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中原潤(rùn)府：定價(jià)不合理的話，就是下一個(gè)潤(rùn)園。

方圓經(jīng)緯后面突然燈火通明，11點(diǎn)了還在打灰不止。

琨瑜府的后續(xù)地塊來(lái)了，桐柏路以東的位置要比潤(rùn)園位置好不少，正經(jīng)的二環(huán)內(nèi)地鐵口，跟華曦府遙相呼應(yīng)～

地塊南側(cè)一排小樓，從棉織路看去，還能看到“紡織大世界”幾個(gè)字。當(dāng)年火車(chē)西站和國(guó)棉三廠，西郊最高光的年代～
錦藝城又續(xù)了10年的輝煌，接下來(lái)要看國(guó)棉三廠城市更新了～

沒(méi)見(jiàn)過(guò)規(guī)劃，5.99的容積率，不知道有沒(méi)有機(jī)會(huì)改成第四代住宅，至少掙個(gè)90%的得房率，才算不浪費(fèi)3環(huán)內(nèi)的土地～

繼6月份大煙囪爆破后，華潤(rùn)熱電廠項(xiàng)目又有了實(shí)質(zhì)性新進(jìn)展，掛牌了兩宗產(chǎn)業(yè)用地，分別是位于秦嶺路西、熱電廠西路北的鄭政出〔2024〕31號(hào)（網(wǎng)）地塊，以及位于秦嶺路西、棉紡西路北的鄭政出〔2024〕32號(hào)（網(wǎng)）地塊，這兩塊地都是容積率2.5，建筑高度80米。
這兩塊產(chǎn)業(yè)地位于項(xiàng)目東側(cè)，地塊較小，但臨著秦嶺路，昭示性較好，連接北側(cè)的冷凝塔公園，現(xiàn)在先出讓?zhuān)瑯O有可能趕緊做出來(lái)做展示中心用的。因?yàn)槲鬟叢徽εR路，不適合前期宣傳。
但這兩塊地以后最終是要用作總部研發(fā)中心、產(chǎn)業(yè)鏈廠房、創(chuàng)意研發(fā)廠房、檢驗(yàn)檢測(cè)中心、新材料產(chǎn)業(yè)研究院，很有可能是高層寫(xiě)字樓、公寓加少量產(chǎn)業(yè)園的形式。
現(xiàn)在還為時(shí)過(guò)早，華潤(rùn)熱電廠后續(xù)還有五塊住宅用地，據(jù)悉，熱電廠屬于鄭州市第一批城市更新項(xiàng)目，總投資額度100億，僅次于管城區(qū)的商代王城遺址，二七廣場(chǎng)周邊有機(jī)改造項(xiàng)目，堪稱(chēng)中原區(qū)的頭等大事。
中原區(qū)的二砂文化創(chuàng)意園、國(guó)棉三廠特色街區(qū)、西三環(huán)西的西流湖公園都搞得有聲有色，但西三環(huán)東這一塊老電廠是最后的牛皮鮮，現(xiàn)在也終于決心發(fā)展了，這一下中原區(qū)老城區(qū)就算改造完畢了。

華潤(rùn)琨瑜府目前還在售，畢竟接手別人的，產(chǎn)品沒(méi)法改，湊合賣(mài)吧，也就是先試試水，了解一下中原老城區(qū)的市場(chǎng)，一路之隔的熱電廠項(xiàng)目才是華潤(rùn)真正的野望。(展開(kāi)全部)

6月25日，鄭州西區(qū)鄭州新力電力有限公司三根高210米的煙囪和三座高105米的涼水塔同步起爆，6個(gè)高大的標(biāo)志性建筑朝預(yù)定方向倒塌落地。這標(biāo)志著老熱電廠的徹底告別，也意味著華潤(rùn)熱電廠城市更新項(xiàng)目的新生。

懷舊歸懷舊，鄭州西郊真的苦這幾根大煙囪久矣。
首先是阻隔交通，熱電廠的大煙囪像毒刺一樣扎在西三環(huán)與秦嶺路這兩條大動(dòng)脈上，阻礙東西向同行，需要繞行金水路和建設(shè)路，太不方便。
其次是污染環(huán)境，有朋友住在旁邊棲湖怡家，一度吐槽不敢開(kāi)窗，而且這一片之前總是灰撲撲的感覺(jué)，運(yùn)煤也罷，排煙也罷，總歸是熱電廠的鍋。
最后是風(fēng)水不佳，之前聽(tīng)到購(gòu)房者提到過(guò)旁邊金水世紀(jì)城，說(shuō)開(kāi)窗就是三柱香，還冒煙，像被祭拜了一樣，太不吉利了。

告別過(guò)去，迎接未來(lái)，據(jù)官方公示，拆除后，項(xiàng)目擬分成兩期開(kāi)發(fā)。前期主要是對(duì)工業(yè)遺存進(jìn)行活化，沿秦嶺路打造產(chǎn)業(yè)示范帶，建設(shè)公園綠地，完善工業(yè)生態(tài)廊道。二期重點(diǎn)提升完善市政配套功能，實(shí)現(xiàn)工業(yè)人居復(fù)興。

以往華潤(rùn)開(kāi)發(fā)的萬(wàn)象城，潤(rùn)府、凱旋門(mén)等都是單一的商住項(xiàng)目，而這次是一個(gè)產(chǎn)城融合項(xiàng)目，很考驗(yàn)操盤(pán)功底。目前芝麻街公園里、二砂文化創(chuàng)意園等已經(jīng)成型，希望華潤(rùn)電廠文創(chuàng)項(xiàng)目也取得成功。
回到最后，很多人討厭開(kāi)發(fā)商品房，但文創(chuàng)項(xiàng)目不能只靠情懷，必須要住宅產(chǎn)品來(lái)銷(xiāo)售回款，再說(shuō)了，沒(méi)人居住聚集的文創(chuàng)區(qū)，怎么會(huì)保持活力呢？(展開(kāi)全部)

華潤(rùn)琨御府，中原區(qū)金水西路與冉屯東路交會(huì)處。

華潤(rùn)?潤(rùn)園的傭金也漲了，漲到一套3.5%，單套傭金提成大概是4萬(wàn)，加上現(xiàn)在政策也是寬松，首套是15%，二套是20%，公積金的利息從3.1%到2.85%，對(duì)于剛需客戶來(lái)說(shuō)是非常友好的?，F(xiàn)在這個(gè)價(jià)位也是一波一波優(yōu)惠，83平方米的房子是12XXX起步，102平方米的房子也是12XXX起步。

潤(rùn)園位于金水西路與秦嶺路交會(huì)處東南角，占地面積是31畝，容積率是6，規(guī)劃了4棟高層住宅，戶型設(shè)計(jì)建筑面積約90-135平方米，這個(gè)項(xiàng)目華潤(rùn)也賣(mài)了一陣子，現(xiàn)在趁著大好形勢(shì)促銷(xiāo)一陣賣(mài)一波。

這個(gè)項(xiàng)目的劣勢(shì)非常非常明顯：

1、容積率高

容積率是真的高，6，普通的是3.5，好一點(diǎn)的可以到3，6是啥概念呢，比3.5多了71%，舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子上廁所，原來(lái)10個(gè)人用一個(gè)廁所，現(xiàn)在變成17個(gè)人用一個(gè)，肯定是不夠啊，人多確實(shí)顯得很擁擠，容積率高勢(shì)必造成了高梯戶比，戶型做的也是很一般。

2、地塊小、鐵路房

地塊只有三十畝，南邊還是鐵路。

但也不是沒(méi)有有點(diǎn)：

1、實(shí)景現(xiàn)房

萬(wàn)億央企華潤(rùn)兜底，而且現(xiàn)在是現(xiàn)房了，直接進(jìn)小區(qū)就可以看到實(shí)景，爽歪歪，再也不用擔(dān)心的爛尾的問(wèn)題，直接買(mǎi)就能直接住。

2、位置

位置不算好，但是也說(shuō)不上差，三環(huán)內(nèi)、中原區(qū)成熟區(qū)，住宅氛圍濃厚，地鐵商圈都有，12XXX的價(jià)格真不香嗎。

有需求的同志真的是可以考慮一下。(展開(kāi)全部)

華潤(rùn)潤(rùn)園目前84兩房均價(jià)12500，102三房均價(jià)12500，121邊戶三房均價(jià)13000，已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行新政策了，公積金利息3.1降到2.85，首套首付15%二套首付20%，對(duì)于潤(rùn)園這種剛需盤(pán)來(lái)說(shuō)，政策還是挺不錯(cuò)的，能減輕一部分剛需購(gòu)房者的壓力，增加他們的購(gòu)房熱情。
但個(gè)人認(rèn)為，這種政策還是有一定局限性，尤其對(duì)于潤(rùn)園這樣剛需盤(pán)來(lái)說(shuō)，要想真正激活市場(chǎng)，還差點(diǎn)意思。
一方面，公積金政策再好，能用到的畢竟是少數(shù)，鄭州的就業(yè)環(huán)境，交納公積金的不多，剛需盤(pán)購(gòu)房者絕大多數(shù)還是商貸，但商貸是一城一策，鄭州的商貸利率在全國(guó)看，還是高的。
另一方面，首付雖然降低了，但低首付必然會(huì)面臨高月供，現(xiàn)在的就業(yè)形勢(shì)，懂得都懂。要想真正降低購(gòu)房者的壓力，建議商貸也降低。
個(gè)人觀點(diǎn)，現(xiàn)在的政策還是沒(méi)能有效降低購(gòu)房者壓力，要想真正的降低購(gòu)房者壓力，要么拉長(zhǎng)貸款周期到40年，要么強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)降低商貸利率。
潤(rùn)園受政策刺激，最近賣(mài)的還算不錯(cuò)，當(dāng)然也跟現(xiàn)房有關(guān)，潤(rùn)園還是挺有潛力的，一方面周邊比較成熟現(xiàn)在入住就很方便，另一方面華潤(rùn)打造的熱電廠項(xiàng)目，是集特色產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)遺存保護(hù)、公園綠化、教育、宜居住宅于一體的大型城市更新項(xiàng)目，距離潤(rùn)園不遠(yuǎn)，未來(lái)可期。
由于是現(xiàn)房，潤(rùn)園的實(shí)景還是不錯(cuò)的，200米的酒店大門(mén)，2500平山水園中園的蘇式園林，比很多剛需盤(pán)要好很多。
潤(rùn)園可能是戶型比較差吧，一直沒(méi)賣(mài)完，還是可以看下的。(展開(kāi)全部)

華潤(rùn)潤(rùn)園，原風(fēng)和朗庭項(xiàng)目的三期地塊。

項(xiàng)目位于金水西路與秦嶺路交會(huì)處東南角，占地約2.1萬(wàn)㎡，規(guī)劃總建筑面積168644.29㎡，規(guī)劃4棟27F/34F高層住宅+1棟幼兒園，戶型設(shè)計(jì)建筑面積約90-135㎡兩房、三房、四房。

地塊還算方正，但是高達(dá)6.0的容積率也是嚇人，為了吃滿容積率，華潤(rùn)也做出了臥龍鳳雛的戶型產(chǎn)品，已經(jīng)2024年了，貴為地產(chǎn)TOP5的華潤(rùn)依舊拿出了90㎡兩房和104㎡純北戶型這種“追思設(shè)計(jì)”，唯一三開(kāi)間朝南的是中間120㎡三房，130㎡的四房還算可圈可點(diǎn)，雖然只有兩面朝南，但是輔以甲板陽(yáng)臺(tái)和橫廳的設(shè)計(jì)，東（西）向客廳和兩個(gè)臥室均帶飄窗而且也保障了采光，實(shí)地勘察過(guò)毛坯現(xiàn)房，整個(gè)空間感還是可以的。

因?yàn)槭乾F(xiàn)房在售，直接殺到小區(qū)看實(shí)景，首先純?nèi)塑?chē)分流設(shè)計(jì)，其次無(wú)論是大門(mén)還是進(jìn)門(mén)之后的水系景觀設(shè)計(jì)都呈現(xiàn)的非常棒，細(xì)節(jié)也是可圈可點(diǎn)，景觀上來(lái)講還是兌現(xiàn)了效果圖，這絕對(duì)是加分項(xiàng)；單元樓棟的精裝入戶大堂也做了挑高設(shè)計(jì)，樓梯間公共區(qū)域全部瓷磚鋪設(shè)的墻面，在這些方面，華潤(rùn)還是展現(xiàn)出了央企的實(shí)力。

小區(qū)的位置算是二環(huán)范圍，但是小位置著實(shí)一般，南側(cè)60米就是鐵路（而且還是經(jīng)常過(guò)火車(chē)的），西側(cè)雖然是陳五寨公園，但是映入眼前的卻是一個(gè)個(gè)高壓變電站，這兩個(gè)不利因素應(yīng)該會(huì)勸退一大堆客戶。西南側(cè)又是幾個(gè)大的電廠冷卻塔（大煙囪），不過(guò)熱電廠已經(jīng)確認(rèn)拆除改造，之前片區(qū)大的土地規(guī)劃已經(jīng)公示，大概率是由華潤(rùn)主導(dǎo)片區(qū)城市更新，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)透漏，會(huì)參考沈陽(yáng)電廠的改造來(lái)做，保留一個(gè)煙囪做工業(yè)公園，余下的拆除根據(jù)用地性質(zhì)進(jìn)行分類(lèi)開(kāi)發(fā)，華潤(rùn)在這上面也有經(jīng)驗(yàn)，這種大的片區(qū)改造現(xiàn)在也只有央企有實(shí)力做。

潤(rùn)園目前優(yōu)缺點(diǎn)非常明顯：
優(yōu)點(diǎn)：品牌+優(yōu)秀的實(shí)景展現(xiàn)
缺點(diǎn)：鐵路、戶型等

所有的缺點(diǎn)就要看價(jià)格能不能接收了，但是目前來(lái)看華潤(rùn)并沒(méi)有太大的妥協(xié)，南側(cè)臨鐵路的一排綜合比北側(cè)便宜1000元/㎡，越大的戶型越貴，綜合下來(lái)也得1.4萬(wàn)/㎡，這個(gè)價(jià)格在這個(gè)片區(qū)著實(shí)和目前的市場(chǎng)不符，所以賣(mài)到現(xiàn)房也是有原因的，這個(gè)片區(qū)置業(yè)的話綜合對(duì)比不如路北那幾個(gè)新的二手房~(展開(kāi)全部)

華潤(rùn)在中原區(qū)的布局，無(wú)法更改規(guī)劃的琨瑜府只代表了過(guò)去，而999畝的華潤(rùn)熱電廠項(xiàng)目才是未來(lái)，有規(guī)模，有情懷，有創(chuàng)新。好在兩項(xiàng)目離得不遠(yuǎn)，琨瑜府相當(dāng)于先趟趟路，攢攢經(jīng)驗(yàn)。

早在2022年6月16日，中原區(qū)zf就與河南豫能控股股份有限公司、華潤(rùn)置地（鄭州）就鄭州新力電力有限公司老廠區(qū)（鄭州熱電廠）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目舉行合作簽約儀式。

而在2024年開(kāi)年之初，鄭州市自然資源和規(guī)劃局中原分局就開(kāi)會(huì)提出，要把低效、閑置工業(yè)用地納入城市更新范圍，2024年力爭(zhēng)完成低效用地再開(kāi)發(fā)，并公布了熱電廠的效果圖。

個(gè)人感覺(jué)老工業(yè)的元素保留的并不多，從圖中可以看出，西南角有一個(gè)高塔公園，保留了冷卻塔，有一個(gè)工業(yè)文化館和地景文化設(shè)施，東北角有一個(gè)儲(chǔ)煤罐公園，保留了一處煙囪雕塑。
剩下的就是能源創(chuàng)新基地，信息技術(shù)創(chuàng)新基地，工業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)新基地等產(chǎn)業(yè)用地，在中間的，是5塊住宅用地，整體來(lái)看，還是一個(gè)用來(lái)“賣(mài)”而非運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目。
個(gè)人認(rèn)為這項(xiàng)目還挺務(wù)實(shí)的，沒(méi)有搞太多的懷舊景觀，從目前鄭州工業(yè)舊改項(xiàng)目來(lái)看，意思意思就行了，比如二砂、油化廠，已經(jīng)呈現(xiàn)同質(zhì)化傾向了，快成為小吃街了。

對(duì)這個(gè)項(xiàng)目，其實(shí)住宅的期望值不高，西三環(huán)的住宅真沒(méi)啥可看了，估計(jì)還是89-140平的剛需流量盤(pán)，重點(diǎn)還是產(chǎn)業(yè)，以后會(huì)多一個(gè)網(wǎng)紅打卡地。(展開(kāi)全部)