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冠景上院位于白沙綠博片區(qū)良秀路與福蔭街交匯處東北角，占地18畝，容積率2.5，一共規(guī)劃2棟高層住宅共259套房。

開(kāi)發(fā)商冠景地產(chǎn)確實(shí)一般般，之前在豪宅區(qū)北龍湖開(kāi)發(fā)的冠景君悅湖基本是片區(qū)的墊底存在而且各種騷操作不斷，但是命好的搭上了省實(shí)驗(yàn)小學(xué)的班車，不得不說(shuō)冠景地產(chǎn)和省實(shí)驗(yàn)是不是有什么不得不說(shuō)的關(guān)系，兩個(gè)項(xiàng)目都成功搭車省實(shí)驗(yàn)~

項(xiàng)目外立面立面風(fēng)格為新中式，簡(jiǎn)約大氣；小區(qū)主大門位于西側(cè)福蔭街上，大門采用酒店式入戶大堂設(shè)計(jì)，整體造型簡(jiǎn)約舒展、歸家更具儀式感，這種大門設(shè)計(jì)現(xiàn)在很常見(jiàn)，和之相同只有兩棟樓的管城主城區(qū)項(xiàng)目昆侖朗境幾乎如出一轍。進(jìn)入小區(qū)后便是風(fēng)雨連廊設(shè)計(jì)，加強(qiáng)了業(yè)主回家的便利性和尊貴感；同時(shí)廊引隨行，可以大大增加小區(qū)景觀的空間體驗(yàn)，與風(fēng)雨連廊連接的是紅楓公園。紅楓葉型優(yōu)美，錯(cuò)落有致，紅葉綠樹(shù)相映成趣，風(fēng)雅別致。同時(shí)規(guī)劃了環(huán)繞小區(qū)的一條260米長(zhǎng)的塑膠跑道，雖然項(xiàng)目比較嬌小，但是整體景觀在兩棟樓之間呈現(xiàn)的效果尚可，可謂麻雀雖小五臟俱全。

戶型設(shè)計(jì)上三個(gè)三房戶型102㎡、105㎡、118㎡，整體定位為剛改產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，都是三開(kāi)間朝南的經(jīng)典戶型，但是缺少目前主流的大贈(zèng)送和甲板陽(yáng)臺(tái)；優(yōu)先選擇105㎡戶型，105㎡戶型首先是一梯一戶的設(shè)計(jì)電梯間區(qū)域可以利用，其次雙衛(wèi)設(shè)計(jì)公衛(wèi)還是干濕分離，整個(gè)戶型還沒(méi)有走廊的浪費(fèi)整體空間利用率較高。

項(xiàng)目周邊配套方面項(xiàng)目北邊就是永盛明渠和賈魯河及濱河公園，南邊地鐵8號(hào)線龍王廟站，但是冠景到地鐵口的距離兩三個(gè)路口不算很近，不過(guò)好歹地鐵通勤可以快速到市區(qū)，生活配套全靠安置房和已經(jīng)交付項(xiàng)目的底商，往西幾公里去象湖那倒是有丹尼斯等大型商場(chǎng)，新田360已經(jīng)死翹翹了至于所謂的銀泰中心還不知道真正落地營(yíng)業(yè)到猴年馬月了，起碼得等人氣起來(lái)。

項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)就是河南省實(shí)驗(yàn)中學(xué)東校區(qū)，東校區(qū)位于鄭州市鄭東新區(qū)白沙組團(tuán)綠博大道以北、良秀路以南、恒通路以西、福臨街以東圍合區(qū)域。東校區(qū)總占地約14.9萬(wàn)平米，分為初中部和高中部，初中部36班，高中部30班。但是這個(gè)東校區(qū)是真的難產(chǎn)啊，比鄭開(kāi)校區(qū)規(guī)劃早不知道多久眼看鄭開(kāi)校區(qū)都已經(jīng)開(kāi)始招生了，省實(shí)驗(yàn)東校區(qū)還半吊子著，今年省實(shí)驗(yàn)一口氣開(kāi)了北校區(qū)和鄭開(kāi)校區(qū)兩個(gè)新校區(qū)，從重視程度上來(lái)看鴻園的北校區(qū)更像親兒子，不過(guò)現(xiàn)在都集團(tuán)化教育了，所謂的名校新校區(qū)都是老帶新教學(xué)方式，帶去教育理念和管理剩下的還得看生源，旁邊的生源和人數(shù)來(lái)講冠景上院小區(qū)被初中劃片是沒(méi)得跑的。

周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銀榕居的品質(zhì)顯然要比冠景強(qiáng)上不少，冠景上院的價(jià)格戰(zhàn)也沒(méi)見(jiàn)有太顯著的效果，現(xiàn)如今的市場(chǎng)現(xiàn)房都得挑挑揀揀更別提一個(gè)有前科的開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目了，所以現(xiàn)房+價(jià)格才是購(gòu)買的驅(qū)動(dòng)力。(展開(kāi)全部)

濱河新城的發(fā)展現(xiàn)在似乎褒貶不一，當(dāng)初規(guī)劃的高大上的東西都沒(méi)了下文，但是片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和公園道路做的挺好的，作為鄭州首個(gè)全區(qū)域海綿城市的試點(diǎn)，濱河在每次大雨中也經(jīng)受住各種考驗(yàn)，可能濱河的人氣目前略顯不足，每次走到新修建的市政道路上感嘆就是干凈整潔，新區(qū)不虧是新區(qū)，和對(duì)角的雙湖科技新城有異曲同工之妙~

今日主角：中建元煕府

項(xiàng)目位于經(jīng)開(kāi)區(qū)經(jīng)開(kāi)第十四大街以東、經(jīng)南十三路以南、經(jīng)開(kāi)第十五大街以西、經(jīng)南十四路；占地129畝，規(guī)劃總建筑面積278475.15㎡，容積率2.49，綠地率35.1%，建筑密度17.79%，社區(qū)內(nèi)部共規(guī)劃20棟17-18層高層，整個(gè)小區(qū)主打品質(zhì)改善，沒(méi)有小戶型，戶型設(shè)計(jì)上四個(gè)主力戶型：109㎡、129㎡三房，143㎡、168㎡四房，全部是一梯一戶獨(dú)立電梯廳設(shè)計(jì)。

中建設(shè)計(jì)的戶型還是挺棒的，全都是大開(kāi)間朝南，無(wú)論大小戶型北側(cè)僅有一個(gè)臥室，大部分都是朝南采光的，中建的設(shè)計(jì)水平在最早干觀湖國(guó)際的就展現(xiàn)出來(lái)了作為家屬TG房戶型設(shè)計(jì)的也相當(dāng)棒，系統(tǒng)內(nèi)親戚買的120多的四房當(dāng)初第一次去的時(shí)候感覺(jué)很驚艷。

七局的操作也很優(yōu)秀，在市場(chǎng)形勢(shì)好的時(shí)候光顧著賣地掙錢了，當(dāng)初那么好的行情沒(méi)有自己開(kāi)發(fā)，現(xiàn)如今市場(chǎng)下行沒(méi)人買地了于是自己下場(chǎng)干項(xiàng)目，這個(gè)邏輯按照商業(yè)理念來(lái)講是贏還是虧？

元煕府面世之初就以打破片區(qū)開(kāi)盤價(jià)的低價(jià)迎接市場(chǎng)，均價(jià)不到13000確實(shí)說(shuō)明七局還是比較清醒的，也適當(dāng)?shù)呐芰艘徊糠至浚乾F(xiàn)如今的市場(chǎng)下濱河不缺各種廉價(jià)房源，比如已經(jīng)交付的中海還時(shí)不時(shí)蹦跶出12000的精裝房源，還是早期的綠地等大批一萬(wàn)出頭的二手房，論便宜元煕府遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是最低的那個(gè)，但是元煕府的戶型好，位置雖然屬于靠南把門的但是有最近地鐵的加持，一路之隔就是中小學(xué)+七院的醫(yī)療教育資源，可謂是得天獨(dú)厚。同樣西側(cè)的鐵路線時(shí)繞不開(kāi)的弊端，在房源選擇上還是需要慎重考慮下位置的，靠西的樓棟也是整個(gè)小區(qū)最便宜最難賣的。

濱河的人氣隨著各個(gè)樓盤的交付也慢慢漲了起來(lái)，蝶湖的景觀資源也吸引大批周末來(lái)此游玩的市民，夏天的蝶湖沿岸道路簡(jiǎn)直成了各種家庭自助燒烤的人間煙火地；但是同樣濱河新城的發(fā)展還需要太多，片區(qū)沒(méi)有大型商業(yè)商場(chǎng)是最大的遺憾，可能各種商場(chǎng)做過(guò)調(diào)研認(rèn)為濱河的人口承擔(dān)不起商超的日常運(yùn)營(yíng)，還是人口密度不行，交付的樓盤入住率也很低，很多樓盤賣到現(xiàn)房還沒(méi)一堆尾盤，這些都是需要慢慢解決的問(wèn)題，教育資源上經(jīng)開(kāi)外國(guó)語(yǔ)已經(jīng)聲明眾生平等了，近期的餐廳事件更是把經(jīng)開(kāi)外國(guó)語(yǔ)推上了風(fēng)口浪尖，可以看出這個(gè)學(xué)校的管理層理念確實(shí)有一定的問(wèn)題~師生吃飯都搞的涇渭分明那么學(xué)校的教育呢，差生和好學(xué)生豈不是更是兩種眼睛看待。

鄭機(jī)城規(guī)南曹站十一將重啟的消息也對(duì)濱河也是個(gè)加分項(xiàng)，對(duì)于公共出行的居民來(lái)講去機(jī)場(chǎng)和市區(qū)甚至于開(kāi)封都大大縮短時(shí)間，濱河現(xiàn)在的情況不適合市區(qū)上班的人首選，而且濱河空置房源目前很多，片區(qū)想要買房子的也要多方對(duì)比，沒(méi)有對(duì)比就沒(méi)有傷害，如今的買方市場(chǎng)太幸福了。(展開(kāi)全部)

泉舜上城，剛需中的戰(zhàn)斗機(jī)，前幾年搭著最后的東風(fēng)，也高價(jià)收割不少看重位置的剛需，現(xiàn)在行情下轉(zhuǎn)又各種降價(jià)回款，也是溜得飛起。

開(kāi)發(fā)商泉舜集團(tuán)屬于港資閩企，在那個(gè)閩系橫行大鄭州的時(shí)代也悄默默分了一杯羹，拿下寺坡、六里屯城中村改造項(xiàng)目，首個(gè)項(xiàng)目也是最后一個(gè)項(xiàng)目，個(gè)人看過(guò)規(guī)劃又去過(guò)現(xiàn)場(chǎng)后就一個(gè)字，亂；戶型產(chǎn)品規(guī)劃下到30多㎡上到160㎡，還存在一個(gè)小區(qū)，高容積率下帶來(lái)的戶型也是臥龍鳳雛，雖說(shuō)19年的項(xiàng)目，但是產(chǎn)品設(shè)計(jì)還不如16年之前的優(yōu)秀，如果不是當(dāng)初靠著位置和鄭紡機(jī)的熱度蹭一波，鬼知道會(huì)什么樣子，運(yùn)氣也真好，雖然延遲交房，但是好歹渡過(guò)了危機(jī)。

泉舜上城的位置雖然一直強(qiáng)調(diào)寸土寸金的主城區(qū)，乍一看確實(shí)不錯(cuò)，黃河路南陽(yáng)路，地鐵口，但是潤(rùn)泉苑的大門在紅專路和紅旗路，從這兩條路走到地鐵口還真不近；作為老城區(qū)的樓盤配套自然是豐富多彩，東邊一公里就是市人民醫(yī)院，北側(cè)是信基生活廣場(chǎng)和青少年公園，周邊的配套還是較為豐富的，學(xué)區(qū)方面項(xiàng)目簽約了金水區(qū)外國(guó)語(yǔ)小學(xué)也算加分項(xiàng)，目前內(nèi)部的商業(yè)海灘BLOCK街區(qū)正在招商中，能否運(yùn)營(yíng)得當(dāng)也得看造化，對(duì)于居住居民來(lái)講，這種橫穿住宅的商業(yè)街區(qū)其實(shí)是會(huì)影響居住體驗(yàn)感的；能看的出來(lái)泉舜原本的規(guī)劃是黃河路上的商業(yè)地塊做好引進(jìn)大型商業(yè)打造商業(yè)+寫字樓的模式，然后后面就是金街和住宅，參考萬(wàn)達(dá)和錦藝城這種生態(tài)，可惜現(xiàn)在商業(yè)地塊基本爛尾。

現(xiàn)在泉舜剩余的房源大都在18#2T6戶、19#5T20戶這兩棟潤(rùn)泉苑東苑的樓棟上，19#樓是下面4層商業(yè)，樓上小戶型住宅的設(shè)計(jì)，住宅同樣歸屬于潤(rùn)泉苑東苑，這樣的梯戶比，如果入住率上來(lái)，東苑現(xiàn)在的寧?kù)o勢(shì)必被打破，這是標(biāo)準(zhǔn)的筒子樓出租，也怪不得人家前面正常的住宅業(yè)主抗性這么大，19#樓小戶型大都是暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，純北向的兩個(gè)戶型是明衛(wèi)但是又沒(méi)有采光了，現(xiàn)如今的小戶型奉勸大家避雷，以后都會(huì)是負(fù)資產(chǎn)，時(shí)代不一樣了，這些產(chǎn)品的金融屬性也大不一樣了。

可能是剩余房源不多的緣故，置業(yè)顧問(wèn)竟然大言不慚的說(shuō)出18#樓1.8萬(wàn)的單價(jià)，泉舜上城其他已經(jīng)交房的樓棟也有部分撿漏房源價(jià)格在1.7左右，19#小戶型倒是1.1-1.4直接浮動(dòng)，這明顯是坑著一個(gè)是一個(gè)的原則，泉舜的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)商和小區(qū)的物業(yè)維護(hù)程度綜合原因是不推薦選擇的，如果真要選擇可以看看二手的價(jià)格有沒(méi)有驚喜~(展開(kāi)全部)

二七區(qū)置業(yè)的剛需們都繞不開(kāi)兩個(gè)千畝大盤，一個(gè)是沿嵩山南路稱霸的亞星系，一個(gè)是雄踞大學(xué)南路的泰宏建業(yè)。

兩個(gè)項(xiàng)目都是橫跨數(shù)十年十幾個(gè)地塊的合成并城改造項(xiàng)目，首先就是體量之大，到了現(xiàn)在兩個(gè)項(xiàng)目各自的區(qū)域都開(kāi)發(fā)的差不多了，各項(xiàng)配套也都隨著地塊的一一交付而豐富起來(lái)，相比于嵩山南路的亞星系，大學(xué)南路多了一個(gè)要命的加分項(xiàng)-----地鐵7號(hào)線，而泰宏建業(yè)國(guó)際城也跟著吃地鐵紅利，比如尾盤的13號(hào)院，東側(cè)出來(lái)到刺繡路站也就300米的距離，標(biāo)準(zhǔn)的地鐵盤，7號(hào)線可謂是和2號(hào)線一樣貫穿南北，而且途徑的醫(yī)院商業(yè)中心比比皆是，便利性很強(qiáng)。

千畝大盤泰宏建業(yè)國(guó)際城也迎來(lái)了收官，目前只有13號(hào)院三棟沒(méi)有交付的在售（10#、15#、16#），工程基本完工，預(yù)計(jì)十月份交付，也算現(xiàn)房了。

以目前主推的10號(hào)樓來(lái)看，戶型設(shè)計(jì)依舊是幾年前流行的連廊設(shè)計(jì)，南向戶型2.5開(kāi)間，邊戶兩個(gè)大戶型，其中108㎡還做了橫廳設(shè)計(jì)，132㎡的四房也是方方正正可圈可點(diǎn)，戶型沒(méi)有什么大的問(wèn)題，但是相比近期市場(chǎng)上各種高贈(zèng)送+甲板陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)還是黯然很多，最典型的莫過(guò)于同區(qū)域剛開(kāi)盤的招商林嶼境，各種贈(zèng)送下來(lái)得房率輕松超100%，戶型降維打擊，當(dāng)然這也不是說(shuō)泰宏不努力，畢竟時(shí)代和產(chǎn)品不一樣了。

尾盤的價(jià)格同樣有吸引力，泰宏在去年就爆出9999的一口價(jià)房源，為了回籠資金也是不擇手段，現(xiàn)在平銷期的價(jià)格也不貴，以最貴的大戶型為例毛坯單價(jià)10500，但是需要捆綁一個(gè)888元/㎡的裝修，這個(gè)套路還挺新穎，裝修也并非開(kāi)發(fā)商給做，而是業(yè)主單獨(dú)和圣都裝修簽訂合同，但是這個(gè)裝修還是必須捆綁一起銷售的，怪有意思；不過(guò)深究一下，圣都裝修是最大的二手房中介貝殼的全資子公司，一般的樓盤分銷都離不開(kāi)貝殼，甚至案場(chǎng)僅剩的數(shù)個(gè)人也是貝殼的也不好說(shuō)，都是一個(gè)系統(tǒng)的自家賣自家的裝修，肥水不流外人田也沒(méi)毛??；其實(shí)裝修這個(gè)玩意都挺反感裝修公司，因?yàn)楸惶茁返奶嗔恕耙荒暌粋€(gè)當(dāng)，年年不重樣”，話說(shuō)回來(lái)，業(yè)主自己又哪有精力和專業(yè)度去自己搞呢，大部分不還是委托裝修公司，圣都背靠貝殼起碼得職業(yè)操守和安全性還是沒(méi)得跑的，也不失是一個(gè)選擇，探了口風(fēng)感覺(jué)不要捆綁的裝修似乎也不是不能談，只要你誠(chéng)意買房，畢竟現(xiàn)在是買家市場(chǎng)。

周邊配套還想對(duì)成熟，因?yàn)槎际且呀?jīng)交付的小區(qū)，各種生活配套齊全，地塊東北角就是已經(jīng)招生的隴西小學(xué)分校，二七區(qū)的教育資源比金水和中原錯(cuò)一大截，隴西也算二七第一檔了，中學(xué)目前是劃片到嵩山路西側(cè)的一般化初中，對(duì)于純剛需來(lái)講，這個(gè)價(jià)格這個(gè)配套現(xiàn)房也還能接受，之前13000+的業(yè)主估計(jì)都在滴血，是選擇成熟配套但是小區(qū)一般的泰宏還是選擇小區(qū)戶型優(yōu)美配套一般的招商呢。(展開(kāi)全部)

百聞不如一見(jiàn)，自從林嶼境售樓部開(kāi)發(fā)以來(lái)還沒(méi)親自感受過(guò)，趕在招商首開(kāi)的前兩天前來(lái)轉(zhuǎn)悠轉(zhuǎn)悠，周五工作日的下午而且烈日炎炎，沒(méi)想到售樓部竟然人頭攢動(dòng)，莫非市場(chǎng)要轉(zhuǎn)好了？看來(lái)招商前期的工作沒(méi)有白費(fèi)。

林嶼境的售樓部是未來(lái)的北側(cè)主大門，約70米寬，堪稱城南一絕；售樓部做了會(huì)所的設(shè)計(jì)理念，也是后續(xù)小區(qū)的會(huì)所，有健身房、臺(tái)球室網(wǎng)球室等等，作為剛改混搭盤，招商把會(huì)所也列為了賣點(diǎn)，甚至LED屏幕上還羅列出鄭州設(shè)計(jì)會(huì)所的所有項(xiàng)目以及區(qū)位和價(jià)格，這樣一對(duì)比，招商還怪便宜類，其他的不是北龍湖就是主城純改善類項(xiàng)目，有點(diǎn)米氏對(duì)比法那味了，哈哈。

招商林嶼境項(xiàng)目，位于二七區(qū)大學(xué)路與桂江路交會(huì)處西南角，項(xiàng)目建設(shè)用地面積約43059.77㎡（約合65畝），規(guī)劃總建筑面積137075.45 ㎡，容積率2.49，綠地率35.12%，建筑密度19.34%，規(guī)劃10棟16-27層高層產(chǎn)品，配建一棟商業(yè)和一所3層的6班制幼兒園。

戶型三個(gè)產(chǎn)品98㎡、118㎡三房，143㎡四房；主要分析下143㎡四房（前兩個(gè)戶型之前聊過(guò)優(yōu)缺點(diǎn)），一梯一戶+各種飄窗+陽(yáng)臺(tái)+空中花園的第四代產(chǎn)品，南北通透4+1開(kāi)間朝南，戶型設(shè)計(jì)可謂吊打周邊一眾產(chǎn)品（主要是周邊也沒(méi)什么新盤，都是各種幾年的尾盤），綜合得房率紙質(zhì)版官宣111%，確實(shí)有點(diǎn)東西，這一點(diǎn)自從大北區(qū)的越秀帶來(lái)超100%得房率的贈(zèng)送產(chǎn)品后，突然間鄭州市場(chǎng)都學(xué)會(huì)了，對(duì)于業(yè)主來(lái)講使用面積大大增加，是好事，最主要的是現(xiàn)在市場(chǎng)形勢(shì)不好，zf對(duì)產(chǎn)品的規(guī)劃審核上也放寬不少。作為第四代住宅產(chǎn)品，主打的就是露臺(tái)的綠植，但是我鄭屬于北方天氣，露臺(tái)種綠植又有防水和蚊蟲(chóng)的煩惱，強(qiáng)如萬(wàn)科系第四代住宅后續(xù)地塊也改回傳統(tǒng)設(shè)計(jì)（翠灣中城二期），感覺(jué)大概率業(yè)主買后也只能當(dāng)成燒烤火鍋和雜物，組多高點(diǎn)多肉和盆栽~

林嶼境的位置其實(shí)也還不錯(cuò)，雖然緊鄰南四環(huán)，但是年底通車的地鐵7號(hào)線南環(huán)公園站就在小區(qū)東側(cè)緊挨著，7號(hào)線的便利性至少救了項(xiàng)目一半的命，如果沒(méi)有地鐵的加持，三環(huán)外的樓盤現(xiàn)在這種環(huán)境真是難賣；自駕通行直接走南四環(huán)也比較便捷，商業(yè)生活配套只能蹭旁邊住宅小區(qū)，但是周邊小區(qū)也都是不太完善，項(xiàng)目最大的缺陷就是教育資源，目前置業(yè)顧問(wèn)就很直白的說(shuō)沒(méi)有什么好的學(xué)校~

周日就要開(kāi)盤了，據(jù)說(shuō)定存大幾百，143戶型因?yàn)槠湎∪毙员厝粫?huì)較為搶手，釋放出來(lái)的價(jià)格98㎡9700-10200、118㎡11200-11800、143㎡13400-13900；這個(gè)價(jià)格怎么說(shuō)呢也，比起前幾年鑫苑和萬(wàn)科的價(jià)格不算漫天要價(jià)，但是現(xiàn)在的市場(chǎng)讓人有無(wú)限的想想還可以再等等~~~(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科日子很難，今年上半年萬(wàn)科凈利潤(rùn)暴跌，虧損超過(guò)了70億；穆迪年初的時(shí)候率先將萬(wàn)科信用評(píng)級(jí)從投資級(jí)下調(diào)至垃圾級(jí)，惠譽(yù)和標(biāo)普相繼跟進(jìn)，8月份萬(wàn)科又被穆迪下調(diào)至B1；三大機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)下調(diào)不一定會(huì)影響萬(wàn)科的融資，但是投資者的信心受損肯定跑不了。

這種環(huán)境下，萬(wàn)科的中高層們似乎也有了其他心思，數(shù)個(gè)核心區(qū)域的職業(yè)經(jīng)理人跳槽，他們跳槽的對(duì)象正是以央企華潤(rùn)、保利為代表的一眾國(guó)家隊(duì)；央企現(xiàn)在資金雄厚、項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)，對(duì)人才的吸引力自然大，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，毫不夸張的說(shuō)已經(jīng)是國(guó)央企主導(dǎo)的市場(chǎng)，TOP民企碩果僅存，萬(wàn)科這種半國(guó)有制的房企優(yōu)勢(shì)也是蕩然無(wú)存。

這種市場(chǎng)環(huán)境下，熬過(guò)去活下來(lái)也許是萬(wàn)科最好的結(jié)果。


言歸正傳今日主角：萬(wàn)科古翠隱秀

據(jù)金水主城的古翠隱秀快迎來(lái)了一期三棟樓的交付，二期面世也提上日程；小地塊高容積率大平層的產(chǎn)品到底能做出什么樣子，等一期交付后這一切都是現(xiàn)成的答案，萬(wàn)科迎來(lái)的壓力不可謂不大，因?yàn)槎诘匿N售全靠一期交付的口碑。

作為純改善豪宅，萬(wàn)科的奢華和設(shè)計(jì)沒(méi)的說(shuō)，小區(qū)大門為酒店化落客區(qū)+酒店式大堂設(shè)計(jì)，沿街的1.1萬(wàn)方多元商業(yè)街區(qū)也是項(xiàng)目的加分項(xiàng)，采用大面積玻璃幕墻的雙首層立體設(shè)計(jì)，豪宅標(biāo)配的會(huì)所設(shè)泳池和健身中心，高容積率下室外空間較少，萬(wàn)科采用了全架空層的設(shè)計(jì)，增加小區(qū)的公共活動(dòng)空間和社交互動(dòng)區(qū)域。
二期產(chǎn)品更是有227㎡和248㎡的頂級(jí)戶型設(shè)計(jì)，從公示的6號(hào)樓戶型來(lái)看依舊是一梯一戶設(shè)計(jì)，南北兩側(cè)各兩個(gè)臥室，橫廳設(shè)計(jì)，加大了贈(zèng)送的陽(yáng)臺(tái)飄窗設(shè)計(jì)。唯一一棟洋房的7號(hào)樓也在二期，就是這采光可不怎么友好。

萬(wàn)科古翠隱秀的優(yōu)劣勢(shì)，仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智:
優(yōu)勢(shì)：金水老城純改善，周邊商業(yè)繁華交通、醫(yī)療、教育等資源豐富齊全，會(huì)所+商業(yè)，萬(wàn)科A標(biāo)精裝也算加分項(xiàng)。
劣勢(shì)：容積率高，城市界面一般，臨項(xiàng)目道路交通壓力大。

經(jīng)三路沿線的金水老城區(qū)，未來(lái)天奕和萬(wàn)科古翠算是頂級(jí)改善棋逢對(duì)手，未來(lái)天奕的城市界面和道路交通比萬(wàn)科好上很多，而其天馬行空的戶型設(shè)計(jì)也越來(lái)越得到頂豪們的認(rèn)可，除了開(kāi)發(fā)商實(shí)力欠缺外，可是如果現(xiàn)房銷售那開(kāi)發(fā)商的因素就弱化很多，金水老城區(qū)的銷售情況其實(shí)也么那么樂(lè)觀，作為GDP第一的金水區(qū)，經(jīng)三路沿線更是以前的金融中心，周邊的醫(yī)院也是省級(jí)三甲，改善們?nèi)巳翰粫?huì)少，但是近年來(lái)地產(chǎn)形勢(shì)萎靡，東區(qū)更是二手房和新房?jī)r(jià)格都很客觀，所以選擇環(huán)境更好的東區(qū)改善的也大有人在。

未來(lái)天奕3.5的均價(jià)比萬(wàn)科2.8高出不少，哪個(gè)是你的菜？(展開(kāi)全部)

穎河路板塊又一加分項(xiàng)來(lái)了。

前幾天朋友小區(qū)麗景公館物業(yè)張貼告示：接潁河路小學(xué)（互助路穎河路校區(qū)）通知，8月17日下午3:00學(xué)校招生處將在陽(yáng)光城麗景公館南苑門口進(jìn)行招生宣傳并張貼招生簡(jiǎn)章。

告示內(nèi)容很直白清晰，公辦穎河路小學(xué)為中原區(qū)互助路小學(xué)穎河校區(qū)，屬于互助路小學(xué)四個(gè)直屬校區(qū)之一，四個(gè)校區(qū)一個(gè)法人、一套班子、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一師資，到了這里就已經(jīng)可以了，這可是正兒八經(jīng)的互助路分校，不是那種掛名合作的！
西三環(huán)外不遠(yuǎn)處的陽(yáng)光花苑小學(xué)到現(xiàn)在還掛著互助路小學(xué)的招牌，可惜互助路現(xiàn)在根本不認(rèn)，像陽(yáng)光花苑小學(xué)、錦藝城小學(xué)、和昌瀾景小學(xué)等都只是和互助路合作辦學(xué)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)而已，至此互助路官宣的四大校區(qū)：總校、北校區(qū)、育賢校區(qū)、穎河校區(qū)。（目前穎河校區(qū)尚在施工中，主體完工，外立面和內(nèi)裝正在進(jìn)行，操場(chǎng)場(chǎng)地平整中，對(duì)能否按時(shí)交付使用有點(diǎn)擔(dān)憂，不會(huì)又是先學(xué)籍入學(xué)校暫時(shí)借讀周邊？）

互助路和伊河路自古就在中原區(qū)一騎絕塵，甚至全市的小學(xué)中也是聯(lián)袂前四的存在！還是要恭喜一下麗景公館的業(yè)主，原本的陽(yáng)光城暴雷后規(guī)劃的小學(xué)遲遲不動(dòng)工，后來(lái)被教育局接手后給了個(gè)這么大的驚喜，目前就小學(xué)學(xué)區(qū)而言，周邊盡在下風(fēng)，當(dāng)然好的學(xué)校招牌和教育管理有了，后續(xù)的老師選擇培訓(xùn)和生源質(zhì)量也是一大方面。（萬(wàn)科的伊河路小學(xué)山河道校區(qū)是否嫡系尚未可知）。

中海因?yàn)槭羌兏纳祈?xiàng)目，摒棄了剛需人群，所以業(yè)主們顯得對(duì)學(xué)區(qū)的熱情沒(méi)有那么高漲，其實(shí)也正常，隔壁的昆侖望岳也沒(méi)有什么好的學(xué)區(qū)，但是并不妨礙賣的貴二手房堅(jiān)挺，因?yàn)槲覀兌贾赖臐撘?guī)則：非官即富的純改善業(yè)主們要想上個(gè)好學(xué)校太簡(jiǎn)單了，要么動(dòng)用點(diǎn)人脈，要么交點(diǎn)數(shù)萬(wàn)的贊助費(fèi)而已，不就這么簡(jiǎn)單，所以學(xué)區(qū)似乎成為了他們買房的第三甚至第四需求；但是互助路穎河校區(qū)距離中海只有500米的距離，未來(lái)被劃片這里也并非不可能。

穎河路板塊在近幾年持續(xù)爆紅，堪稱中原區(qū)的新貴區(qū)域，背靠二砂和萬(wàn)達(dá)以及華山路打造的磨街文創(chuàng)園等一系列吃喝玩樂(lè)，穎河路板塊已經(jīng)不虛市區(qū)任何一個(gè)區(qū)域，又沒(méi)有中原核心老城區(qū)的老破舊，又兼具商業(yè)生活配套的活躍，也怪不得中海萬(wàn)科重倉(cāng)這里做改善，因?yàn)樵谶@些開(kāi)發(fā)商的眼里，這里適合改善們選擇居住，什么樣地位置匹配什么樣的產(chǎn)品，現(xiàn)在區(qū)域唯一缺少一所好的中學(xué)，二砂園區(qū)規(guī)劃的教育用地如果能慎重考慮引進(jìn)一所TOP初中，區(qū)域的價(jià)值會(huì)更上一層樓。

PS：說(shuō)到這里了聊聊近期鄭州關(guān)于中小學(xué)劃片的一些事

7月23日，經(jīng)開(kāi)區(qū)教體局發(fā)布了2024年鄭州經(jīng)開(kāi)區(qū)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校東校區(qū)和西校區(qū)的劃片范圍。一句話，大家別爭(zhēng)了，都是經(jīng)開(kāi)外國(guó)語(yǔ)，一視同仁，向上外國(guó)語(yǔ)還不簡(jiǎn)單，我直接改名！

8月份綠博板塊（中牟現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)）的中小學(xué)招生范圍和介紹也引爆了一下淡如水的綠博：東五環(huán)以東，金龍路以南，文通路以西，賈魯河以北區(qū)域，劃片為鄭州四中文華學(xué)校；文通路以東，金龍路以南，雁鳴大道以西，賈魯河以北區(qū)域，劃片為河南省實(shí)驗(yàn)學(xué)校鄭開(kāi)校區(qū)；兩個(gè)學(xué)校都是小學(xué)+初中的學(xué)區(qū)，而且明確了只要買房就有入學(xué)資格，沒(méi)有交房也沒(méi)關(guān)系。

就連一向“隱世不出”的清華附中也官宣了劃片范圍，這下蘭溪府的業(yè)主不拽了，當(dāng)初三少就說(shuō)過(guò)，清華附中劃片是大勢(shì)所趨，不可能只有蘭溪府能上，只不過(guò)先讓蘭溪府拿出去收點(diǎn)菜而已，劃片范圍囊括了中海云鼎和華潤(rùn)瑞府以及未來(lái)的電建華曦府。(給東區(qū)教體局前一二把手進(jìn)去有關(guān)系？）

從近期透明的學(xué)區(qū)劃片公示來(lái)看，是個(gè)好的消息和趨勢(shì)，教育改革勢(shì)在必行，依舊是路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索！(展開(kāi)全部)

正弘也真厲害，萬(wàn)眾矚目的項(xiàng)目憋了8個(gè)月，還在想正弘在搞什么大招的時(shí)候，《鄭東新區(qū)東風(fēng)南路西、金水東路北A-01街坊部分地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃修改論證報(bào)告》批前公示來(lái)了。

本次修改論證報(bào)告擬修改具體內(nèi)容如下：

(1)用地功能規(guī)劃布局的修改：擬將才高街西、金水東路北、眾旺路東、正光路南圍合區(qū)域中的原 A-01-03 商務(wù)兼容商業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地兼容商務(wù)用地，原文化設(shè)施用地增加為約 20 畝商業(yè)兼容文化用地，沿才高街布局。

(2)用地相關(guān)指標(biāo)的修改：原 A-01-03 地塊建筑高度由小于 250米調(diào)整為小于 45 米。

(3)地下空間功能的修改：原 A-01-03 地塊地下空間的功能增加兼容部分商業(yè)功能。

(4)道路紅線的修改：才高街道路紅線寬度由 25 米調(diào)整為 18米。

此次修改論證報(bào)告中給出的調(diào)整理由為保障國(guó)家安全保密事項(xiàng)、優(yōu)化鄭東新區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施體系，提高消費(fèi)供給水平，最大化利用商業(yè)集聚效應(yīng)，推動(dòng)形成商品消費(fèi)和服務(wù)消費(fèi)雙輪驅(qū)動(dòng)的消費(fèi)體系，實(shí)現(xiàn)“以城帶產(chǎn)”向“以產(chǎn)促城”的轉(zhuǎn)變，適應(yīng)新時(shí)期發(fā)展需求。

250米的地標(biāo)就這樣沒(méi)了，地塊周邊省級(jí)行政單位確實(shí)不少，取消超高層為保障國(guó)家安全保密事項(xiàng)也正常，但是早在控規(guī)編制的時(shí)候干嘛去了？編制控規(guī)的時(shí)候怎么沒(méi)考慮這些？

這次調(diào)整更多的是增加了商業(yè)用地熟悉，用地性質(zhì)改變，地下空間增加商業(yè)，而且道路紅線都縮減（快變成商業(yè)內(nèi)街了），已經(jīng)最大程度給商業(yè)鋪路了，對(duì)得起最大化利用商業(yè)集聚效應(yīng)這個(gè)理由。

不得不佩服正弘啊，憋了這么久來(lái)了個(gè)大招，沒(méi)有了超高層商務(wù)樓的資金沉淀壓力，又調(diào)整這么多高價(jià)值的商業(yè)用地屬性，最大限度的保證商業(yè)地塊的集聚效應(yīng)，保證街坊商業(yè)的整體性，打造特色商業(yè)街區(qū)；這扶持力度正弘要是再拿不出來(lái)點(diǎn)水平真對(duì)不起D和人民。

調(diào)整規(guī)劃沒(méi)有問(wèn)題，但是出發(fā)點(diǎn)是什么群眾的眼睛都是雪亮的，拿了地后再去調(diào)整豈不是朝令夕改，如果土地出讓前是這個(gè)翻天覆地的規(guī)劃，那么正弘還能內(nèi)定嗎？講道理市場(chǎng)行為不合適。


其實(shí)規(guī)劃調(diào)整一直都在做，比如之前的幾個(gè)城改項(xiàng)目，按照最開(kāi)始的拆遷規(guī)劃好的住宅商業(yè)比例，結(jié)果現(xiàn)在的行情下，住宅用地開(kāi)發(fā)完了，商業(yè)地塊無(wú)人問(wèn)津，于是改商業(yè)地塊為住宅的騷操作層出不窮，前一段恒大云璽北側(cè)地塊不也是這種，典型的為了經(jīng)濟(jì)讓路，這種做法誠(chéng)然是為了應(yīng)對(duì)目前的地產(chǎn)環(huán)境，但是也是不是朝令夕改的一種，公信力度慢慢下降，也傷害前期買房的業(yè)主。（當(dāng)初為了銷售說(shuō)對(duì)面這個(gè)商業(yè)地塊以后是XXX有XXX和XXX購(gòu)物逛街可方便，以后熱鬧了地段好房子也值錢，結(jié)果你交房了住進(jìn)來(lái)了對(duì)面還是空地，再然后商業(yè)突然變成住宅，你對(duì)面又變成了和你一樣的住宅板樓~~~~）(展開(kāi)全部)

6月20日晚，招商蛇口林嶼系產(chǎn)品全國(guó)首發(fā)儀式，發(fā)布會(huì)上同時(shí)官宣了老鴉陳招商第三子的全新案名：招商時(shí)代·映江河。

2015年，招商蛇口通過(guò)招商·天地華府項(xiàng)目地塊進(jìn)駐鄭州，9年14盤，這個(gè)速度不可謂快，實(shí)際前些年在民營(yíng)房企攻城略地的時(shí)候央企顯得特別低調(diào)，招商亦是如此，央企國(guó)資內(nèi)部的收益率在當(dāng)時(shí)是如何也算不過(guò)高周轉(zhuǎn)房企的，但是禍兮福所倚福兮禍所伏，當(dāng)市場(chǎng)冷靜下來(lái)的時(shí)候潮水退去才知道誰(shuí)是過(guò)客，民企時(shí)代的落幕掀起了國(guó)央企的起始，招商在惠濟(jì)開(kāi)始發(fā)力，和美景合作后又在老鴉陳片區(qū)與平臺(tái)公司天河控股合作三宗住宅用地

此次主角映江河雖然案名擯棄了前兩個(gè)地塊的“宸”系列，但是其實(shí)還是如出一轍，從位置到產(chǎn)品規(guī)劃和定位，基本一致。

項(xiàng)目位于惠濟(jì)區(qū)水委路北、河鼓路西，占地27.61畝，總建筑面積97292.1 ㎡，容積率3.99，規(guī)劃4棟34層高層，社區(qū)內(nèi)配套有社區(qū)便利店，一所三班制幼兒園（隔壁錦宸沒(méi)有規(guī)劃幼兒園，合計(jì)6棟高層規(guī)劃一個(gè)三班幼兒園是不是有點(diǎn)不合理）；映江河主打98-118平三室兩廳兩衛(wèi)，定位剛需剛改，3T6戶連廊設(shè)計(jì)。
98平戶型和之前宸系列一樣做到了雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，雖然沒(méi)有了錦宸一體的甲板陽(yáng)臺(tái)，但是主臥是由高贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)改造來(lái)的，實(shí)用面積更佳；
118平的東邊戶設(shè)計(jì)入戶花園（是否贈(zèng)送暫不確定，大概率是一半贈(zèng)送），主臥贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)飄窗改造+270°觀景視覺(jué)；
118㎡西邊戶因?yàn)榭梢杂^河景所以招商做了橫廳設(shè)計(jì)，南側(cè)主臥依舊是贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)飄窗改造+270°觀景視角，西邊戶高層應(yīng)該是可以看到賈魯河河面的。

地塊西側(cè)臨近賈魯河，更有招商自己斥資打造的7500㎡的濱河公園，，生態(tài)景觀環(huán)境非常不錯(cuò)；交通上目前項(xiàng)目四周都是規(guī)劃市政道路，但是隔著錦宸往東就是江山路、周邊三全路，京廣快速路等都非常方便，地鐵四號(hào)線老鴉陳也僅有約500米的距離，還是比較方便的。

外部條件上2024年6月1日招商時(shí)代錦宸交付，交付時(shí)間整整比預(yù)期提前213天，還得是招商！

教育資源上天宸南側(cè)的29-C5-02教育用地已由惠濟(jì)區(qū)zf簽約鄭州一中教育集團(tuán)，起碼中學(xué)算是名校師資加持，雖然這所學(xué)校距離三全路北的映江河和錦宸距離不算近，但是招商的樓盤大概率是會(huì)劃片進(jìn)去的。小學(xué)暫時(shí)沒(méi)有消息招商引進(jìn)什么掛牌的分校。

順便提一嘴招商作為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)，只在老鴉陳拿住宅賣有點(diǎn)說(shuō)不過(guò)去，當(dāng)初說(shuō)好的TOD呢？說(shuō)好的各種商業(yè)配套呢？(展開(kāi)全部)

克而瑞數(shù)據(jù)鄭州市場(chǎng)2024上半年銷售業(yè)績(jī)，華潤(rùn)置業(yè)以25.9億位居第二，與第一的萬(wàn)科26.32億僅有0.42億的微弱差別；央企華潤(rùn)在鄭州市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)在近幾年表現(xiàn)的異常，從福塔地王開(kāi)始到金水東路幸福里的燃爆全城，再低調(diào)的和煤炭國(guó)資收購(gòu)合作金水西路的琨瑜府、潤(rùn)園項(xiàng)目，北龍湖的潤(rùn)府、還重倉(cāng)東廣場(chǎng)的SIC超級(jí)總部，華潤(rùn)的市場(chǎng)反應(yīng)非?；钴S。

7月10日，華潤(rùn)置地鄭州公司中標(biāo)鄭州金水投資集團(tuán)馬李莊片區(qū)，城市更新項(xiàng)目二期(D-02地塊)建設(shè)代管代建代銷開(kāi)發(fā)管理服務(wù)，鄭州金水投資集團(tuán)與華潤(rùn)置地鄭州公司就此地塊簽訂合作，華潤(rùn)跑馬圈地又拿下一重要項(xiàng)目。

金水投資官方發(fā)布此次簽約地塊位于金水區(qū)花園路與北三環(huán)沿線，總建筑面積近20萬(wàn)方，其中住宅約12.4萬(wàn)方，商業(yè)約2.2萬(wàn)方，總投資高達(dá)14.2億元，也就是鄭政出（2023）37號(hào)地塊，該地塊2023年12月12日由河南金瑚龍?zhí)┲玫赜邢薰疽缘變r(jià)68899萬(wàn)元，成交畝單價(jià)1255萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)4708元/㎡，溢價(jià)0%，地塊屬于馬李莊村城中村改造項(xiàng)目。

地塊位置非常不錯(cuò)，周邊配套已然成熟，南側(cè)距離北三環(huán)還隔著一個(gè)商業(yè)地塊（傳聞的山姆跑到了常西湖，痛失?。?，又無(wú)太大噪音影響；地塊的綜合屬性也比之前馬李莊改造的好很多，四四方方的規(guī)則地塊，首先就是產(chǎn)品好設(shè)計(jì)，容易出大面寬的優(yōu)秀戶型，容積率＜4，不算很低，但是在寸土寸金的金水北也不算很高（提到容積率，美盛就得被拿出來(lái)吊打一下）

此次金水投資拉來(lái)華潤(rùn)也算強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，華潤(rùn)家大業(yè)大的肯定有辦法低息融資，而且華潤(rùn)在鄭州市場(chǎng)的名聲力也今非昔比，有一定的號(hào)召，能整合的施工和銷售資源也非金水投資比擬的，所以合則兩利沒(méi)有毛病。

金水北的混戰(zhàn)因?yàn)槿A潤(rùn)的加入更加激烈了，作為北三環(huán)沿線的產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手直接就是美盛和豫發(fā)豫園，三者全部臨北三環(huán)沿線，而且間距都在幾公里，配套上雖各有不同但是確實(shí)同屬競(jìng)爭(zhēng)，個(gè)人預(yù)測(cè)華潤(rùn)大概率會(huì)走偏改善的路線，這一來(lái)就和金水印、豫發(fā)豫園對(duì)上了，但是肯定又不是金水印那種純改善，大概率要和豫發(fā)豫園同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)，但是位置和環(huán)境不如人家，所以華潤(rùn)還是需要內(nèi)在下功夫的，比如規(guī)劃產(chǎn)品，比如簽約名校？(展開(kāi)全部)