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保利璞岸， 鄭東新區(qū)龍湖內(nèi)環(huán)北路北、龍沄路西。

保利也著急開始忙著回款了，年中鉅惠的時候三萬七八可以買到。這個項目如何說呢，食之無味，棄之可惜。其一是三家開發(fā)商合伙做的項目，保利與金茂、中交，我之前也說過，1+1＜2的問題，現(xiàn)在是1+1+1＜2，雖然說股權(quán)的分散，有利于減少開發(fā)商的壓力，但是也是給項目的品質(zhì)埋了雷，另外位置也不是很好，旁邊就是魯能公館，而且周邊的配套也是比較弱。

保利來鄭州已經(jīng)很長時間，沒有特別出色的項目，基本上都是剛需流量，口碑也都是一般。它這個項目占比是73畝，規(guī)劃19棟7層洋房，戶型有160平方米、186平方米、210平方米、260平方米，現(xiàn)在正在銷售的基本是大戶型。

對于北龍湖的房子，建議考慮考慮二手房，因為現(xiàn)在北龍湖的二手也是非常多，目前在北龍湖掛的二手房有1300多套，二手房的好處有多多，其一就是現(xiàn)房，不存在爛尾的風(fēng)險，而且還是實景，小區(qū)的物業(yè)景觀服務(wù)都是能看到的；其二就是即買即住，買完之后也不用等待，馬上就可以裝修。

對于豪宅，居住的體驗是至關(guān)重要的，住起來要舒服，尤其是物業(yè)，一定是重重之重，一個差的物業(yè)讓你焦頭爛額，好的物業(yè)也能為你的資產(chǎn)保駕護(hù)航。

納瓦爾說財富與金錢是兩個不同的概念。

財富是指在你睡覺時仍能為你賺錢的資產(chǎn)，它是一種被動收入，比如房產(chǎn)、公司股權(quán)、專利、軟件等，這些資產(chǎn)能夠在你不直接參與工作的情況下繼續(xù)產(chǎn)生收入。

而金錢則是我們用來交換商品和服務(wù)的媒介，它本身并不產(chǎn)生收入，除非你將其投資于能夠產(chǎn)生回報的資產(chǎn)中。(展開全部)

保利璞岸年中鉅惠，均價三萬七八，預(yù)計2025年初交付，最近似乎保利挺著急回款，不斷的宣傳這項目。
璞岸在北龍湖的存在感不強(qiáng)，一方面是位置一般，位于北龍湖北岸偏龍尾巴的位置，旁邊是魯能公館之流，不上檔次。
另一方面，這盤血統(tǒng)太雜，是保利與金茂、中交合作開發(fā)，股權(quán)上各占三分之一，最關(guān)鍵這哥三口碑都一般，屬于三個臭皮匠。保利和金茂合作的另一個北龍湖盤如意府，就曾經(jīng)憑借一己之力用真石漆拉低了北龍湖檔次。

璞岸占地73畝，容積率1.69，規(guī)劃19棟7層洋房，外面一圈是是160和186的戶型，小區(qū)中心是210和260平的的大戶型，戶型主打一個寬廣大氣，全屋純落地窗，91%超高得房率。

璞岸這塊配套還是不足，北邊規(guī)劃一塊教育用地，據(jù)說要引進(jìn)楓楊外國語，但遲遲沒什么進(jìn)展，后來干脆改成住宅用地了。雖說北岸有個清華附中但保利估計不好上，比較靠譜用的上就是龍翼中學(xué)，但安置房生源為主。

北岸主打的是新興產(chǎn)業(yè)和研究院所兩大集群，目前中原科技城創(chuàng)新孵化基地，中原科技城人工智能科技園，啟迪鄭東科技城，四梁八柱產(chǎn)業(yè)園都已經(jīng)開建或者建成，但璞岸往西的研究院群則進(jìn)度略慢，所以人氣不足。
綜合來看，璞岸未來可期，但已經(jīng)展現(xiàn)的房子品質(zhì)感一般，對比下萬科拾謐、永威等盤，再一看保利璞岸，經(jīng)適房的感覺略多。(展開全部)

不知不覺中，保利璞岸已經(jīng)賣了兩年時間。
外立面已經(jīng)全部呈現(xiàn)，也是過去負(fù)面聲音最大的，確實有些丑，尤其是跟兄弟項目保利璞悅比起來，但已確定要整改。

合同日期是2025年交房，但售樓部對外說的今年底就能交，園區(qū)里面正在做綠化和室內(nèi)精裝，160㎡四房已經(jīng)售完，184㎡四房還有幾套，兩個戶型幾乎一樣，差了一個衛(wèi)生間，但時不時的會有工抵房出來，目前已經(jīng)接近尾聲。

目前售樓部主推的是幾套一樓帶院和260平頂復(fù)，另外就是206㎡和216㎡那兩個挑空戶型，還有一二十套，也是最難賣的。樣板間開放之后，找了不少人做宣傳，但實地感受很一般。也就剛進(jìn)門有個眼前一亮，接下來就是遍地不舒服，幾個臥室挨在一塊。前些年去看康橋美廬灣時候，感覺還是不錯的，璞岸反倒往后退步了，還不如買個頂樓復(fù)式來的舒服，再看個湖景，美滋滋。

璞岸現(xiàn)在就是慢慢熬，北岸也沒有旗鼓相當(dāng)?shù)母偲罚睈傊饕琼攺?fù)，中海綠城又比不上璞岸的位置和產(chǎn)品，新地塊也沒有出來，即使拍完地，也需要半年時間。目前璞岸算是空窗期，只是主力好賣的已經(jīng)沒有庫存。這兩年中璞岸的價格也沒有很大變動，漲漲落落，現(xiàn)在價格跟開盤時候相當(dāng)，我個人還是比較期待璞岸進(jìn)入二手房市場的表現(xiàn)，目前看萬科拾謐森語年底交房的表現(xiàn)應(yīng)該不錯。(展開全部)

璞岸維權(quán)的事最近消停了許多，據(jù)說抓了人，但帶回去后發(fā)現(xiàn)幾乎沒有真業(yè)主，都是雇的，誠會玩。

外立面減配是擺到臉上了，顏色搭配呈現(xiàn)也確實丑，不知道咋想的，一個和尚挑水喝,兩個和尚抬水喝,三個和尚沒水喝，這仨股東也是真行。

但畢竟是以玻璃幕為主，進(jìn)到室內(nèi)看到漂亮的落地窗，舒適感也就上來了。

目前在售房源已經(jīng)不多，160㎡的據(jù)說已經(jīng)全部賣完，184㎡的還有一套，單價4.1萬左右，總價700多萬。但看網(wǎng)簽數(shù)據(jù)還有這倆面積還有十幾套，很久都沒變化啦，也不知道藏哪去了。

最難賣的就是頂復(fù)和208/218㎡客廳挑空戶型，均價4.6萬，總價1000萬左右，記得璞岸首開前就在宣傳這個戶型，后期反倒沒什么聲音了。

另外還有一些一樓帶院，145㎡非標(biāo)一樓，贈送50㎡花園和一層100㎡左右地下室，總價700多萬。

160㎡一樓，贈送約70㎡花園和約150㎡地下室，層高5.8米，總價1000萬左右。

一樓帶院這種產(chǎn)品說實話不是很推薦，院子也不大，就那幾十平米，溢價高的驚人。除去院子，采光是整棟樓最差的，尤其是這幾年夏季鄭州余量也很大。地下室很多還都是毛坯，不裝修吧浪費(fèi)，裝修吧扔進(jìn)去幾十萬都不帶響的，還得考慮除濕、空氣流通、采光等問題。

接下來就是靜等璞岸退出歷史舞臺，西側(cè)還有兩塊地要拍，等他們產(chǎn)品出來正式開售，起碼到明年年中，不著急，慢慢來。(展開全部)

璞岸最近在做所謂的“清盤特惠”，賣的還不錯。

主要是北側(cè)臨路17/18號樓上的160㎡房源，以及4號樓上的180㎡房源，價位還可以，單價基本都在4萬以下，160㎡總價600萬以內(nèi)，相比之前略降，大部分房源已經(jīng)被賣掉。現(xiàn)在去售樓部看房，這倆兒面積段的確實不多，剩余樓王位置的房源以及200多平復(fù)式還比較多，單價比較高，也難賣。

兄弟項目璞悅剩的也都是大戶型為主，159㎡已經(jīng)全部售完，199㎡也沒什么可選的。

但璞岸還有多少可售房源，也是個迷。之前的銷售政策很靈活，賣的也不少，但退出去的也不少。有些房子退退賣賣甚至超過四五次，也是很難受。

產(chǎn)品的話，目前看也是不錯的，平層跟南岸小區(qū)都不同，采用沒有陽臺的全落地窗設(shè)計，很容易給人心動的感覺。過去陽臺的主要功能也都是以晾曬衣服、簡單會客為主，現(xiàn)在基本都可以依靠烘干機(jī)解決。

只是距離交房時間還有近兩年時間，很多標(biāo)準(zhǔn)都沒有呈現(xiàn)，令人心里很沒底。保利這個開發(fā)商過去也不是有情懷的那種，只能給你保教樓，像百分百做到宣傳這種肯定是做不到。

還有璞岸的樓間距也是被人詬病的，尤其是低樓層采光確實一般。

整體來講，現(xiàn)在的璞岸適合不著急入住，也能等得起的客戶群體，畢竟北岸配套弱是現(xiàn)存的事實，五年后，十年后可能會變好而已。(展開全部)

今年的鄭州樓市，不管什么榜單，總要有璞岸的一席之地。北龍湖北岸也好，北龍湖也好，鄭州也好，它總是充滿話題。

開發(fā)商有三家，保利、金茂、中交，持股比例差不多，但保利是最展露風(fēng)頭營銷團(tuán)隊也是以保利為主，大家也自然而然地以為這就是保利自己的項目。

這個項目過去也很特殊，賣的是真好，超乎你想象那種，但是退房比例也超乎想象。得益于項目獨(dú)有的退房機(jī)制，很多客戶交5萬塊錢即可擁有北龍湖一套房，并且隨時可退。這樣，很多一時沖動或者受置業(yè)顧問糖衣炮彈轟炸下交錢的客戶只能暫時喪失自我，交錢了之。但這個錢可退，這個房也可退。所以，過去的璞岸經(jīng)常發(fā)喜報，好的光景一周成交數(shù)十套，但這些這是流于表面，大部分后來都退房。

但是，這個項目賣的還是不錯，因為很多都正式認(rèn)購，完成網(wǎng)簽，貸款也都批復(fù)。

總共444套房，目前完成全部流程的有一半，已完成大定的有小300套，沒賣出去也僅剩100多套。
要知道，這個項目去年下半年才入市，年底才首開，作為北龍湖樓盤，能取得這個成績實屬不易。
目前的價格，相比首開沒有降，但也沒有怎么漲。160/180的暢銷戶型大概還剩下四五十套，價格也都在38000左右，只是可挑選位置和樓層不大，216㎡、260㎡挑空復(fù)式戶型剩余套數(shù)也不是特別多，但也不少，因為總價在這放著，比如260㎡戶型，總價在1300萬左右，完全可以在南岸任意選擇，即使是永威上和院、融創(chuàng)壹號院、金茂府也都是200㎡以上戶型。

這個項目接下來最大的問題也是這些，但經(jīng)過此次口罩事件的催化，一樓和頂復(fù)這種可以相對獨(dú)立的房型更受富人的青睞，疫情期間保利也不少賣房，隔壁的那幾個項目就很慘。(展開全部)

不可否認(rèn)，2021年的鄭州還是有過小陽春的，當(dāng)時以富田九鼎公館（突破17000）、瀚宇天悅城（突破20000）、中海云鼎湖居（量價齊升）等三個樓盤為代表，很有話題感。

2022年至今，政策雖已回暖，但標(biāo)準(zhǔn)的小陽春總感覺差點意思，如果非要找一個有話題感的，也就是璞岸賣的不錯。但畢竟屬于高單價、高總價產(chǎn)品，與絕大部分人又沒有太大關(guān)系。

地塊是保利拿的，后來與中交、金茂合作開發(fā)，基本上各占三分之一。總占地面積約72.73畝，容積率1.69，規(guī)劃有19棟7層洋房，戶型有160㎡四室兩廳兩衛(wèi)、184㎡四室兩廳三衛(wèi)、206㎡四室兩廳三衛(wèi)、216㎡四室兩廳三衛(wèi)、260㎡四室兩廳三衛(wèi)。共計444套，822個車位。200㎡以下占比75%，這個定位蠻精明，即使是占比不大的大戶型，保利還做了“L型”復(fù)式，著實精明。

160㎡和184㎡兩個走量戶型做的很不錯，都很實用，從戶型圖也都能看出來。206㎡、216㎡、260㎡這幾個從戶型圖上看是很驚艷，但畢竟沒有見到樣板間，總擔(dān)心實際感受有差異，所以先保留意見。
地塊位置的優(yōu)劣存在爭議，有人覺得這個位置風(fēng)水極佳，湖水與河水交匯，風(fēng)水極佳；
也有人覺得北岸很荒涼，還需要時間成熟，學(xué)校商業(yè)等落地較少。個人認(rèn)為還是不錯的，只需等待3-5年即可，周邊起來是很快的?？梢圆幌嘈湃魏涡聟^(qū)，但不能不相信北龍湖。

建筑設(shè)計是上海霍普建筑設(shè)計事務(wù)所、室內(nèi)設(shè)計是吳濱、葛亞曦、園林設(shè)計是李寶章，除了最后一個，其他都不太熟悉，反正是沒有李瑋珉、梁志天在鄭州出現(xiàn)度高。

外立面是由鋁板、木色金屬石材、玻璃幕墻組成，看效果圖還不錯，實際呈現(xiàn)效果應(yīng)該也不差。
前期主要在售1/2/5/6/7/8/13/19等西側(cè)的樓棟，160㎡的房源基本售完，后續(xù)東側(cè)還會有一些，但價格也會上去，目前主推184㎡，庫存量也是比較大的。從首次開售至今整體賣了小200套，三分之一。短短幾個月時間，在北龍湖這個市場取得這個成績還是罕見的。

我堅信這幾家央企做不出來特別出彩的產(chǎn)品，但依然很推薦。畢竟眼下階段，安全交付＞品質(zhì)。再加上不錯的價格，不超4萬，買一套北龍湖精裝洋房，自住層面問題都不大。(展開全部)