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正弘也真厲害，萬眾矚目的項(xiàng)目憋了8個月，還在想正弘在搞什么大招的時候，《鄭東新區(qū)東風(fēng)南路西、金水東路北A-01街坊部分地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃修改論證報告》批前公示來了。

本次修改論證報告擬修改具體內(nèi)容如下：

(1)用地功能規(guī)劃布局的修改：擬將才高街西、金水東路北、眾旺路東、正光路南圍合區(qū)域中的原 A-01-03 商務(wù)兼容商業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地兼容商務(wù)用地，原文化設(shè)施用地增加為約 20 畝商業(yè)兼容文化用地，沿才高街布局。

(2)用地相關(guān)指標(biāo)的修改：原 A-01-03 地塊建筑高度由小于 250米調(diào)整為小于 45 米。

(3)地下空間功能的修改：原 A-01-03 地塊地下空間的功能增加兼容部分商業(yè)功能。

(4)道路紅線的修改：才高街道路紅線寬度由 25 米調(diào)整為 18米。

此次修改論證報告中給出的調(diào)整理由為保障國家安全保密事項(xiàng)、優(yōu)化鄭東新區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施體系，提高消費(fèi)供給水平，最大化利用商業(yè)集聚效應(yīng)，推動形成商品消費(fèi)和服務(wù)消費(fèi)雙輪驅(qū)動的消費(fèi)體系，實(shí)現(xiàn)“以城帶產(chǎn)”向“以產(chǎn)促城”的轉(zhuǎn)變，適應(yīng)新時期發(fā)展需求。

250米的地標(biāo)就這樣沒了，地塊周邊省級行政單位確實(shí)不少，取消超高層為保障國家安全保密事項(xiàng)也正常，但是早在控規(guī)編制的時候干嘛去了？編制控規(guī)的時候怎么沒考慮這些？

這次調(diào)整更多的是增加了商業(yè)用地熟悉，用地性質(zhì)改變，地下空間增加商業(yè)，而且道路紅線都縮減（快變成商業(yè)內(nèi)街了），已經(jīng)最大程度給商業(yè)鋪路了，對得起最大化利用商業(yè)集聚效應(yīng)這個理由。

不得不佩服正弘啊，憋了這么久來了個大招，沒有了超高層商務(wù)樓的資金沉淀壓力，又調(diào)整這么多高價值的商業(yè)用地屬性，最大限度的保證商業(yè)地塊的集聚效應(yīng)，保證街坊商業(yè)的整體性，打造特色商業(yè)街區(qū)；這扶持力度正弘要是再拿不出來點(diǎn)水平真對不起D和人民。

調(diào)整規(guī)劃沒有問題，但是出發(fā)點(diǎn)是什么群眾的眼睛都是雪亮的，拿了地后再去調(diào)整豈不是朝令夕改，如果土地出讓前是這個翻天覆地的規(guī)劃，那么正弘還能內(nèi)定嗎？講道理市場行為不合適。


其實(shí)規(guī)劃調(diào)整一直都在做，比如之前的幾個城改項(xiàng)目，按照最開始的拆遷規(guī)劃好的住宅商業(yè)比例，結(jié)果現(xiàn)在的行情下，住宅用地開發(fā)完了，商業(yè)地塊無人問津，于是改商業(yè)地塊為住宅的騷操作層出不窮，前一段恒大云璽北側(cè)地塊不也是這種，典型的為了經(jīng)濟(jì)讓路，這種做法誠然是為了應(yīng)對目前的地產(chǎn)環(huán)境，但是也是不是朝令夕改的一種，公信力度慢慢下降，也傷害前期買房的業(yè)主。（當(dāng)初為了銷售說對面這個商業(yè)地塊以后是XXX有XXX和XXX購物逛街可方便，以后熱鬧了地段好房子也值錢，結(jié)果你交房了住進(jìn)來了對面還是空地，再然后商業(yè)突然變成住宅，你對面又變成了和你一樣的住宅板樓~~~~）(展開全部)

最近高新區(qū)的樓盤應(yīng)該都嗨了，金科城小區(qū)大爆學(xué)神，一下出了五個清華北大，其中兩個還是雙胞胎，據(jù)物業(yè)統(tǒng)計(jì)，還有武漢大學(xué)，西安交大少年班本碩連讀，解放軍信息工程大學(xué)等，這就又讓人不得不關(guān)注金科城的強(qiáng)勢學(xué)區(qū)價值，鄭州中學(xué)總校和鄭州中學(xué)總校附小。

金科城畢竟只有二手房了，但隔壁同樣劃片的謙祥云棲可是有新房的，這下爽歪歪，要說云棲房子多好咱不敢說，但就憑三點(diǎn)即可霸榜高新樓市，首先，鄭州唯一新房老學(xué)區(qū)，其次，鄭州中學(xué)唯一新房學(xué)區(qū)房，再次學(xué)校直接簽約到合同里，100%保障入學(xué)。

由于有學(xué)校賣的好，云棲的工程進(jìn)度也是很給力，項(xiàng)目將在兩個半月，即10月中旬交房，妥妥的現(xiàn)房。
當(dāng)初金科城一直以品質(zhì)不高，交房不利為業(yè)主所詬病，現(xiàn)在的云棲品質(zhì)升級，整體居住體驗(yàn)應(yīng)該要超過金科的，比如外立面采用米白色真石漆與深灰色真石漆，局部深灰色鋁板和石材輔以現(xiàn)代感極強(qiáng)的大面積玻璃幕墻，但這點(diǎn)就比土黃的金科城要好看很多。

回到學(xué)區(qū)這個話題，學(xué)區(qū)房真的就這么神嗎？也不見得，拿金科城的學(xué)神雙胞胎來說，并不完全用的金科城的學(xué)區(qū)，他們是小學(xué)鄭州中學(xué)附屬小學(xué)，中學(xué)楓楊，高中鄭州外國語。孩子能不能有好的未來，還要看家庭教育和孩子自身的努力。

當(dāng)學(xué)區(qū)的光環(huán)褪去，小區(qū)本身的居住體驗(yàn)才是最重要的。(展開全部)

蘭溪府，龍湖區(qū)域龍湖中環(huán)北路北、龍?jiān)次鞫謻|。?

蘭溪府真的是“一身轉(zhuǎn)戰(zhàn)三千里，一劍曾當(dāng)百萬師”，環(huán)顧四周，一個也能打的沒有。龍湖北的四大金剛，老大云鼎湖居交房，老二華潤瑞府基本售罄，老三華曦府傳言內(nèi)部有會變化，老四則是乘勝追擊，趁勢而起，一腳踢翻塵世間。

所以賣房子天時地利人和都很重要，最重要的是天時，這個項(xiàng)目就占據(jù)一個很好的天時。

1、北龍湖北岸

稀缺創(chuàng)造價值，一根稻草，扔在街上是垃圾，綁在白菜上能賣出白菜的價格，綁在大閘蟹上能夠賣出大閘蟹的價格，讓LV的設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)，打上LV的標(biāo)志，就是LV的價格，所以在那很重要，北龍湖的一眾項(xiàng)目就是生在羅馬。

2、學(xué)校

據(jù)說是簽約清華附中學(xué)校，有的說是可以上，有的收的是上不了，眾說紛紜，但是因?yàn)檫@個學(xué)校熱度很高——滿足其中條件之一就可以上學(xué)：網(wǎng)簽后繳納契稅或者房本下來就可以上學(xué)。?

能簽白紙黑字就簽白紙黑字，是不是簽了白紙黑字就能上，我還是真的看到某個項(xiàng)目簽了合同，最后沒有上成學(xué)校，鄭州的怪事比較多。

3、國企背景

妥妥的國企背景，只能說是不差錢，基本上交房都沒有啥問題，但是能做成啥樣子就不好說了。

4、價格實(shí)惠

這個項(xiàng)目可以說是北龍湖最低的門檻了，毛坯，最便宜的只要26000，聽聽還是很有誘惑力，一步跨越階層來到北龍湖。

時來天地皆同力！(展開全部)

如果楊金開始卷價格，那肯定少不了萬林府的身影。

大盤，楊金片區(qū)第一批項(xiàng)目，戰(zhàn)線拉了好多年了，目前依然有不少房源在售，主要在售為二期和三期，頂?shù)状竺娣e13000起，標(biāo)準(zhǔn)層14000左右，現(xiàn)房在售。

本身自己的體量就不小，加上楊金路一帶的康橋東麓園、益通龍居華府和永威山水苑，不牽扯任何安置房，跟楊金其他區(qū)域相比只有這一塊是比較純粹的區(qū)域了，無奈現(xiàn)實(shí)不給力，各種路不通城市界面一般，配套的學(xué)校遲遲無法投入使用，多種原因?qū)е氯藲馍喜粊?，配套更是直接擺爛的狀態(tài)。

萬林府在楊金的地位因?yàn)椴慌R楊金路，存在感還不及龍湖上城，尤其是最近這幾年楊金片區(qū)又來了一波給力的開發(fā)商，提起這個項(xiàng)目給人的最大印象就是小開發(fā)商了，能買的理由也就只有價格上有很大的優(yōu)勢，但好在開發(fā)商還比較靠譜，一直以來走的就是平穩(wěn)路線，準(zhǔn)現(xiàn)房，戶型不算驚艷但贈送面積多，品質(zhì)也只能說跟它的價格很匹配了，對于想置業(yè)楊金預(yù)算又有限的購房者這也是一個選擇，現(xiàn)在的競爭者來自同樣開始走低價路線的常綠水投壹號院，壹號院是待交房的準(zhǔn)現(xiàn)房，二者定位大差不差，位置上略有差別，如何選擇全憑個人需求了。

萬林府主打也有距離北龍湖近這個優(yōu)勢，距離其最近的是龍沄路，目前正常出行是沒什么問題，但想實(shí)現(xiàn)像龍?jiān)绰纺菢拥恼嬲炌ㄉ行钑r日。

楊金還有個最大的弊端就是庫存太大，價格透支太多，雖然日漸成熟，但僅憑與北龍湖的距離很難支撐高價，尤其是20000左右置業(yè)的真的是站在高高的山崗上，所以楊金的價格還有很大的彈性空間。(展開全部)

正弘坊，鄭東新區(qū)正光路南、才高街東。

東區(qū)管委會公示擬將才高街西、金水東路北、眾旺路東、正光路南圍合區(qū)域中的商務(wù)兼容商業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地兼容商務(wù)用地，原文化設(shè)施用地增加為20畝，商業(yè)兼容文化用地沿才高街布局，建筑高度也由小于250米調(diào)整為小于45米。

簡單說說超高層，超高層打法是綠地開創(chuàng)了先河，09年的時候南昌想讓綠地蓋一個賓館，張董說的模棱兩可，好像答應(yīng)了，也好像沒有答應(yīng)，果然沒多久南昌的大佬到上海拜訪張董，張董喝了一口茶，頓了頓，說：做迎賓館不是不可以，但是，必須捆綁周圍500畝的住宅用地。美其名曰的解釋道：一是為賓館建設(shè)提供現(xiàn)金流，二是可以從銀行多貸款。

自此以后綠地開創(chuàng)了上天、入地、出海的打法，上天是超高層，入地是地鐵建設(shè)，出海就是HW投資，憑借著這套天罡北斗陣，綠地在全國各地，甚至房地產(chǎn)之外的領(lǐng)域大發(fā)神威。

商辦+房產(chǎn)可以搞，摩天大樓+房產(chǎn)同樣能搞，地鐵+房地產(chǎn)還是能搞，就這樣一路橫沖直撞殺進(jìn)世界五百強(qiáng)。

超高層基本沒有領(lǐng)導(dǎo)不喜歡，它是一個形象工程，實(shí)際上對于房地產(chǎn)開發(fā)商風(fēng)險來說很大，銷售周期很長，中間稍微有一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)波動，回款沒有到位，房企可能就會出問題，鄭州這幾個超高層，一個玉米樓，一個雙子塔，還有寶能沒啥動靜了，所以很考驗(yàn)開發(fā)商，這件事情對于正弘來說也是一件非常好的事情，所需要的資金少了。(展開全部)

保利璞岸， 鄭東新區(qū)龍湖內(nèi)環(huán)北路北、龍沄路西。

保利也著急開始忙著回款了，年中鉅惠的時候三萬七八可以買到。這個項(xiàng)目如何說呢，食之無味，棄之可惜。其一是三家開發(fā)商合伙做的項(xiàng)目，保利與金茂、中交，我之前也說過，1+1＜2的問題，現(xiàn)在是1+1+1＜2，雖然說股權(quán)的分散，有利于減少開發(fā)商的壓力，但是也是給項(xiàng)目的品質(zhì)埋了雷，另外位置也不是很好，旁邊就是魯能公館，而且周邊的配套也是比較弱。

保利來鄭州已經(jīng)很長時間，沒有特別出色的項(xiàng)目，基本上都是剛需流量，口碑也都是一般。它這個項(xiàng)目占比是73畝，規(guī)劃19棟7層洋房，戶型有160平方米、186平方米、210平方米、260平方米，現(xiàn)在正在銷售的基本是大戶型。

對于北龍湖的房子，建議考慮考慮二手房，因?yàn)楝F(xiàn)在北龍湖的二手也是非常多，目前在北龍湖掛的二手房有1300多套，二手房的好處有多多，其一就是現(xiàn)房，不存在爛尾的風(fēng)險，而且還是實(shí)景，小區(qū)的物業(yè)景觀服務(wù)都是能看到的；其二就是即買即住，買完之后也不用等待，馬上就可以裝修。

對于豪宅，居住的體驗(yàn)是至關(guān)重要的，住起來要舒服，尤其是物業(yè)，一定是重重之重，一個差的物業(yè)讓你焦頭爛額，好的物業(yè)也能為你的資產(chǎn)保駕護(hù)航。

納瓦爾說財富與金錢是兩個不同的概念。

財富是指在你睡覺時仍能為你賺錢的資產(chǎn)，它是一種被動收入，比如房產(chǎn)、公司股權(quán)、專利、軟件等，這些資產(chǎn)能夠在你不直接參與工作的情況下繼續(xù)產(chǎn)生收入。

而金錢則是我們用來交換商品和服務(wù)的媒介，它本身并不產(chǎn)生收入，除非你將其投資于能夠產(chǎn)生回報的資產(chǎn)中。(展開全部)

高新老城這兩年土地出讓比較少，基本上都是后期地塊，純新盤非常少。

碧桂園云湖天境：地塊非常優(yōu)質(zhì)，主打的就是環(huán)境，南側(cè)直面西流湖公園的濕地公園，生態(tài)景觀資源非常棒。戶型起步面積段為175平，然后就是210平、245平四室兩廳三衛(wèi)以及435平頂層復(fù)式，直奔改善而來。營銷中心五一期間已經(jīng)正式開放了，西區(qū)地緣改善可以關(guān)注一下，非地緣還是算了吧。

建業(yè)時代和鳴：建業(yè)在今年2月份集中土拍拿的地，進(jìn)度非?？?，計(jì)劃下個月入市，不過暫時還沒有更多的項(xiàng)目資料。該項(xiàng)目屬于三環(huán)內(nèi)五龍口板塊，距離在建的地鐵8號線一期五龍口站約500米，臨近西流湖公園，華強(qiáng)城市廣場，周邊有很多已交付小區(qū)，各種配套也成熟。

惠濟(jì)區(qū)有兩個即將入市的新盤。

天倫北城：東趙的城改項(xiàng)目，拿地好幾年了，一直沒有入市的動靜?，F(xiàn)在天倫一時半會兒也沒有精力放在這個項(xiàng)目上，東趙的城改項(xiàng)目已經(jīng)跟中海達(dá)成合作了，能拉來有背書的央企，交付沒有大問題。最大的問題是位置，四環(huán)外，配套可想而知，周邊還需要時間發(fā)展，不過好在有地鐵7號線可以覆蓋。

佳田老鴉陳項(xiàng)目：萬科、招商之后，老鴉陳又迎來了新的開發(fā)商，佳田，另外背后是天河投資加持，還是比較靠譜的。佳田老鴉陳項(xiàng)目遠(yuǎn)離老鴉陳核心，更靠近金水北，與名門翠園緊鄰，規(guī)劃產(chǎn)品以三房為主，比起萬科翠灣中城、招商時代錦宸更偏剛需，剛需可以關(guān)注。(展開全部)

正弘在建的3個項(xiàng)目
登封正弘具備交付條件
楊金璟云筑一期已經(jīng)通知預(yù)驗(yàn)房
港區(qū)正弘外立面都進(jìn)入尾聲，距離竣工也沒多久了。
手頭湊不出一個完整的項(xiàng)目，回籠的資金要耐心打磨商業(yè)么？

研究生試卷換成了初中實(shí)驗(yàn)班卷子，能做出多大的驚喜呢？

車庫還在繼續(xù)漏水，都長出蘑菇了。小區(qū)地面也開始塌陷了。

龍子湖區(qū)域的明星盤-蘭溪書院，搞了個實(shí)景樣板間，部分外立面已經(jīng)呈現(xiàn)，確實(shí)是鋁板，看著挺高級，四個面積段108平、131平、155平和185平，面積越大越貴，臨北三環(huán)樓棟因?yàn)樵胍艉头蹓m問題會稍微便宜一些，總結(jié)下來就是17000-21000，毛坯交付，計(jì)劃明年下半年交房，拿合同即可以上隔壁的河南大學(xué)附屬中學(xué)，內(nèi)部曾經(jīng)搞過TG，但面積和價格在這放著，也不是一般人能拿到的內(nèi)購，所以確實(shí)是非常純粹的一個樓盤。

背后大BOSS為東區(qū)管委會，同為蘭溪系列，規(guī)劃設(shè)計(jì)跟蘭溪府有的一拼，只是一個在北龍湖一個在龍子湖，一個是高層一個小高層，雖然書香氣息濃郁，但龍子湖的區(qū)位價值還是不敵北龍湖，二者房價一平也相差好幾千。

項(xiàng)目位置有點(diǎn)靠東，又緊鄰北三環(huán)高架，有利有弊，但出行依靠北三環(huán)和東三環(huán)確實(shí)是非常方便的，周邊有永威和正商在周邊算品質(zhì)還不錯的社區(qū)，生活氛圍和人氣都是有的，北側(cè)相隔一個地塊就是賈魯河，風(fēng)景確實(shí)非常的壯觀，日常的休閑散步周末游玩絕對的好去處，現(xiàn)場去看蘭溪書院作為龍子湖的獨(dú)苗苗優(yōu)勢還是很多的。

產(chǎn)品確實(shí)還不錯，但市場上不缺好的產(chǎn)品，最大的優(yōu)勢還是稀缺，包括隔壁的正商和永威二手房價格因?yàn)橄∪币惨恢狈浅?jiān)挺，龍子湖目前可以選的改善盤貌似只有這一個，如果非要有競品的話同梯隊(duì)的那就是東站東廣場板塊了。

關(guān)于劃片的河南大學(xué)附屬學(xué)校，龍子湖的學(xué)校不多，建校時間普遍比較短，但因?yàn)槠瑓^(qū)整體比較純粹，生源還不錯，河南大學(xué)附屬中學(xué)的生源主要來自周邊幾個社區(qū)，不知是否會是下一個教育界的黑馬。

置業(yè)龍子湖沒有太多的選擇，可以關(guān)注。(展開全部)

龍湖北岸大事件，清華附中2024年將參與劃片，蘭溪府已經(jīng)開始正大光明宣傳學(xué)區(qū)問題，華潤瑞府今年交房的樓棟均可以參與劃片，年底交房的樓棟明年可參與劃片，中海云鼎湖居也終于等到這一天，搖身一變成了標(biāo)準(zhǔn)書包房，這樣一來北岸有著F4之稱的四大天團(tuán)全員是清華附中學(xué)區(qū)。

跟著躺贏的應(yīng)該就是電建金橋華曦府了，高調(diào)進(jìn)駐北龍湖，還未開售，目前的進(jìn)展非常緩慢，網(wǎng)傳電建已退出，對于其未來也是充滿了猜測。

北岸幾個項(xiàng)目一直以來位置大差不差，生態(tài)資源共享，最大的爭議就是有一天誰能光明正大進(jìn)入清華附中的學(xué)區(qū)，無風(fēng)不起浪，如果這次消息屬實(shí)，四個項(xiàng)目又進(jìn)入了同質(zhì)化階段，但好在幾盤完美錯位競爭，華潤瑞府已經(jīng)是尾盤了，主力在售是蘭溪府，蘭溪府賣的差不多的時候華曦府應(yīng)該已經(jīng)理順了，北岸目前也沒有其他待拍及待入市的地塊，華曦府真的是妥妥的躺贏。

占地91.44畝，規(guī)劃19棟小高層，四個面積段145平、163平、185平和192平，戶型特點(diǎn)是高贈送高得房率，外立面同樣是高顏值，目前最大的特點(diǎn)就是太磨嘰了，如果電建確定退出，金橋主導(dǎo)開發(fā)的西棠剛剛交付不知是否會增加一些說服力。

北岸龍湖外環(huán)北路以南，龍湖濕地公園以北、中州大道以東、東三環(huán)以西這個區(qū)域，目前只有安置房配建的兩所學(xué)校和清華附中，安置房配建的學(xué)校安置區(qū)內(nèi)部學(xué)位就差不多了，北岸的改善盤最少也要400萬起步了，應(yīng)該很少會有去安置房學(xué)校上學(xué)的業(yè)主，北岸在建住宅及待交房的住宅項(xiàng)目也好幾個了，所以新的問題就來了，其他待交房的社區(qū)比如萬科、保利是不是也可以上清華附中呢。(展開全部)

中原區(qū)一共推介了5宗住宅地塊，2宗位于老城區(qū)，3宗位于常西湖新區(qū)。

圖1：中原老城這兩宗地塊均位于中原萬達(dá)斜對面，距離市中心醫(yī)院地鐵口500米左右，同時還有在建的地鐵10號線，地段優(yōu)勢非常明顯。

圖2：?這三宗地塊之前也都掛牌出讓過，由城投托底。1號地塊、2號地塊東側(cè)均靠近常莊水庫，3號地塊距離常莊水庫較遠(yuǎn)，但距離14號線蓮湖站地鐵口更近，周邊配套還有植物園、四大中心、鄭州外國語小學(xué)等。

惠濟(jì)區(qū)此次推介的住宅地塊最多，一共7宗，主要分布在老鴉陳和古滎片區(qū)。

圖3：1號地塊西側(cè)為賈魯河濕地公園，臨近地鐵四號線老鴉陳站，大概率為招商的后續(xù)地塊。2號地塊非常小，西側(cè)是萬科翠灣中城，東側(cè)是鄭大體院，距離地鐵3、4號線換乘站省體站約500米。3號地塊地塊北側(cè)是名門翠園熙晴苑，西側(cè)是省體中心，東側(cè)是鄭州冠軍中學(xué)和鄭州龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校豐收校區(qū)。

圖4：該地塊原本融創(chuàng)瓏府后期用地，但融創(chuàng)自身難保也無能力再摘地，去年第三次集中土拍，由城投托底。該地塊臨近旭輝一江云著，東側(cè)為已經(jīng)交付的融創(chuàng)瓏府，再往西就是東風(fēng)渠，南側(cè)是賈魯河，生態(tài)景觀非常棒。

圖5：這三宗地塊也是掛牌出讓過，由城投托底拿地。位于在四環(huán)外，北側(cè)有正商河峪洲以及毓秀路小學(xué)，距離主城成熟區(qū)稍遠(yuǎn)，但是臨近北四環(huán)、西四環(huán)外，還有沿黃快速路、江山路等多條城市主干道，自駕出行便利。(展開全部)

正弘去年一舉摘得東站板塊臨金水東路兩個優(yōu)質(zhì)地塊，對面即為華潤印象城項(xiàng)目，占據(jù)這東站板塊核心位置，臨金水東路、東風(fēng)南路，周邊有新田360及在建的鄭東萬象城，東站高端商圈，城市界面也非常好，這個位置真的是集萬千寵愛于一身。

正弘對外宣稱該地塊打造集高端街區(qū)商業(yè)、高端酒店、5A甲級寫字樓、博物館等功能于一體的城市綜合體，把項(xiàng)目建設(shè)成為高端化、國際化、特色化有機(jī)融合的商業(yè)空間，營造中原文化與國際時尚文化交相輝映的沉浸式、強(qiáng)體驗(yàn)的國際化消費(fèi)環(huán)境，助力鄭州打造國際消費(fèi)中心城市。一張?jiān)O(shè)計(jì)圖的流出，更是有著鄭州太古里之稱，典型的備受期待，流量是相當(dāng)高，最重要的是250米的超高建筑與對面的華潤相呼應(yīng)，絕對是金水東路一道靚麗的天際線，鄭州真的太缺這種超高層建筑了。

鄭州確實(shí)布局了不少 超高層建筑，但你要知道落地有多難，東站寶能直接夭折，中原主城區(qū)原恒大云璽的300米超高層建筑也改成了住宅用地，終于備受期待的正弘東站也出了意外，規(guī)劃又遭修改。

東區(qū)管委會公示擬將才高街西、金水東路北、眾旺路東、正光路南圍合區(qū)域中的商務(wù)兼容商業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地兼容商務(wù)用地，原文化設(shè)施用地增加為20畝，商業(yè)兼容文化用地沿才高街布局，建筑高度也由小于250米調(diào)整為小于45米，又一超高建筑在襁褓中直接夭折，正弘在這個位置就專心搞商業(yè)吧。(展開全部)

萬科大都會即將收官，推出10號樓23層冒牌小高層，在售的還是都會天際，在售4號樓 8號樓 9號樓 95-115平的裝修房源，萬科以前不亂搞促銷政策，現(xiàn)在也玩的花了，首付僅需4.7萬起，5%網(wǎng)簽，第三方貸款，一年開發(fā)商貼息月付，最長可貸三年，利息8厘8。交房時間是2025年10月底（據(jù)說可提前至2025年6月底）。

現(xiàn)在整個大都會已經(jīng)接近尾聲，除了整個準(zhǔn)現(xiàn)房六期都會天際，其余地塊全部已經(jīng)交付，大都會能持續(xù)交付，也是因?yàn)槠淞己玫匿N售勢頭，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，大都會項(xiàng)目2023年全年簽約面積16.1萬方，住宅簽約套數(shù)1638套，榮獲2023年度鄭州銷售套數(shù)TOP1。

都會天際占地約118畝，規(guī)劃有10棟高層，號稱升級之作，社區(qū)內(nèi)部全新規(guī)劃，由外至內(nèi)全面升級，從建筑外立面到戶型裝修升級，這當(dāng)然是吹的成分多，項(xiàng)目本身還是那一套，變化不大。

最主要的還是二七整體區(qū)域的配套有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，商業(yè)方面，嵩南印象城計(jì)劃今年底開業(yè)、杉杉奧特萊斯9月開業(yè)已經(jīng)招商230余家實(shí)力品牌。交通方面，2024年地鐵7號線建設(shè)加快，預(yù)計(jì)今年底有望通車；東邊京廣南路的9號線也在規(guī)劃布局中。
還有個網(wǎng)紅打卡地二七米房，占地約26畝，前身是鄭州0143糧倉，定位（城市漫步）商業(yè)街區(qū)，運(yùn)營是浙江溫州米房的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，被譽(yù)為是鄭州的“圣托里尼”，目前已經(jīng)部分開放。萬科大都會，且買且珍惜吧。(展開全部)

永威上和琚最近又開始宣傳了，220-610平的現(xiàn)房大平層，總價太高，自然不會那么好賣的，這個項(xiàng)目時間很久了，2019年都開始了，時隔5年，項(xiàng)目沒變，市場變了，老盤碰到新情況，難搞啊。

上和琚的標(biāo)簽早期還是很明顯的，主打北龍湖的高性價比項(xiàng)目，與高高在上的上和院截然相反。上和院很不錯，參考萬柳書院，但過于特立獨(dú)行，單那個古樸的外立面風(fēng)格，就少有人能欣賞，上和院更符合老錢的口味。
但北龍湖的新貴客戶也不少，他們喜歡年輕化、現(xiàn)代化、簡約化、時尚化，外立面采用黑白灰三色高階美學(xué)，墻體延面、陽臺錯落、坡屋頂點(diǎn)綴三層視覺延伸，立面材質(zhì)采用基底灰色石材+頂層金屬鋁板+定制系統(tǒng)門窗，墻體大面積落地玻璃。
永威上和琚的戶型分為三個檔次，主力戶型是189-221平米，少量260、280平米，幾套320、610平米樹排面。，室內(nèi)裝修風(fēng)格以極簡白，高級灰為基調(diào)，廚房獨(dú)立空調(diào)、雙儲藏冰箱、石英臺面、落地式洗碗機(jī)等廚房系統(tǒng)選用美諾、漢斯格雅、杜拉維特等全球品牌。

所以說雖然看似親民性價比路線，但成本依然不菲，跟上和院比是親民了，跟北龍湖其他樓盤比還是高高在上。

雖然不好賣，但不可否認(rèn)上和琚的位置是稀缺獨(dú)一無二的，它處于北龍湖南岸最珍貴的腹地，這里普遍是建筑限高18米，容積率1.5的優(yōu)質(zhì)地塊。而且東邊緊鄰如意西路和如意運(yùn)河，北邊是北三環(huán)和北龍湖。

總得來看，這房子就隨緣看吧。(展開全部)

中海云著湖居，鄭東新區(qū) 龍湖中環(huán)東路東、南錄莊街南

這一次得夸一夸中海，據(jù)說這一次中海的交付“號稱”是北龍湖唯一沒有維權(quán)的交房，裝修上的小瑕疵，整修的也非常及時，景觀、外立面都有所升級，也給中海點(diǎn)個贊。

現(xiàn)在項(xiàng)目還是有部分房源，也就是11號樓上的，實(shí)景的準(zhǔn)現(xiàn)房，今年買，今年就能入住，眼見為實(shí)，傭金可以給到1.6%，也就是單套8-20萬的傭金。戶型面積有149平方米、165平方米、195平方米、220平方米，50-220平 均價3.4-4.7w左右；一樓帶院均價5.4-6.9w左右；頂樓送閣樓均價4.3-5w左右。

豪宅有三種價值：物理價值、邏輯價值、心理價值。


物理價值：指的是樓間距、戶型、土地這些亂七八糟的東西。舉一個非常簡單的例子，有的公司的房子能比周邊的房子高1500-2000，為啥呢？品質(zhì)溢價、景觀溢價、物業(yè)溢價（口碑）等等！物理價值的會多個20-30%，也就是別人賣1萬，你能賣1.3萬。

邏輯價值：如果別人賣1萬，你想賣1.8萬怎么辦？這個時候比對方高80%。

這時候應(yīng)該說邏輯價值，物理價值已經(jīng)完全無法支撐價格了！就像金字塔結(jié)構(gòu)一樣一層一層支撐起來這個價格，最下面的一層是物理價值，往上就是你在我們這住能得到什么什么服務(wù)、我們公司的經(jīng)營理念能給你帶來多少幫助、有的最后講公司的情懷、圈層等等。

心理價值：如果你想賣到是別人的100%、200%、300%那又該怎么樣？馬斯洛的需求層次說的非常好，自我實(shí)現(xiàn)和尊重，一個人來到這個社會最重要的一個目標(biāo)是被人認(rèn)可尊重，特別是現(xiàn)在買房子的這些人大多數(shù)四五十歲，白手起家，尊重和自我實(shí)現(xiàn)換成中國話說就是面子！

豪宅最后賣的都是面子，是能代表自己身份，有口碑的企業(yè)干這個事情還是非常厲害的。最終的訴求是買一個好房子，然后能代表自己的身份。

中海這一次做的算是比價出彩的。(展開全部)

金水區(qū)的新盤還是挺多的，主要集中在金水北和楊金。金水北即將入市的樓盤有保利縵城和頌、常綠金水宸院、逸瓏居，楊金板塊的話，水投壹號院開盤之后，還有兩個待售樓盤，金湖麗悅上苑、觀湖城印象苑。

保利縵城和頌：保利海德公園的七號院，地塊非常大，共分為三期來開發(fā)，產(chǎn)品規(guī)劃有洋房、有小高，相比海德公園，戶型跟外立面都有所升級。優(yōu)勢非常明顯，北側(cè)臨河，生態(tài)環(huán)境很好，但不利因素也難以避免，周邊有安置，有高架，影響較大。售樓部還在原來的海德公園，預(yù)計(jì)下個月首開，可以關(guān)注。

常綠金水宸院：由常綠跟藍(lán)城合作開發(fā)，產(chǎn)品規(guī)劃更偏剛需、剛改。地塊東側(cè)就是龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校，大概率要跟越秀、美盛一樣主打?qū)W區(qū)，周邊有瀚宇天悅等成熟社區(qū)，居住氛圍不錯，金水北的剛需可以關(guān)注一下。

逸瓏居：金水北最沒有存在感的樓盤，非逸瓏居莫屬，開發(fā)商很多人都沒聽過，實(shí)力一般。最近工地上的進(jìn)展很快，已經(jīng)出地面十來層了，高低配社區(qū)，高層主力戶型為140-170㎡、洋房210㎡，產(chǎn)品規(guī)劃的非常改善。門口就是地鐵2號線柳林站，但周邊有茶城、4s店，東側(cè)還緊鄰柳林村陵園，小區(qū)位環(huán)境一般，不具備改善基因，可以忽略。

金湖麗悅上苑：河南楊金科技外包產(chǎn)業(yè)園建設(shè)投資有限公司以溢價率2.5%拿的地，背后是楊金管委會，據(jù)說是跟佳田合作，最近又聽說佳田退出了。純小高層社區(qū)，定位該剛改，項(xiàng)目的位置還可以，但是環(huán)境一般，北邊是安置房，還有外包產(chǎn)業(yè)園等，周邊配套發(fā)展不成熟，教育不太好是這個片區(qū)的共有特征。

觀湖城印象苑：也是今年2月份集中土拍的地塊，由國企中豫置業(yè)摘得，進(jìn)度很快，規(guī)劃已經(jīng)公示，很快就要入市了。西側(cè)就是在建的四十七中東校區(qū)，預(yù)計(jì)今年9月開始招生，一路之隔的劃片可能性很大。當(dāng)然也有硬傷，北側(cè)臨近馬頭崗機(jī)場、周邊多是安置房。

除此之外，還有禹州朗庭璽項(xiàng)目，是禹洲地產(chǎn)聯(lián)合東方國際拿的地。高低配設(shè)計(jì)，產(chǎn)品規(guī)劃沒有問題，位置也不錯，最大的問題是開發(fā)商，就禹洲地產(chǎn)目前的情況來看，該項(xiàng)目短時間內(nèi)大概率不會有進(jìn)展。(展開全部)

東方宇億萬林府，金水區(qū)東三環(huán)與楊金路交會處往西300米路南。?

萬林府又開始搞特價房了，小開發(fā)商搞特價房一定小心，小開發(fā)商加上特價房加上市場環(huán)境不好加上區(qū)域競爭激烈基本上等于埋下了一顆地雷，不知道啥時候就扛不住了。

先看看萬林給經(jīng)紀(jì)人的傭金政策，3號院/6號院是3.2%的傭金/套，再加上2萬塊錢的成交獎勵；2號院則是3.2%的傭金/套，再加上3.6萬/5.6萬的成交獎勵，100平方米以下是3.6萬/套，100平方米以上是5.6萬/套。

小高層戶型方面，80平方米、121平方米、123平方米、155平方米，單價是1.35萬/平方米；小高層一樓帶院，單價18000左右；洋房標(biāo)準(zhǔn)層，195平方米、237平方米、244平方米、254平方米；洋房一樓帶院21600……而且是送車位的，現(xiàn)在只要3萬塊錢就能簽約。

該項(xiàng)目占地是660畝，一共是分為五期開發(fā)，一二三期基本已經(jīng)交房了，看看這價格就知道競爭優(yōu)多激烈，原來小高層從106 -169平方米，均價19000元/平方米，洋房從173-252平方米，均價是22000元/平方米，現(xiàn)在的特價房是真的便宜不少。

對于一直打折而且力度不小的項(xiàng)目一定要慎重，多年的血和淚的教訓(xùn)告訴我們大部分的小開發(fā)商不值得被信賴，因?yàn)樗麄儽旧淼挚癸L(fēng)險的能力就弱，很多小開發(fā)商倒下就像是《瓦爾登湖》里面說的：緩慢瓦解，頃刻崩塌，倒下來之前毫無征兆。

綜上所述，打折厲害，小開發(fā)商，大環(huán)境不好，市場競爭激烈，風(fēng)險很大，建議優(yōu)先考慮二手房。(展開全部)