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小高層148-225洋房179-215

據(jù)克而瑞信息，鄭州 1-8 月的項(xiàng)目銷售榜，中海時(shí)光之境位于第一，鄭東新區(qū)的蘭溪府、華潤(rùn)超總項(xiàng)目分別位于第二和第三。 2024年1-8月份主城區(qū)項(xiàng)目金額榜中，中海地產(chǎn)的兩個(gè)主力在售項(xiàng)目中海時(shí)光之境及中海云著湖居均在榜，兩個(gè)項(xiàng)目分別憑借約11.84億、7.73億位居第1位及第9位。中海時(shí)光之境4月首開，5月份首次上榜位居第5位，隨后三個(gè)月穩(wěn)居主城TOP1。這也讓很多感受到中原區(qū)人民的購(gòu)買力，尤其是改善的需求。
在中原區(qū)的項(xiàng)目中，中海時(shí)光之境項(xiàng)目銷售額位于鄭州第一，中原華曦府也以 7.9 億位于第八的位置，為電建地產(chǎn)貢獻(xiàn)不小。這也反映出中原區(qū)改善項(xiàng)目還是很受歡迎的。接下來(lái)鄭州的土拍也有中原區(qū)三環(huán)內(nèi)的地塊 ，19號(hào)地位于文化宮路東、洛河路南，20號(hào)地，位于潁河西路南、冠云路（洛達(dá)路）東，這樣人們的可選擇范圍又大了很多。
中海時(shí)光之境和萬(wàn)科世玠，也有很多相似之處，都是主城改善項(xiàng)目，也有高層和洋房，也都賣的不錯(cuò)，附近也有工業(yè)遺址，萬(wàn)科世玠也把鄭紡機(jī)的一些元素保留，“梭”形雕塑，代表織布機(jī)上引導(dǎo)緯紗的梭子。法桐大道，近70年歷史，來(lái)自鄭紡機(jī)原址、原生保留。
中?！r(shí)光之境包豪斯景觀示范區(qū)也包含二砂獨(dú)有文化印記，項(xiàng)目以在地文化為靈魂，融匯二砂廠德式包豪斯經(jīng)典美學(xué)及特色砂輪，汲取經(jīng)典圓弧線條，打造包豪斯浮光劇場(chǎng)景觀示范區(qū)，既延續(xù)了二砂廠的工業(yè)記憶，也是包豪斯現(xiàn)代主義的基本幾何元素。
這些有記憶的地方，是很多新區(qū)沒有的。(展開全部)

西區(qū)目前改善的天花板—時(shí)光之境，又要上新了，二期云筑規(guī)劃公示，潁河西路北、二砂東街（能源路）東，規(guī)劃2棟20層高層、4棟8層洋房，總309戶，還是原來(lái)的配方，還是熟悉的味道，外立面風(fēng)格及戶型基本上沒有什么太大的變化，部分做了簡(jiǎn)單的升級(jí)，高層面積段148平和226平，洋房面積段178平和210平，大平層+洋房，純凈地，二砂主城核心區(qū)，每一個(gè)優(yōu)勢(shì)都成功長(zhǎng)在了中原改善置業(yè)的需求點(diǎn)上，加上中原改善盤本身就比較稀缺，所以一直賣的都還不錯(cuò)。

優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)均無(wú)需多言，買這個(gè)項(xiàng)目的都是有備而來(lái)，一度有西區(qū)改善終結(jié)者之稱，但這種局面或?qū)⒑芸毂淮蚱?，接下?lái)的中原主城改善或?qū)㈤_啟井噴模式，土拍一次性安排了兩個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊。

記得恒大云璽當(dāng)年火爆開盤場(chǎng)面的都知道這塊地的殺傷力，洛河路南、文化宮路東，原來(lái)是恒大配備的商務(wù)地塊計(jì)劃是要打造地標(biāo)建筑，建筑高度300米，恒大暴雷，地產(chǎn)下行，超高建筑接二連三難產(chǎn)，這個(gè)地塊最終的宿命也是一樣，超高難產(chǎn)，改住宅，這個(gè)位置說(shuō)是中原主城區(qū)的心臟位置應(yīng)該一點(diǎn)也不為過(guò)，緊鄰中原路，周邊有桐柏路和嵩山路，同時(shí)還有鄭州市人民zf和綠城廣場(chǎng)，區(qū)位價(jià)值遠(yuǎn)超中海，關(guān)鍵容積率只有2.5，周邊還有伊河路小學(xué)和鄭州外國(guó)語(yǔ)，這個(gè)位置和配套的價(jià)值含量老中原區(qū)的土著都懂，中海二者的距離并不是太遠(yuǎn)，這個(gè)位置一般開發(fā)商也拿不下，肯定還是某些央企或者國(guó)企，年底前摘地，開盤最快也要明年上半年了。

除了這個(gè)地塊，中海鄰居萬(wàn)科山河道附近也有地塊出讓，區(qū)位價(jià)值和配套跟中海差不多，但容積率高，前后夾擊，替中海捏把冷汗，為保地位，中海趕緊賣吧。(展開全部)

東院148的戶型還是有點(diǎn)進(jìn)步的，加了北陽(yáng)臺(tái)、南陽(yáng)臺(tái)加長(zhǎng)了

中海時(shí)光之境，潁河西路北、二砂東街（能源路）西。

41號(hào)土地位于，潁河西路北、二砂東街（能源路）西，占地面積約56畝，容積率小于2.9，建筑高度小于80米，毛坯限價(jià)16650元/平方米，精裝修限價(jià)19980元/平方米，洋房只有兩個(gè)戶型178平方米、210平方米，高層三個(gè)戶型148平方米、166平方米、218平方米，現(xiàn)在正在銷售9號(hào)樓，均價(jià)18500-19000元/平方米。

40號(hào)土地位于，鄭州市二砂文創(chuàng)園，潁河西路北、二砂東街（能源路）東，占地面積約35畝，容積率是2.5，毛坯限價(jià)17100元/平方米，精裝修限價(jià)20520元/平方米，最終被鄭州中海地產(chǎn)以42494萬(wàn)元摘得，樓面價(jià)7281元/㎡，溢價(jià)率10.7%。

現(xiàn)在算是中海時(shí)光之境二期，二期依舊是高低配，2棟高層和4棟洋房，高層只有兩個(gè)面積148平方米、225平方米，洋房也是只有兩個(gè)面積178平方米、210平方米，基本和上一期規(guī)劃的差不多，上半年中海以屠榜之勢(shì)“霸榜”，熱銷10個(gè)億。

這里面有非常稀缺的洋房，178平方米和210平方米，中原區(qū)的old money 是不差錢，缺的是優(yōu)質(zhì)的改善，尤其是大平層、洋房，其實(shí)購(gòu)買力是真的可以，恒大云璽就是一個(gè)非常好的例子，4年之前，恒大云璽風(fēng)頭正盛，當(dāng)時(shí)推出1、2、3、5號(hào)樓，390套房子，單價(jià)2.1萬(wàn)-2.5萬(wàn)，去化約338套，去化率87%，總銷售額約13.8億元，那時(shí)候小戶型，如果不是全款客戶，壓根都不讓你認(rèn)籌，太恐怖的購(gòu)買力。

這種項(xiàng)目有錢，喜歡就上，畢竟買一套少一套。(展開全部)

穎河路板塊又一加分項(xiàng)來(lái)了。

前幾天朋友小區(qū)麗景公館物業(yè)張貼告示：接潁河路小學(xué)（互助路穎河路校區(qū)）通知，8月17日下午3:00學(xué)校招生處將在陽(yáng)光城麗景公館南苑門口進(jìn)行招生宣傳并張貼招生簡(jiǎn)章。

告示內(nèi)容很直白清晰，公辦穎河路小學(xué)為中原區(qū)互助路小學(xué)穎河校區(qū)，屬于互助路小學(xué)四個(gè)直屬校區(qū)之一，四個(gè)校區(qū)一個(gè)法人、一套班子、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一師資，到了這里就已經(jīng)可以了，這可是正兒八經(jīng)的互助路分校，不是那種掛名合作的！
西三環(huán)外不遠(yuǎn)處的陽(yáng)光花苑小學(xué)到現(xiàn)在還掛著互助路小學(xué)的招牌，可惜互助路現(xiàn)在根本不認(rèn)，像陽(yáng)光花苑小學(xué)、錦藝城小學(xué)、和昌瀾景小學(xué)等都只是和互助路合作辦學(xué)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)而已，至此互助路官宣的四大校區(qū)：總校、北校區(qū)、育賢校區(qū)、穎河校區(qū)。（目前穎河校區(qū)尚在施工中，主體完工，外立面和內(nèi)裝正在進(jìn)行，操場(chǎng)場(chǎng)地平整中，對(duì)能否按時(shí)交付使用有點(diǎn)擔(dān)憂，不會(huì)又是先學(xué)籍入學(xué)校暫時(shí)借讀周邊？）

互助路和伊河路自古就在中原區(qū)一騎絕塵，甚至全市的小學(xué)中也是聯(lián)袂前四的存在！還是要恭喜一下麗景公館的業(yè)主，原本的陽(yáng)光城暴雷后規(guī)劃的小學(xué)遲遲不動(dòng)工，后來(lái)被教育局接手后給了個(gè)這么大的驚喜，目前就小學(xué)學(xué)區(qū)而言，周邊盡在下風(fēng)，當(dāng)然好的學(xué)校招牌和教育管理有了，后續(xù)的老師選擇培訓(xùn)和生源質(zhì)量也是一大方面。（萬(wàn)科的伊河路小學(xué)山河道校區(qū)是否嫡系尚未可知）。

中海因?yàn)槭羌兏纳祈?xiàng)目，摒棄了剛需人群，所以業(yè)主們顯得對(duì)學(xué)區(qū)的熱情沒有那么高漲，其實(shí)也正常，隔壁的昆侖望岳也沒有什么好的學(xué)區(qū)，但是并不妨礙賣的貴二手房堅(jiān)挺，因?yàn)槲覀兌贾赖臐撘?guī)則：非官即富的純改善業(yè)主們要想上個(gè)好學(xué)校太簡(jiǎn)單了，要么動(dòng)用點(diǎn)人脈，要么交點(diǎn)數(shù)萬(wàn)的贊助費(fèi)而已，不就這么簡(jiǎn)單，所以學(xué)區(qū)似乎成為了他們買房的第三甚至第四需求；但是互助路穎河校區(qū)距離中海只有500米的距離，未來(lái)被劃片這里也并非不可能。

穎河路板塊在近幾年持續(xù)爆紅，堪稱中原區(qū)的新貴區(qū)域，背靠二砂和萬(wàn)達(dá)以及華山路打造的磨街文創(chuàng)園等一系列吃喝玩樂(lè)，穎河路板塊已經(jīng)不虛市區(qū)任何一個(gè)區(qū)域，又沒有中原核心老城區(qū)的老破舊，又兼具商業(yè)生活配套的活躍，也怪不得中海萬(wàn)科重倉(cāng)這里做改善，因?yàn)樵谶@些開發(fā)商的眼里，這里適合改善們選擇居住，什么樣地位置匹配什么樣的產(chǎn)品，現(xiàn)在區(qū)域唯一缺少一所好的中學(xué)，二砂園區(qū)規(guī)劃的教育用地如果能慎重考慮引進(jìn)一所TOP初中，區(qū)域的價(jià)值會(huì)更上一層樓。

PS：說(shuō)到這里了聊聊近期鄭州關(guān)于中小學(xué)劃片的一些事

7月23日，經(jīng)開區(qū)教體局發(fā)布了2024年鄭州經(jīng)開區(qū)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校東校區(qū)和西校區(qū)的劃片范圍。一句話，大家別爭(zhēng)了，都是經(jīng)開外國(guó)語(yǔ)，一視同仁，向上外國(guó)語(yǔ)還不簡(jiǎn)單，我直接改名！

8月份綠博板塊（中牟現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開發(fā)區(qū)）的中小學(xué)招生范圍和介紹也引爆了一下淡如水的綠博：東五環(huán)以東，金龍路以南，文通路以西，賈魯河以北區(qū)域，劃片為鄭州四中文華學(xué)校；文通路以東，金龍路以南，雁鳴大道以西，賈魯河以北區(qū)域，劃片為河南省實(shí)驗(yàn)學(xué)校鄭開校區(qū)；兩個(gè)學(xué)校都是小學(xué)+初中的學(xué)區(qū)，而且明確了只要買房就有入學(xué)資格，沒有交房也沒關(guān)系。

就連一向“隱世不出”的清華附中也官宣了劃片范圍，這下蘭溪府的業(yè)主不拽了，當(dāng)初三少就說(shuō)過(guò)，清華附中劃片是大勢(shì)所趨，不可能只有蘭溪府能上，只不過(guò)先讓蘭溪府拿出去收點(diǎn)菜而已，劃片范圍囊括了中海云鼎和華潤(rùn)瑞府以及未來(lái)的電建華曦府。(給東區(qū)教體局前一二把手進(jìn)去有關(guān)系？）

從近期透明的學(xué)區(qū)劃片公示來(lái)看，是個(gè)好的消息和趨勢(shì)，教育改革勢(shì)在必行，依舊是路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索！(展開全部)

中海今天開始落位9號(hào)樓，不過(guò)在售樓部待一中午，發(fā)現(xiàn)進(jìn)財(cái)務(wù)室的也就一二十組，平銷期，9號(hào)樓位置離小區(qū)南大門太近了。尤其是西單元目測(cè)十來(lái)米，但買高了小區(qū)環(huán)境一點(diǎn)都享受不到，應(yīng)為9號(hào)樓屬于小區(qū)東南角的，具體有意向的，可以實(shí)地去看看，圖1-3是二期產(chǎn)品，148高層，225小高層，前邊4棟是6-8層洋房，不急著住的，可以等二期，主要還要看個(gè)人吧。

開盤沒選到洋房合適樓層的朋友，東苑還有四棟。

中海時(shí)光之境，華山路與潁河西路交會(huì)處向西500米路北。

稀缺創(chuàng)造價(jià)值——在20世紀(jì)中葉以前，黑珍珠的質(zhì)地并不夠好，又是比較沉重的黑色，很少有人重視，在市場(chǎng)上幾乎無(wú)人問(wèn)津，后來(lái)出來(lái)一個(gè)珠寶商開始對(duì)黑珍珠進(jìn)行改造。

這位商人將黑珍珠標(biāo)上令人咂舌的高價(jià)，放在曼哈頓第五大道最醒目的櫥窗里展示，然后在多家知名雜志上連續(xù)登載廣告，?直接將黑珍珠推向了頂級(jí)珠寶市場(chǎng)。

一時(shí)間，黑珍珠搖身一變成為稀世珍寶，被各大貴族名流捧在手心。

過(guò)去的半年時(shí)間，中海時(shí)光之境銷售了快10個(gè)億，成交均價(jià)2萬(wàn)左右，稀缺造就了這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值，最好銷售的是依舊是大平層和洋房，中原區(qū)的老錢還是非常多，但是缺少洋房和大平層這樣的產(chǎn)品。

只要看中原區(qū)的改善項(xiàng)目，大平層、洋房等等，這些項(xiàng)目賣的非常不錯(cuò)，旁邊的昆侖望岳、恒大云璽，基本都是拿著錢很難買，中原區(qū)有錢人很多，但是改善的很少，中原區(qū)苦“改善”久矣。

中海時(shí)光之境占地約56畝，容積率2.89，規(guī)劃有3棟洋房、5棟高層，高層三個(gè)戶型建筑面積約148平方米、166平方米、218平方米，洋房只有兩個(gè)戶型，建筑面積約178平方米、210平方米，現(xiàn)在9號(hào)樓正在認(rèn)籌，價(jià)格從1.9-2.1萬(wàn)。

中海時(shí)光之境位置也不錯(cuò)，再加上中海的牌子，再加上稀缺的洋房，這個(gè)組合可以是四個(gè)二的炸彈，炸誰(shuí)誰(shuí)不怕。(展開全部)

改善市場(chǎng)，往東看華潤(rùn)超總潤(rùn)府，往西看中海時(shí)光之境，過(guò)去的半年，時(shí)光之境銷售金額9.61億，成交均價(jià)19811元一平，榮登鄭州八區(qū)銷售排行榜金額榜頭把交椅，每天幾十組的客戶到訪，印證了好地段+好產(chǎn)品，即使下行期也是不愁賣的。

最好賣的是洋房產(chǎn)品和166平的大平層，這不，最近又把9號(hào)樓166平的開啟認(rèn)籌，單價(jià)1.9-2.1萬(wàn)元一平。目前整個(gè)小區(qū)148平僅剩10套左右，均價(jià)18500元一平，148平的整個(gè)小區(qū)只有一棟樓，兩梯兩戶，比較稀缺，7號(hào)樓218平單價(jià)1.9-2.1萬(wàn)元，價(jià)位都大差不差，可以看出中海并沒有刻意拉大平層戶型的差價(jià)。洋房由于其稀缺性很貴，均價(jià)2.6萬(wàn)元一平左右、一樓帶地下室140平可改2層的，單價(jià)3.3萬(wàn)元一平。
個(gè)人感覺這項(xiàng)目很迷的一點(diǎn)是外立面，說(shuō)是復(fù)刻的紐約ONE57包豪斯美學(xué)，采用鋁板+大面積玻璃幕，但看效果圖吧，又感覺平平無(wú)奇，和其他樓盤似乎沒啥差距，不就是單調(diào)的方疙瘩嘛，反而有降成本的嫌疑。

樓體房子雖然一般，但小區(qū)的入戶界面反而很炫酷，這個(gè)會(huì)所式大門由上千塊陶磚組成，約9.5米闊綽挑高，搭配一幅巨大的奢石屏扇，與旁邊的紅磚二砂老廠房融為一體。
除了中海，中原區(qū)唯二期待的就是華潤(rùn)熱電廠改造和原恒大云璽地塊，這兩個(gè)新地塊，一個(gè)同樣有老廠房懷舊基因，一個(gè)地段無(wú)敵好，都是中海的勁敵。(展開全部)