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亞星錦繡山河現(xiàn)在在賣(mài)的是大二期，亞星錦繡山河大二期主要分布在金水河以東、南水北調(diào)運(yùn)河以南、嵩山南路以西。

目前在售的兩個(gè)苑，安泰苑和倚瀾苑都緊鄰金水河，出來(lái)小區(qū)就是金水河及與華僑共享的公園配套，居住環(huán)境很好，可以說(shuō)是與華僑城一河之隔，景觀自然資源方面兩個(gè)項(xiàng)目基本上是共享，但亞星錦繡山河的位置相比華僑城來(lái)說(shuō)更好一些，緊鄰二七新區(qū)的主干道嵩山南路，周邊商業(yè)配套啥的更成熟完善一些，能夠滿(mǎn)足基本的日常生活所需，華僑城周邊的配套全部都還沒(méi)有落地，需要時(shí)間。

學(xué)校方面，亞星不占優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在周邊有一所建成的小學(xué)，后期倚瀾苑和安泰苑以東各規(guī)劃有一所小學(xué)，距離最近的公立中學(xué)只有南水北調(diào)以南的嵩山路中學(xué)，距離比較近的鄭州實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)中學(xué)為私立，部分房源可綁定外國(guó)語(yǔ)學(xué)位。

倚瀾苑占地面積約35畝，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有7棟高層住宅，倚瀾苑因?yàn)榕R河戶(hù)型更偏剛改、改善戶(hù)型，最小戶(hù)型建面約100㎡小三房，115-118㎡三房以及140㎡四房。安泰苑占地面積約46畝，小區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有7棟高層產(chǎn)品，安泰苑的戶(hù)型面積段更偏剛需、剛改，最小是87㎡小三房，上車(chē)門(mén)檻又低了一點(diǎn)。
看一個(gè)項(xiàng)目是剛需、剛改還是改善并不全是看戶(hù)型的，亞星想往改善上靠，現(xiàn)實(shí)卻不允許，亞星雖自稱(chēng)西南王，但亞星在二七新區(qū)的其他項(xiàng)目都已經(jīng)賣(mài)到現(xiàn)房，作為本土開(kāi)發(fā)商其品質(zhì)也一般，另外二七新區(qū)本就是一個(gè)剛需區(qū)域，改善產(chǎn)品市場(chǎng)不大，改善也不是只看環(huán)境好不好有沒(méi)有河的。(展開(kāi)全部)

亞星西南王的名號(hào)不是白叫的。

長(zhǎng)江路沿線的亞星盛世、南三化沿線的亞星金運(yùn)外灘、南三環(huán)與南四環(huán)之間嵩山路兩側(cè)的亞星錦繡山河，整整這一大片區(qū)域幾乎都有亞星的參與，重倉(cāng)西南的亞星，21年的當(dāng)下，還有近2000畝的土地儲(chǔ)備，以現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)節(jié)奏來(lái)算，再賣(mài)10年？

這就是亞星錦繡山河大二期。

大一期大部分集中于嵩山南路以東，早已基本全部售完，僅剩下亞星觀邸的尾盤(pán)房源、亞星萬(wàn)嘉百匯的商業(yè)及公寓在售，其他的基本沒(méi)啥貨源。

大二期的土地則大部分處于嵩山南路以西，西至金水河與二七華僑城隔河相望，冬至嵩山南路，南至融僑悅瀾庭與康橋康橋，北側(cè)幾乎到了南水北調(diào)運(yùn)河。

二十多塊土地，涵蓋商業(yè)、教育、住宅等。

首開(kāi)以及目前在售的為8號(hào)地倚瀾苑，在整個(gè)大二期的西北角，西側(cè)緊鄰還未改造的金水河。
占地35畝，容積率3.5，規(guī)劃6棟純高層（1個(gè)單元17層小高層）+部分底商，面積區(qū)間104-166㎡，依然是毛坯交付。

從面積段上來(lái)看，是朝著偏改善的定位去的，產(chǎn)品設(shè)計(jì)也確實(shí)不錯(cuò)，整體戶(hù)型也不再老舊，跟上了市場(chǎng)主流的三面寬，160+的四房也做到了四面寬，再加上連廊設(shè)計(jì)單獨(dú)把160的戶(hù)型放在一側(cè)，可以稱(chēng)得上1T1戶(hù)，亞星也是這么宣傳的。

但改善絕不僅僅是單看社區(qū)的面積段，也要看綜合素質(zhì)。

亞星的品牌力弱了點(diǎn)，稱(chēng)不上品質(zhì)；
項(xiàng)目所處的區(qū)域是鄭州典型的剛需區(qū)域，也稱(chēng)不上改善；
甚至從價(jià)位上說(shuō)，11800-13500左右的均價(jià)，也是“剛需定價(jià)”；
配套周邊因?yàn)榇笠黄诘慕桓?，入住率是上?lái)了，商業(yè)也有，但總歸是氛圍感弱了些，總之因?yàn)槠瑓^(qū)所在地的原因，終究難改剛需本色。

優(yōu)勢(shì)還是單價(jià)低總價(jià)低，西側(cè)也有金水河，假如華僑城治理好的話(huà)，亞星也是受益者；

外國(guó)語(yǔ)正兒八經(jīng)的東分，大戶(hù)型給一個(gè)學(xué)位名額，也是其一大優(yōu)勢(shì)，教育問(wèn)題始終是很多家庭的重中之重。

其實(shí)理性來(lái)說(shuō)，對(duì)于剛需，三環(huán)外的二七也確實(shí)是個(gè)不錯(cuò)的原則，再怎么講也是四環(huán)內(nèi)，比遠(yuǎn)郊要靠譜的多，

另一方面，亞星的房子雖然難以稱(chēng)得上品質(zhì)，但整體還是比較穩(wěn)健的，企業(yè)的資金情況也不用太擔(dān)心，亞星很多還都是提前交房，這在當(dāng)下?lián)u搖欲墜的各種房企中，也是一股清流。(展開(kāi)全部)

與熱火朝天的二七華僑城相比，一河之隔的亞星倚瀾苑卻顯得有些冷清，本土二流房企品牌，再加上不算特別出色的產(chǎn)品打造，高層約13500的高價(jià)，顯然扛不住華僑城的攻勢(shì)。

亞星在西南的改善執(zhí)念一直很強(qiáng)，雖然觀邸從銷(xiāo)售上來(lái)看不算成功，但對(duì)于倚瀾苑這塊地好地，亞星還是不愿意品質(zhì)改善的念頭。

首先是地塊稀缺，容積率3.5不算高，緊鄰金水河，沿河打造公園，金水河對(duì)于二七區(qū)的價(jià)值，不弱于賈魯河對(duì)于惠濟(jì)區(qū)，西流湖對(duì)于中原區(qū)，而且往南一個(gè)路口就是南云路，順著南云路向西過(guò)河就是華僑城，相當(dāng)于共享配套。

其次是綜合價(jià)值較高，6棟高層非高低配，房子舒適度不錯(cuò)，拿5號(hào)樓來(lái)說(shuō)，看著是兩梯三戶(hù)，實(shí)際上166平的是一梯一戶(hù)的體驗(yàn)，戶(hù)型都是三開(kāi)間朝南，南北通透的，比華僑城也差不到哪，購(gòu)房可享鄭州實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)中學(xué)入學(xué)名額。

如果沒(méi)有華僑城，價(jià)格再低點(diǎn)，也許亞星倚瀾苑是不錯(cuò)的選擇。

但是，核心外圍終歸不是核心，華僑城不傻，它把配套資源重點(diǎn)布局在金水河以西，保證自己的地塊價(jià)值，雖然亞星能蹭，但隔著條河，距離感還是有的，和下樓就能享受的華僑城還是沒(méi)法比。

此外，這個(gè)地塊只有35畝，做的是高層，但做的面積又超越了競(jìng)品，就陷入剛需買(mǎi)不起，改善看不上的尷尬局面，離河近是不錯(cuò)，但其他都要匹配才叫純改善。

其實(shí)目前的二七區(qū)不缺房子，缺的是能提供豐富配套的房子，因?yàn)槎卟幌衿渌麉^(qū)域公共配套投入力度那么大，更需要開(kāi)發(fā)商來(lái)出力，所以除了華僑城，比較看好萬(wàn)科航海未來(lái)城，至于其他開(kāi)發(fā)商，單盤(pán)價(jià)值大差不差了。(展開(kāi)全部)

二七區(qū)今年新項(xiàng)目真不少，西南霸主亞星推出剛需產(chǎn)品星河郡之后，又推出了錦繡山河的大二期首期地塊——倚瀾苑，整個(gè)大二期臨著金水河，和二七華僑城、綠地城隔河相望，能享受沿河的先鋒公園景觀，整體低密宜居，喜歡濱水而居的可以關(guān)注下。
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這塊地不大，呈半月牙狀，就35畝，位于迎富街、祥泰路西北角，拿地時(shí)間是2020年9月，被亞星以起始地價(jià)29870.0萬(wàn)元摘得，樓面價(jià)約3683.68元/㎡，同期拿的還有兩塊地，倚瀾苑算是里面比較好臨河最近，亞星可謂誠(chéng)意滿(mǎn)滿(mǎn)。
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臨河地塊一般都低密限高，倚瀾苑也不例外，容積率3.5，限高80米，亞星對(duì)其定位也是改善，規(guī)劃6棟27層高層，總戶(hù)數(shù)只有643戶(hù)，比較稀缺。其中90-130平的384套，130-150平的206套，150-180平的54戶(hù)，都是大房子，當(dāng)然，除了產(chǎn)品面積段的提升，亞星對(duì)建筑品質(zhì)方面也有提升。
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一是采用新中式建筑，灰白色調(diào)為主，一改亞星以往的立面風(fēng)格。
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二是打造精品園區(qū)，社區(qū)地面全石材鋪裝，這點(diǎn)挺難得的，連永威城都因?yàn)榈孛嬗妹姘u被維權(quán)，采用五進(jìn)景觀，雙軸一心四園，但就這35畝地，估計(jì)效果一般。
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三是提升附加值，比如采用雙大堂設(shè)計(jì)，配置人臉識(shí)別、新風(fēng)系統(tǒng)、霧森系統(tǒng)、地暖入戶(hù)等等，這也基本是鄭州市區(qū)樓盤(pán)的標(biāo)配了，就看交房落實(shí)度。
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首期推出的104㎡三房，143㎡四房，戶(hù)型都不錯(cuò)，通透方正，全是三開(kāi)間朝南，沒(méi)啥缺點(diǎn)，這面積段基本和華僑城持平，看來(lái)是看華僑城賣(mài)的比較成功，也想照搬一下。
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大二期的缺點(diǎn)是整體靠西，遠(yuǎn)離嵩山路，也享受不到地鐵，距離亞星打造的萬(wàn)嘉百匯商業(yè)，也有一定距離。
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今年二七區(qū)真的可以挑挑，地段都不錯(cuò)，產(chǎn)品也不錯(cuò)，改善的可以看看鑫苑大學(xué)府，亞星倚瀾苑，剛需可以看看萬(wàn)科大都會(huì)、鑫苑遠(yuǎn)洋臻園，都是挺好的選擇，就看誰(shuí)性?xún)r(jià)比高了。(展開(kāi)全部)

西南王亞星版圖再擴(kuò)張。

11月17日，亞星一舉摘得二七3宗住宅用地，總計(jì)約149畝，毫無(wú)懸念均以底價(jià)成交，地塊具體指標(biāo)信息——

46號(hào)地塊位于迎福街南、祥泰路西，出讓面積33030.36㎡，約49.546畝，容積率大于1.1、小于3.5，起始價(jià)42617萬(wàn)元，熔斷價(jià)64017萬(wàn)元，競(jìng)地價(jià)最高限價(jià)85234萬(wàn)元，成交總價(jià)42617萬(wàn)元，折合畝單價(jià)860.16萬(wàn)元/畝，折合樓面價(jià)3686.39元/㎡。

47號(hào)地塊位于慶喜路南、祥泰路西，出讓面積35654.77㎡，約53.482畝，容積率大于1.1、小于3.5，起始價(jià)46044萬(wàn)元，熔斷價(jià)69244萬(wàn)元，競(jìng)地價(jià)最高限價(jià)92088萬(wàn)元，成交總價(jià)46044萬(wàn)元，折合畝單價(jià)860.92萬(wàn)元/畝，折合樓面價(jià)3689.67元/㎡。

48號(hào)地塊位于慶喜路南、安泰路西，出讓面積30642.42㎡，約45.964畝，容積率大于1.1、小于3.5，起始價(jià)39549萬(wàn)元，熔斷價(jià)59349萬(wàn)元，競(jìng)地價(jià)最高限價(jià)79098萬(wàn)元，成交總價(jià)39549萬(wàn)元，折合畝單價(jià)860.44萬(wàn)元/畝，折合樓面價(jià)3687.61元/㎡.

其中46/47號(hào)地塊均要求采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè)。猜想后期三宗地塊入市，可以直接這么宣傳：“和鄭州華僑城隔金水河相望，單價(jià)直降X千元起！” 亞星這個(gè)開(kāi)發(fā)商，也很難和品質(zhì)掛鉤，星河郡九千多的價(jià)格都能打出來(lái)，可以猜想這些后續(xù)住宅用地會(huì)走什么套路了。不過(guò)不利因素太明顯，百度地圖顯示和公墓直線距離822米左右，主要是影響客戶(hù)精神和心理，距離鄭州廢品綜合處理廠直線距離2.7公里左右，錦繡山河的業(yè)主反映也可以聞到異味。(展開(kāi)全部)

作為周邊居民，咱也來(lái)談一談亞星觀邸。
第一，自2015年亞星錦繡山河玉瑞園入住后，感覺(jué)亞星這個(gè)開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有傳言的那么差，起碼物業(yè)費(fèi)1.8元/平米，和對(duì)面泰宏建業(yè)2.3元/平米的服務(wù)水平，也差不多，且妥妥的人車(chē)分流，物業(yè)費(fèi)這塊性?xún)r(jià)比還是可以的。
第二，亞星觀邸，在亞星這一大片分地塊里面，屬于一個(gè)特別的改善產(chǎn)品，小區(qū)已經(jīng)交付了，每次從周邊過(guò)，看著氣派的外觀，純干掛石材的外立面，街角特意打造的坡地公園，能感覺(jué)出來(lái)這個(gè)開(kāi)發(fā)商的用心，可于此同時(shí)，晚上社區(qū)90%的燈是黑漆漆的，只有稀稀拉拉的房間亮燈，透漏出一絲絲蒼涼。最小面積210平的三房，講真，不適合鄭州西南這個(gè)剛需扎堆的區(qū)域。這個(gè)是大勢(shì)。論改善，管城比這里更適合。
家人曾笑言，目標(biāo)是未來(lái)把房子賣(mài)了，搬到對(duì)面亞星觀邸去。私心里卻不以為然，有這錢(qián)，為啥不去普羅理想國(guó)呢，或者其他更好的樓盤(pán)呢(展開(kāi)全部)

亞星觀邸真尷尬，面積這么大，片區(qū)這么差。

亞星這一次，肯定是想賭一把，呦呵，一看二七這么多年了，連個(gè)大平層都沒(méi)有，連個(gè)復(fù)式都沒(méi)有，那我趕緊弄個(gè)200-400左右的超大戶(hù)型，趕緊懟一把，西南人民這么有錢(qián)，新密土豪這么多，肯定能撈一大波精準(zhǔn)客戶(hù)，吼吼吼。

但是，從2016年到現(xiàn)在，整整3年了，亞星觀邸的庫(kù)存還是非常大，為何？

1、西南衰落。
西南是有改善客戶(hù)，也很缺改善產(chǎn)品。亞星盛世一期的洋房，帝湖王府的超大戶(hù)型，昆侖望岳160平的戶(hù)型，融創(chuàng)御湖宸院255大平層，都是在查缺補(bǔ)漏。
問(wèn)題在于，西南早已不是核心，都在往東邊跑，真正剩下的富人有幾成？具備購(gòu)買(mǎi)力的有幾成？不論質(zhì)量，還是數(shù)量，都在不斷下降。

2、戶(hù)型太大。
鄭州人民哪有這么多錢(qián)呀，有這多錢(qián)的誰(shuí)還買(mǎi)這里呀！
戶(hù)型200-400，單價(jià)1萬(wàn)8，總價(jià)360-720萬(wàn)，主力戶(hù)型集中在400-500萬(wàn)左右，3成首付150萬(wàn)左右，6成首付不到300萬(wàn)。
有這個(gè)錢(qián)，3成首付的，完全可以買(mǎi)老東區(qū)的別墅洋房呀，6成首付的，甚至可以夠一夠北龍湖了，混在二七？逗呢！

不過(guò)，對(duì)于真正想要在二七買(mǎi)一套大戶(hù)型，就像買(mǎi)這么大面積的，觀邸真的不錯(cuò)?，F(xiàn)房交付，通體都是干掛石材，超過(guò)3000平的下沉式庭院，外部還有運(yùn)河，以及3700平的市政公園，約3000㎡會(huì)所配套。

住起來(lái)，真是爽！(展開(kāi)全部)

開(kāi)發(fā)商發(fā)善心發(fā)補(bǔ)貼了…

最近廢品站又開(kāi)始放毒了，小編心里也是仿佛萬(wàn)只草泥馬奔騰而過(guò)。前一段小莉幫忙來(lái)我們小區(qū)報(bào)道后，確實(shí)消停了幾天。這幾天又開(kāi)始了，剛開(kāi)始半夜，后來(lái)早上，再后來(lái)是越來(lái)越囂張。于是，小編下午又來(lái)廢品廠了，真的還是熟悉的味道，還是原來(lái)的配方。對(duì)于前兩天有業(yè)主提出不像是侯寨廢品站散發(fā)的臭味這一說(shuō)法，今天小編負(fù)責(zé)任的告訴大家，百分之百確定肯定就是侯寨廢品處理廠散發(fā)出來(lái)的。附帶圖片各個(gè)附近樓盤(pán)的距離。