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敏捷江山譽，緯四路南、未來路西。

現(xiàn)在宣傳口號搖身一變成了——金水主城唯一精裝準(zhǔn)現(xiàn)房，背后的原因他沒有說真的是銷售的太差了，目前傭金已經(jīng)漲到了4%，也就是一套8-11萬，重賞之下必有勇夫，這么高的傭金，肯定很多銷售向這里推薦房子。

2021年5月份首開就是5號樓，當(dāng)時是170套房源，均價23000元/平方米，之后降到2萬/平方米，在之后降到1.98萬/平方米，5號樓和4號樓一直在賣賣賣，5號樓和4號樓基本是和安置區(qū)貼著呢，這要是能賣好才怪，關(guān)鍵是價格也不便宜，經(jīng)過市場的一頓毒打，現(xiàn)在變老實了2號樓相對來說位置就好一些，面積是121平方米和144平方米。

一個組織有三個敵人可以用ABC概括，傲慢Arrogance，官僚Bureaucracy，自滿Complacency，巴菲特說：傲慢、官僚作風(fēng)和自滿可能是大型組織天然的惰性，而我的工作就是防止這些情況發(fā)生。

敏捷來到鄭州絕對是輕敵了，開盤價格定位的太高，首開的樓盤沒有足夠的性價比，所以很多人不愿意買賬，銷售也是一直困難。

市區(qū)的幾個城改都有類似的情況，未來天奕、申泰中原印象、萬科古翠隱秀賣的比較難，成本高、容積率高，定價高，有的還是豪宅，那價格更高，價格一旦高了，可選性就比較多，除非說你這個項目有特別大的兩點，要不然高價格依舊銷售是非常難，你就像是萬科這么強，也是吭哧吭哧賣了這么久。(展開全部)

美盛中華城，南龍湖中華路與107連接線交匯處。

先說觀點，不建議購買，不建議購買，不建議購買。

好久沒看到這個項目的動靜了，現(xiàn)在是推出了10套工抵房，高層只要55XXX起步，洋房是68XX起步，1萬就能網(wǎng)簽，剩下的全部可以貸款，車外也是送送送。

先看開發(fā)商河南美盛華商匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，背后有兩個股東一個是美盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（65%），另一個是鄭州華商匯控股（35%），這個華商匯已經(jīng)是失信執(zhí)行人、限制高消費、股權(quán)被出質(zhì)、股東股權(quán)被凍結(jié)，這樣的開發(fā)商非常危險，遠離、遠離、遠離。

再說這個區(qū)域吧，位置算是比較偏的，周邊的配套是非常的弱，基本上啥都沒有，南龍湖廣義上指的是龍湖鎮(zhèn)、孟莊鎮(zhèn)、郭店鎮(zhèn)，但實際上如果真的要買房子一定要買狹義上的南龍湖鎮(zhèn)。

再看這個項目總占地1000多畝，總建筑面積180萬方，是南龍湖為數(shù)不多的千畝大盤，大型的城市綜合體，規(guī)劃有居住用地、教育用地、商業(yè)用地，其中住宅有12塊土地，現(xiàn)在應(yīng)該是開發(fā)的到第二期了?，F(xiàn)在二期，二期位于中華路輔道東，東郭路南，占地面積約50畝，容積率1.46，總建筑面積是7萬平方米，規(guī)劃有17棟住宅，其中包括9棟18層小高層，8棟6-7層洋房，規(guī)劃總戶數(shù)466戶，高層的戶型面積有87平方米、93平方米、109平方米，均價5500-6500元/平方米，洋房有105平方米三房、125平方米四房；均價6800-7800元/平方米。

買房子就像結(jié)婚一樣，一定要看清楚對方的人品，渣男一定要遠離，要不然讓你粉身碎骨，人財兩空。(展開全部)

碧桂園中央公園，鄭開大道與廣惠街交匯處向東800米路北。

綠博給我們鄭州的購房者上了一課——警惕宏大敘事陷阱，就像一個人滔滔不絕的從世界經(jīng)濟談到各國軍事，侃侃而談，頭頭是道，條條有理。最后老板叫他別發(fā)呆了，快去搬磚。他拍拍屁股上的塵土說：哎，來了來了。

未來有太多的變量把握不住，預(yù)測很可能是錯的，或者很長時間才會發(fā)生，而且兜售未來比兜售現(xiàn)在更有前途。

該項目始于2017年6月，碧桂園和海昌聯(lián)合花了20個億，這里面包括2宗商業(yè)用地就是海昌海洋公園，還有6宗商業(yè)用地，項目經(jīng)歷18年的調(diào)控，之后綠博房價從腰斬到膝斬，再到疫情……

現(xiàn)在正在銷售一部分房源：

①小高層：102-122平方米的三房，帶裝修，特價房源6500元/平方米起步……

②200平方米的大平層，8500元/平方米起，帶裝修

③233平的疊拼，毛坯，帶地下室，特價房上疊、中疊1.1萬，下疊1.3萬。

如何來說綠博的項目或者碧桂園的項目呢？結(jié)論就是不建議、不建議、不建議。

房子有兩種屬性第一個就是居住屬性，居住屬性講究一個安居才能樂業(yè)，除非說你是地緣性客戶，否則你在這住，然后到鄭州上班，這個事情真的是說不通，路上的通勤時間就讓你難受的很；第二個是金融屬性，當(dāng)然現(xiàn)在金融屬性沒有之前那么多，你買一個房子，你想用錢，想把房子賣出去，有些地方能賣出去，有些地方賣不出去，比如綠博的房子，降價也沒人買，資產(chǎn)沒有流動性，哪還有啥價值？(展開全部)

正榮御首府，南龍湖鄭新快速路/祥云路交會處向西200米路南。

萬物皆有周期。

萬物多會有起伏，都會出現(xiàn)循環(huán)，大到各個星體的形成與運行，小到每個生命的生老病死，無論是真實的事物、還是虛擬的規(guī)律，都存在于輪回更替之中。

無論市場、人生，還是歷史發(fā)展均遵循一定的周期規(guī)律，即萬物皆周期。

2019年，南龍湖正火，正榮一口氣拿下三宗土地，23號、24號、25號土地，一共是250畝，分為兩個組團：天境、天樾，西側(cè)23號和24號為天樾，東側(cè)25號土地為天境，建筑面積約89-138平方米寬境高層，建筑面積約101-125平方米墅質(zhì)洋房，這中間經(jīng)歷房地產(chǎn)收緊、疫情等等，現(xiàn)在是實景準(zhǔn)現(xiàn)房，保交付，宣傳的是①延期交付，享無理由退房——購房享12個月月供補貼、買房送車位券；②首期2萬起；③買房送價值2萬家電禮包。

現(xiàn)在正在銷售的是天境高層15號樓（廚衛(wèi)送簡裝），89平6500元/平方米左右，108平68000元/平方米左右；洋房16號樓，毛坯，105平方米，標(biāo)準(zhǔn)層7800元/平方米左右，預(yù)計交房時間是24年9月份。

具體來說不建議在南龍湖買房，能往市區(qū)里面湊湊盡量往市區(qū)里面湊湊，南龍湖開發(fā)商魚龍混雜，既有外來的一線房企，又有河南本土的，更是有地頭蛇，而且各種銷售政策層出不窮，首付分期，低首付，零首付，送車位等等，即使像是萬科這樣擅長營銷的也是很難搞，配套基本上也差不多，以錦藝城為中心。

可以多看看二手房，說不定有撒謊驚喜，總之是多看看。(展開全部)

高新城開松云縵（建業(yè)時代和鳴），五龍口南路南、電廠路東。

只有時代的英雄，沒有英雄的時代，任何英雄，終將落幕。

這個項目拿地的時間是23年初，后來高新投資牽頭了，引入了中豫建設(shè)等等，現(xiàn)在徹底是改名字了高新城開松云縵。占地面積是42畝，容積率是4.86，總建筑面積約30萬平方米，樓面價3600左右，規(guī)劃了6棟高層34層高層，戶型面積從70-142平方米，有2梯4戶，3梯5戶，3梯6戶，一共是1246戶。

老規(guī)矩先說說優(yōu)勢，名字一換——高新城開，一聽就是根正苗紅的國企，高新城開是高新區(qū)管委會下屬國有獨資的國企，之前也是接手了融信的項目，區(qū)域呢標(biāo)準(zhǔn)的三環(huán)內(nèi)，項目臨近農(nóng)業(yè)路、西三環(huán)、東風(fēng)路，還有快速路等等，同時距離正在建設(shè)的8號線五龍口站大概有500米的距離，周邊的教育資源有科創(chuàng)學(xué)校的小學(xué)部以及中學(xué)部、育林小學(xué)、外國語小學(xué)五龍口等等。

不足之處容積率4.86，梯戶比有3梯5戶，3梯6戶，戶型相對來說做的就差一些，五龍口這個位置也有一絲絲尷尬，雖然說是屬于高新區(qū)，但是屬于高新區(qū)和中原區(qū)交匯處，一般交匯處都是愛理不理，發(fā)展的相對慢。它周邊的房價相對來說也比較便宜，正商明鉆一期的價格23年7月份11000左右，現(xiàn)在是9800左右，最近80天成交了4套，掛牌98套；西湖春天去年這個時候均價只要九千塊，現(xiàn)在是8300左右，掛牌的有129套，最近90天成交了1套。(展開全部)

萬科古翠隱秀，金水區(qū)經(jīng)二路與紅專路交匯處。

兜兜圈圈轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，萬科古翠隱秀繼續(xù)上新，二期規(guī)劃（其實還是屬于一個院）4棟高層、1棟洋房，一共有四個面積段143平方米、171平方米、226平方米、252平方米，項目位置是真的好，金水區(qū)經(jīng)二路與紅專路交匯處，南側(cè)是鄭州市河務(wù)局家屬院，東側(cè)是鄭市土地局家屬院，北側(cè)是姿華小區(qū)，附近基本是各種家屬院，皇親國戚的聚集地。

這個項目打的是一個持久戰(zhàn)，賣的很慢，2022年開盤的時候是成交均價是27500-28800元/平方米，然后一直賣賣賣，3棟樓硬是賣了兩年時間，可想而知銷售難度，便宜的時候189平方米的24000一平，萬科這個項目優(yōu)勢極好的位置+萬科品牌+改善，這個項目競品有雅頌居，未來天翼，北龍湖，雅頌居三萬多的均價也銷售的差不多了，同時期可比較的相對來說多，這個項目也是磨磨唧唧，熬走了多少銷售。

在這買房子的基本上都是一些地緣性的高端客戶，其他地方的客戶基本也不來這買，萬科基本上能發(fā)揮的都發(fā)揮，這寸土寸金的地方還給你湊出來一棟洋房，這兒的多稀缺啊，老錢就是喜歡這種，這地方弄一套洋房，身份地位的象征。

東西好歸好，但是也要有相對應(yīng)的好價格，東西都是對比出來的，萬科的品牌本身就有溢價，加上又是區(qū)域終極改善，價格肯定是更貴，總而言之有很多的選擇可以多看看。(展開全部)

騰威城，鄭州市金水區(qū)鄭汴路與英協(xié)路交叉口向南300米。

騰威城居然還有三期，真的沒想到，真的沒想到，價格也是非常勁爆8XXX起步，75平方米的兩房8XXX、93-06平方米的三房只要9XXX，118平方米的三房1XXXX，位置是真的不錯，預(yù)計交房時間是2026年2月底，目前已經(jīng)封頂。

首先河南騰威置業(yè)有限公司是村企，主要負(fù)責(zé)鄭州市金水區(qū)城中村改造工程，股東為鄭州市金水區(qū)鳳凰臺街道辦事處張莊股份經(jīng)濟合作社，目前項目已經(jīng)開發(fā)了兩期，都是豆腐地塊，一期占地是53畝，二期占地31畝，交房時間也是晚了一年時間，不過好歹是把房子給交，交房也是啪啪打臉，雖然是村辦房企，但是面子不能含糊，一個寬16米的大門，樓棟公用區(qū)域也是精裝修的大堂等等。

這一次的三期是一棟樓，戶型面積從75-118平方米，一層是2T5戶，戶型做的都是非常爛，75是一個北湖，客廳和主臥都是朝西的，最終一個結(jié)果就是房間非常暗，白天也都得開著燈，93的戶型則是一個兩面寬，現(xiàn)在93平方米的戶型，不管咋弄也是三面寬吧，也是一個小面寬大進深，比剛才說的75的好一些，至少是一個南戶……

雖然便宜，但是我們買房子優(yōu)先考慮的是風(fēng)險，這個項目最大的風(fēng)險是啥？還是開發(fā)商，開發(fā)商是個村辦的房企，上一期都已經(jīng)延期小一年。很多房子都是封頂爛尾，封頂也只完成一個項目的50%，還有剩下的外墻保溫、水電、電梯門窗、綠化沒有做呢。(展開全部)

鄭軌經(jīng)緯歸臻，紅旗路南、文化路東。

絕版地段的迷你小項目，背后是鄭州軌道交通置業(yè)，根正苗紅鄭州地鐵集團的項目，位置得先說說，一環(huán)內(nèi)，文化路，雙地鐵5號線和7號線，就這地段屬性能秒殺眾多房企，再看地塊，占地面積只有14畝，容積率是3.0，規(guī)劃了2棟樓，1棟是30層，1棟是33層，其中有需要建設(shè)11000平方米的安置房，所以這兩棟樓1棟是商品房，另1棟是安置房+商品房，目前項目正在認(rèn)籌2萬塊錢就能享受2%的優(yōu)惠。

首先這是一個TOD項目，百度解釋TOD的意思是——以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)（transit-oriented development，TOD）是規(guī)劃一個居民區(qū)或者商業(yè)區(qū)時，使公共交通的使用最大化的一種非汽車化的規(guī)劃設(shè)計方式，通俗來說就是地鐵直通家門口，另外就是項目是國企（鄭州地鐵集團），不用擔(dān)心爛尾，國企要是爛尾真的沒辦法說了，最后它屬于政務(wù)區(qū)，各種各樣的單位非常多，比如省國資委、商務(wù)廳、體育局、團校等等，周邊的教育資源也是非常豐富，3公里內(nèi)有5所幼兒園、7所小學(xué)、7所中學(xué)等等。

只有三個戶型114平方米、123平方米、142平方米，114平方米的戶型和142平方米的戶型不錯，123平方米的戶型做的居然是一個兩面寬，一個細長條形，房子加起來估計不到200套，周邊也沒有啥新房，都是老小區(qū)，這個項目就像是海上明珠，搞一波TG，老干部一波估計清的都差不多了，賣不完的估計才考慮往外出售。(展開全部)

萬祥紫廬，經(jīng)開第四大街以東、經(jīng)南六路以南。

咱們還是老規(guī)矩，扒一扒開發(fā)商，河南眾設(shè)置業(yè)有限公司背后是河南萬祥置業(yè)有限公司，萬祥置業(yè)背后有兩個股東，梁福彪和楊紅靜，也算是鶴壁的老鐵勇闖鄭州，三四線城市的小伙經(jīng)過自身不懈努力，終于和白富美做成了鄰居。

這個鶴壁的房企拿地時機非常好，2023年年中拿地，當(dāng)時樓市冷得一塌糊涂，最終的樓面價只有7000塊錢左右，溢價率只有9%，所建成的商品住宅（毛坯）綜合銷售與均價不超過16000元/平方米，如該地塊所建商品住宅采用精裝修交付的，裝修價格不得超過2400元/平方米，且裝修價格應(yīng)一并計入銷售價格，不得分拆為獨立合同。旁邊的金茂是在21年6月份拿地，樓面價可是10000塊左右，兩者光樓面價就差了3000，所以萬祥紫廬可以打一個價格戰(zhàn)，便宜才是硬道理。

還有一個就是經(jīng)開老城區(qū)，基本沒有新房項目，新房都是非常稀缺，所以土地價格高，房價也高，最高的時候二手房能到18000-20000，現(xiàn)在可能有所回落。

不足之處，位置比較尷尬，兩個項目面臨的是類似的處境，臨南三環(huán)，一路之隔就是黃金葉工廠，西側(cè)則是交通技師學(xué)院，北側(cè)是閱山公館，大環(huán)境就是這樣，比較尷尬，區(qū)域你說牛吧，真的很牛，基本沒有啥土地供應(yīng)，你說糟糕吧，確實糟糕，就像雞肋一樣，食之無味，棄之可惜，項目還是一個細長條形，不太好發(fā)揮。

項目占地是33畝，容積率2.5，規(guī)劃7棟住宅，一共是有6個面積段，96平方米、103平方米、115平方米、116平方米、128平方米和140平方米，看這個定位偏相遇剛改，地市的開發(fā)商好像對大門情有獨鐘，社區(qū)內(nèi)部斥巨資打造了145米五闊府門，大正的開發(fā)商也是這樣搞了一個大門。

最主要的風(fēng)險還是開發(fā)商本身，地市來的開發(fā)商底子弱，如果市場一直不好或者房子賣的比較差，能不能扛過去，需要打一個問號？(展開全部)

富田九鼎公館，管城回族區(qū)南三環(huán)與鄭尉路交叉口東南角。

現(xiàn)在正在銷售5號院，5號院占地面積是88畝，總建筑面積是31萬平方米，規(guī)劃10棟住宅和1棟物業(yè)用房，戶型面積從89平方米-124平方米，89-116平方米的三室，124平方米四室，交房時間推遲到2024年12月31日，項目遲則生變，有時候買的晚，就會發(fā)生各種各樣的事情。

1、三號院三期，二號院二期建設(shè)規(guī)劃許可證撤回，它這個建設(shè)規(guī)劃證涉及總平面圖的修改，這到底是個啥操作，搞不懂真的搞不懂。

2、宣傳的萬方商業(yè)綜合體，現(xiàn)在搖身一變成了2000平方米的地下商業(yè)。

3、5號院的1-4期也是順利延期，噠噠噠給你說一通，我們的主體已經(jīng)完工了，即將達到標(biāo)準(zhǔn)，正在緊鑼密鼓的收尾，重點來了，但是呢五號樓是個整體，需要等到其他樓棟滿足驗收標(biāo)準(zhǔn)，意思就是要咱們等到年底一起交。

遲則生變就是面臨這一堆事情。

項目也不是一無是處，首先是距離4號線郎莊直線距離有200米，教育方面引進了東關(guān)小學(xué)，商都校區(qū)已經(jīng)開始招生了，與5號院只有一墻之隔。

交付的三號院我去看過，大體看是沒啥毛病，但是實際看，比較粗糙，細節(jié)方面真的是粗糙，我到朋友家去看，步梯里面應(yīng)急燈都沒弄好，步梯的走道也是粗糙的很。5號院是冬天交房，冬天交房綠化肯定不用多說了，光禿禿的一片，驗房的時候冷颼颼的，也是站不住腳。(展開全部)