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中海的房子一般 物業(yè)也一般 有北龍湖中海洋房對(duì)比
不如萬科改善樓盤

中海在二砂的項(xiàng)目面市了！

先看拿地信息——

鄭政出〔2023〕41號(hào)（網(wǎng)）地塊由鄭州海嘉房地產(chǎn)有限公司以總價(jià)73456萬元，成交畝單價(jià)1319萬元/畝，樓面價(jià)6820元/㎡，溢價(jià)15%。

根據(jù)拿地時(shí)候的出讓文件，時(shí)光天筑的毛坯限價(jià)為16650元/平米，裝修價(jià)格不得超過3330元。

項(xiàng)目規(guī)劃信息——

時(shí)光天筑項(xiàng)目建設(shè)用地面積37138.98㎡，總建筑面積41994.17 ㎡，容積率2.89，綠地率30.1 %，建筑密度24.99 %，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有6棟25-27層高層，3棟6-8層洋房產(chǎn)品，居住總戶數(shù)611 戶，規(guī)劃停車位968 個(gè)。

根據(jù)公示的1號(hào)樓平層圖，兩個(gè)單元，都是兩梯兩戶設(shè)計(jì)，四室兩廳三衛(wèi)設(shè)計(jì)，三開間朝南，客廳主臥連通式大陽臺(tái)，南向兩個(gè)套房設(shè)計(jì)，北向有個(gè)房間為陽臺(tái)，后期大概率要主打高贈(zèng)送。

12月份剛拿地，1月份規(guī)劃已經(jīng)公示了，央企中海還是相當(dāng)迅速的，不耽誤年后入市，能趕上明年的小陽春，只是不知道明年還有沒有小陽春了。(展開全部)

繼碧桂園這種“快男”倒下后，中海、保利這種央企現(xiàn)在也很快。從拿完地就緊鑼密鼓的推進(jìn)，節(jié)奏很快，案名定為中海時(shí)光之境。

并且是中原老城二砂這種稀有地塊，二砂有住宅這個(gè)事已經(jīng)說了好幾年，之前傳的有模有樣的是星河，還做了不少宣傳與規(guī)劃。

二砂文創(chuàng)園的前身是“中國第二砂輪廠”，是上世紀(jì)60年代，東德援建鄭州的，也是具有東德建筑特色的亞洲最大包豪斯建筑群，從2003年開始，隨著社會(huì)各領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型，二砂廠區(qū)逐漸閑置，到2011年鄭州市人民zf出臺(tái)文件，中心城區(qū)不適應(yīng)城市功能定位的工業(yè)企業(yè)退出土地，可統(tǒng)籌用于發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。2020年10月，二砂文化創(chuàng)意園正式開園。

然后就是地塊被拿到市場(chǎng)上公開土拍，上個(gè)月出了2塊地，都是被中海摘得，價(jià)格倒也不貴，樓面價(jià)在7000元/平左右。

目前看披露出來的規(guī)劃，兩塊地都是高低配設(shè)計(jì)，西地塊占地約56畝，規(guī)劃5棟25-27層高層、3棟8層洋房，

面積從143平到210平，東地塊占地約35畝，包含2棟高層和4棟洋房。
價(jià)格現(xiàn)在還不好說，如果是純高層的話，參考周邊幾個(gè)項(xiàng)目，估計(jì)就在2萬左右。現(xiàn)在高低配，那就是高層稍微低些，洋房稍微高些。洋房在這個(gè)位置也會(huì)好賣些，價(jià)格合適不愁賣，產(chǎn)品也不錯(cuò)，大開間短進(jìn)深，

中海過去是很善于做高低配的，第一個(gè)來鄭州的項(xiàng)目中海錦苑就是，然后高新區(qū)中海萬錦煕岸，中海湖濱世家、中海萬錦公館這些，但凡容積率允許，那一定不放過。
目前中海在濱河的如園以及北龍湖的云著湖居都是老盤，沒有什么新意，這次也算是補(bǔ)補(bǔ)血。希望別辜負(fù)這種好地，反正大概率不如萬科。(展開全部)

上個(gè)月12號(hào)，中海在中原區(qū)二砂園區(qū)溢價(jià)拿下兩塊地，
當(dāng)時(shí)和參與的中交等開發(fā)商搶了近兩個(gè)小時(shí)。拿地之后，進(jìn)展迅速，先是鋪天蓋地的宣傳，然后是展廳開放，現(xiàn)在規(guī)劃已經(jīng)公示，接下來就是蓄客，樣板間開放，認(rèn)籌，開盤。

目前計(jì)劃首開的是41號(hào)地，位于潁河西路北、二砂東街西，占地約55.7畝，容積率2.9，總共8棟樓，包含5棟25-27層高層，3棟8層的洋房，以大戶型為主，140多平起步。

地塊本身還是有改善因素的，雖然2.9容積率比昆侖望岳2.49略高，但比萬科山河道4.9低了一大截，并且在整個(gè)中原區(qū)近幾年的樓盤里都算低的。只是中海把它做成了高低配，社區(qū)舒適度會(huì)有所降低。這也是可以理解的，開發(fā)商總是想要多掙點(diǎn)錢，周邊也很少有洋房，確實(shí)有一定稀缺性存在。

目前昆侖望岳二手房在2萬左右，萬科山河道二期新房1.8萬左右，預(yù)計(jì)中海這個(gè)高層在2萬左右，大概率2萬以下，洋房2.5萬往上。

過去中原區(qū)改善的購買實(shí)力還是杠杠的，像恒大云璽、昆侖望岳、萬科山河道一期這些都有過熱銷，只是目前也有些疲軟。主打改善的中原華曦府銷售狀況就很一般，產(chǎn)品沒的說，還找來幾位大師，戶型設(shè)計(jì)也不錯(cuò)，看著比中海這個(gè)還要好些，但過去幾個(gè)月的情況也只能說是不溫不火。
接下來就看中海怎么表演了，鄭州公司對(duì)這個(gè)項(xiàng)目也是給予厚望，不能掉鏈子。(展開全部)

中海時(shí)光天筑，潁河西路北、二砂東街（能源路）西、

時(shí)間就是金錢，速度、速度還是速度，2023年12月12日中海拿下40號(hào)土地和41號(hào)土地，41號(hào)土地位于，潁河西路北、二砂東街（能源路）西，占地面積約56畝，容積率小于2.9，建筑高度小于80米，毛坯限價(jià)16650元/平方米，精裝修限價(jià)19980元/平方米，競(jìng)爭(zhēng)是異常的激烈，競(jìng)拍了了1個(gè)多小時(shí)才被中海拿下，最終成交總價(jià)73456萬元，單價(jià)1319萬元/畝，樓面價(jià)6820元/平方米，溢價(jià)15%。

這才過去幾天，也才四十來天，中海41號(hào)土地的規(guī)劃已經(jīng)出來了。41號(hào)土地（中海時(shí)光天筑）也是老樣子高低配，規(guī)劃的是5棟25-27層的住宅，3棟洋房8層洋房，全部都是1梯1戶的設(shè)計(jì)，定位的是改善。

關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目說兩點(diǎn)：

第一品牌：鄭州中海無精品？什么意思呢？中海號(hào)稱成本之王，極致控制成本，舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子好多年?duì)I業(yè)額和萬科一樣，但是凈利潤(rùn)居然是萬科的兩倍，能給你省的都給你，業(yè)界一直流傳著中海的傳說，A4紙正面用完接著反面用，策劃親自到小商品市場(chǎng)采購東西……

這種極致控制成本，開發(fā)商兜里賺到錢了，但是對(duì)消費(fèi)者來說住起來非常糟糕，你到中海已經(jīng)交付的小區(qū)走走看看就明白了。

第二高低配：為什么很多企業(yè)都喜歡高低配？

因?yàn)殚_發(fā)商為了出更多的利潤(rùn)：一個(gè)20萬平方米的高低配樓盤，如果高層是18萬平方米，洋房2萬平方米，高層成交均價(jià)為1萬/平方米，洋房成交均價(jià)1.5萬/平方米，總貨值為18*1+2*1.5=21億元；如果全部是高層?？傌浿禐?0*1=20億元。

現(xiàn)在高低配的路數(shù)非常多，高層+別墅、高層+洋房、高層+洋房+別墅，2.5的容積率給你做一個(gè)高層+別墅，一個(gè)項(xiàng)目高層和別墅還是隔開的。(展開全部)

中海對(duì)于二砂項(xiàng)目應(yīng)該是有備而來，這上新的速度真的是沒誰了。

案名時(shí)光之境，首開地塊潁河西路北、二砂中路北，容積率2.89,高低配設(shè)計(jì)，規(guī)劃5棟25層-27層高層住宅，3洞8層洋房及1棟2層商業(yè)，總611戶，全一梯一戶設(shè)計(jì)，社區(qū)規(guī)劃了部分架空層設(shè)計(jì)，定位改善，洋房的四房三衛(wèi)戶型，面積至少要170了，客廳開間達(dá)6.4米，陽臺(tái)10.4米，是市場(chǎng)上改善四房非常常見的戶型，戶型設(shè)計(jì)并沒有太大的創(chuàng)新，非常符合中海的風(fēng)格。

中原主城一直是改善荒地，另外又處于二砂這種熱門區(qū)域，妥妥的都是流量，時(shí)光之境的關(guān)注度自然是高居不下。

同區(qū)域的新盤只有在售的萬科山河道二期，山河道面積段為129平、149平和185平，中海的面積段應(yīng)該跟這差不多，產(chǎn)品定位都是改善，客戶群體的主力也多是地緣，萬科的品牌和產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)更大一些，但劣勢(shì)是5.0的容積率有點(diǎn)高，中海2.89的容積率在主城區(qū)真的是香餑餑，高層暫且不說，3棟洋房真的是稀缺產(chǎn)品了。

中海的項(xiàng)目從剛需到豪宅，基本盤盤因?yàn)槠焚|(zhì)維權(quán)，二砂交給中海開發(fā)多少也有點(diǎn)意難平啊。

樓面價(jià)6000多，毛坯限價(jià)17000左右，精裝修20000左右，項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)比起萬科還是很大的，現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格是決定去化的重要一點(diǎn)。

物以稀為貴，主城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊還是比較受歡迎的，地緣可以重點(diǎn)關(guān)注。(展開全部)

中海二砂項(xiàng)目確實(shí)挺快的，2023年12月12日拿的地，45天后規(guī)劃公示，效率驚人，也側(cè)面說明前期拿地調(diào)研的時(shí)候已經(jīng)做好了相關(guān)的規(guī)劃，雷厲風(fēng)行。

規(guī)劃公示的時(shí)光天筑 也就是41號(hào)地塊位于潁河西路北、二砂東街（能源路），規(guī)劃總建筑面積為141994.17 平方米，建筑密度24.99 %，容積率2.89，規(guī)劃3棟洋房、5棟高層和3棟商業(yè)社區(qū)配套房。

目前公示的1期為洋房產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)為1梯兩戶（對(duì)開門電梯也可以視為一梯一戶，但是總覺得沒有純一梯一戶的舒服）四室三衛(wèi)設(shè)計(jì)（從平面圖尺寸預(yù)測(cè)大概我180㎡左右戶型），先說整個(gè)贈(zèng)送空間：私享電梯廳+北側(cè)整個(gè)臥室（陽臺(tái)改造）+廚房陽臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)+南向10.4米的甲板陽臺(tái)+兩個(gè)臥室的飄窗，加上洋房本身的高得房率，整個(gè)戶型的實(shí)用面積非?？捎^；入戶有玄關(guān)和家政間的整理空間，半開放式廚房和一體的餐客廳南北通透，6.4米寬的客廳甚至還可以布置一個(gè)小的書房或者茶室空間，南向次臥帶獨(dú)立衛(wèi)生間，但是唯一的瑕疵是暗衛(wèi)，公共衛(wèi)生間干濕分離而且臨北側(cè)兩個(gè)臥室，使用布置上非常人性化。


項(xiàng)目所在的二砂文創(chuàng)園片區(qū)今年又承擔(dān)起了燈會(huì)的任務(wù)，人氣也會(huì)更加彭爆，臨秦嶺路的磨街娛樂餐飲也開發(fā)的熱鬧非凡，秦嶺路萬達(dá)二砂這一片已然成為中原區(qū)最繁華的娛樂餐飲生活區(qū)域；唯一的缺點(diǎn)也就是周邊沒有能打的學(xué)區(qū)配套。

中海的洋房產(chǎn)品雖然有高贈(zèng)送和南向大甲板陽臺(tái)的設(shè)計(jì)，但是這些不夠顛覆性，有點(diǎn)墨守成規(guī)，和對(duì)面的萬科山河道相比沒有很大的戶型設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)。也可能是拒絕花里胡哨，回歸平平淡淡是調(diào)研中原改善們的成果？近兩年中原區(qū)的改善產(chǎn)品也是層出不窮，但是購買力也就那么多，作為后來者的中海是否可以打個(gè)開門紅呢？

中海的現(xiàn)場(chǎng)施工目前還在土方階段，估計(jì)會(huì)啟用商場(chǎng)旁邊或者內(nèi)部臨時(shí)宣傳展廳，現(xiàn)場(chǎng)的售樓部和樣板間做好尚需一些時(shí)間。(展開全部)

果不其然，中海祭出了“天”字系時(shí)代藝術(shù)作品--中?！r(shí)光之鏡。
這個(gè)產(chǎn)品線主打的就是高顏值，整體風(fēng)格采用的是純現(xiàn)代風(fēng)格，建筑大面積采用了玻璃天幕，一改之前中海保守收斂的風(fēng)格。
不過，中海還是選擇了高低配，占地55畝容積率2.9，規(guī)劃了3棟8層洋房，5棟25-27層高層，洋房一梯兩戶設(shè)計(jì)，次臥暗衛(wèi)，廚房缺角。整體看下來，有改善的尺度，沒改善的體驗(yàn)。
優(yōu)勢(shì)在于10米的聯(lián)通大陽臺(tái)，贈(zèng)送面積不少，比如私享電梯廳，北側(cè)生活陽臺(tái)，南北雙飄窗等等。

中海采用高低配，也有銷售的壓力在，根據(jù)土地出讓前置條件，41號(hào)地毛坯限價(jià)16650元一平，精裝修限價(jià)19980元一平，不能算高，而萬科山河道和昆侖望岳已經(jīng)把改善市場(chǎng)中的大平層占了，中海能做的只有拿出低密洋房，同時(shí)5棟高層低價(jià)傾銷。
說實(shí)話，這么優(yōu)質(zhì)的地塊，中海竟然沒做現(xiàn)在豪宅標(biāo)配的大橫廳、270度端廳，也釋放了一種為了壓縮成本可以產(chǎn)品平庸化的信號(hào)。
市場(chǎng)的下滑難以想象，以龍居華府、未來天奕為代表的超優(yōu)化產(chǎn)品，以后不會(huì)再多了，現(xiàn)房銷售后，開發(fā)商前期壓力大，估計(jì)也會(huì)慎重考慮投資過大的創(chuàng)新產(chǎn)品。
綜合來看，中海時(shí)光之境可以看看，但輕易不要下手，中海的劣跡太多了，交付效果太一般，剛需盤還能忍忍，如果圖改善的話，大概率是失落的。(展開全部)

中海時(shí)光之境，速度很快啊

預(yù)計(jì)首開41號(hào)地：高低配、精裝修