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變相延期交房，下個(gè)月交房陽(yáng)臺(tái)一個(gè)百米大窟窿，無(wú)法裝修！

細(xì)節(jié)太邋遢！單元門(mén)門(mén)禁還是十年前標(biāo)準(zhǔn)！小區(qū)到處鋪的都是瀝青柏油路！承諾的架空層大面積縮水！
存在欺騙：一號(hào)樓承諾沒(méi)有對(duì)外商業(yè)，現(xiàn)在全是！

小區(qū)里面鋪瀝青，安置房都少見(jiàn)！

綠城誠(chéng)園馬上要交房了，過(guò)去很多人對(duì)其安全性比較介意，畢竟綠城只是代建，這種在過(guò)去往往很容易出問(wèn)題。

接下來(lái)的綠城誠(chéng)園就是現(xiàn)房銷(xiāo)售，硬剛老經(jīng)開(kāi)和北側(cè)東區(qū)二手房，因?yàn)槭Ｓ喾吭催€有很多，壓力很大。

目前1號(hào)樓還有三分之一房源，以119㎡和125㎡為主，95㎡小三房已售完；
2號(hào)樓幾乎沒(méi)賣(mài)，全是136㎡和145㎡大戶(hù)型；
3號(hào)樓還有一半房源，全是136㎡和145㎡大戶(hù)型；
5號(hào)樓還有三分之二房源，全是136㎡和145㎡大戶(hù)型；
6號(hào)樓還有三分之一房源，全是136㎡和145㎡大戶(hù)型；
7號(hào)樓小戶(hù)型賣(mài)的還行，大戶(hù)型還有很多，有少部分120㎡和126㎡房源；
8號(hào)樓基本售完，剩余少部分136㎡三房；
9號(hào)樓基本售完，剩余少部分133㎡三房；
10號(hào)樓基本售完，剩余少部分136㎡三房；
11號(hào)樓基本售完。

整體賣(mài)了有六七百套房，相比1170這個(gè)總套數(shù)，成績(jī)一般。等到交房后，接下來(lái)這個(gè)也會(huì)成為優(yōu)劣分明的樓盤(pán)，優(yōu)勢(shì)就是現(xiàn)房、距離東區(qū)近，騎電動(dòng)車(chē)在高鐵站周邊上班也很方便。劣勢(shì)就是地塊周邊不利因素（長(zhǎng)盛廣場(chǎng)、富士康）。另外目前還沒(méi)有學(xué)校的加持，對(duì)于年輕人來(lái)講不是很受用。

但也能看出來(lái)這個(gè)開(kāi)發(fā)商資金方面還挺有能力，畢竟前期投入也不少，回款不行全靠硬抗。

在小區(qū)里轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，發(fā)現(xiàn)外立面建標(biāo)是不錯(cuò)，但看著有些壓抑，顏色偏深，玻璃幕上還有很多分割，跟華潤(rùn)瑞府的感官效果差了不少。景觀綠化方面也一般，細(xì)節(jié)不行。

目前賣(mài)得不好，也說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)這個(gè)價(jià)格不認(rèn)可，不排除以后降價(jià)回款的因素。老經(jīng)開(kāi)現(xiàn)在也沒(méi)有可選的現(xiàn)房，僅有金茂如意府一個(gè)，保利天珺以大戶(hù)型尾盤(pán)為主，是時(shí)候出來(lái)新樓盤(pán)啦。(展開(kāi)全部)

深度好文

?綠城誠(chéng)園，河南長(zhǎng)實(shí)置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，綠城發(fā)展代建管理+物業(yè)服務(wù)

早在2013年長(zhǎng)實(shí)置業(yè)就拿下了土地，開(kāi)發(fā)了富士康的定向宿舍長(zhǎng)盛廣場(chǎng)，二期土地因?yàn)榉N種原因未能開(kāi)發(fā)，終于隔了5年重新啟動(dòng)，這次拉上了綠城來(lái)給品牌加持，開(kāi)始之初雖有綠城的品牌加持，但是畢竟出錢(qián)的長(zhǎng)實(shí)置業(yè)，靠譜性還是大打疑問(wèn)，好在經(jīng)過(guò)幾年的風(fēng)雨，經(jīng)受住了拷打，今年11月份即將交付，目前已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房，這一點(diǎn)默默點(diǎn)個(gè)贊吧。

誠(chéng)園?位于經(jīng)開(kāi)區(qū)八大街與經(jīng)北六路交會(huì)處，占地面積41334㎡，建筑面積230000㎡，容積率3.99，規(guī)劃10棟住宅+1棟三層商業(yè)（1#樓、2#樓、3#樓、5#樓、6#樓、7#樓、8#樓、9#樓共是27層（含架空一層）；10#樓、11#樓總共25層，其中1-7層是商業(yè)部分（含架空一層），4#樓是商業(yè)，共3層。），地塊狹長(zhǎng)不規(guī)則，有點(diǎn)像拱形，綠城給出的產(chǎn)品是經(jīng)典綠派風(fēng)格，誠(chéng)園系列產(chǎn)品早在其他城市都已經(jīng)有過(guò)，也是綠城的標(biāo)準(zhǔn)體系，外立面極其公建現(xiàn)代化，1、2層石材+3層以上鋁板，成本增加了，一眼望去的規(guī)整性和N年后外立面的對(duì)比秒殺真石漆等小區(qū)；地塊的不規(guī)則帶來(lái)的不便就是集中景觀難做，但是綠城另辟蹊徑，主大門(mén)處的流水景觀后每棟樓基本都是1層架空來(lái)增加鄰里屬性和公共空間的可拓展性，最大程度彌補(bǔ)景觀問(wèn)題，其實(shí)兩棟樓50米的間距做景觀也沒(méi)那么難堪~

戶(hù)型設(shè)計(jì)上以90㎡三房起步，直到140的三房，和145的四房戶(hù)型，戶(hù)型設(shè)計(jì)從來(lái)不會(huì)拉胯的綠城這次拿出來(lái)誠(chéng)意不足十分。
115㎡的橫廳邊戶(hù)，在一個(gè)剛改項(xiàng)目里面，115㎡做東西邊戶(hù)也是極少的，更是橫廳邊戶(hù)+2臥朝南，無(wú)論是采光面和空間利用率上都很nice，不過(guò)主臥暗衛(wèi)是個(gè)瑕疵；
123㎡的中間邊戶(hù)三面寬朝南，餐客南北雙陽(yáng)臺(tái)通透，整個(gè)戶(hù)型及其方正，但是依舊沒(méi)有處理好暗衛(wèi)問(wèn)題；
130㎡F戶(hù)型設(shè)計(jì)了甲板陽(yáng)臺(tái)，美中不足是陽(yáng)臺(tái)的寬度只有1.5米，雖然長(zhǎng)度高達(dá)14米，但是實(shí)地寬度視覺(jué)上還是沒(méi)那么好，而且F戶(hù)型作為拼接邊戶(hù)，兩個(gè)衛(wèi)生間采光非常差，不過(guò)這個(gè)戶(hù)型的主臥真的挺大；
145㎡四房邊戶(hù)應(yīng)該是相比之下最完美的戶(hù)型，三面寬朝南，約8米長(zhǎng)，1.9米寬的陽(yáng)臺(tái)，每個(gè)房間的采光都極其完美，就連低層在白天不用開(kāi)燈屋里也是明亮的。

誠(chéng)園的位置得天獨(dú)厚，差一點(diǎn)點(diǎn)就是東區(qū)的人了，縱觀東區(qū)高鐵站附近，可選的新房有哪些？幸福里價(jià)格昂貴，海馬公園也是一路飆升，次一點(diǎn)的66公寓也一副不差錢(qián)的樣子，經(jīng)開(kāi)板塊靠近東區(qū)的新房也寥寥無(wú)幾，福塔兩兄弟已經(jīng)結(jié)束而且位置更靠市區(qū)，所以說(shuō)綠城誠(chéng)園的大區(qū)域位置非常好，交通四通八達(dá)。小區(qū)域嘛仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智，對(duì)面就是富士康，西側(cè)又有員工宿舍公寓的影響，在聚集的上下班時(shí)間還是比較吵鬧的。

人無(wú)完人，盤(pán)無(wú)完盤(pán)，誠(chéng)園有自己的優(yōu)勢(shì)也有劣勢(shì)，就看你更看重哪一點(diǎn)，不過(guò)三少個(gè)人認(rèn)為東區(qū)上班和經(jīng)開(kāi)區(qū)上班的都可以考慮，目前項(xiàng)目?jī)?nèi)部施工有序，絲毫沒(méi)有資金的壓力，11月交付的準(zhǔn)現(xiàn)房，價(jià)格1.85-1.95之間，還是比開(kāi)盤(pán)之初有點(diǎn)漲勢(shì)，所剩房源不算少，可選性較大，但是銷(xiāo)售中心已經(jīng)在佛系賣(mài)房，如果仍然不放心，那就等到交付后買(mǎi)現(xiàn)房反正也不差著半年了。(展開(kāi)全部)

綠城誠(chéng)園，第八大街與經(jīng)北六路交會(huì)處。

勝（剩）者為王，敗者為寇，經(jīng)開(kāi)老城區(qū)的游戲就是誰(shuí)先走誰(shuí)就輸了。綠城誠(chéng)園熬走了福塔三兄弟，只剩下一個(gè)金茂未來(lái)府，金茂也是高開(kāi)低走精裝改毛坯，銷(xiāo)售換了幾波，還是賣(mài)不動(dòng)，直到今年過(guò)完年，火了一把。

項(xiàng)目在八大街和經(jīng)北四路，占地62畝，容積率是4，規(guī)劃了10棟高層，這個(gè)項(xiàng)目得賣(mài)了三年，我記得從8年都開(kāi)始了，現(xiàn)在幾棟樓沒(méi)有開(kāi)，2號(hào)樓和5號(hào)樓，137平方米的正在銷(xiāo)售，這個(gè)項(xiàng)目是準(zhǔn)現(xiàn)房，今年的10月份或者是11月份就可以交房，調(diào)研的整體感覺(jué)符合綠城的特點(diǎn)——松散，他們的銷(xiāo)售不叫置業(yè)顧問(wèn)，叫生活顧問(wèn)或者資產(chǎn)顧問(wèn)，業(yè)績(jī)壓力也沒(méi)有那么大，下班也挺早的。

項(xiàng)目得優(yōu)勢(shì)：

1、位置。

它的位置很炸裂，在經(jīng)北六路和經(jīng)開(kāi)八大街的交匯處，往北稍微走走就到鄭東新區(qū)了，這位置還算是蠻不錯(cuò)的，比福塔三兄弟和金茂未來(lái)府好一些。

2、無(wú)競(jìng)爭(zhēng)。

彼得·林奇說(shuō)競(jìng)爭(zhēng)有害財(cái)富，所以賣(mài)的好項(xiàng)目基本沒(méi)啥競(jìng)爭(zhēng)，現(xiàn)在老經(jīng)開(kāi)也是這個(gè)情況，基本沒(méi)有啥新項(xiàng)目，綠城誠(chéng)園把該熬走的都熬走了。

再說(shuō)說(shuō)我擔(dān)憂的地方：

1、位置。

李嘉誠(chéng)說(shuō)位置位置還是位置，這個(gè)位置食之無(wú)味，棄之可惜，位置好歸好，但是你看看這周邊，一路之隔就是富士康，旁邊就是長(zhǎng)盛廣場(chǎng)。

2、代建。

這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)代建項(xiàng)目，長(zhǎng)盛出地，綠城代建，如果有興趣可以關(guān)注一下綠城在濱河的全資項(xiàng)目，綠城明月濱河，做的是不盡人意，你可以想一下，全資項(xiàng)目都是這樣，更何況是代建項(xiàng)目。(展開(kāi)全部)

昨天剛拍的，這就是說(shuō)的鋁材是嗎

熬啊熬，綠城誠(chéng)園終于把經(jīng)開(kāi)老城的保利天匯、華潤(rùn)凱旋門(mén)全都熬走了。

但是好不容易熬走了保利、華潤(rùn)，又來(lái)了金茂越秀未來(lái)府。

經(jīng)開(kāi)老城的可選性是真的不多了，統(tǒng)共就只有三個(gè)項(xiàng)目，除了綠城誠(chéng)園，另外兩個(gè)，保利天珺也已經(jīng)是尾盤(pán)了，只剩下一些大面積段的戶(hù)型在售，可選性不多，最近業(yè)主也因?yàn)闇p配正在維權(quán)，尾盤(pán)估計(jì)也不好賣(mài)了。

另一個(gè)就是金茂越秀未來(lái)府，從溢價(jià)30%摘地、高調(diào)入市，到后來(lái)的樓市遇冷，精裝改毛坯，特價(jià)房頻出，也不是那么一帆風(fēng)順，這么大個(gè)地塊，夠金茂跟越秀賣(mài)個(gè)幾年了。

再說(shuō)回綠城誠(chéng)園，跟保利天匯、華潤(rùn)凱旋門(mén)差不多同一時(shí)期入市，但是誠(chéng)園除了綠城代建能拿出來(lái)說(shuō)說(shuō)，項(xiàng)目本身存在的不利因素太多了，沒(méi)有啥競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在跟未來(lái)府相比，綠城誠(chéng)園還是有一定優(yōu)勢(shì)的，比如說(shuō)不臨三環(huán)，位置在經(jīng)開(kāi)區(qū)更核心一些，交房時(shí)間也比未來(lái)府要早。

所以綠城誠(chéng)園的價(jià)格一直很堅(jiān)挺，目前在售均價(jià)18500元/平米，樓層高價(jià)格貴，小區(qū)預(yù)計(jì)是今年11月份交付，正在做外立面，除了在售樓棟，還有2號(hào)樓、5號(hào)樓以及7號(hào)樓三棟樓沒(méi)有加推，是準(zhǔn)備賣(mài)現(xiàn)房的節(jié)奏。(展開(kāi)全部)

看著金茂未來(lái)府的熱銷(xiāo)，估計(jì)把綠城誠(chéng)園都給急壞了。動(dòng)不動(dòng)就是一個(gè)小目標(biāo)，真令人羨慕。位置也沒(méi)我好，產(chǎn)品也不如我，我怎么就賣(mài)不動(dòng)呢。

綠城誠(chéng)園也是有客戶(hù)的，好的時(shí)候也能來(lái)個(gè)一二十組，我2月份去過(guò)售樓部?jī)纱?，置業(yè)顧問(wèn)倒是不多，但每次也都有兩三組客戶(hù)同時(shí)在看房。相較來(lái)說(shuō)，未來(lái)府之前一直都是雷聲大雨點(diǎn)小，但過(guò)完年還是不一樣的，偌大售樓部經(jīng)常性的座無(wú)虛席，那么大的沙盤(pán)也經(jīng)常被圍滿，成交量也是真是存在。

之前大家會(huì)擔(dān)心綠城誠(chéng)園的安全性，但目前給出的計(jì)劃是今年11月份交付，還有8個(gè)月時(shí)間，工地也正常施工，沒(méi)有停工，問(wèn)題是不大的。

之前一直是毛坯樣板間，最近要做一個(gè)精裝的，裝修公司正在做，只不過(guò)工期不緊張，去了兩次呈現(xiàn)效果差別不大。

位置確實(shí)距離東站更近，但周邊富士康工廠、長(zhǎng)盛廣場(chǎng)是客戶(hù)比較在意的點(diǎn)。戶(hù)型方面倒是很多樣，有橫廳，也有中規(guī)中矩的三開(kāi)間朝南。只是有個(gè)戶(hù)型我不是很理解，需要經(jīng)過(guò)連廊才能到家，這相當(dāng)于從地下車(chē)庫(kù)坐電梯上來(lái)，馬上要到家了，結(jié)果需要走幾米露天連廊，回家的感覺(jué)一下子就差了。

其他的倒也不錯(cuò)，130㎡左右的大三房，在周邊新房市場(chǎng)還算是稀缺的，保利天珺僅剩下140㎡四房，金茂未來(lái)府也是145㎡四房，這種面積段生成的四房就是各個(gè)房間都不大，也有客戶(hù)只有三房需求，但想要更大的房?jī)r(jià)，就會(huì)更傾向于大三房。但大戶(hù)型的總價(jià)在250-300萬(wàn)區(qū)間，又可以去看看東區(qū)二手房或者其他區(qū)域優(yōu)質(zhì)新房，這就很尷尬了。

目前1/3/6/8/9/10/11都有房源在售，樓層也可挑選，2/5/7這三棟樓還未開(kāi)售，91㎡、115㎡、123㎡這幾個(gè)戶(hù)型賣(mài)的還不錯(cuò)，130/132/140㎡剩余較多。
價(jià)格也沒(méi)什么變化，跟之前基本持平。(展開(kāi)全部)

除了最近以華潤(rùn)凱旋門(mén)熱鬧交房為代表的福塔三兄弟，其實(shí)經(jīng)開(kāi)老城區(qū)還有一個(gè)低調(diào)的品質(zhì)樓盤(pán)——綠城誠(chéng)園。

誠(chéng)園將在2023年11月交付，目前基本實(shí)景呈現(xiàn)了，尤其是樓體外立面，綠城出品，顏值自然是一等一的。誠(chéng)園采用的是綠城經(jīng)典二代高層升級(jí)的“現(xiàn)代高層”產(chǎn)品，鋁板幕墻與進(jìn)口藍(lán)眼睛石材相互點(diǎn)綴，呈現(xiàn)了寫(xiě)字樓般的高級(jí)感，不輸建業(yè)天筑。

雖然是準(zhǔn)現(xiàn)房，但可售房源還是不少的，目前在售樓棟6、8、9、10、11號(hào)五棟樓，戶(hù)型從95平的小三房，120平的大三房，140平的三房四房都有，毛坯均價(jià)18000-20000元/平。

論園林景觀，建筑品質(zhì)，戶(hù)型設(shè)計(jì)，誠(chéng)園與福塔三兄弟比都不落下風(fēng)，但位置方面，誠(chéng)園有點(diǎn)靠里，不像華潤(rùn)凱旋門(mén)、保利天匯昭示性那么好，除此之外，地塊形狀過(guò)于細(xì)長(zhǎng)，觀感一般，容積率3.99，也是劣勢(shì)。

但同在老城區(qū)，誠(chéng)園也有自己獨(dú)特的地段優(yōu)勢(shì)，距地鐵5號(hào)線經(jīng)開(kāi)中心廣場(chǎng)站僅800米左右，地鐵11號(hào)線（規(guī)劃中）經(jīng)北四路站就在樓下，這點(diǎn)比保利天匯凱旋門(mén)的公共交通要方便太多，而且誠(chéng)園距離高鐵東站更近，更具“東區(qū)樓盤(pán)”標(biāo)簽。

還有一點(diǎn)，與自稱(chēng)高端改善的華潤(rùn)保利相比，誠(chéng)園是真的改善，高級(jí)的外立面，兩梯兩戶(hù)，兩梯三戶(hù)，大范圍的架空層設(shè)計(jì)，都表明誠(chéng)園對(duì)公共空間的高投入，而這是講究成本控制的央企所無(wú)法比擬的，華潤(rùn)保利可能室內(nèi)空間不錯(cuò)，但公共部位就很普通了。

個(gè)人感覺(jué)與華潤(rùn)開(kāi)門(mén)相比，同樣飽受鐵路噪音影響，誠(chéng)園還稍好點(diǎn)，畢竟少了個(gè)機(jī)場(chǎng)高速和中州大道。(展開(kāi)全部)