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前幾天被中海時(shí)光之境的紅色海報(bào)刷屏，主要寫的是“摘地一周年，勁銷23億元”。這個(gè)成績還是很猛的，并且沒啥水分，僅11月份之前的備案金額就有近20億元。像今年的幾個(gè)網(wǎng)紅盤蘭溪府/華潤超總也都是十幾個(gè)億的銷售額。

我一直覺得中海價(jià)格中規(guī)中矩，但流速很快，賣的很好。第一次去的時(shí)候還沒什么呈現(xiàn)，這次過去大部分已經(jīng)展示出來，在幾個(gè)樣板間轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，放在北龍湖那幾個(gè)新樓盤里還差點(diǎn)意思，放在中原區(qū)可以說是碾壓級(jí)別。

一期7、9兩棟樓沒賣，10號(hào)樓還有部分房源，其他樓棟基本售完。一批次預(yù)計(jì)交付時(shí)間是2026年年中，看目前的進(jìn)度又可能提前交付。二期是2026年10月份前后，差別不大，一期二批次也在這個(gè)時(shí)間段，目前還有部分房源沒有推出。二期149平基本售完，剩下個(gè)別頂?shù)讟菍樱?79平洋房還有很多可選。

停車的時(shí)候，感覺洋房外立面挺一般的，沒有質(zhì)感，跟北龍湖的云著湖居比起來差點(diǎn)意思，中海九號(hào)公館倒是有一拼。

按照目前的去化速度，預(yù)計(jì)到明年年中，這兩塊地能賣個(gè)七七八八。賣的快對于中海業(yè)主來說不見得好事，早早賣完就會(huì)不太用心，參考中海云著湖居，老老實(shí)實(shí)蓋房，還真是不錯(cuò)，目前還沒有出現(xiàn)規(guī)模性維權(quán)。

附近兩個(gè)改善小區(qū)昆侖望岳和萬科山河道的二手房已經(jīng)進(jìn)入二手房市場，報(bào)價(jià)都在1.8萬左右，成交的還行，每月都有幾套二手房成交。(展開全部)

中海時(shí)光之境，潁河西路北、二砂東街（能源路）西。

中海的火力還是很生猛，銷售額方面是一直榜一大哥，力壓其他房企，一期高層166平方米的價(jià)格是18500-19500元/平方米，樓王218平方米是19000-21000元/平方米，現(xiàn)在主要銷售的是二期，二期占地是35畝，4棟洋房和2棟小高層，高層只有兩個(gè)面積148平方米、225平方米，洋房也是只有兩個(gè)面積178平方米、210平方米，與一期基本類似，大概價(jià)位如下4號(hào)樓高層149平方米，價(jià)格從17300-18900元/平方米，洋房179平方米是23500-25000元/平方米，洋房215平方米的價(jià)格是26000元/平方米。

總的來說項(xiàng)目還是有非常大的優(yōu)勢：首先是位置，毗鄰二砂文創(chuàng)園，周邊的配套是相當(dāng)成熟，是主城區(qū)少有的地塊，絕對的稀缺，再加上中原區(qū)老城區(qū)比較缺少“新房”，用一句時(shí)髦的話就是人民群眾日益增長的改善需求與“落后”的土地供應(yīng)之間的矛盾，中原區(qū)老城區(qū)土地供應(yīng)比較少，所以說一般以改善為主，銷路也都不錯(cuò)；其次就是中海的品牌和營銷力，萬億央企中海，聽了中海兩字，就相當(dāng)于吃了一顆定心丸，10年時(shí)間深耕鄭州15盤，硬是在北龍湖拿下3個(gè)項(xiàng)目，另外中海的營銷也很給力，很擅長銷售這種項(xiàng)目。

但還是需要吐槽一下，中海雖然說牌子很大，但是做的東西真的一般，中海是一家非常善于賺錢的企業(yè)，把該能省的東西都省了，然后讓你看上去高大上，來鄭州做了十多個(gè)項(xiàng)目，沒有一個(gè)精品項(xiàng)目，有機(jī)會(huì)可以到中海已經(jīng)交付的項(xiàng)目，看完之后你就明白了！(展開全部)

時(shí)光之境今年還是很猛的，占據(jù)鄭州市銷量榜榜首，前一段又開盤了二期地塊。一期洋房基本售完，高層還有未開樓棟，直接甩開干二期，也是漂亮操作。一期合同約定交付日期是2026年6月30日，時(shí)間倒是很充裕。

二期地塊不大，占地約35畝，四棟洋房和2棟小高層，容積率比一期也略有降低，2.49，放在整個(gè)鄭州主城區(qū)都是優(yōu)質(zhì)的，前幾年的保利心語一度懟到7點(diǎn)多，很是夸張。

上周末推出了高層4號(hào)樓，全部是149㎡四房兩廳兩衛(wèi)，兩梯兩戶，精裝修交付，加上前段賣的還不錯(cuò)的洋房樓棟，二期比一期先賣完也不是不可能。

產(chǎn)品方面確實(shí)不錯(cuò)，主流的玻璃幕外立面，售樓部風(fēng)格跟北側(cè)的二砂文創(chuàng)園也很協(xié)調(diào)，戶型對于改善群體是夠用的，高層148平得房率在85.5%，166平和218平在89%左右，單價(jià)在18000-21000之間，洋房178平得房率在95%左右，單價(jià)在24500-27500之間。

周邊商業(yè)主要依靠中原萬達(dá)，交通方面已經(jīng)完全成熟，中原區(qū)過去確實(shí)很少有新樓盤，大部分購房者還都是地緣，任你把東區(qū)講的天花亂墜也絲毫不感興趣，雖然單價(jià)比周邊要高些，但整體品質(zhì)提升很大，想改善自然需要兜里的錢出來買單。包括上個(gè)月拍出的恒大云璽旁邊地塊，已經(jīng)確定由龍湖地產(chǎn)代建代銷，容積率依然是不超2.5，再看看旁邊云璽5.09的樓間距，真是忍不住感慨一番。(展開全部)

小高層148-225洋房179-215

西區(qū)目前改善的天花板—時(shí)光之境，又要上新了，二期云筑規(guī)劃公示，潁河西路北、二砂東街（能源路）東，規(guī)劃2棟20層高層、4棟8層洋房，總309戶，還是原來的配方，還是熟悉的味道，外立面風(fēng)格及戶型基本上沒有什么太大的變化，部分做了簡單的升級(jí)，高層面積段148平和226平，洋房面積段178平和210平，大平層+洋房，純凈地，二砂主城核心區(qū)，每一個(gè)優(yōu)勢都成功長在了中原改善置業(yè)的需求點(diǎn)上，加上中原改善盤本身就比較稀缺，所以一直賣的都還不錯(cuò)。

優(yōu)勢和劣勢均無需多言，買這個(gè)項(xiàng)目的都是有備而來，一度有西區(qū)改善終結(jié)者之稱，但這種局面或?qū)⒑芸毂淮蚱?，接下來的中原主城改善或?qū)㈤_啟井噴模式，土拍一次性安排了兩個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊。

記得恒大云璽當(dāng)年火爆開盤場面的都知道這塊地的殺傷力，洛河路南、文化宮路東，原來是恒大配備的商務(wù)地塊計(jì)劃是要打造地標(biāo)建筑，建筑高度300米，恒大暴雷，地產(chǎn)下行，超高建筑接二連三難產(chǎn)，這個(gè)地塊最終的宿命也是一樣，超高難產(chǎn)，改住宅，這個(gè)位置說是中原主城區(qū)的心臟位置應(yīng)該一點(diǎn)也不為過，緊鄰中原路，周邊有桐柏路和嵩山路，同時(shí)還有鄭州市人民zf和綠城廣場，區(qū)位價(jià)值遠(yuǎn)超中海，關(guān)鍵容積率只有2.5，周邊還有伊河路小學(xué)和鄭州外國語，這個(gè)位置和配套的價(jià)值含量老中原區(qū)的土著都懂，中海二者的距離并不是太遠(yuǎn)，這個(gè)位置一般開發(fā)商也拿不下，肯定還是某些央企或者國企，年底前摘地，開盤最快也要明年上半年了。

除了這個(gè)地塊，中海鄰居萬科山河道附近也有地塊出讓，區(qū)位價(jià)值和配套跟中海差不多，但容積率高，前后夾擊，替中海捏把冷汗，為保地位，中海趕緊賣吧。(展開全部)

東院148的戶型還是有點(diǎn)進(jìn)步的，加了北陽臺(tái)、南陽臺(tái)加長了

中海時(shí)光之境，潁河西路北、二砂東街（能源路）西。

41號(hào)土地位于，潁河西路北、二砂東街（能源路）西，占地面積約56畝，容積率小于2.9，建筑高度小于80米，毛坯限價(jià)16650元/平方米，精裝修限價(jià)19980元/平方米，洋房只有兩個(gè)戶型178平方米、210平方米，高層三個(gè)戶型148平方米、166平方米、218平方米，現(xiàn)在正在銷售9號(hào)樓，均價(jià)18500-19000元/平方米。

40號(hào)土地位于，鄭州市二砂文創(chuàng)園，潁河西路北、二砂東街（能源路）東，占地面積約35畝，容積率是2.5，毛坯限價(jià)17100元/平方米，精裝修限價(jià)20520元/平方米，最終被鄭州中海地產(chǎn)以42494萬元摘得，樓面價(jià)7281元/㎡，溢價(jià)率10.7%。

現(xiàn)在算是中海時(shí)光之境二期，二期依舊是高低配，2棟高層和4棟洋房，高層只有兩個(gè)面積148平方米、225平方米，洋房也是只有兩個(gè)面積178平方米、210平方米，基本和上一期規(guī)劃的差不多，上半年中海以屠榜之勢“霸榜”，熱銷10個(gè)億。

這里面有非常稀缺的洋房，178平方米和210平方米，中原區(qū)的old money 是不差錢，缺的是優(yōu)質(zhì)的改善，尤其是大平層、洋房，其實(shí)購買力是真的可以，恒大云璽就是一個(gè)非常好的例子，4年之前，恒大云璽風(fēng)頭正盛，當(dāng)時(shí)推出1、2、3、5號(hào)樓，390套房子，單價(jià)2.1萬-2.5萬，去化約338套，去化率87%，總銷售額約13.8億元，那時(shí)候小戶型，如果不是全款客戶，壓根都不讓你認(rèn)籌，太恐怖的購買力。

這種項(xiàng)目有錢，喜歡就上，畢竟買一套少一套。(展開全部)

穎河路板塊又一加分項(xiàng)來了。

前幾天朋友小區(qū)麗景公館物業(yè)張貼告示：接潁河路小學(xué)（互助路穎河路校區(qū)）通知，8月17日下午3:00學(xué)校招生處將在陽光城麗景公館南苑門口進(jìn)行招生宣傳并張貼招生簡章。

告示內(nèi)容很直白清晰，公辦穎河路小學(xué)為中原區(qū)互助路小學(xué)穎河校區(qū)，屬于互助路小學(xué)四個(gè)直屬校區(qū)之一，四個(gè)校區(qū)一個(gè)法人、一套班子、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一師資，到了這里就已經(jīng)可以了，這可是正兒八經(jīng)的互助路分校，不是那種掛名合作的！
西三環(huán)外不遠(yuǎn)處的陽光花苑小學(xué)到現(xiàn)在還掛著互助路小學(xué)的招牌，可惜互助路現(xiàn)在根本不認(rèn)，像陽光花苑小學(xué)、錦藝城小學(xué)、和昌瀾景小學(xué)等都只是和互助路合作辦學(xué)獨(dú)立運(yùn)營而已，至此互助路官宣的四大校區(qū)：總校、北校區(qū)、育賢校區(qū)、穎河校區(qū)。（目前穎河校區(qū)尚在施工中，主體完工，外立面和內(nèi)裝正在進(jìn)行，操場場地平整中，對能否按時(shí)交付使用有點(diǎn)擔(dān)憂，不會(huì)又是先學(xué)籍入學(xué)校暫時(shí)借讀周邊？）

互助路和伊河路自古就在中原區(qū)一騎絕塵，甚至全市的小學(xué)中也是聯(lián)袂前四的存在！還是要恭喜一下麗景公館的業(yè)主，原本的陽光城暴雷后規(guī)劃的小學(xué)遲遲不動(dòng)工，后來被教育局接手后給了個(gè)這么大的驚喜，目前就小學(xué)學(xué)區(qū)而言，周邊盡在下風(fēng)，當(dāng)然好的學(xué)校招牌和教育管理有了，后續(xù)的老師選擇培訓(xùn)和生源質(zhì)量也是一大方面。（萬科的伊河路小學(xué)山河道校區(qū)是否嫡系尚未可知）。

中海因?yàn)槭羌兏纳祈?xiàng)目，摒棄了剛需人群，所以業(yè)主們顯得對學(xué)區(qū)的熱情沒有那么高漲，其實(shí)也正常，隔壁的昆侖望岳也沒有什么好的學(xué)區(qū)，但是并不妨礙賣的貴二手房堅(jiān)挺，因?yàn)槲覀兌贾赖臐撘?guī)則：非官即富的純改善業(yè)主們要想上個(gè)好學(xué)校太簡單了，要么動(dòng)用點(diǎn)人脈，要么交點(diǎn)數(shù)萬的贊助費(fèi)而已，不就這么簡單，所以學(xué)區(qū)似乎成為了他們買房的第三甚至第四需求；但是互助路穎河校區(qū)距離中海只有500米的距離，未來被劃片這里也并非不可能。

穎河路板塊在近幾年持續(xù)爆紅，堪稱中原區(qū)的新貴區(qū)域，背靠二砂和萬達(dá)以及華山路打造的磨街文創(chuàng)園等一系列吃喝玩樂，穎河路板塊已經(jīng)不虛市區(qū)任何一個(gè)區(qū)域，又沒有中原核心老城區(qū)的老破舊，又兼具商業(yè)生活配套的活躍，也怪不得中海萬科重倉這里做改善，因?yàn)樵谶@些開發(fā)商的眼里，這里適合改善們選擇居住，什么樣地位置匹配什么樣的產(chǎn)品，現(xiàn)在區(qū)域唯一缺少一所好的中學(xué)，二砂園區(qū)規(guī)劃的教育用地如果能慎重考慮引進(jìn)一所TOP初中，區(qū)域的價(jià)值會(huì)更上一層樓。

PS：說到這里了聊聊近期鄭州關(guān)于中小學(xué)劃片的一些事

7月23日，經(jīng)開區(qū)教體局發(fā)布了2024年鄭州經(jīng)開區(qū)外國語學(xué)校東校區(qū)和西校區(qū)的劃片范圍。一句話，大家別爭了，都是經(jīng)開外國語，一視同仁，向上外國語還不簡單，我直接改名！

8月份綠博板塊（中牟現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開發(fā)區(qū)）的中小學(xué)招生范圍和介紹也引爆了一下淡如水的綠博：東五環(huán)以東，金龍路以南，文通路以西，賈魯河以北區(qū)域，劃片為鄭州四中文華學(xué)校；文通路以東，金龍路以南，雁鳴大道以西，賈魯河以北區(qū)域，劃片為河南省實(shí)驗(yàn)學(xué)校鄭開校區(qū)；兩個(gè)學(xué)校都是小學(xué)+初中的學(xué)區(qū)，而且明確了只要買房就有入學(xué)資格，沒有交房也沒關(guān)系。

就連一向“隱世不出”的清華附中也官宣了劃片范圍，這下蘭溪府的業(yè)主不拽了，當(dāng)初三少就說過，清華附中劃片是大勢所趨，不可能只有蘭溪府能上，只不過先讓蘭溪府拿出去收點(diǎn)菜而已，劃片范圍囊括了中海云鼎和華潤瑞府以及未來的電建華曦府。(給東區(qū)教體局前一二把手進(jìn)去有關(guān)系？）

從近期透明的學(xué)區(qū)劃片公示來看，是個(gè)好的消息和趨勢，教育改革勢在必行，依舊是路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索！(展開全部)

中海今天開始落位9號(hào)樓，不過在售樓部待一中午，發(fā)現(xiàn)進(jìn)財(cái)務(wù)室的也就一二十組，平銷期，9號(hào)樓位置離小區(qū)南大門太近了。尤其是西單元目測十來米，但買高了小區(qū)環(huán)境一點(diǎn)都享受不到，應(yīng)為9號(hào)樓屬于小區(qū)東南角的，具體有意向的，可以實(shí)地去看看，圖1-3是二期產(chǎn)品，148高層，225小高層，前邊4棟是6-8層洋房，不急著住的，可以等二期，主要還要看個(gè)人吧。

開盤沒選到洋房合適樓層的朋友，東苑還有四棟。