戶型，相當(dāng)不錯(cuò)；而且洋房和高層區(qū)域分割開來，居住感更為純粹，也不存在太師椅什么遮擋的規(guī)劃。

得益于當(dāng)初土地成本較低，畢竟隔壁的越秀以及“苦逼三兄弟”隨便一個(gè)土地成本都不少，正榮的價(jià)格可操作空間非常大，目前高層均價(jià)在8000-8500，洋房10500-11000之間，就這依舊去化艱難，南龍湖內(nèi)卷嚴(yán)重而且僧多粥少的情況愈發(fā)凸顯。

希望此次正榮的暴雷不會蔓延到項(xiàng)目身上，而且此項(xiàng)目好歹有平安的持股兜底，可靠性和保障性還是大大有滴。(展開全部)

鄭州市2021年第一次集中供地，河南京潤萬象房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、杭州建杭和誠置業(yè)有限公司以總價(jià)67.8億元，超出起始價(jià)50%競得鄭東新區(qū)鄭政東出【2021】8號、鄭政東出【2021】9號地，約合190.7畝。傳聞被內(nèi)定銀泰的東區(qū)儲備用地最終以更為強(qiáng)大的（有錢的）華潤+建杭聯(lián)合體勝出，銀泰、正弘惜敗而收場。

鄭政東出【2021】8號、鄭政東出【2021】9號地于鄭東新區(qū)金水東路與東風(fēng)南路交匯處西南角，根據(jù)土地出讓條件及成交確認(rèn)書要求規(guī)劃建設(shè)集科研、金融、企業(yè)總部、購物中心、奢華酒店、產(chǎn)業(yè)配套、公寓及住宅于一體的大型城市綜合體。
地塊區(qū)域交通通達(dá)性好，緊鄰地鐵1號線（已建成開通）、城際快速、東三環(huán)快速路、機(jī)場高速、高鐵站，方便人流量到達(dá)和擴(kuò)大輻射圈；商業(yè)地塊具有良好的昭示性與可達(dá)性，有設(shè)置集中商業(yè)的先天條件；區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)及功能復(fù)合程度高，集商務(wù)、政務(wù)、居住、交通樞紐于一體，已經(jīng)形成了較好的氛圍和消費(fèi)基礎(chǔ)。但是金水東路道路等級較高，路寬、車速快、綠化帶等因素將對本項(xiàng)目對外展示、車進(jìn)出帶來一定影響；隨著高鐵東站商務(wù)區(qū)、金融島區(qū)域優(yōu)質(zhì)商務(wù)樓宇的陸續(xù)交付，勢必會對本項(xiàng)目所在區(qū)域已建成寫字樓的租賃帶來沖擊，也會間接影響到未來本項(xiàng)目寫字樓物業(yè)的客群輻射帶來一定影響。

在項(xiàng)目開工奠基時(shí)，華潤已經(jīng)明確將金水東路項(xiàng)目納入華潤萬象版圖，與鄭州二七區(qū)華潤萬象城、東區(qū)華潤新時(shí)代廣場萬象匯兩個(gè)項(xiàng)目相結(jié)合，順利實(shí)現(xiàn)華潤置地在鄭州“兩城一匯”的商業(yè)布局，1號產(chǎn)品-升級版的3.0萬象城來了。

目前9號地（南地塊）地塊先行開發(fā)，地塊位于東風(fēng)南路西、七里河北路北，用地性質(zhì)為商業(yè)商務(wù)用地（B1、B2）兼容二類居住用地（R2），兼容比例45-50%。建筑限高250米，其中使用面積58629.94㎡，折合約87.94畝，容積率不大于5.5，毛坯綜合限價(jià)25000，裝修限價(jià)5000。

其中住宅部分已經(jīng)規(guī)劃公示：8棟高層住宅+1棟幼兒園，去掉東側(cè)的商務(wù)部分后住宅部分容積率折合4.2左右，8棟住宅樓，前排三棟直面七里河，中間兩棟樓王設(shè)計(jì)獨(dú)立單元，錯(cuò)縫直面七里河；3.1-3.15米的層高設(shè)計(jì)，戶型以改善為主150㎡三房起步，180㎡四房以及226/269㎡的終極改善4+1；而且180㎡以上的戶型占比高達(dá)46%，妥妥的收割東區(qū)富人的時(shí)候到來了。戶型設(shè)計(jì)上基本均為一梯一戶設(shè)計(jì)，但是同樣是一梯一戶核心筒設(shè)計(jì)手法也不盡相同，5#6#的一梯一戶可謂是真一梯一戶，兩部電梯獨(dú)立前室而且電梯廳區(qū)域可以私享，等于贈送的公共空間，其他樓棟實(shí)際是兩部電梯合用前室運(yùn)行，電梯廳的區(qū)域較為公共無法使用；戶型設(shè)計(jì)上仁者見仁智者見智，基本都是市場主流的戶型，除非雞蛋里挑骨頭，但是跳出來的骨頭真正會買的富人不一定會認(rèn)同的哦，在下還沒有妄自菲薄到能對各種知名設(shè)計(jì)院和大師的設(shè)計(jì)們點(diǎn)評的地步（歡迎樓下來論哈~）

下一步華潤的重點(diǎn)就放在了銷售上，天然限價(jià)的因素下如何使得銷售最大化一定是華潤優(yōu)先考慮的問題，周邊一大波等著換房的都在躍躍欲試呢，此房不愁賣，靜看華潤萬象府2022年如何演繹。(展開全部)

2021年6月3日鄭州首批集中供地土拍，鄭州聚合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià)55740萬元拿下，成交樓面地價(jià)為0.4萬元/㎡，溢價(jià)率0%拿下鄭政出[2021]41號（網(wǎng)）地塊。地塊位于惠濟(jì)區(qū)金山路北、文化路西，使用權(quán)面積45884㎡（約68.5畝），1.1＜容積率＜3，建筑高度＜80米。

此宗土地為惠濟(jì)區(qū)東趙城改項(xiàng)目后期開發(fā)用地，東趙的城改之前一級土地整理全是天倫地產(chǎn)做的，二級開發(fā)引入萬科，也就是萬科天倫紫臺項(xiàng)目，此次天倫拋開萬科，與萬錦地產(chǎn)聯(lián)手也是耐人尋味，畢竟倆都是不咋地的貨色啊，雙方均控股38%，畢竟是天倫的地，操盤應(yīng)該還是以天倫為主。

所謂手中有糧，心中不慌，天倫的一級土地整理給自己儲備了大量的土地規(guī)模，現(xiàn)在開始自己做二級開發(fā)收割利潤也沒毛病。不同于其他房企，天倫地產(chǎn)依托于母公司河南省天倫投資控股集團(tuán)有限公司旗下的燃?xì)夂臀穆脴I(yè)務(wù)，多板塊聯(lián)動之下，擁有更多的想象空間，比如河南省鄉(xiāng)鎮(zhèn)煤改氣項(xiàng)目及天然氣上下游產(chǎn)業(yè)鏈均為天倫涉足，雞蛋不放在一個(gè)籃子里，多元化發(fā)展而且都發(fā)展的有模有樣，確實(shí)不可多得。

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2022年1月24日，鄭州市自然資源和規(guī)劃局惠濟(jì)分局公布了天倫北城壹號院的規(guī)劃公示，正是41號地的規(guī)劃，大半年的時(shí)間，天倫終于走到了規(guī)劃這一步，真夠慢的，同期拿地的快的都已經(jīng)賣了一兩波了~

項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積為182239 平方米，容積率2.99，建筑密度17.45%，建筑高度78.65，車位比為1:1.07，規(guī)劃9棟26層高層，2棟23層高層，全部為獨(dú)棟獨(dú)單元，整體定位剛改。

設(shè)計(jì)的戶型上創(chuàng)新較大，比如規(guī)劃公示的6#樓140㎡+的邊戶四房：3+1面寬約13.4米長朝南，而且長13.4米，寬1.5米，約20㎡的超級甲板陽臺設(shè)計(jì)，比有些項(xiàng)目的走廊還長，喜歡大陽臺的真的是福音，室內(nèi)設(shè)計(jì)餐客一體化的大活動空間，可裝修操作空間十足，整個(gè)室內(nèi)幾乎沒有任何浪費(fèi)空間；就連連廊設(shè)計(jì)的南向戶型也有長達(dá)9.5米的陽臺。
前有運(yùn)河源，今有天倫北城，兩個(gè)把陽臺給玩的明明白白，北區(qū)得益于低容積率和地方方正的屬性，果然戶型改善上花樣百出層出不窮啊。

項(xiàng)目本身處于北四環(huán)外的區(qū)域，各項(xiàng)配套上都弱了不行，好在南北有萬科紫臺和部分安置房小區(qū)的加持不至于太過荒涼，但是教育醫(yī)療等都要往南來了，最近的是開元路附近了。項(xiàng)目唯一的利好消息加持就是地鐵7號線東趙站，距離不過幾百米，也便于各種出行。

沒有了萬科的加持，天倫能提起來多重的刀尚可未知，碰到市場低迷的這兩年，感覺價(jià)格會比紫臺優(yōu)惠不少，但是區(qū)域內(nèi)的購房者也早就被碧源、萬科、中海、正商等輪番收割的差不多了，估計(jì)去化是個(gè)大難題~(展開全部)