日韩在线精品特黄,2017亚洲欧美性爱,日韩不卡在线视频,精品99精品在线观看

招商公園1872，西四環(huán)萍湖路交匯處向南約1000米。

宋家泰有言：

一個項目的成敗，有一個“4321”原則。即拿地研判占40%，規(guī)劃占30%，銷售占20%，市場機會占10%。

如果地拿錯了，或者在錯誤的時間拿了地，就算是規(guī)劃、銷售、策劃做的再好，市場機會每一次都能捕捉到，一個項目做完勉勉強強算是及格，賺錢就不用想了，不賠錢就算不錯了。

如果地拿對了，或者在正確的時間拿了地，哪怕是設(shè)計的中規(guī)中矩，哪怕是后期銷售、策劃完全不給力，各中小陽春、各種小反彈沒有捕捉到，這個項目還是可以打70多分，賺錢是一點問題都沒有。

這個項目就屬于招商拿錯了土地，看看先銷售的價格就知道了，項目總占地是265畝，共7塊地，5塊住宅、2塊商業(yè)用地，一期容積率1.39，純洋房社區(qū)，當(dāng)時銷售的洋房是1.4萬，之前有一段時間的打折銷售的厲害洋房1.1萬左右，高層8000左右，價格已經(jīng)下降了不少，但是依舊是銷售萎靡，客戶真的是少的可憐。

總而言之，言而總之，不要輕易相信一個開發(fā)商的話，不要輕易相信開發(fā)商給你畫好的大餅，尤其是說這個地方是下一個鄭東新區(qū)，你可知道鄭東新區(qū)是集中全鄭州乃至河南省的力量，搞了十多年做出來的，大部分的地方zf不具備這樣的實力，另外就是周期比較長，10年時間中間又會發(fā)生多大的變數(shù)呢，千萬不需要相信畫大餅的。

買到這種地方，只有靠時間縫合傷口，有可能無法縫合，其一是買的價格便宜很多，其二了二手房基本是無人問津，這樣的資產(chǎn)不值得你擁有。(展開全部)

蘭溪府，龍湖區(qū)域龍湖中環(huán)北路北、龍源西二街東。?

蘭溪府真的是“一身轉(zhuǎn)戰(zhàn)三千里，一劍曾當(dāng)百萬師”，環(huán)顧四周，一個也能打的沒有。龍湖北的四大金剛，老大云鼎湖居交房，老二華潤瑞府基本售罄，老三華曦府傳言內(nèi)部有會變化，老四則是乘勝追擊，趁勢而起，一腳踢翻塵世間。

所以賣房子天時地利人和都很重要，最重要的是天時，這個項目就占據(jù)一個很好的天時。

1、北龍湖北岸

稀缺創(chuàng)造價值，一根稻草，扔在街上是垃圾，綁在白菜上能賣出白菜的價格，綁在大閘蟹上能夠賣出大閘蟹的價格，讓LV的設(shè)計師設(shè)計設(shè)計，打上LV的標志，就是LV的價格，所以在那很重要，北龍湖的一眾項目就是生在羅馬。

2、學(xué)校

據(jù)說是簽約清華附中學(xué)校，有的說是可以上，有的收的是上不了，眾說紛紜，但是因為這個學(xué)校熱度很高——滿足其中條件之一就可以上學(xué)：網(wǎng)簽后繳納契稅或者房本下來就可以上學(xué)。?

能簽白紙黑字就簽白紙黑字，是不是簽了白紙黑字就能上，我還是真的看到某個項目簽了合同，最后沒有上成學(xué)校，鄭州的怪事比較多。

3、國企背景

妥妥的國企背景，只能說是不差錢，基本上交房都沒有啥問題，但是能做成啥樣子就不好說了。

4、價格實惠

這個項目可以說是北龍湖最低的門檻了，毛坯，最便宜的只要26000，聽聽還是很有誘惑力，一步跨越階層來到北龍湖。

時來天地皆同力！(展開全部)

正弘坊，鄭東新區(qū)正光路南、才高街東。

東區(qū)管委會公示擬將才高街西、金水東路北、眾旺路東、正光路南圍合區(qū)域中的商務(wù)兼容商業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地兼容商務(wù)用地，原文化設(shè)施用地增加為20畝，商業(yè)兼容文化用地沿才高街布局，建筑高度也由小于250米調(diào)整為小于45米。

簡單說說超高層，超高層打法是綠地開創(chuàng)了先河，09年的時候南昌想讓綠地蓋一個賓館，張董說的模棱兩可，好像答應(yīng)了，也好像沒有答應(yīng)，果然沒多久南昌的大佬到上海拜訪張董，張董喝了一口茶，頓了頓，說：做迎賓館不是不可以，但是，必須捆綁周圍500畝的住宅用地。美其名曰的解釋道：一是為賓館建設(shè)提供現(xiàn)金流，二是可以從銀行多貸款。

自此以后綠地開創(chuàng)了上天、入地、出海的打法，上天是超高層，入地是地鐵建設(shè)，出海就是HW投資，憑借著這套天罡北斗陣，綠地在全國各地，甚至房地產(chǎn)之外的領(lǐng)域大發(fā)神威。

商辦+房產(chǎn)可以搞，摩天大樓+房產(chǎn)同樣能搞，地鐵+房地產(chǎn)還是能搞，就這樣一路橫沖直撞殺進世界五百強。

超高層基本沒有領(lǐng)導(dǎo)不喜歡，它是一個形象工程，實際上對于房地產(chǎn)開發(fā)商風(fēng)險來說很大，銷售周期很長，中間稍微有一點經(jīng)濟波動，回款沒有到位，房企可能就會出問題，鄭州這幾個超高層，一個玉米樓，一個雙子塔，還有寶能沒啥動靜了，所以很考驗開發(fā)商，這件事情對于正弘來說也是一件非常好的事情，所需要的資金少了。(展開全部)

保利璞岸， 鄭東新區(qū)龍湖內(nèi)環(huán)北路北、龍沄路西。

保利也著急開始忙著回款了，年中鉅惠的時候三萬七八可以買到。這個項目如何說呢，食之無味，棄之可惜。其一是三家開發(fā)商合伙做的項目，保利與金茂、中交，我之前也說過，1+1＜2的問題，現(xiàn)在是1+1+1＜2，雖然說股權(quán)的分散，有利于減少開發(fā)商的壓力，但是也是給項目的品質(zhì)埋了雷，另外位置也不是很好，旁邊就是魯能公館，而且周邊的配套也是比較弱。

保利來鄭州已經(jīng)很長時間，沒有特別出色的項目，基本上都是剛需流量，口碑也都是一般。它這個項目占比是73畝，規(guī)劃19棟7層洋房，戶型有160平方米、186平方米、210平方米、260平方米，現(xiàn)在正在銷售的基本是大戶型。

對于北龍湖的房子，建議考慮考慮二手房，因為現(xiàn)在北龍湖的二手也是非常多，目前在北龍湖掛的二手房有1300多套，二手房的好處有多多，其一就是現(xiàn)房，不存在爛尾的風(fēng)險，而且還是實景，小區(qū)的物業(yè)景觀服務(wù)都是能看到的；其二就是即買即住，買完之后也不用等待，馬上就可以裝修。

對于豪宅，居住的體驗是至關(guān)重要的，住起來要舒服，尤其是物業(yè)，一定是重重之重，一個差的物業(yè)讓你焦頭爛額，好的物業(yè)也能為你的資產(chǎn)保駕護航。

納瓦爾說財富與金錢是兩個不同的概念。

財富是指在你睡覺時仍能為你賺錢的資產(chǎn)，它是一種被動收入，比如房產(chǎn)、公司股權(quán)、專利、軟件等，這些資產(chǎn)能夠在你不直接參與工作的情況下繼續(xù)產(chǎn)生收入。

而金錢則是我們用來交換商品和服務(wù)的媒介，它本身并不產(chǎn)生收入，除非你將其投資于能夠產(chǎn)生回報的資產(chǎn)中。(展開全部)

中海云著湖居，鄭東新區(qū) 龍湖中環(huán)東路東、南錄莊街南

這一次得夸一夸中海，據(jù)說這一次中海的交付“號稱”是北龍湖唯一沒有維權(quán)的交房，裝修上的小瑕疵，整修的也非常及時，景觀、外立面都有所升級，也給中海點個贊。

現(xiàn)在項目還是有部分房源，也就是11號樓上的，實景的準現(xiàn)房，今年買，今年就能入住，眼見為實，傭金可以給到1.6%，也就是單套8-20萬的傭金。戶型面積有149平方米、165平方米、195平方米、220平方米，50-220平 均價3.4-4.7w左右；一樓帶院均價5.4-6.9w左右；頂樓送閣樓均價4.3-5w左右。

豪宅有三種價值：物理價值、邏輯價值、心理價值。


物理價值：指的是樓間距、戶型、土地這些亂七八糟的東西。舉一個非常簡單的例子，有的公司的房子能比周邊的房子高1500-2000，為啥呢？品質(zhì)溢價、景觀溢價、物業(yè)溢價（口碑）等等！物理價值的會多個20-30%，也就是別人賣1萬，你能賣1.3萬。

邏輯價值：如果別人賣1萬，你想賣1.8萬怎么辦？這個時候比對方高80%。

這時候應(yīng)該說邏輯價值，物理價值已經(jīng)完全無法支撐價格了！就像金字塔結(jié)構(gòu)一樣一層一層支撐起來這個價格，最下面的一層是物理價值，往上就是你在我們這住能得到什么什么服務(wù)、我們公司的經(jīng)營理念能給你帶來多少幫助、有的最后講公司的情懷、圈層等等。

心理價值：如果你想賣到是別人的100%、200%、300%那又該怎么樣？馬斯洛的需求層次說的非常好，自我實現(xiàn)和尊重，一個人來到這個社會最重要的一個目標是被人認可尊重，特別是現(xiàn)在買房子的這些人大多數(shù)四五十歲，白手起家，尊重和自我實現(xiàn)換成中國話說就是面子！

豪宅最后賣的都是面子，是能代表自己身份，有口碑的企業(yè)干這個事情還是非常厲害的。最終的訴求是買一個好房子，然后能代表自己的身份。

中海這一次做的算是比價出彩的。(展開全部)

東方宇億萬林府，金水區(qū)東三環(huán)與楊金路交會處往西300米路南。?

萬林府又開始搞特價房了，小開發(fā)商搞特價房一定小心，小開發(fā)商加上特價房加上市場環(huán)境不好加上區(qū)域競爭激烈基本上等于埋下了一顆地雷，不知道啥時候就扛不住了。

先看看萬林給經(jīng)紀人的傭金政策，3號院/6號院是3.2%的傭金/套，再加上2萬塊錢的成交獎勵；2號院則是3.2%的傭金/套，再加上3.6萬/5.6萬的成交獎勵，100平方米以下是3.6萬/套，100平方米以上是5.6萬/套。

小高層戶型方面，80平方米、121平方米、123平方米、155平方米，單價是1.35萬/平方米；小高層一樓帶院，單價18000左右；洋房標準層，195平方米、237平方米、244平方米、254平方米；洋房一樓帶院21600……而且是送車位的，現(xiàn)在只要3萬塊錢就能簽約。

該項目占地是660畝，一共是分為五期開發(fā)，一二三期基本已經(jīng)交房了，看看這價格就知道競爭優(yōu)多激烈，原來小高層從106 -169平方米，均價19000元/平方米，洋房從173-252平方米，均價是22000元/平方米，現(xiàn)在的特價房是真的便宜不少。

對于一直打折而且力度不小的項目一定要慎重，多年的血和淚的教訓(xùn)告訴我們大部分的小開發(fā)商不值得被信賴，因為他們本身抵抗風(fēng)險的能力就弱，很多小開發(fā)商倒下就像是《瓦爾登湖》里面說的：緩慢瓦解，頃刻崩塌，倒下來之前毫無征兆。

綜上所述，打折厲害，小開發(fā)商，大環(huán)境不好，市場競爭激烈，風(fēng)險很大，建議優(yōu)先考慮二手房。(展開全部)

東青·云錦熙悅，鄭州市中牟縣商都大道與占楊路交叉口西北角。

先說說這個開發(fā)商，想必大家都不是很熟悉，宣傳的是東青集團創(chuàng)始于2007年，總部是位于鄭州，截止目前已經(jīng)開發(fā)了500萬平方米，儲備土地約600萬平方米，專注于高端樓盤的開發(fā)。

但是繼續(xù)查你會發(fā)現(xiàn)居然沒有查到官網(wǎng)，另外其他渠道的信息顯示，該公司為南陽的一家公司，項目經(jīng)營的范圍有工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、礦業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)進行投資等等，總而言之就是一家小公司，地市的項目少，鄭州這個項目也是第一個，基本沒有啥影響力。

項目是位于商都大道與占楊路交叉口西北角，西側(cè)是中牟六中和中牟縣商都路小學(xué)，東側(cè)是河南方欣米業(yè)集團，南側(cè)是中牟縣人民醫(yī)院，南側(cè)則是賈魯河，項目總占地面積是60畝，總建筑面積10萬平方米，10棟15-18層的小高層，戶型面積從88-135平方米，產(chǎn)品的面積段也比較豐富，主要是以剛需為主，80平方米的兩房是7500，115平方米是8200左右，135平方米是8500左右。

怎么來說這個項目，個人建議是不推薦，為啥呢？

其一他是一個小開發(fā)商，小開發(fā)商就意味著抵抗風(fēng)險能力弱，有沒有能力和實力能把房子安全交付，交付之后能不能服務(wù)好，這就得打一個問號？

其二就是這個中牟市場，遠郊的市場比較差，回款比較慢，真的想把項目做好，就需要不斷輸血。

總而言之小開發(fā)商+遠郊市場=不確定性，這種項目的不確定性是非常高，可以優(yōu)先考慮二手房。(展開全部)

招商時代映江河，惠濟區(qū)水委路北、河鼓路西s。

招商的名字起的是有點意思，時代江河、時代錦宸、時代錦宸，讓我想起了北島的詩：我的時代在背后，突然敲響大鼓。當(dāng)鼓聲再次敲響，也許我們不必急于把答案尋找。

但是招商和萬科確實是見證了老鴉陳的時代變遷，很多開發(fā)商都看過老鴉陳，最后都沒有談攏，最后還萬科和招商來了。

閑話少說直接看項目，時代映江河占地面積只有27畝，土地單價大概是1100萬/畝，樓面價4100元左右，距離地鐵4號線老鴉陳站，只有幾百米的距離，容積率是3.99，規(guī)劃4棟34層的高層和1棟幼兒園，預(yù)計是今年的9月份入市，咱們看看戶型配比小區(qū)里面一共只有不到700套房子，只有2種戶型98平方米、118平方米，3T6戶，非常典型的剛需設(shè)計。

對比一下萬科萬科翠灣中城三期，占地面積是32畝，容積率是3.99，5棟33-34層高層，723戶，單價是1000萬/畝，樓面價是3700左右，戶型和招商時代映江河非常相似，也是走的剛需流派，萬科的第四代住宅的熱度也退下去了，唯有不變的才是永恒。

這兩項目到底應(yīng)該如何選擇，我個人是更傾向于萬科，因為萬科有底線，做的不會超出你的預(yù)期，但是也是有底線的，畢竟萬科來鄭州也是十多年從高端到改善高剛需都有，反觀招商項目做的是平平，沒有特別出彩的項目，但是因為是央企，也沒有爛尾，無錯就是功。

多比較，多觀察，多對比。(展開全部)

鑫生坤悅居（藍城坤悅云廬），管城區(qū)航海路與城東南路北1000米路西。?

出師未捷身先死，長使英雄淚滿襟。

這種項目搞著搞著，很容易出問題，在鄭州藍城/綠城接的代建項目都是“歪瓜裂棗”，多多少少都有點問題，要么就是人家挑剩下的，問題多多，舉幾個例子：綠城沐春歌（問題樓盤）、綠城明月江南（綠城撤走了，沖著綠城買的，綠城走了）、藍城鳳起梧桐（問題樓盤）、藍城蘭園（雖然廣告出街宋衛(wèi)平出現(xiàn)，但是依然是北龍湖墊底的樓盤），總而言之這種代建樓盤還是多多注意。

這個項目有啥問題呢？股權(quán)結(jié)構(gòu)能說明一點問題，另個股東一個是靳建生（52.4%），另一個是鄭州市新巢實業(yè)有限公司（47.6%），該公司的股權(quán)是出于質(zhì)押狀態(tài)，靳建生出質(zhì)2619萬、鑫生置業(yè)出質(zhì)了2380萬，目前依舊有效，越是小公司，越是在這個時候難受。

該項目占地33畝，容積率為1.43，規(guī)劃7棟6+1層洋房，只有200多戶，戶型面積起步是114平方米，主力戶型是120平方米-130平方米，戶型設(shè)計的一如既往的爛。

關(guān)于這個項目不建議、不建議，原因如下：

1、小開發(fā)商。

看到小開發(fā)商可以繞道走了，惹不起咱們還是能躲得起，小開發(fā)商的不確定性非常高，不知道因為啥情況就會出點事情，沒必要為了一點點便宜去冒險。

2、藍城撤退

藍城閃人了，這個開發(fā)商還能發(fā)揮出來幾成功力？藍城即使在也不確定能發(fā)揮出來100%的公功力，更何況是藍城不在。

這個項目可以直接PASS，有限建議選擇二手房。(展開全部)

融僑美域，鄭新路與龍泊南路交叉口向西1000米。

先說觀點，融僑的項目不推薦，不推薦，不推薦。

現(xiàn)在的價格是59XX起步，一萬塊錢就能網(wǎng)簽，剩余的一年三次，加上5000塊錢，就能送一個車位，也是現(xiàn)房項目。

現(xiàn)在銷售的算是融僑美域的四期，位置在南龍湖不能算是好，南側(cè)是龍湖一中和康橋那云溪，東側(cè)是維也納湖畔，四期占地面積是58畝，約3.8萬平方米，容積率是2.99，一共規(guī)劃的是6棟樓，現(xiàn)在還是銷售的30號樓、33號樓、32號樓，去年這個時候銷售也是這兩棟樓，這兩棟樓的戶型面積是86平方米、104平方米、114平方米，戶型方面做的也是一般86平方米的戶型居然做的是一個兩面寬，104平方米做的也是一個兩面寬。

首先說開發(fā)商，融僑也是典型的閩系開發(fā)商，高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債是典型特征，遇到這樣的房地產(chǎn)行情，基本上是不死也得掉一層皮，去年融僑集團發(fā)的債，都已經(jīng)停牌了，去年年初的時候，也是被銀行逼債。

南龍湖的配套也基本差不多，地鐵是2號線，商業(yè)配套是30萬平方米的龍湖錦藝城和華南城等等；教育配套項目內(nèi)部規(guī)劃幼兒園、附近有龍湖鎮(zhèn)小學(xué)、龍鎮(zhèn)一中。

總的來說不是很建議，開發(fā)商比價水，如果真的想買可以到小區(qū)里面實地走走看看，小區(qū)到底是啥樣，另外也可以看看二手房，南龍湖有大量的二手房，多看看多走走，說不定能有意想不到的收獲。(展開全部)