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華潤潤園，原風(fēng)和朗庭項(xiàng)目的三期地塊。

項(xiàng)目位于金水西路與秦嶺路交會處東南角，占地約2.1萬㎡，規(guī)劃總建筑面積168644.29㎡，規(guī)劃4棟27F/34F高層住宅+1棟幼兒園，戶型設(shè)計(jì)建筑面積約90-135㎡兩房、三房、四房。

地塊還算方正，但是高達(dá)6.0的容積率也是嚇人，為了吃滿容積率，華潤也做出了臥龍鳳雛的戶型產(chǎn)品，已經(jīng)2024年了，貴為地產(chǎn)TOP5的華潤依舊拿出了90㎡兩房和104㎡純北戶型這種“追思設(shè)計(jì)”，唯一三開間朝南的是中間120㎡三房，130㎡的四房還算可圈可點(diǎn)，雖然只有兩面朝南，但是輔以甲板陽臺和橫廳的設(shè)計(jì)，東（西）向客廳和兩個臥室均帶飄窗而且也保障了采光，實(shí)地勘察過毛坯現(xiàn)房，整個空間感還是可以的。

因?yàn)槭乾F(xiàn)房在售，直接殺到小區(qū)看實(shí)景，首先純?nèi)塑嚪至髟O(shè)計(jì)，其次無論是大門還是進(jìn)門之后的水系景觀設(shè)計(jì)都呈現(xiàn)的非常棒，細(xì)節(jié)也是可圈可點(diǎn)，景觀上來講還是兌現(xiàn)了效果圖，這絕對是加分項(xiàng)；單元樓棟的精裝入戶大堂也做了挑高設(shè)計(jì)，樓梯間公共區(qū)域全部瓷磚鋪設(shè)的墻面，在這些方面，華潤還是展現(xiàn)出了央企的實(shí)力。

小區(qū)的位置算是二環(huán)范圍，但是小位置著實(shí)一般，南側(cè)60米就是鐵路（而且還是經(jīng)常過火車的），西側(cè)雖然是陳五寨公園，但是映入眼前的卻是一個個高壓變電站，這兩個不利因素應(yīng)該會勸退一大堆客戶。西南側(cè)又是幾個大的電廠冷卻塔（大煙囪），不過熱電廠已經(jīng)確認(rèn)拆除改造，之前片區(qū)大的土地規(guī)劃已經(jīng)公示，大概率是由華潤主導(dǎo)片區(qū)城市更新，據(jù)置業(yè)顧問透漏，會參考沈陽電廠的改造來做，保留一個煙囪做工業(yè)公園，余下的拆除根據(jù)用地性質(zhì)進(jìn)行分類開發(fā)，華潤在這上面也有經(jīng)驗(yàn)，這種大的片區(qū)改造現(xiàn)在也只有央企有實(shí)力做。

潤園目前優(yōu)缺點(diǎn)非常明顯：
優(yōu)點(diǎn)：品牌+優(yōu)秀的實(shí)景展現(xiàn)
缺點(diǎn)：鐵路、戶型等

所有的缺點(diǎn)就要看價格能不能接收了，但是目前來看華潤并沒有太大的妥協(xié)，南側(cè)臨鐵路的一排綜合比北側(cè)便宜1000元/㎡，越大的戶型越貴，綜合下來也得1.4萬/㎡，這個價格在這個片區(qū)著實(shí)和目前的市場不符，所以賣到現(xiàn)房也是有原因的，這個片區(qū)置業(yè)的話綜合對比不如路北那幾個新的二手房~(展開全部)

華潤在中原區(qū)的布局，無法更改規(guī)劃的琨瑜府只代表了過去，而999畝的華潤熱電廠項(xiàng)目才是未來，有規(guī)模，有情懷，有創(chuàng)新。好在兩項(xiàng)目離得不遠(yuǎn)，琨瑜府相當(dāng)于先趟趟路，攢攢經(jīng)驗(yàn)。

早在2022年6月16日，中原區(qū)zf就與河南豫能控股股份有限公司、華潤置地（鄭州）就鄭州新力電力有限公司老廠區(qū)（鄭州熱電廠）開發(fā)項(xiàng)目舉行合作簽約儀式。

而在2024年開年之初，鄭州市自然資源和規(guī)劃局中原分局就開會提出，要把低效、閑置工業(yè)用地納入城市更新范圍，2024年力爭完成低效用地再開發(fā)，并公布了熱電廠的效果圖。

個人感覺老工業(yè)的元素保留的并不多，從圖中可以看出，西南角有一個高塔公園，保留了冷卻塔，有一個工業(yè)文化館和地景文化設(shè)施，東北角有一個儲煤罐公園，保留了一處煙囪雕塑。
剩下的就是能源創(chuàng)新基地，信息技術(shù)創(chuàng)新基地，工業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)新基地等產(chǎn)業(yè)用地，在中間的，是5塊住宅用地，整體來看，還是一個用來“賣”而非運(yùn)營的項(xiàng)目。
個人認(rèn)為這項(xiàng)目還挺務(wù)實(shí)的，沒有搞太多的懷舊景觀，從目前鄭州工業(yè)舊改項(xiàng)目來看，意思意思就行了，比如二砂、油化廠，已經(jīng)呈現(xiàn)同質(zhì)化傾向了，快成為小吃街了。

對這個項(xiàng)目，其實(shí)住宅的期望值不高，西三環(huán)的住宅真沒啥可看了，估計(jì)還是89-140平的剛需流量盤，重點(diǎn)還是產(chǎn)業(yè)，以后會多一個網(wǎng)紅打卡地。(展開全部)

2024年2月5日，“鄭州中原發(fā)布”公眾號發(fā)布了熱電廠的效果圖。

華潤在鄭州主城3個住宅項(xiàng)目，第一個是華潤幸福里，這兩年的明星樓盤，受限價影響，新房綁定40萬一個的車位賣，還提前一年交房，二手房還比新房有漲價，目前北苑也已經(jīng)進(jìn)入尾盤。第二個是華潤瑞府，北龍湖流量盤，從開始到現(xiàn)在，了解過這個樓盤和去過售樓部的都有上萬組客戶，知名度杠杠的，目前也進(jìn)入尾盤階段，24年上半年清盤問題不大。第三個就是華潤琨瑜府，剛需盤的代表。

這個項(xiàng)目在2021年還是風(fēng)和朗庭，隨后被華潤接手，目前看也算是好事，畢竟央企招牌往這一放，安全性不用顧及。

目前琨瑜府、瑜公館、潤園同時在售，瑜公館因?yàn)橹挥幸粭潣?，還小戶型為主，價格是最低的，12000左右，潤園價格是最高的，便宜點(diǎn)的13000左右，大戶型好位置還有15000左右的。
整體價格一般，雖然大區(qū)位還行，但周邊不利因素較多，鐵路線是繞不開的話題，還有不少安置房。另外容積率也很高，產(chǎn)品設(shè)計(jì)也沒有很好的規(guī)避，很多戶型也是一言難盡。過去的一期受風(fēng)和朗庭影響還說得通，現(xiàn)在的三期主力都是華潤在跟進(jìn)，也沒感覺有什么出彩的地方，只是稍微有些提升而已。包括已經(jīng)交付的，整體也就是中規(guī)中矩。

如果是在這周邊置業(yè)的剛需，預(yù)算不多的話，這個盤可以納入考慮范圍，如果預(yù)算多的話，盡量不要考慮。

目前剩余貨值還有一部分，但另兩個住宅已經(jīng)沒有了，接下來華潤也不知道會在哪里再落一子。這個開發(fā)商整體還是可以的，個人認(rèn)為比保利、中海強(qiáng)些。(展開全部)

華潤瑞園提前一年交房，華潤幸福里提前交房，且品質(zhì)都還對得起期待。

在鄭州，華潤

風(fēng)和朗庭金桂院項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工總承包（EPC）

2.2交易編號：23-GC-1195

2.3建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容：土地使用權(quán)面積12359.72㎡，綠地面積3091.17㎡，容積率6.499，綠地率25.01%。擬建總建筑面積111240.82㎡，其中地上建筑面積80325.82㎡，地下面積30915㎡。地上建筑面積包括住宅77720.86㎡，幼兒園2160㎡，物業(yè)管理用房及配套設(shè)施444.96㎡，該項(xiàng)目配套設(shè)施包括消防、人防、安全智能化設(shè)備等。

2.4建設(shè)地點(diǎn)：鄭州市中原區(qū)金水西路南、朱屯西路東

2.5招標(biāo)范圍：包括但不限于設(shè)計(jì)（包括施工圖設(shè)計(jì)、后續(xù)設(shè)計(jì)服務(wù)、施工期間指導(dǎo)和現(xiàn)場服務(wù)、圖紙審查配合服務(wù)、工程竣工驗(yàn)收及竣工圖審核等）、施工、竣工驗(yàn)收、協(xié)助業(yè)主單位辦理相關(guān)手續(xù)以及在質(zhì)量保修期內(nèi)的保修服務(wù)等全過程的工程總承包工作。

2.6工期：830 日歷天。其中設(shè)計(jì)周期 30 日歷天；施工工期 800 日歷天(展開全部)

華潤置地琨御府現(xiàn)在少量現(xiàn)房，尾盤在售。

全權(quán)由華潤操刀的華潤瑞園近期也迎來了好消息，22年8月開盤，現(xiàn)在已經(jīng)在準(zhǔn)備搞竣工備案了，原本合同寫明年年底交房，小道消息是計(jì)劃年前交房，目前景觀示范區(qū)已經(jīng)做出來了，均價在14500--15500

兩房、3房、4房都有，總價110-220萬，希望成熟配套、安全、交房早的朋友可關(guān)注，感興趣的朋友私信小歐（18637133813）要資料啦「回復(fù)不及時直接打電話即可」，合適了一起找開發(fā)商薅羊毛

先說缺點(diǎn)：
1、戶型向容積率妥協(xié)，各樣戶型設(shè)計(jì)落后當(dāng)前流行的三開間朝南戶型設(shè)計(jì)；
2、面朝隴海鐵路，背靠金水西路，想想就腦瓜子疼。
再說優(yōu)點(diǎn)：
1、位置是真好，周邊配套成熟，錦藝商圈，學(xué)校，地鐵；
2、價格有優(yōu)勢。
最后一點(diǎn)，這個項(xiàng)目使用公積金和組合貸貌似有潛規(guī)則。

華潤潤園就是華潤琨瑜府的二期，不過，很奇怪，潤系列是高端改善的定位，用在這有點(diǎn)吹過頭了，也可能是后期還有低密地塊，要現(xiàn)在就開始往上拔調(diào)性。值得注意的是，相比琨瑜府是風(fēng)和的爛攤子，潤園是華潤全新獨(dú)立自主設(shè)計(jì)的，再有啥不好也不能甩鍋了。

潤園本身脫離不了風(fēng)和朗庭的天生缺陷，地塊很小，32畝，容積率卻高達(dá)5.99，戶型從90的大兩房到130平139平米四室都有，戶型雖然是華潤又重新自己設(shè)計(jì)的，但進(jìn)深長面寬窄，功能布局不合理，畢竟容積率是硬傷啊?？偣?029戶，抵得上很多百畝大盤的戶數(shù)了，真夠擁擠的。其中1、3、5這三棟樓都是34層的高層住宅，均為兩個單元，梯戶比略高，基本是兩梯四戶拼三梯五戶，6號樓是27層高層，一個單元，四梯六戶，這種容積率下，梯戶比還好吧，起碼沒出現(xiàn)類似公寓密集的筒子樓，上下班坐電梯也不至于太擁擠。

潤園的交通優(yōu)勢明顯，金水西路、秦嶺路、農(nóng)業(yè)路高架都非常方便，去東區(qū)方便，但南面就是隴海鐵路，是項(xiàng)目最讓人詬病的一點(diǎn)，對于鐵路噪音，聽人說聽習(xí)慣了就好了，就當(dāng)催眠。

既然號稱山水潤園，華潤自然是賦予了一些高級的配置的。
首先是大門，由金水路主干道引至約15米寬、5.5米高的酒店式落客主大門，可謂是大馬拉小車，排場給的足足的。
其次是景觀立意，在狹小的30畝地，分為一橫一豎兩大景觀軸，南北是禮序歸家軸線，東西是山水花園軸線，就看交付效果咋樣了。

總得來看，項(xiàng)目還是比較緊張局促的，即使有撐排場的賣點(diǎn)，但難掩小盤的本質(zhì)，因此是13500左右的實(shí)惠售價，剛需過渡的可以看看。(展開全部)

相比耀眼的華潤萬象幸福里，華潤琨御府其實(shí)才是熱銷王者，月銷250套的輝煌戰(zhàn)績，現(xiàn)在這市場，誰能匹敵？不過，個人認(rèn)為這是板塊的勝利，而不是琨瑜府項(xiàng)目的勝利。

以華潤琨瑜府為代表的錦藝城板塊，真的是全鄭州標(biāo)間小戶型云集的最佳板塊。圍繞著錦藝城，幾乎所有樓盤均提供了30-60平的70年產(chǎn)權(quán)標(biāo)間小戶型，如華潤琨瑜府，宏江中央廣場、中林國際、錦藝怡心苑等。

這個板塊最大的特色是過去與現(xiàn)在的完美結(jié)合，既有國棉幾個老廠承載老鄭州味道的美食小吃，又有鄭漂年輕群體逛街游玩的錦藝綜合商業(yè)，平易近人又時尚現(xiàn)代。

此外，棉紡路、建設(shè)路兩條主干道又在這里接近交叉，地鐵扛把子一號線和五號線交匯，造就了這里獨(dú)一無二的交通優(yōu)勢。

再加上碧沙崗公園、五一公園，西流湖公園都在一條線上，出門10分鐘達(dá)到。

綜合下來，租金劃算的小戶型，吃喝玩樂俱全的配套，方便的交通出行，哪個來鄭州打拼的小青年能抗拒呢？

當(dāng)然還有價格，14000元一平不到的價格，華潤業(yè)務(wù)員號稱用四環(huán)的價格買三環(huán)的房子，有夸張之處，但也有一定道理，目前管南四環(huán)沿線的成交價在13000左右，琨瑜府雖地處核心，但密度高，戶型差，會有折價，但不管怎樣，14000的價格絕對不算貴。

從交房效果來看，華潤也算對得起這個中途接手的二手盤，目前實(shí)景現(xiàn)房，雖然建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格還是老樣子，但華潤盡可能在材質(zhì)，綠化、配套上用心，為了彌補(bǔ)小區(qū)樓體的劣勢，在儀式感下足功夫，28米長的社區(qū)主大門比較氣派，進(jìn)入主大門是35米的林蔭大道，然后是中央會客廳，兒童娛樂區(qū)也比較有意思。

總的來看，性價比還是可以的，最主要的是從亂七八糟的渣戶型中挑個勉強(qiáng)能看的戶型。(展開全部)