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繼6月份大煙囪爆破后，華潤熱電廠項目又有了實質(zhì)性新進展，掛牌了兩宗產(chǎn)業(yè)用地，分別是位于秦嶺路西、熱電廠西路北的鄭政出〔2024〕31號（網(wǎng)）地塊，以及位于秦嶺路西、棉紡西路北的鄭政出〔2024〕32號（網(wǎng)）地塊，這兩塊地都是容積率2.5，建筑高度80米。
這兩塊產(chǎn)業(yè)地位于項目東側(cè)，地塊較小，但臨著秦嶺路，昭示性較好，連接北側(cè)的冷凝塔公園，現(xiàn)在先出讓，極有可能趕緊做出來做展示中心用的。因為西邊不咋臨路，不適合前期宣傳。
但這兩塊地以后最終是要用作總部研發(fā)中心、產(chǎn)業(yè)鏈廠房、創(chuàng)意研發(fā)廠房、檢驗檢測中心、新材料產(chǎn)業(yè)研究院，很有可能是高層寫字樓、公寓加少量產(chǎn)業(yè)園的形式。
現(xiàn)在還為時過早，華潤熱電廠后續(xù)還有五塊住宅用地，據(jù)悉，熱電廠屬于鄭州市第一批城市更新項目，總投資額度100億，僅次于管城區(qū)的商代王城遺址，二七廣場周邊有機改造項目，堪稱中原區(qū)的頭等大事。
中原區(qū)的二砂文化創(chuàng)意園、國棉三廠特色街區(qū)、西三環(huán)西的西流湖公園都搞得有聲有色，但西三環(huán)東這一塊老電廠是最后的牛皮鮮，現(xiàn)在也終于決心發(fā)展了，這一下中原區(qū)老城區(qū)就算改造完畢了。

華潤琨瑜府目前還在售，畢竟接手別人的，產(chǎn)品沒法改，湊合賣吧，也就是先試試水，了解一下中原老城區(qū)的市場，一路之隔的熱電廠項目才是華潤真正的野望。(展開全部)

6月25日，鄭州西區(qū)鄭州新力電力有限公司三根高210米的煙囪和三座高105米的涼水塔同步起爆，6個高大的標志性建筑朝預(yù)定方向倒塌落地。這標志著老熱電廠的徹底告別，也意味著華潤熱電廠城市更新項目的新生。

懷舊歸懷舊，鄭州西郊真的苦這幾根大煙囪久矣。
首先是阻隔交通，熱電廠的大煙囪像毒刺一樣扎在西三環(huán)與秦嶺路這兩條大動脈上，阻礙東西向同行，需要繞行金水路和建設(shè)路，太不方便。
其次是污染環(huán)境，有朋友住在旁邊棲湖怡家，一度吐槽不敢開窗，而且這一片之前總是灰撲撲的感覺，運煤也罷，排煙也罷，總歸是熱電廠的鍋。
最后是風水不佳，之前聽到購房者提到過旁邊金水世紀城，說開窗就是三柱香，還冒煙，像被祭拜了一樣，太不吉利了。

告別過去，迎接未來，據(jù)官方公示，拆除后，項目擬分成兩期開發(fā)。前期主要是對工業(yè)遺存進行活化，沿秦嶺路打造產(chǎn)業(yè)示范帶，建設(shè)公園綠地，完善工業(yè)生態(tài)廊道。二期重點提升完善市政配套功能，實現(xiàn)工業(yè)人居復興。

以往華潤開發(fā)的萬象城，潤府、凱旋門等都是單一的商住項目，而這次是一個產(chǎn)城融合項目，很考驗操盤功底。目前芝麻街公園里、二砂文化創(chuàng)意園等已經(jīng)成型，希望華潤電廠文創(chuàng)項目也取得成功。
回到最后，很多人討厭開發(fā)商品房，但文創(chuàng)項目不能只靠情懷，必須要住宅產(chǎn)品來銷售回款，再說了，沒人居住聚集的文創(chuàng)區(qū)，怎么會保持活力呢？(展開全部)

華潤琨御府，中原區(qū)金水西路與冉屯東路交會處。

華潤?潤園的傭金也漲了，漲到一套3.5%，單套傭金提成大概是4萬，加上現(xiàn)在政策也是寬松，首套是15%，二套是20%，公積金的利息從3.1%到2.85%，對于剛需客戶來說是非常友好的?，F(xiàn)在這個價位也是一波一波優(yōu)惠，83平方米的房子是12XXX起步，102平方米的房子也是12XXX起步。

潤園位于金水西路與秦嶺路交會處東南角，占地面積是31畝，容積率是6，規(guī)劃了4棟高層住宅，戶型設(shè)計建筑面積約90-135平方米，這個項目華潤也賣了一陣子，現(xiàn)在趁著大好形勢促銷一陣賣一波。

這個項目的劣勢非常非常明顯：

1、容積率高

容積率是真的高，6，普通的是3.5，好一點的可以到3，6是啥概念呢，比3.5多了71%，舉一個簡單的例子上廁所，原來10個人用一個廁所，現(xiàn)在變成17個人用一個，肯定是不夠啊，人多確實顯得很擁擠，容積率高勢必造成了高梯戶比，戶型做的也是很一般。

2、地塊小、鐵路房

地塊只有三十畝，南邊還是鐵路。

但也不是沒有有點：

1、實景現(xiàn)房

萬億央企華潤兜底，而且現(xiàn)在是現(xiàn)房了，直接進小區(qū)就可以看到實景，爽歪歪，再也不用擔心的爛尾的問題，直接買就能直接住。

2、位置

位置不算好，但是也說不上差，三環(huán)內(nèi)、中原區(qū)成熟區(qū)，住宅氛圍濃厚，地鐵商圈都有，12XXX的價格真不香嗎。

有需求的同志真的是可以考慮一下。(展開全部)

華潤潤園目前84兩房均價12500，102三房均價12500，121邊戶三房均價13000，已經(jīng)開始執(zhí)行新政策了，公積金利息3.1降到2.85，首套首付15%二套首付20%，對于潤園這種剛需盤來說，政策還是挺不錯的，能減輕一部分剛需購房者的壓力，增加他們的購房熱情。
但個人認為，這種政策還是有一定局限性，尤其對于潤園這樣剛需盤來說，要想真正激活市場，還差點意思。
一方面，公積金政策再好，能用到的畢竟是少數(shù)，鄭州的就業(yè)環(huán)境，交納公積金的不多，剛需盤購房者絕大多數(shù)還是商貸，但商貸是一城一策，鄭州的商貸利率在全國看，還是高的。
另一方面，首付雖然降低了，但低首付必然會面臨高月供，現(xiàn)在的就業(yè)形勢，懂得都懂。要想真正降低購房者的壓力，建議商貸也降低。
個人觀點，現(xiàn)在的政策還是沒能有效降低購房者壓力，要想真正的降低購房者壓力，要么拉長貸款周期到40年，要么強勢引導降低商貸利率。
潤園受政策刺激，最近賣的還算不錯，當然也跟現(xiàn)房有關(guān)，潤園還是挺有潛力的，一方面周邊比較成熟現(xiàn)在入住就很方便，另一方面華潤打造的熱電廠項目，是集特色產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)遺存保護、公園綠化、教育、宜居住宅于一體的大型城市更新項目，距離潤園不遠，未來可期。
由于是現(xiàn)房，潤園的實景還是不錯的，200米的酒店大門，2500平山水園中園的蘇式園林，比很多剛需盤要好很多。
潤園可能是戶型比較差吧，一直沒賣完，還是可以看下的。(展開全部)

華潤潤園，原風和朗庭項目的三期地塊。

項目位于金水西路與秦嶺路交會處東南角，占地約2.1萬㎡，規(guī)劃總建筑面積168644.29㎡，規(guī)劃4棟27F/34F高層住宅+1棟幼兒園，戶型設(shè)計建筑面積約90-135㎡兩房、三房、四房。

地塊還算方正，但是高達6.0的容積率也是嚇人，為了吃滿容積率，華潤也做出了臥龍鳳雛的戶型產(chǎn)品，已經(jīng)2024年了，貴為地產(chǎn)TOP5的華潤依舊拿出了90㎡兩房和104㎡純北戶型這種“追思設(shè)計”，唯一三開間朝南的是中間120㎡三房，130㎡的四房還算可圈可點，雖然只有兩面朝南，但是輔以甲板陽臺和橫廳的設(shè)計，東（西）向客廳和兩個臥室均帶飄窗而且也保障了采光，實地勘察過毛坯現(xiàn)房，整個空間感還是可以的。

因為是現(xiàn)房在售，直接殺到小區(qū)看實景，首先純?nèi)塑嚪至髟O(shè)計，其次無論是大門還是進門之后的水系景觀設(shè)計都呈現(xiàn)的非常棒，細節(jié)也是可圈可點，景觀上來講還是兌現(xiàn)了效果圖，這絕對是加分項；單元樓棟的精裝入戶大堂也做了挑高設(shè)計，樓梯間公共區(qū)域全部瓷磚鋪設(shè)的墻面，在這些方面，華潤還是展現(xiàn)出了央企的實力。

小區(qū)的位置算是二環(huán)范圍，但是小位置著實一般，南側(cè)60米就是鐵路（而且還是經(jīng)常過火車的），西側(cè)雖然是陳五寨公園，但是映入眼前的卻是一個個高壓變電站，這兩個不利因素應(yīng)該會勸退一大堆客戶。西南側(cè)又是幾個大的電廠冷卻塔（大煙囪），不過熱電廠已經(jīng)確認拆除改造，之前片區(qū)大的土地規(guī)劃已經(jīng)公示，大概率是由華潤主導片區(qū)城市更新，據(jù)置業(yè)顧問透漏，會參考沈陽電廠的改造來做，保留一個煙囪做工業(yè)公園，余下的拆除根據(jù)用地性質(zhì)進行分類開發(fā)，華潤在這上面也有經(jīng)驗，這種大的片區(qū)改造現(xiàn)在也只有央企有實力做。

潤園目前優(yōu)缺點非常明顯：
優(yōu)點：品牌+優(yōu)秀的實景展現(xiàn)
缺點：鐵路、戶型等

所有的缺點就要看價格能不能接收了，但是目前來看華潤并沒有太大的妥協(xié)，南側(cè)臨鐵路的一排綜合比北側(cè)便宜1000元/㎡，越大的戶型越貴，綜合下來也得1.4萬/㎡，這個價格在這個片區(qū)著實和目前的市場不符，所以賣到現(xiàn)房也是有原因的，這個片區(qū)置業(yè)的話綜合對比不如路北那幾個新的二手房~(展開全部)

華潤在中原區(qū)的布局，無法更改規(guī)劃的琨瑜府只代表了過去，而999畝的華潤熱電廠項目才是未來，有規(guī)模，有情懷，有創(chuàng)新。好在兩項目離得不遠，琨瑜府相當于先趟趟路，攢攢經(jīng)驗。

早在2022年6月16日，中原區(qū)zf就與河南豫能控股股份有限公司、華潤置地（鄭州）就鄭州新力電力有限公司老廠區(qū)（鄭州熱電廠）開發(fā)項目舉行合作簽約儀式。

而在2024年開年之初，鄭州市自然資源和規(guī)劃局中原分局就開會提出，要把低效、閑置工業(yè)用地納入城市更新范圍，2024年力爭完成低效用地再開發(fā)，并公布了熱電廠的效果圖。

個人感覺老工業(yè)的元素保留的并不多，從圖中可以看出，西南角有一個高塔公園，保留了冷卻塔，有一個工業(yè)文化館和地景文化設(shè)施，東北角有一個儲煤罐公園，保留了一處煙囪雕塑。
剩下的就是能源創(chuàng)新基地，信息技術(shù)創(chuàng)新基地，工業(yè)設(shè)計創(chuàng)新基地等產(chǎn)業(yè)用地，在中間的，是5塊住宅用地，整體來看，還是一個用來“賣”而非運營的項目。
個人認為這項目還挺務(wù)實的，沒有搞太多的懷舊景觀，從目前鄭州工業(yè)舊改項目來看，意思意思就行了，比如二砂、油化廠，已經(jīng)呈現(xiàn)同質(zhì)化傾向了，快成為小吃街了。

對這個項目，其實住宅的期望值不高，西三環(huán)的住宅真沒啥可看了，估計還是89-140平的剛需流量盤，重點還是產(chǎn)業(yè)，以后會多一個網(wǎng)紅打卡地。(展開全部)

華潤在鄭州主城3個住宅項目，第一個是華潤幸福里，這兩年的明星樓盤，受限價影響，新房綁定40萬一個的車位賣，還提前一年交房，二手房還比新房有漲價，目前北苑也已經(jīng)進入尾盤。第二個是華潤瑞府，北龍湖流量盤，從開始到現(xiàn)在，了解過這個樓盤和去過售樓部的都有上萬組客戶，知名度杠杠的，目前也進入尾盤階段，24年上半年清盤問題不大。第三個就是華潤琨瑜府，剛需盤的代表。

這個項目在2021年還是風和朗庭，隨后被華潤接手，目前看也算是好事，畢竟央企招牌往這一放，安全性不用顧及。

目前琨瑜府、瑜公館、潤園同時在售，瑜公館因為只有一棟樓，還小戶型為主，價格是最低的，12000左右，潤園價格是最高的，便宜點的13000左右，大戶型好位置還有15000左右的。
整體價格一般，雖然大區(qū)位還行，但周邊不利因素較多，鐵路線是繞不開的話題，還有不少安置房。另外容積率也很高，產(chǎn)品設(shè)計也沒有很好的規(guī)避，很多戶型也是一言難盡。過去的一期受風和朗庭影響還說得通，現(xiàn)在的三期主力都是華潤在跟進，也沒感覺有什么出彩的地方，只是稍微有些提升而已。包括已經(jīng)交付的，整體也就是中規(guī)中矩。

如果是在這周邊置業(yè)的剛需，預(yù)算不多的話，這個盤可以納入考慮范圍，如果預(yù)算多的話，盡量不要考慮。

目前剩余貨值還有一部分，但另兩個住宅已經(jīng)沒有了，接下來華潤也不知道會在哪里再落一子。這個開發(fā)商整體還是可以的，個人認為比保利、中海強些。(展開全部)